2026-09-16 · TJMT
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 3ª VARA CÍVEL DE SORRISO SENTENÇA Processo: 1017028-84.2025.8.11.0040. AUTOR: LUIS ALBERTO COGO PESSOA, ADRIANA APARECIDA GERVASIO PESSOA REQUERIDO: BANCO DAYCOVAL S.A., RODRIGO FERNANDO DE MORAES KNIPPELBERG, LETICIA DE OLIVEIRA UNTAR Trata-se de Ação Anulatória de Consolidação de Propriedade e Leilão Extrajudicial com Pedido de Tutela de Urgência ajuizada por LUIS ALBERTO COGO PESSOA e ADRIANA APARECIDA GERVASIO PESSOA em face de BANCO DAYCOVAL S.A., RODRIGO FERNANDO DE MORAES KNIPPELBERG e LETICIA DE OLIVEIRA UNTAR KNIPPELBERG, todos devidamente qualificados na exordial [214479430]. Narra a inicial que, em 11 de outubro de 2022, os autores celebraram com a instituição financeira ré a Cédula de Crédito Bancário nº 20220000139, no valor originário de R$ 255.000,00, constituindo alienação fiduciária em garantia sobre o imóvel residencial de sua moradia, matriculado sob o nº 23.966 no 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Sorriso/MT [214479430]. Informam que, diante de supervenientes dificuldades financeiras, incorreram em inadimplemento de parcelas do financiamento, ensejando a deflagração do procedimento de execução extrajudicial da garantia pela credora fiduciária. Sustentam a existência de nulidade absoluta na consolidação da propriedade averbada na matrícula (AV-6/23.966 em 08 de julho de 2025), sob o argumento de que não teriam sido pessoalmente intimados para purgar a mora, na forma preconizada pelo artigo 26 da Lei nº 9.514/1997. Alegam, outrossim, invalidade dos leilões extrajudiciais designados para 04 e 05 de agosto de 2025 pela ausência de comprovação de publicação dos editais em jornal de ampla circulação e falta de intimação pessoal prévia sobre as datas dos certames. Em ordem subsidiária, arguem a nulidade da alienação extrajudicial por preço vil, fundamentando que a avaliação contratual de R$ 510.000,00 estaria manifestamente defasada perante o valor de mercado contemporâneo, estimado entre R$ 834.193,02 e R$ 864.000,00, postulando, ademais, autorização para depósito incidental e purgação da mora. Requereram a concessão de tutela de urgência para suspender os efeitos dos leilões e da arrematação, manter-se na posse do imóvel e averbar a pendência da lide na matrícula imobiliária, pugnando, ao final, pela declaração de nulidade da consolidação da propriedade e de todos os atos subsequentes, com a confirmação da tutela e a concessão da gratuidade da justiça [214479430]. Recebida a petição inicial, o pedido de tutela de urgência foi indeferido ante a ausência de elementos idôneos a demonstrar a probabilidade do direito alegado em cognição sumária, determinando-se a remessa dos autos ao Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania e a citação do polo passivo [221471598]. Contra a referida decisão interlocutória, os autores interpuseram Agravo de Instrumento nº 1008420-86.2026.8.11.0000, no qual foi indeferida a antecipação dos efeitos da tutela recursal pelo Desembargador Relator [225040965] e, posteriormente, a Quarta Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso negou provimento ao recurso por unanimidade [232052766]. Devidamente citados e intimados [222167316], [222168865], [225395261] e [225720523], as partes compareceram à audiência de conciliação virtual perante o Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania, restando inexitosa a tentativa de autocomposição [235471802]. Os corréus arrematantes Rodrigo Fernando de Moraes Knippelberg e Leticia de Oliveira Untar apresentaram contestação [236317785], arguindo a impugnação ao pedido de gratuidade da justiça e sustentando a estrita legalidade do procedimento expropriatório extrajudicial. Afirmam que os fiduciantes foram pessoalmente intimados pelo Oficial Registrador para a purgação da mora em 03 de abril de 2025, deixando transcorrer o prazo in albis, o que ensejou a regular consolidação da propriedade fiduciária. Asseveram que houve inequívoca notificação dos devedores quanto às datas dos leilões por telegrama entregue em 21 de julho de 2025 no endereço do imóvel, resguardando-se o direito de preferência. Realçam a validade da arrematação do imóvel por R$ 390.368,73 em segundo leilão público, com o recolhimento do imposto de transmissão e registro imobiliário na matrícula sob o R-7/23.966, ostentando a condição de adquirentes de boa-fé. Impugnam os laudos unilaterais carreados pelos requerentes e pugnam pela improcedência dos pedidos formulados na ação. Acostaram certidões registrais de intimação pessoal e de decurso de prazo [236317790] e [236319442], matrícula atualizada [236319444], edital do leilão [236319447], comprovante de entrega de telegrama informando as praças [236319449], ata e recibo de arrematação [236319450] e notificação para desocupação [236319453] e [236319456]. O corréu Banco Daycoval S.A. ofertou contestação [237969211], aduzindo, preliminarmente, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor frente à especialidade da Lei nº 9.514/1997, a ausência de hipossuficiência técnica e financeira, a impugnação ao deferimento da gratuidade da justiça e a impugnação ao valor da causa, defendendo a sua fixação no montante originário do contrato fiduciário (R$ 255.000,00). No mérito, defende a higidez de todos os atos extrajudiciais, aduzindo que a intimação para purgar a mora realizou-se pessoalmente aos autores em 03 de abril de 2025 por meio do Registro Geral de Imóveis, consolidando-se a propriedade fiduciária ante a inércia dos devedores. Ressalta que as datas dos leilões foram comunicadas formalmente aos fiduciantes via telegrama entregue no endereço pactuado e mediante editais, inexistindo vilania no preço da arrematação, que observou a avaliação contratual de R$ 510.000,00 atualizada monetariamente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo para a primeira praça e o patamar superior ao valor integral da dívida no segundo leilão. Noticia a prestação de contas com quitação da dívida e restituição do saldo remanescente apurado em favor dos emitentes, requerendo a total improcedência dos pedidos autorais. Acostou o contrato e aditivo [237969213] e [237969214], requerimento ao Oficial de Registro [237969215], planilha de evolução do débito [237969216], certidão registral de intimação pessoal positiva [237969217], certidão de decurso de prazo [237969219], termo de quitação e prestação de contas com apuração de saldo de R$ 20.000,00 [237969220], laudo pericial bancário de 2022 [237969236] e comprovantes postais [237969237]. Intimada, a parte autora apresentou impugnação às contestações [239557753], reconhecendo a realização das diligências registrais de intimação pessoal para purgação da mora e a expedição de certidão de decurso de prazo, mas reiterando a tese de ausência de prova da efetiva ciência dos fiduciantes quanto às datas dos leilões públicos, carência de demonstração cabal da publicação do edital em periódicos locais e manifesta desproporção na expropriação patrimonial, pleiteando a exibição incidental de documentos pela casa bancária e a realização de perícia judicial avaliatória. Instadas as partes a especificarem as provas que pretendiam produzir [241213748], os arrematantes réus pugnaram expressamente pelo julgamento antecipado do mérito ante a suficiência da prova documental encartada aos autos [241884847], posicionamento acompanhado pelo réu Banco Daycoval S.A. [243539601], ao passo que a parte autora requereu a produção de prova pericial de engenharia para reavaliação mercadológica do bem e a exibição de documentos pela instituição financeira [243445133]. Por derradeiro, os autores atravessaram petição postulando a reapreciação do pedido liminar com fundamento em suposto fato novo decorrente de determinação possessória em demanda anexa [248577332]. É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. Inicialmente, impõe-se o julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto o conjunto fático-probatório constante dos autos mostra-se plenamente suficiente para a formação do convencimento judicial, versando a lide sobre matéria de direito e de fato demonstrável por documentos, revelando-se desnecessária e protelatória a dilação probatória, especialmente a realização de perícia judicial avaliatória e a pretendida exibição documental incidental, haja vista a presença de prova documental pré-constituída bastante ao deslinde das questões controvertidas. No que tange à impugnação ao pedido de gratuidade da justiça reiterada pelos demandados, verifica-se que a questão restou formalmente superada, porquanto o benefício da gratuidade integral não foi deferido aos autores, concedendo-se unicamente a faculdade do parcelamento das custas inaugurais em conformidade com o artigo 98, parágrafo 6º, do Código de Processo Civil [216880469], medida plenamente adimplida pela parte requerente ao longo da marcha processual, razão pela qual se rejeita a referida impugnação. Quanto à impugnação ao valor da causa agitada pela instituição financeira corré, cumpre asseverar que, nas ações que visam à desconstituição do procedimento expropriatório extrajudicial fundado na Lei nº 9.514/1997 com a finalidade de anulação dos leilões e da consolidação da propriedade fiduciária, a expressão econômica da pretensão reflete o conteúdo patrimonial controvertido. Consoante o disposto no artigo 292, inciso II, do Código de Processo Civil, o valor da causa deve corresponder ao valor do negócio jurídico cuja higidez se questiona ou ao proveito econômico almejado, que na espécie é delimitado pelo valor do bem dado em garantia ou pelo montante da dívida cuja excussão se visa obstar. Destarte, conquanto os autores tenham atribuído à causa o valor de R$ 849.000,00 amparados em estimativa avaliatória particular, o valor do imóvel fiduciariamente alienado foi expressamente convencionado entre os contratantes no montante de R$ 510.000,00, conforme se extrai da Cláusula 7.1 da Cédula de Crédito Bancário [237969213] e do registro imobiliário [236319444], valor esse que serviu de parâmetro para a própria consolidação fiduciária. Dessa forma, acolhe-se em parte a preliminar para readequar, de ofício e nos termos do artigo 292, parágrafo 3º, do CPC, o valor da causa para o patamar de R$ 510.000,00, retificando-se os registros cartorários pertinentes. No que concerne à relação jurídica material deduzida em juízo, impende registrar que os contratos de financiamento imobiliário garantidos por alienação fiduciária regem-se pela legislação específica encartada na Lei nº 9.514/1997, cuja disciplina procedimental prevalece sobre as regras gerais consumeristas, nos termos da tese vinculante firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 1.095 (REsp 1.891.498/SP). Logo, a solução da controvérsia deve subsumir-se aos parâmetros estatuídos no microssistema da alienação fiduciária de coisas imóveis. Superadas tais premissas, passa-se ao exame do mérito. A controvérsia cinge-se à verificação da regularidade do procedimento de execução extrajudicial da garantia fiduciária instituída sobre o imóvel de matrícula nº 23.966 do Cartório de Registro de Imóveis de Sorriso/MT, especificamente no tocante à constituição em mora dos devedores fiduciantes, à validade da consolidação da propriedade em favor da instituição financeira credora, à ciência dos fiduciantes acerca dos leilões extrajudiciais, à publicidade do certame e à alegação de vilania no preço da arrematação. No tocante à constituição em mora dos devedores, dispõe o artigo 26, caput e parágrafo 1º, da Lei nº 9.514/1997 que, vencida e não paga a dívida no todo ou em parte, o devedor fiduciante será intimado, a requerimento do credor fiduciário, pelo Oficial do Registro de Imóveis competente para satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, com os devidos acréscimos legais e convencionais. No caso sub judice, o conjunto documental evidencia de forma irrefutável que os devedores fiduciantes Luis Alberto Cogo Pessoa e Adriana Aparecida Gervasio Pessoa foram pessoalmente intimados pelo Oficial Registrador de Imóveis para purgação da mora em 03 de abril de 2025, no endereço residencial constante do contrato [236317790] e [237969217]. A certidão lavrada pelo Serventuário do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Sorriso/MT goza de fé pública e presunção juris tantum de veracidade e legalidade, não tendo sido elidida por qualquer prova em contrário, fato inclusive admitido expressamente pela própria parte autora em sua manifestação [239557753] e [243445133]. Conforme certificado pelo Registrador Imobiliário em 29 de abril de 2025 [236319442] e [237969219], o prazo legal de quinze dias transcorreu integralmente sem que houvesse qualquer adimplemento ou purgação da mora por parte dos devedores. Em decorrência lógica e estrita observância ao comando do artigo 26, parágrafo 7º, da Lei nº 9.514/1997, o credor fiduciário recolheu o imposto de transmissão e promoveu a regular averbação da consolidação da propriedade fiduciária em seu nome perante a matrícula do imóvel (AV-6/23.966 lavrada em 08 de julho de 2025) [236319444]. Portanto, inexiste qualquer vício material ou formal a inquinar a consolidação do domínio resolúvel em favor do fiduciário. No que tange à realização das hastas públicas, o artigo 27, parágrafo 2º-A, da Lei nº 9.514/1997 estabelece que, para fins do exercício do direito de preferência, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor fiduciante mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive eletrônicos. Ressalta-se dos autos que a instituição credora encaminhou notificações extrajudiciais por telegrama aos autores no endereço contratual, contendo a expressa menção às datas dos leilões (04 e 05 de agosto de 2025, às 14:00 horas), à plataforma virtual designada e à faculdade de exercício do direito de preferência [236319449] e [237969237]. O comprovante postal expedido pela Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos certifica a entrega conclusiva no respectivo domicílio dos demandantes em 21 de julho de 2025, com assinatura de recebimento [236319449] e [237969237]. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso consolidou o entendimento de que a entrega da correspondência no endereço do devedor indicado no contrato de alienação fiduciária cumpre a exigência de comunicação formal do artigo 27, parágrafo 2º-A, da Lei nº 9.514/1997, sendo desnecessária a intimação pessoal pessoalíssima sob rigor de citação judicial, bastando a comprovação de entrega no domicílio contratual para assegurar a ciência inequívoca e a oportunidade de exercício da preferência legal. Do mesmo modo, restou demonstrada a regular elaboração do edital de leilão público pela Leiloeira Oficial [236319447], cumprindo os preceitos de ampla divulgação e publicidade do certame em ambiente eletrônico credenciado, inexistindo nulidade decorrente da alegada ausência de juntada de recortes de jornais, visto que a publicidade legal do certame foi alcançada em sua plenitude pela ampla difusão no portal oficial da leiloeira e pela notificação formal dos próprios devedores, descabendo anular ato perfeito e acabado por apego a formalismo desprovido de prejuízo concreto (princípio do pas de nullité sans grief). Por sua vez, a tese autoral de nulidade da arrematação por preço vil mostra-se de todo improcedente. Com efeito, no regime especial da alienação fiduciária de imóveis regido pela Lei nº 9.514/1997, o critério de fixação do lance mínimo no primeiro e no segundo leilão público extrajudicial é expressamente estatuído pela legislação de regência e pelas cláusulas contratuais, não se subordinando compulsoriamente a laudos particulares unilaterais de mercado supervenientes. Conforme preceitua o artigo 24, inciso VI, da aludida lei, o contrato conterá a indicação do valor do bem para fins de venda em público leilão e os critérios de sua revisão. No caso concreto, a Cédula de Crédito Bancário estipulou o valor do imóvel para leilão em R$ 510.000,00, a ser corrigido monetariamente pelo IPCA até a publicação dos editais [237969213]. Em observância a tal regramento contratual e legal, o primeiro leilão realizou-se com lance mínimo de R$ 585.464,59 (valor da avaliação contratual devidamente atualizado) [236319447]. Restando infrutífero o primeiro leilão, realizou-se o segundo certame em 05 de agosto de 2025, regido pelo artigo 27, parágrafo 2º, da Lei nº 9.514/1997 (com as alterações introduzidas pela Lei nº 14.711/2023), o qual autoriza a aceitação do maior lance oferecido desde que igual ou superior ao valor integral da dívida, somado às despesas contratuais, tributárias e encargos da execução, admitindo-se subsidiariamente lance correspondente a pelo menos metade do valor de avaliação do bem. Consoante demonstrado na Ata de Arrematação [236319450] e na prestação de contas da credora fiduciária [237969220], o valor da dívida com encargos perfez a soma de R$ 370.368,73, tendo os corréus arrematantes adquirido o bem pelo lance de R$ 390.368,73. O montante arrematado não apenas superou integralmente o saldo devedor consolidado e despesas (gerando inclusive saldo excedente a devolver aos autores no importe de R$ 20.000,00, na forma do artigo 27, parágrafo 4º, da Lei nº 9.514/1997), como também ultrapassou largamente o patamar de 50% da avaliação contratual atualizada do bem (50% de R$ 585.464,59 = R$ 292.732,30). Assim, sob qualquer prisma que se examine a matéria, inexiste preço vil, uma vez que a arrematação observou estritamente os parâmetros cogentes da lei especial de regência e o patamar mínimo preconizado pelo artigo 891, parágrafo único, do Código de Processo Civil, restando desinfluente a tentativa de imposição de estimativas unilaterais de mercado trazidas pelos demandantes. Por fim, consolidada a propriedade fiduciária e aperfeiçoada a arrematação com a lavratura do respectivo auto e registro translativo perante a matrícula imobiliária sob o R-7/23.966 em favor dos adquirentes [236319444], resta superada e descabida qualquer pretensão de purgação tardia da mora ou de consignação das parcelas em atraso pelos autores, exsurgindo hígidos e intangíveis os direitos de propriedade e posse dos terceiros adquirentes. Conclui-se, portanto, pela absoluta regularidade formal e material de todos os atos inerentes ao procedimento expropriatório extrajudicial disciplinado pela Lei nº 9.514/1997, impondo-se a rejeição de todos os pedidos formulados na peça vestibular. Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO TOTALMENTE IMPROCEDENTES os pedidos deduzidos na petição inicial, resolvendo o mérito do processo. Em razão da sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos patronos das partes rés, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com esteio no artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil, a serem rateados em igual proporção entre os procuradores da instituição financeira e dos litisconsortes arrematantes, observada a faculdade do parcelamento de custas já deferido nestes autos. Proceda a Secretaria à retificação do valor da causa no sistema processual eletrônico para R$ 510.000,00 (quinhentos e dez mil reais), conforme determinado na fundamentação desta sentença. Após o trânsito em julgado, certifique-se nos autos e, nada mais sendo requerido pelas partes, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe e as devidas baixas de estilo. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. SORRISO, 15 de setembro de 2026. Juiz(a) de Direito