1016981-53.2025.8.26.0506

Intimação

TJSP · UPJ da 9ª a 12ª Varas Cíveis da Comarca de Ribeirão Preto · DESPACHO/DECISÃO

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 1016981-53.2025.8.26.0506/SP EXEQUENTE: RESIDENCIAL PALADIO ADVOGADO(A): LUIZ FERNANDO MALDONADO DE ALMEIDA LIMA (OAB SP252650) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Evento 58 e 64: o exequente postulou a constrição do próprio imóvel gerador das despesas condominiais por termo nos autos, com esteio no artigo 845, § 1º, do Código de Processo Civil, requerendo a intimação da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, nos termos do artigo 799, inciso I, do diploma processual. Em atendimento à determinação judicial de Evento 60, o condomínio acostou a certidão imobiliária atualizada do bem (Evento 64, DOC80). A partir da referida certidão imobiliária, verifica-se que a propriedade do imóvel foi consolidada em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, em razão do inadimplemento do contrato garantido por alienação fiduciária e da ausência de purgação da mora no prazo legal. Pois bem. É cediço que as contribuições condominiais ostentam natureza de obrigação propter rem, vinculando-se à própria coisa e gravando a unidade habitacional em virtude de sua função de conservação e manutenção da integridade do edifício, a teor do artigo 1.345 do Código Civil. Com a consolidação da propriedade no fiduciário, operada na forma do artigo 26, § 7º, da Lei n.º 9.514/1997, extinguem-se em definitivo os direitos aquisitivos titularizados pela devedora fiduciante em decorrência do contrato originário, inviabilizando qualquer constrição lastreada no artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil. De fato, uma vez consolidada a propriedade plena, o direito real de aquisição da executada deixa de existir, operando-se o desaparecimento do objeto sobre o qual poderia incidir a constrição dos direitos da fiduciante. Entretanto, a consolidação dominial em favor da entidade financeira não blinda o imóvel contra a execução das despesas indispensáveis à sua conservação. A natureza real e a inerente sequela da obrigação condominial sobrepõem-se ao direito de qualquer titular dominial, alcançando o imóvel em si como fonte primária de garantia do crédito condominial. Nesse diapasão, a orientação pacificada do Superior Tribunal de Justiça que reconhece a higidez da constrição do próprio imóvel gravado com alienação fiduciária para a satisfação de taxas condominiais, impondo-se a integração da credora fiduciária ao feito executivo para o exercício do contraditório e eventual quitação do encargo real, como assentado no seguinte julgado: "CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido." (2ª Seção, no REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro RAUL ARAÚJO, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.) Desse modo, por força da eficácia propter rem que adere à unidade e da circunstância fática de que a Caixa Econômica Federal consolidou a titularidade do imóvel, inviável a penhora restrita a eventuais direitos aquisitivos extintos. Admite-se, por conseguinte, a incidência da constrição sobre a integralidade do imóvel matriculado sob n.º 206.656, condicionando-se os atos de expropriação à prévia intimação e integração da credora fiduciária Caixa Econômica Federal ao feito, conferindo-lhe a faculdade de purgar o débito ou exercer seus direitos de tutela patrimonial. Ante o exposto, com fundamento no artigo 1.345 do Código Civil, no artigo 845, § 1º, do Código de Processo Civil e na jurisprudência aplicável, DEFIRO a penhora do imóvel gerador das despesas condominiais, consubstanciado na unidade autônoma n.º 303, Bloco 17, do Condomínio Residencial Paládio, objeto da matrícula n.º 206.656 do 2º Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto. Na condição de possuidora direta do imóvel, nomeio como depositária do bem, na forma do artigo 840, § 2º, do mesmo diploma,a parte executada: Quezia Raiane Ribeiro da Silva (artigo 840, III e § 2º, do CPC). Servirá a presente decisão, assinada digitalmente, como termo de constrição. Situado o imóvel no Estado de São Paulo, proceda-se à averbação da constrição on-line pelo ARISP (artigo 837 do CPC). Não sendo o credor beneficiário da justiça gratuita, será gerado boleto relativo às despesas de averbação e enviado ao e-mail do(a) procurador(a) do(a) exequente, para impressão e pagamento, no prazo de 15 (quinze) dias de sua emissão. Decorrido este prazo, poderá efetuar o pagamento diretamente no Cartório de Registro de Imóveis competente, no prazo de 30 (trinta) dias, contados, também, de sua emissão, sob pena de ineficácia da penhora. Não havendo nos autos procurador constituído pela executada, providencie a serventia sua intimação da penhora, por AR, preferencialmente (artigo 841, § 2º, do CPC), devendo a parte credora, em caso de justiça paga, providenciar o recolhimento das despesas devidas. Providencie a serventia, ainda, a intimação da credora fiduciária CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, na condição de atual titular do domínio consolidado e terceira interessada, a teor dos artigos 799, inciso I, e 804 do Código de Processo Civil, para que tome ciência da constrição e da presente execução, facultando-lhe a quitação do débito condominial exequendo ou a manifestação cabível no prazo de 15 (quinze) dias. Providencie a parte credora o recolhimento das despesas devidas para a respectiva intimação. Com a manifestação da Caixa Econômica Federal ou decorrido o prazo legal sem manifestação, tornem os autos conclusos para deliberação sobre a avaliação do bem e designação de atos expropriatórios. Intimem-se e cumpra-se.