1017047-17.2024.8.26.0361

Intimação

TJSP · Foro de Mogi das Cruzes - 5ª Vara Cível

Processo 1017047-17.2024.8.26.0361 - Procedimento Comum Cível - Alteração de Coisa Comum - Kelly Cristina Pereira Tanoeiro - George dos Santos - Vistos. Trata-se de ação em que ex-cônjuge, coproprietária de bem imóvel partilhado em anterior ação de divórcio, pretende a extinção de condomínio com a consequente alienação judicial de imóvel caracterizado nos autos, cumulada com arbitramento e cobrança de aluguéis pelo uso exclusivo. Afirma que as partes entabularam acordo homologado em julho de 2020 estabelecendo o prazo de um ano para que o réu efetuasse o pagamento da meação ou desse andamento à venda, o qual teria sido descumprido, permanecendo o réu a residir no bem de forma exclusiva, sem contraprestação e impedindo o acesso da autora. Requer a procedência da demanda para extinguir o condomínio, determinar a hasta pública do bem e condenar o réu ao pagamento de indenização correspondente a 50% do valor locatício mensal desde o término do comodato. Junta documentos, em especial: título judicial e acordo de divórcio (fls. 51/61), certidão de matrícula (fls. 62/63). Deferido o diferimento do recolhimento das custas processuais (fls. 203/210), o réu apresentou contestação a fls. 180/193. Preliminarmente, arguiu a incompetência do juízo cível, sustentando que a demanda deveria tramitar perante a Vara da Família por derivar de título judicial originário. No mérito, manifestou expressamente sua concordância com a extinção do condomínio e a alienação judicial do bem, pugnando, contudo, pela readequação do valor de avaliação do imóvel. Quanto ao pleito indenizatório, alegou que o comodato vigorava por prazo indeterminado, razão pela qual os aluguéis seriam devidos apenas a partir da citação (mora), argumentando ainda que desocuparia o imóvel. Bateu-se pela improcedência dos aluguéis retroativos e pela distribuição dos ônus sucumbenciais sob a ótica da ausência de resistência quanto ao pedido principal. Réplica a fls. 215/221, rechaçando as preliminares e reiterando os termos da inicial. Decisão saneadora a fls. 229/231, que rejeitou a preliminar de incompetência, fixou os pontos controvertidos e determinou a realização de prova pericial de engenharia e avaliação. Laudo pericial encartado aos autos (fls. 229/231), com esclarecimentos subseqüentes (fls. 302/305), apurando o valor de mercado do imóvel para venda e para locação mensal. A autora impugnou o laudo (fls. 309/314). arguindo a ocorrência de erro técnico e violação frontal às diretrizes da norma técnica ABNT NBR 14.653. Sustenta, em síntese, que o imóvel objeto da lide possui área de terreno de 720 m², resultante da unificação de dois lotes de 360 m², o que o diferencia substancialmente do padrão predominante no condomínio fechado (lotes de 360 m²). Alega que o perito judicial, ao compor sua amostragem para o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, quedou-se omisso quanto à especificação das áreas de terreno das amostras utilizadas, justificando tal omissão sob o argumento de que a "homogeneidade do mercado" permitiria embutir o valor do terreno no preço global da construção. Argumenta que tal premissa técnica é equivocada, distorce a realidade mercadológica e resulta em avaliação manifestamente depreciada frente ao potencial construtivo e à dimensão real da gleba. Requer o acolhimento da tese com a consequente baixa dos autos ao perito para retificação e complementação do trabalho técnico. O réu, por sua vez, anuiu com os trabalhos do senhor perito (fls. 320/321). É o relatório. Passo a decidir. A impugnação formulada pela autora comporta acolhimento, revelando-se imperioso o retorno dos autos ao perito judicial para a devida complementação e saneamento do laudo pericial, consoante a faculdade processual conferida pelo art. 477, § 2º, inciso II, do Código de Processo Civil. O juiz não é perito, mas é o destinatário final da prova (art. 371 do CPC), incumbindo-lhe o controle rigoroso da qualidade técnica e científica dos laudos encartados ao processo, máxime quando confrontados por críticas fundamentadas amparadas em normas de regência técnica da ABNT. A controvérsia instalada cinge-se à apuração do real valor de mercado do imóvel sub judice, localizado no Condomínio Aruã Eco Park, o qual possui área de terreno de 720 m² (consistindo na unificação de dois lotes). O perito oficial, ao ser instado a prestar esclarecimentos acerca da não utilização da variável "área de terreno" em seu modelo comparativo, consignou que "em mercados onde a oferta de terrenos é muito uniforme, considera-se que o valor do terreno já está embutido no preço global da casa, ou seja, no preço unitário por metro quadrado de área construída" (fls. 305). Com o devido respeito ao expert, tal justificativa técnica mostra-se frágil e insuficiente à luz das normas que regem a engenharia de avaliações. A ABNT NBR 14.653-2 (Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos) estabelece que o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado deve pautar-se na rigorosa compatibilização de atributos entre o bem avaliando e os dados amostrais (paradigmas), impondo-se a identificação e o tratamento estatístico ou matemático das diferenças dimensionais, locacionais e construtivas, seja por meio de regressão linear, seja pela aplicação de fatores de homogeneização. Um imóvel com 720 m² de terreno (dobro da área padrão do loteamento fechado, que é de 360 m²) ostenta atributo de singularidade que altera significativamente sua liquidez, potencial de aproveitamento e formação de preço no mercado imobiliário local. Presumir que a área excedente de terreno está "embutida" no metro quadrado construído, sem demonstrar empiricamente a amostragem utilizada ocultando ou deixando de explicitar as dimensões dos terrenos dos imóveis comparativos inclusive , representa uma lacuna metodológica intransponível. A adoção de tal premissa sem o devido rigor estatístico impede a aferição da confiabilidade do resultado e compromete o contraditório técnico das partes. Portanto, acolhe-se a tese da autora no sentido de que o laudo pericial carece de aprofundamento técnico quanto ao tratamento dispensado à variável "área de terreno", mostrando-se indispensável que o perito judicial elucide de forma pormenorizada os critérios adotados, sob pena de cerceamento de defesa e julgamento fundamentado em premissa técnica imprecisa. Ante o exposto, ACOLHO A IMPUGNAÇÃO apresentada pela autora para o fim de DETERMINAR O RETORNO DOS AUTOS AO PERITO JUDICIAL, a fim de que, no prazo improrrogável de 30 (trinta) dias, elabore laudo pericial complementar, respondendo de forma exaustiva e fundamentada aos seguintes pontos: Informe expressamente a área de terreno e a área construída de cada uma das amostras (imóveis paradigmas) utilizadas na composição do estudo comparativo, juntando as respectivas fontes, endereços ou links de referência. Justifique tecnicamente, à luz da ABNT NBR 14.653-2, a viabilidade de desconsiderar a disparidade dimensional entre o imóvel avaliando (720 m², dois lotes unificados) e o padrão do condomínio (360 m²), ou, subsidiariamente, proceda à aplicação dos Fatores de Homogeneização pertinentes (fator profundidade, testada, área ou proporção) para ponderar o impacto do terreno superdimensionado no valor final. À luz das ponderações técnicas retificadas, proceda à revisão fundamentada dos valores de mercado apurados tanto para a alienação (venda) quanto para a locação mensal do imóvel. Dando cumprimento a esta decisão, com a juntada do laudo complementar, intimem-se as partes para manifestação no prazo comum de 15 (quinze) dias. Intime-se. Cumpra-se. - ADV: JOEL DE BARROS BITTENCOURT (OAB 153143/SP), FABIO EMILIO DOS SANTOS MALTA MOREIRA (OAB 150302/SP)