1017084-47.2019.8.11.0002

Intimação

TJMT · 4ª VARA CÍVEL DE VÁRZEA GRANDE · Decisão

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 4ª VARA CÍVEL DE VÁRZEA GRANDE DECISÃO Processo: 1017084-47.2019.8.11.0002. EXEQUENTE: CONDOMINIO NAUTICO DE SERVICOS PORTAL DAS AGUAS EXECUTADO: VIVEIROS TANGARA LTDA - ME Vistos; Trata-se de execução de contribuições condominiais, atribuído à causa o valor de R$ 46.364,19, na qual foi deferida a penhora do lote 04 da quadra 04 do Condomínio Náutico de Serviços Portal das Águas, matrícula n. 12.225 do 1º Tabelionato e Registradoria Paixão de Chapada dos Guimarães, com área de 1.200,00 metros quadrados (Id. 152148098). Naquela decisão consignou-se que, embora a executada não houvesse transferido a propriedade do imóvel para o seu nome, havia nos autos elementos indicativos de que o bem lhe pertence de fato. A penhora foi lavrada por termo em 9 de agosto de 2024 e registrada na matrícula sob R-02, em 8 de outubro de 2024, conforme certidão juntada em 18 de novembro de 2024 (Id. 175859521). Essa mesma certidão qualifica como proprietária registral MORRO DO CHAPÉU EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÃO LTDA, inscrita no CNPJ sob o n. 37.441.714/0001-45, e situa o lote em zona de expansão urbana do Município de Chapada dos Guimarães, registrando ainda, sob AV-01, a convenção do condomínio, e não registrando hipoteca ou qualquer outro ônus real. Indeferido o pedido de avaliação por profissional particular (Id. 214119916) e recolhidas as custas da diligência (Id. 215213183, 215213184 e 215252534), expediu-se mandado (Id. 220096534), cumprido em 4 de fevereiro de 2026 pelo oficial de justiça avaliador da Comarca de Chapada dos Guimarães, que juntou laudo em 6 de fevereiro de 2026 (Id. 222444117). O laudo descreve o bem como terreno situado em área rural do Município, adota o método comparativo direto de dados de mercado com homogeneização por fatores, na forma da NBR 14.653, colhe dez anúncios de terrenos localizados no mesmo condomínio e região, aplica o critério excludente de Chauvenet e a distribuição t de Student com nível de confiança de oitenta por cento, apura média de R$ 348,04 por metro quadrado, intervalo de confiança de R$ 307,05 a R$ 389,03 e campo de arbítrio de R$ 313,24 a R$ 382,85, adota o valor unitário de R$ 348,00 por metro quadrado e conclui pelo valor de mercado de R$ 417.600,00. Intimadas as partes (Id. 222500024), o exequente manifestou concordância expressa com a avaliação e requereu que o edital de alienação mencione a existência de débitos de imposto predial e territorial urbano incidentes sobre o imóvel, para conferir publicidade ao ato e segurança ao futuro arrematante (Id. 223061862). A executada, embora regularmente intimada e representada nos autos por advogado constituído, nada requereu. Eis o relatório. Fundamento e decido. Do laudo de avaliação O laudo atende, no essencial, ao art. 872, incisos I e II, do Código de Processo Civil. Descreve o bem, indica a metodologia empregada, que é a norma técnica de regência, discrimina a amostra de dez elementos, os fatores de homogeneização, o tratamento estatístico, o critério de saneamento amostral, o intervalo de confiança e o campo de arbítrio, e conclui pelo valor unitário e pelo valor total, que a multiplicação pela área confirma. O valor unitário adotado, de R$ 348,00, situa-se dentro do intervalo de confiança e do campo de arbítrio enunciados no próprio laudo e praticamente coincide com a média ali apurada. Este Juízo não certifica o acerto do tratamento estatístico, que é matéria técnica não impugnada, limitando-se a registrar que o resultado é coerente com os parâmetros que o próprio laudo enuncia. As partes foram intimadas para manifestação no prazo consignado no ato de intimação de Id. 222500024. O exequente manifestou concordância expressa, e não consta, até o momento, impugnação apresentada pela executada. Uma objeção precisa ser registrada, porque adiante se verá que a natureza urbana ou rural do bem está em divergência entre a matrícula e o laudo. Poder-se-ia dizer que essa divergência contamina a avaliação, já que o método comparativo depende da adequação da cesta de imóveis confrontados. O próprio laudo, contudo, consigna que os dez elementos da amostra são terrenos localizados no mesmo condomínio e na mesma região, e que nenhum deles foi excluído pelo critério de saneamento amostral, de sorte que, segundo o próprio laudo informa, a comparação se fez entre bens situados no mesmo empreendimento, qualquer que seja o rótulo empregado pelo avaliador. A afirmação é do laudo, e não juízo técnico deste Juízo. Recebo, por isso, o laudo, sem prejuízo da complementação determinada no tópico seguinte e sem que disso resulte fixação definitiva do valor, que só se dará quando conhecido o objeto sobre o qual a alienação recairá. 3. Da desproporção entre o valor do bem e o do crédito, e da divisibilidade O imóvel foi avaliado em R$ 417.600,00, ao passo que o valor atribuído à causa, em 2019, foi de R$ 46.364,19. O débito atualizado ainda não está demonstrado nos autos, e por isso a proporção exata só se conhecerá quando cumprida a determinação de atualização; mas, seja qual for o acréscimo, a ordem de grandeza da desproporção é evidente e merece exame. A lei oferece, para essa situação, um instrumento específico que o laudo não empregou. O art. 872, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil determina que, sendo o imóvel suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, seja realizada em partes, com apresentação de memorial descritivo dos possíveis desmembramentos para alienação. O laudo silenciou sobre a divisibilidade, e este Juízo não dispõe de elemento nos autos que lhe permita afirmar, por conta própria, que o lote não comporta divisão cômoda. A determinação de complementar o laudo nesse ponto é examinada de ofício como controle da adequação e da proporcionalidade da expropriação, sem prejuízo do ônus que o art. 805, parágrafo único, do Código de Processo Civil atribui ao executado de indicar meio alternativo mais eficaz e menos oneroso, caso pretenda substituir a constrição. Determino, por isso, a complementação, com reabertura de vista às partes pelo prazo de cinco dias, na forma do art. 872, parágrafo 2º, do mesmo diploma, que expressamente contempla a hipótese de apresentação de proposta de desmembramento. Deixo consignado que a fixação do preço mínimo de alienação, faculdade que o art. 886, II, do Código de Processo Civil confere ao juiz, e cuja ausência faz incidir o piso supletivo de cinquenta por cento do art. 891, parágrafo único, será objeto de decisão própria, depois de conhecidos o objeto definitivo da constrição, a avaliação que vier a prevalecer e o débito atualizado. A desproporção aqui verificada é o elemento que recomenda o exercício daquela faculdade, mas o seu exercício pressupõe base que os autos ainda não oferecem. 4. Da questão registral, a ser submetida ao contraditório Há questão que os autos revelam e que nenhuma das partes suscitou, mas que compromete a utilidade de todo o esforço executivo se não for enfrentada antes da alienação. A certidão da matrícula n. 12.225 qualifica como proprietária do imóvel Morro do Chapéu Empreendimentos e Participação Ltda, e não a executada. A penhora foi deferida na decisão de Id. 152148098 ao fundamento de que os autos demonstrariam a propriedade fática da executada. Os elementos até aqui produzidos indicam que a executada teria adquirido o imóvel ou titularizaria direitos sobre ele, sem que se tenha definido o exato conteúdo jurídico dessa relação, e a matrícula não registra o negócio correspondente. Disso decorre dificuldade que precisa ser examinada. A carta de arrematação precisará ingressar na matrícula, e o art. 195 da Lei n. 6.015/1973 determina que, se o imóvel não estiver registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. Enquanto o elo entre a titular registral e a executada não estiver registrado, há risco concreto de qualificação negativa da carta, com as consequências do art. 903, parágrafo 5º, do Código de Processo Civil, que autoriza o arrematante a desistir se provar, nos dez dias seguintes, a existência de ônus ou gravame não mencionado no edital. Duas soluções se apresentam, e nenhuma será adotada sem prévia manifestação. A primeira é a do registro do título aquisitivo da executada na matrícula. A segunda é a da retificação do objeto da constrição, para que a penhora e a futura alienação recaiam sobre os direitos aquisitivos da executada sobre o imóvel, hipótese contemplada pelo art. 835, incisos XII e XIII, do Código de Processo Civil, o inciso residual invocado porque os autos ainda não revelam por qual negócio jurídico a executada adquiriu. Esta segunda via repercutiria no valor do bem e, por consequência, na avaliação, o que reforça a razão de não se fixar agora nem o valor definitivo nem o preço mínimo. Nenhuma das duas está desde já eleita: ambas serão submetidas às partes e à titular registral, e a escolha se fará em decisão própria. Independentemente da via que se venha a adotar, a titular registral precisa ser cientificada da penhora e da futura alienação. Não invoco, para tanto, o art. 889, VII, do Código de Processo Civil, que pressupõe penhora sobre direito aquisitivo derivado de promessa de compra e venda registrada, hipótese que os autos não retratam. Invoco os arts. 9º e 10 do Código de Processo Civil, porque a alienação atingiria a esfera jurídica de quem figura como proprietário no registro, e o art. 674, parágrafo 1º, do mesmo diploma, porque é precisamente o titular do domínio quem poderia opor embargos de terceiro, e a ciência prévia é o que previne a anulação posterior de todo o certame. Consigno, para que dúvida não subsista, que a cientificação da titular registral não importa reconhecimento de responsabilidade sua pela dívida, não a inclui no polo passivo e não resolve, por si, a titularidade do bem, limitando-se a assegurar-lhe ciência e oportunidade de manifestação sobre atos que podem atingi-la. 5. Do pedido de menção aos débitos no edital O exequente requereu que o edital mencione a existência de débitos de imposto predial e territorial urbano incidentes sobre o imóvel. O pedido é acolhível quanto à publicidade, e é sobre ela que se decide agora. O art. 886, VI, do Código de Processo Civil determina que o edital contenha menção à existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados, e o inciso I do mesmo artigo exige a descrição do bem com remissão à matrícula e aos registros. Débitos incidentes sobre o imóvel são ônus nesse sentido, e a sua publicidade é devida, tanto mais quando o art. 903, parágrafo 5º, inciso I, autoriza o arrematante a desistir diante de ônus não mencionado. Publicidade, porém, não se confunde com atribuição de responsabilidade, e as duas categorias de débito não recebem tratamento idêntico. Quanto aos tributos, a disciplina é legal e não comporta dúvida. O art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional estabelece que, no caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação dos créditos tributários relativos ao imóvel ocorre sobre o respectivo preço. O caput daquele artigo alcança os impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse do bem, as taxas pela prestação de serviços referentes ao imóvel e as contribuições de melhoria, e não toda e qualquer exigência fazendária. E o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo n. 1.134 pela Primeira Seção, em 9 de outubro de 2024, nos Recursos Especiais n. 1.914.902/SP, 1.944.757/SP e 1.961.835/SP, fixou a tese de que, diante daquele dispositivo, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação. A tese teve os efeitos modulados para alcançar os editais divulgados após a publicação da ata de julgamento daquele tema, e o edital destes autos é futuro. Quanto às contribuições condominiais, a solução não é a mesma, e este Juízo não a antecipará. O art. 908, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil dispõe que, na adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência, o que aponta para regime semelhante ao dos tributos. A questão, porém, comporta controvérsia, notadamente quando o edital dá ciência do débito, e envolve interesses de terceiros que ainda não foram ouvidos, entre eles o eventual arrematante. Limito-me, por isso, a determinar a publicidade, deixando a definição do regime de sub-rogação, responsabilidade ou imputação para a decisão que aprovar o edital, à luz da legislação aplicável, da ordem de preferência e do contraditório dos interessados. Para que o edital possa informar valores, e não apenas a existência genérica de débitos, o exequente deverá trazer aos autos certidão atualizada da Fazenda Pública municipal quanto ao imóvel e declaração do montante das contribuições condominiais em aberto, esta discriminada por competência e com indicação do que é e do que não é objeto desta execução. 6. Da natureza urbana ou rural do bem A matrícula situa o lote em zona de expansão urbana do Município de Chapada dos Guimarães. O laudo o descreve como terreno em área rural. A divergência não é de rótulo, e sobre ela este Juízo não decide agora, limitando-se a determinar o seu esclarecimento e a registrar os critérios que a resolverão. O primeiro é o da localização. A Súmula 626 do Superior Tribunal de Justiça, aprovada pela Primeira Seção em 12 de dezembro de 2018, dispõe que a incidência do imposto predial e territorial urbano sobre imóvel situado em área considerada pela lei local como urbanizável ou de expansão urbana não está condicionada à existência dos melhoramentos elencados no art. 32, parágrafo 1º, do Código Tributário Nacional. O segundo é o da destinação, e pode conduzir a resultado inverso, razão pela qual não pode ser omitido. No Tema Repetitivo n. 174, julgado pela Primeira Seção no Recurso Especial n. 1.112.646/SP, fixou-se a tese de que não incide o imposto predial e territorial urbano, mas o imposto territorial rural, sobre imóvel localizado na área urbana do Município, desde que comprovadamente utilizado em exploração extrativa, vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial, na forma do art. 15 do Decreto-Lei n. 57/1966. A definição importa, e importa antes do leilão, porque, se o bem vier a ser havido por rural, o registro da carta de arrematação estará sujeito às exigências específicas da legislação agrária, entre elas o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural, na conjugação do art. 22, parágrafo 1º, da Lei n. 4.947/1966 com o art. 176, parágrafo 1º, inciso II, da Lei n. 6.015/1973, e, segundo o art. 21 da Lei n. 9.393/1996 e o art. 22, parágrafo 3º, daquela primeira lei, a comprovação de quitação do imposto territorial rural dos cinco últimos exercícios, exigência cuja aplicabilidade à carta de arrematação comporta discussão diante da sub-rogação do art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, e que este Juízo não resolve por antecipação. Determino, por isso, o esclarecimento da qualificação fiscal do bem. 7. Do que fica reservado Não é o caso de designar leilão, de nomear leiloeiro, de fixar preço mínimo, de definir o regime dos débitos condominiais no edital nem de estabelecer plano de distribuição do produto da alienação. Todas essas deliberações pressupõem o cumprimento das providências ora determinadas, a definição do objeto da constrição, a atualização do débito e a identificação dos créditos concorrentes, e serão tomadas oportunamente, com observância do contraditório dos interessados. Ante o exposto, decido: 1. RECEBO o laudo de avaliação como elemento técnico provisório, para os fins de complementação prevista no item 2, sem homologação definitiva do valor. 2. DETERMINO a COMPLEMENTAÇÃO do laudo, pelo mesmo oficial de justiça avaliador, exclusivamente para que informe, na forma do art. 872, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil, se o lote é suscetível de cômoda divisão, tendo em conta o crédito reclamado, apresentando, em caso afirmativo, memorial descritivo dos possíveis desmembramentos para alienação. A complementação será solicitada por MANDADO COMPLEMENTAR, dirigido à Central de Mandados da Comarca de Chapada dos Guimarães, e não reclama novo recolhimento de diligência, por se tratar de esclarecimento de laudo cuja diligência já foi custeada nos Id. 215213183, 215213184 e 215252534. 2.1. JUNTADA a complementação, INTIMEM-SE as partes para manifestação no prazo de cinco dias, na forma do art. 872, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil. 3. INTIME-SE o exequente para, no prazo de quinze dias, JUNTAR: a) certidão atualizada de inteiro teor e de ônus da matrícula n. 12.225 do 1º Tabelionato e Registradoria Paixão de Chapada dos Guimarães; b) certidão da Fazenda Pública municipal quanto aos débitos incidentes sobre o imóvel e certidão de cadastro imobiliário ou documento equivalente que revele a qualificação fiscal do bem como urbano ou rural; c) declaração do montante das contribuições condominiais em aberto sobre a unidade, discriminada por competência e com indicação expressa de quais delas são objeto desta execução e quais não são; d) demonstrativo atualizado do débito exequendo, observado, por analogia, o conteúdo do art. 798, parágrafo único, do Código de Processo Civil, observada a vigência e aplicação temporal da Lei n. 14905/2024, com indicação separada dos períodos sujeitos a cada regime; e) o endereço completo de MORRO DO CHAPÉU EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÃO LTDA, inscrita no CNPJ sob o n. 37.441.714/0001-45, para o cumprimento do item 4. 3.1. Não cumprido o item 3 no prazo, VENHAM os autos CONCLUSOS para deliberação, sem prejuízo de nova intimação do exequente, inclusive na pessoa da parte, e da eventual aplicação do art. 485, III e parágrafo 1º, do Código de Processo Civil, incidente na execução por força do art. 771, parágrafo único, do mesmo diploma, observado que a extinção por abandono depende de requerimento da parte contrária, na forma da Súmula 240 do Superior Tribunal de Justiça. 4. Cumprida a alínea e do item 3, DETERMINO a INTIMAÇÃO de MORRO DO CHAPÉU EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÃO LTDA, titular registral do imóvel, da penhora que sobre ele recaiu e da possibilidade de futura alienação judicial, por carta com aviso de recebimento, com fundamento nos arts. 9º e 10 e no art. 674, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil, facultada manifestação no prazo de quinze dias, CONSIGNANDO que a cientificação não importa reconhecimento de responsabilidade pela dívida, não a inclui no polo passivo e não resolve a titularidade do bem. Restando negativa a intimação, INTIME-SE o exequente para indicar novo endereço em quinze dias e, não o fazendo, VENHAM os autos CONCLUSOS para deliberação quanto ao modo de cientificação da titular registral. 5. Cumpridos os itens 3 e 4, INTIMEM-SE as partes e a titular registral para, no prazo de quinze dias, MANIFESTAREM-SE sobre as duas alternativas de superação da dificuldade registral descrita na fundamentação, a saber, o registro do título aquisitivo da executada na matrícula n. 12.225, para atendimento do art. 195 da Lei n. 6.015/1973, ou a retificação do objeto da constrição para que recaia sobre os direitos aquisitivos da executada, na forma do art. 835, incisos XII e XIII, do Código de Processo Civil, CONSIGNANDO que nenhuma delas está desde já eleita. 6. DEFIRO, quanto à publicidade, o pedido de menção dos débitos no edital de alienação, DETERMINANDO que dele venham a constar, quando expedido: a) a existência e o valor dos débitos tributários apurados, na forma do art. 886, VI, do Código de Processo Civil, com a advertência de que, na extensão do art. 130, caput, do Código Tributário Nacional, que alcança os impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse do bem, as taxas pela prestação de serviços referentes ao imóvel e as contribuições de melhoria, tratando-se de arrematação em hasta pública, a sub-rogação se opera sobre o respectivo preço, na forma do art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, sendo inválida previsão em sentido contrário, conforme a tese do Tema Repetitivo n. 1.134 do Superior Tribunal de Justiça, cujos efeitos foram modulados para alcançar os editais divulgados após a publicação da ata de julgamento daquele tema; b) a existência e o valor das contribuições condominiais em aberto, ficando a definição do regime de sub-rogação, responsabilidade ou imputação para a decisão que aprovar o edital, à luz da legislação aplicável, da ordem de preferência e do contraditório dos interessados; c) a situação registral do imóvel, com remissão à matrícula e aos seus registros, na forma do art. 886, I e VI, do mesmo diploma. 7. CONSIGNO que a fixação do preço mínimo de alienação, na forma dos arts. 886, II, e 891, parágrafo único, do Código de Processo Civil, e a distribuição do produto da futura alienação, na forma dos arts. 907 e 908 do mesmo diploma, serão objeto de decisão própria, oportunamente, depois de definidos o objeto da constrição e a avaliação que vier a prevalecer, atualizado o débito e identificados os créditos concorrentes, com observância do contraditório dos interessados. 8. Cumpridos os itens acima, VENHAM os autos CONCLUSOS para decisão que resolverá a alternativa de superação da dificuldade registral, a qualificação fiscal do bem, o valor definitivo da avaliação e, se for o caso, a designação da alienação judicial, a nomeação de leiloeiro, o preço mínimo e as demais condições do edital. Intimem-se. Cumpra-se. Flávio Miraglia Fernandes Juiz de Direito