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1015983-93.2024.8.11.0003
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Intimação
TJMT · Primeira Câmara de Direito Privado · Acórdão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1015983-93.2024.8.11.0003 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] Relator: Des(a). MARCIO APARECIDO GUEDES Turma Julgadora: [DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA] Parte(s): [RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 412 SPE LTDA. - CNPJ: 21.199.645/0001-75 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO), ADEMILSON REIS DA SILVA - CPF: 313.153.562-87 (APELADO), HIGOR LUCAS OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 047.354.131-97 (ADVOGADO), CLEYDIANE APARECIDA FERREIRA RIBEIRO - CPF: 016.738.191-17 (APELADO)] A C Ó R D à O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO. E M E N T A ementa: direito civil. direito do consumidor. direito processual civil. apelação cível. ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais. preliminares de cerceamento de defesa e intempestividade recursal rejeitadas. rescisão por culpa exclusiva da incorporadora. restituição integral das parcelas pagas. cláusula penal compensatória. danos morais. consectários legais. recurso desprovido, com retificação de ofício dos encargos da condenação. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta por incorporadora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, reconhecendo a culpa exclusiva da incorporadora pela resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, condenando-a à restituição integral das parcelas pagas, ao pagamento de cláusula penal compensatória e de indenização por danos morais. II. Questão em discussão 2. Há cinco questões em discussão: (i) saber se a sentença é nula em razão da inversão do ônus da prova ter sido reconhecida apenas por ocasião do julgamento; (ii) saber se a apelação é intempestiva em razão dos embargos de declaração opostos pela recorrente; (iii) definir a quem é imputável a responsabilidade pela rescisão contratual; (iv) verificar a legitimidade da restituição integral dos valores pagos, da cláusula penal compensatória e da indenização por danos morais; (v) definir os critérios de incidência da correção monetária e dos juros de mora. III. Razões de decidir 3. A inversão do ônus da prova constitui regra de instrução, porém sua definição apenas na sentença não enseja nulidade quando inexistente demonstração de prejuízo concreto, sobretudo diante da suficiência da prova documental e da manifestação das partes pelo julgamento antecipado da lide. 4. Os embargos de declaração opostos tempestivamente interrompem o prazo recursal, ainda que rejeitados, inexistindo fundamento para reconhecer a intempestividade da apelação. 5. A relação jurídica é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, impondo interpretação das cláusulas contratuais segundo os princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da proteção da parte vulnerável. 6. A exigibilidade do saldo destinado ao financiamento dependia da prévia convocação dos compradores e da regular conclusão do empreendimento, circunstâncias não demonstradas pela incorporadora, sendo incontroverso que o “Habite-se” foi expedido posteriormente ao vencimento contratualmente indicado. 7. A notificação extrajudicial encaminhada para endereço diverso daquele previsto contratualmente não constitui validamente os compradores em mora, tornando ilícita a rescisão unilateral promovida pela incorporadora. 8. Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora pela resolução do contrato, impõe-se a restituição integral e imediata das parcelas pagas, sendo incabível retenção de valores ou comissão de corretagem, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. 9. É cabível a inversão da cláusula penal prevista apenas em desfavor do consumidor para restabelecimento do equilíbrio contratual, legitimando a fixação de multa compensatória correspondente a 10% dos valores restituídos. 10. A rescisão unilateral fundada em mora inexistente, associada à ausência de informações claras acerca da dívida e à frustração da legítima expectativa de aquisição da casa própria, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável. 11. Não se aplica a Taxa Selic em substituição ao índice contratualmente pactuado para atualização dos valores restituídos, devendo ser preservadas as cláusulas contratuais quanto à correção monetária e aos juros, com adequação, de ofício, dos consectários legais incidentes sobre cada verba da condenação. IV. Dispositivo e tese 12. Recurso de apelação desprovido. De ofício, retificados os critérios de incidência da correção monetária e dos juros de mora sobre as verbas condenatórias. Tese de julgamento: “1. A inversão do ônus da prova reconhecida apenas na sentença não acarreta nulidade quando inexistente demonstração de efetivo prejuízo à parte e o julgamento se funda em prova documental suficiente. 2. A rescisão unilateral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel promovida sem prévia constituição válida da mora do adquirente e antes da exigibilidade do saldo financiado caracteriza culpa exclusiva da incorporadora, impondo a restituição integral das parcelas pagas, a incidência de cláusula penal compensatória em favor do consumidor e a reparação por danos morais. 3. Havendo previsão contratual de índice de atualização monetária, afasta-se a incidência subsidiária da Taxa Selic para correção do débito, preservando-se os encargos convencionados e observando-se os critérios legais específicos para cada verba condenatória.” ___________ Dispositivos relevantes citados: arts. 2º, 3º, 6º, VIII, e 47 do CDC; arts. 277, 282, 1.022, 1.026 e 85, §11, do CPC; arts. 389, 405, 406, §1º, e 476 do Código Civil; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A; Lei nº 14.905/2024. Jurisprudência relevante citada: Súmula 543 do STJ; Tema 971 do STJ; Tema 1.002 do STJ; STJ, REsp 1.822.287/PR; STJ, AgInt no AREsp 2.059.743/RJ; TJMT, Apelação Cível nº 0002930-57.2014.8.11.0021. R E L A T Ó R I O Cuida-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 412 SPE LTDA. contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que, nos autos da “Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais” (Processo nº 1015983-93.2024.8.11.0003), ajuizada por ADEMILSON REIS DA SILVA e CLEYDIANE APARECIDA FERREIRA RIBEIRO, ora apelados, contra a apelante, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato de compra e venda por sua culpa exclusiva, determinando a restituição integral dos valores pagos, multa compensatória de 10% e indenização por danos morais (cf. Id. nº 374838901). A r. sentença, ainda, condenou a ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação. Em suas razões recursais, a apelante sustenta, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ao argumento de que a inversão do ônus da prova foi determinada apenas na sentença, em afronta aos princípios do contraditório, da ampla defesa e da não surpresa, defendendo que a redistribuição do ônus probatório constitui regra de instrução e deveria ter sido definida antes da fase probatória, com a consequente reabertura da instrução processual. No mérito, afirma que a rescisão contratual decorreu exclusivamente da inadimplência dos apelados, sustentando que não houve atraso na entrega do empreendimento, que as cláusulas de correção monetária e juros eram expressas e de conhecimento dos compradores, bem como que estes foram regularmente notificados para quitar o saldo devedor, permanecendo inadimplentes e dando causa ao distrato. Defende, assim, a reforma da sentença para reconhecer a culpa dos apelados pela rescisão, permitindo a retenção de 50% dos valores pagos e da integralidade da comissão de corretagem, com fundamento no art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, além do afastamento da cláusula penal compensatória de 10% e da condenação por danos morais, por inexistirem inadimplemento da incorporadora e os pressupostos da responsabilidade civil. Subsidiariamente, requer a redução da indenização moral. Por fim, sustenta a necessidade de adequação dos consectários legais, requerendo a aplicação da Taxa Selic como índice de atualização monetária, com incidência dos juros de mora apenas após o trânsito em julgado, conforme a Lei nº 14.905/2024 e o Tema 1.002 do STJ. Pede, sob esses fundamentos, o provimento do recurso para anular a sentença por cerceamento de defesa ou, subsidiariamente, reformá-la a fim de reconhecer a inadimplência dos apelados, autorizar a retenção de 50% dos valores pagos e da comissão de corretagem, afastar a multa compensatória e a condenação por danos morais, bem como determinar a aplicação da Taxa Selic como critério de atualização monetária (cf. Id. nº 374838906). Em contrarrazões, os apelados refutam os argumentos recursais e torce pelo desprovimento do apelo (cf. Id. nº 374838912). É o relatório. Cuiabá, data registrada no sistema. MARCIO APARECIDO GUEDES Relator V O T O R E L A T O R VOTO – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA A apelante suscita, em preliminar, a nulidade da sentença, ao argumento de que o magistrado singular determinou a inversão do ônus da prova apenas no momento da prolação da sentença, circunstância que teria inviabilizado o adequado exercício do contraditório e da ampla defesa, por impedir a produção das provas que reputava necessárias ao deslinde da controvérsia. Com efeito, é assente na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que a inversão do ônus da prova prevista no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor possui natureza de regra de instrução, devendo, em regra, ser definida em momento anterior ao encerramento da fase probatória, justamente para assegurar à parte onerada a possibilidade de produzir os elementos probatórios aptos a demonstrar suas alegações, conforme pontuado pelo apelante a partir do julgado mencionado em apelo (AgInt no AREsp nº 2162083/SP). Todavia, a mera inobservância desse momento processual não conduz, por si só, à nulidade do julgado. No processo civil brasileiro, prevalece o princípio do pas de nullité sans grief, positivado nos arts. 277 e 282 do Código de Processo Civil, segundo o qual nenhum ato será declarado nulo sem a demonstração de efetivo prejuízo à parte que o suscita. À propósito, já decidiu esta Câmara Julgadora que “a alegação de nulidade processual não prospera porque o pedido de nova perícia foi expressamente apreciado e indeferido, o perito prestou esclarecimentos complementares e a apelante não demonstrou prejuízo concreto decorrente da ausência de sua oitiva em audiência, incidindo o princípio pas de nullité sans grief.” (TJMT – Primeira Câmara de Direito Privado – Rel. Clarice Claudino da Silva – Apelação Cível nº 0002930-57.2014.8.11.0021, Julgado em 21/07/2026, Publicado no DJe 24/07/2026). No caso concreto, não se verifica a ocorrência de qualquer prejuízo processual apto a justificar a anulação da sentença. A controvérsia estabelecida entre as partes cinge-se, essencialmente, à análise de prova documental previamente produzida, especialmente quanto à validade da notificação extrajudicial encaminhada aos adquirentes, à exigibilidade do saldo devedor e à data de expedição do “Habite-se”, elementos objetivos que já integravam o acervo probatório desde a fase postulatória. Não há controvérsia fática dependente de prova oral, pericial ou de qualquer outro meio probatório cuja produção tenha sido obstada em razão da inversão do ônus da prova. Ademais, ambas as partes, quando intimadas a especificar as provas que pretendiam produzir, manifestaram-se pelo julgamento antecipado da lide, reconhecendo, portanto, a suficiência do conjunto probatório constante dos autos para o deslinde da controvérsia. Nessas circunstâncias, ainda que a inversão do ônus da prova tenha sido expressamente consignada apenas na sentença, não se evidencia qualquer alteração concreta na estratégia defensiva da apelante ou limitação ao exercício do contraditório capaz de comprometer a validade do pronunciamento judicial. Dessa forma, inexistindo demonstração de prejuízo efetivo e sendo o conjunto documental suficiente para a formação do convencimento do julgador, mostra-se incabível a decretação de nulidade pretendida, razão pela qual rejeito a preliminar de cerceamento de defesa. Diante do exposto, REJEITO a preliminar de cerceamento de defesa. VOTO – PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE RECURSAL Os apelados suscitam, em sede de contrarrazões, preliminar de intempestividade do recurso de apelação, ao argumento de que os embargos de declaração opostos pela apelante possuiriam manifesto caráter infringente e não apontariam quaisquer dos vícios previstos no art. 1.022 do Código de Processo Civil, circunstância que impediria a interrupção do prazo recursal. A preliminar, contudo, não merece acolhimento. Nos termos do art. 1.026, caput, do Código de Processo Civil, os embargos de declaração interrompem o prazo para a interposição de outros recursos. A legislação processual não condiciona a produção desse efeito à procedência dos aclaratórios, tampouco à efetiva existência dos vícios elencados no art. 1.022 do CPC, bastando que sejam opostos tempestivamente. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que o efeito interruptivo do prazo recursal decorre da mera oposição tempestiva dos embargos de declaração, ainda que posteriormente rejeitados ou considerados protelatórios, somente deixando de produzir esse efeito quando não conhecidos por manifesta intempestividade. Isso porque a aferição quanto ao acerto ou desacerto da fundamentação dos aclaratórios constitui questão de mérito do próprio recurso, incapaz de afastar, por si só, a eficácia interruptiva expressamente prevista na legislação processual. À propósito: “EMENTA: RECURSO ESPECIAL. IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. INTEMPESTIVIDADE. OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. EFEITO INTERRUPTIVO. DEFESA DO DEVEDOR. INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. Os embargos de declaração interrompem o prazo apenas para a interposição de recurso, não sendo possível conferir interpretação extensiva ao art. 1.026 do CPC/2015 a fim de estender o significado de recurso às defesas ajuizadas pelo executado. 2. Recurso especial a que se dá provimento para julgar intempestiva a impugnação ao cumprimento de sentença. (STJ – Quarta Turma – Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira - REsp n. 1.822.287/PR julgado em 06/06/2023, DJe de 03/07/2023.) Na hipótese dos autos, verifica-se que os embargos de declaração foram opostos dentro do prazo legal. O fato de terem sido rejeitados pelo Juízo de origem, sob o fundamento de que objetivavam apenas a rediscussão da matéria decidida, não lhes retira o efeito interruptivo previsto no art. 1.026 do Código de Processo Civil, inexistindo qualquer pronunciamento que tenha reconhecido sua intempestividade. Desse modo, interrompido regularmente o prazo recursal, revela-se tempestiva a apelação posteriormente interposta, razão pela qual afasto a preliminar de intempestividade suscitada pelos apelados. Diante do exposto, REJEITO a preliminar de intempestividade recursal. VOTO – MÉRITO Superadas as questões preliminares, o recurso é tempestivo e preenche os demais pressupostos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço. Conforme relatado, cuida-se de recurso de apelação cível interposto por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 412 SPE LTDA, objetivando a reforma da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato de compra e venda por sua culpa exclusiva, determinando a restituição integral dos valores pagos, multa compensatória de 10% e indenização por danos morais. Na sentença vergastada, o magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo, inicialmente, a incidência do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre as partes, por se tratar de típica relação de consumo, entendendo presentes a vulnerabilidade dos adquirentes e a hipossuficiência técnica e informacional, razão pela qual determinou a inversão do ônus da prova. No mérito, concluiu que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da incorporadora. Para tanto, consignou que a exigibilidade do saldo devedor destinado ao financiamento estava condicionada à prévia convocação formal dos compradores e à conclusão regular do empreendimento, com expedição do “Habite-se”, entendendo que, antes desse marco, a obrigação era inexigível. Acrescentou que a requerida não comprovou a constituição válida da mora, pois a notificação extrajudicial foi encaminhada para endereço diverso daquele constante do contrato, além de ter apresentado cobrança desacompanhada de memória de cálculo detalhada, reputando abusiva a rescisão unilateral do contrato. Reconhecida a culpa da vendedora, determinou a restituição integral, em parcela única, de todos os valores pagos, sem qualquer retenção, com fundamento na Súmula 543 do STJ. Entendeu, ainda, abusiva a cláusula contratual que previa multa reduzida em favor do comprador, fixando, por equidade, cláusula penal compensatória correspondente a 10% sobre o montante a ser restituído, em observância aos princípios da proporcionalidade, da boa-fé objetiva e ao entendimento firmado pelo STJ no Tema 971. Por fim, reconheceu a configuração de danos morais, ao fundamento de que a rescisão unilateral do contrato, a ausência de informações claras sobre o débito e a frustração da legítima expectativa de aquisição da casa própria extrapolaram o mero inadimplemento contratual, fixando indenização de R$ 5.000,00 para cada autor, além de condenar a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Irresignada, alega a parte apelante, a culpa exclusiva dos compradores por inadimplência desde maio de 2023, a legalidade da retenção de 50% dos valores e da comissão de corretagem, a inexistência de danos morais e a necessidade de incidência de juros apenas após o trânsito em julgado e correção pela taxa SELIC (cf. Id. nº 374838906). Já a parte apelada defende, em sede de contrarrazões, pugna pela manutenção da sentença, reiterando que a constituição em mora foi nula por erro no endereço da notificação e que a rescisão unilateral operada pela construtora foi ilícita (cf. Id. nº 374838912). Pois bem. A controvérsia central consiste em identificar a responsabilidade pela rescisão do contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes. Inicialmente, cumpre registrar que a relação jurídica estabelecida entre as partes é nitidamente de consumo, incidindo, portanto, as disposições do Código de Defesa do Consumidor. Os apelados figuram como destinatários finais do empreendimento imobiliário adquirido, enquanto a apelante exerce atividade de incorporação e comercialização de imóveis, enquadrando-se no conceito de fornecedora previsto nos arts. 2º e 3º do CDC. Em consequência, a interpretação das cláusulas contratuais deve observar os princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da proteção da parte vulnerável, aplicando-se, quando necessário, a regra do art. 47 do CDC, segundo a qual as cláusulas ambíguas devem ser interpretadas da maneira mais favorável ao consumidor. No caso concreto, as partes celebraram “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Fração Ideal”, cujo preço total foi fixado em R$ 384.500,00 (trezentos e oitenta e quatro mil e quinhentos reais). Convencionou-se que o pagamento ocorreria em duas etapas distintas: a denominada “Parte A”, correspondente ao valor de R$ 96.225,00 (noventa e seis mil e duzentos e vinte e cinco reais), quitada mediante parcelas mensais e semestrais, e a denominada “Parte B”, no montante de R$ 288.275,00 (duzentos e oitenta e oito mil e duzentos e setenta e cinco reais), com vencimento previsto para 30/05/2023, a ser satisfeita mediante financiamento obtido pelos compradores junto a agente financeiro integrante do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) ou com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) (cf. Id. nº 374837388). A apelante sustenta que os compradores deram causa à rescisão ao deixarem de quitar a “Parte B” do contrato no prazo convencionado. Os apelados, por sua vez, afirmam que a incorporadora promoveu o distrato de forma unilateral e arbitrária, sem prévia constituição válida em mora e antes mesmo de o imóvel reunir condições jurídicas para obtenção do financiamento bancário. Analisando o conjunto probatório, verifica-se que o argumento da apelante de que o saldo devedor tornou-se automaticamente exigível em 30/05/2023 não encontra respaldo na própria disciplina contratual. Embora o Quadro V indique essa data como vencimento da “Parte B”, a denominada “Observação 3” estabelece regra específica para a hipótese de pagamento mediante financiamento bancário, dispondo que o comprador deverá firmar o contrato de financiamento no prazo de 30 (trinta) dias contados da solicitação realizada pela vendedora. À propósito: “(...) OBS 3: A “PARTE B” DO PREÇO CONSTANTE NO ITEM “II” DESTE QUADRO V, DEVERÁ SER LIQUIDADA PELO COMPRADOR ATÉ A DATA DE VENCIMENTO CONSTANTE NO ITEM “II” DESTE QUADRO V, POR MEIO DE RECURSOS PRÓPRIOS OU FINANCIAMENTO BANCÁRIO COM O AGENTE FINANCIADOR DA OBRA. EM OPTANDO O COMPRADOR PELO PAGAMENTO DA REFERIDA “PARTE B” POR MEIO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO COM AGENTE FINANCEIRO DE SUA ESCOLHA, DEVERÁ SUBSCREVER O CONTRATO DE FINANCIAMENTO JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO ESCOLHIDO, NO PRAZO MÁXIMO E IMPRORROGÁVEL DE 30 (TRINTA) DIAS, CONTADOS DO MOMENTO EM QUE DELE FOR SOLICITADO. (...)” Não há, contudo, qualquer elemento probatório demonstrando que os apelados tenham sido regularmente convocados para iniciar o procedimento de financiamento antes da rescisão contratual. Some-se a isso o fato de que a própria apelante admite que o “Habite-se” do empreendimento somente foi expedido em 22/09/2023 (cf. Id. nº 374837391). Antes dessa data, o imóvel sequer se encontrava regularmente apto à contratação do financiamento imobiliário, circunstância que impede reconhecer a exigibilidade do saldo devedor anteriormente. Incide, na hipótese, a exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do Código Civil, segundo a qual nenhum dos contratantes pode exigir o cumprimento da obrigação da parte adversa antes de adimplir a sua própria. Também não prospera a alegação de constituição regular da mora. O contrato prevê expressamente que eventual notificação extrajudicial deveria ser encaminhada ao endereço constante do preâmbulo contratual. Todavia, restou incontroverso que a notificação enviada pela apelante foi remetida para endereço diverso daquele informado pelos compradores, resultando em Aviso de Recebimento negativo (cf. Id. nº 374837392). Evidentemente, comunicação encaminhada para local incorreto não produz os efeitos jurídicos necessários para constituir o devedor em mora. Nesse contexto, correta a sentença ao concluir que a rescisão decorreu de culpa exclusiva da promitente vendedora. Reconhecida essa circunstância, incide o entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, na resolução de contrato de promessa de compra e venda submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer integralmente quando o desfazimento decorrer de culpa exclusiva do vendedor. A propósito: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Consequentemente, mostra-se acertada a determinação de restituição integral dos valores pagos, em parcela única, sendo incabível qualquer retenção a título de cláusula penal ou comissão de corretagem, porquanto tais retenções destinam-se exclusivamente às hipóteses em que o comprador dá causa ao rompimento do contrato, situação que não se verifica nos autos. Também não merece reparo a condenação ao pagamento de multa compensatória correspondente a 10% sobre os valores a serem restituídos. Conforme assentado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 971, admite-se a inversão da cláusula penal prevista apenas em desfavor do consumidor, sempre que necessária ao restabelecimento do equilíbrio contratual. “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial” Na hipótese, a expressiva disparidade entre a retenção de 50% imposta ao adquirente e a multa de apenas 2% prevista contra a incorporadora evidencia flagrante desequilíbrio contratual, legitimando a atuação corretiva do Poder Judiciário. Quanto aos danos morais, igualmente não merece acolhimento a irresignação recursal. Carlos Alberto Bittar leciona que “qualificam-se como morais os danos em razão da esfera da subjetividade, ou do plano valorativo da pessoa na sociedade, em que repercute o fato violador, havendo-se como tais aqueles que atingem os aspectos mais íntimos das personalidade humana (o da intimidade e da consideração pessoal), ou o da própria valoração da pessoa no meio em que vive e atua (o da reputação ou da consideração social)” (Reparação civil por danos morais, n.º 7, p. 41,inCAHALI, Yussef Said). Pablo StolzeGaglianoem Novo curso de direito civil, 2. ed., São Paulo: Saraiva, 2004, vol. III, p. 85, pondera que propugnar pelaressarcibilidadedo dano moral não implica no reconhecimento de todo e qualquer melindre ou suscetibilidade exacerbada: “Superadas, portanto, todas as objeções quanto à reparabilidade do dano moral, é sempre importante lembrar, porém, a advertência brilhante de Antônio Chaves, para quem ‘propugnar pela mais amplaressarcibilidadedo dano moral não implica no reconhecimento de todo e qualquer melindre, todasuscetibilidade exacerbada, toda exaltação do amor próprio,pretensamente ferido, à mais suave sombra, ao mais ligeiro roçar de asas de uma borboleta, mimos, escrúpulos, delicadeza excessivas, ilusões insignificantes desfeitas, possibilitem sejam extraídas da caixa de pandora do Direito centenas de milhares de cruzeiros.” A frustração da legítima expectativa de aquisição da casa própria, ocasionada por rescisão unilateral fundada em mora inexistente, associada à negativa de informações claras acerca do saldo devedor, extrapola o mero inadimplemento contratual e configura lesão à esfera extrapatrimonial dos consumidores. O montante fixado na origem, correspondente a R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor, revela-se compatível com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Por outro lado, quanto aos consectários legais, não se desconhece que a Lei nº 14.905/2024 alterou o regime jurídico dos juros legais e da atualização monetária. Todavia, referida disciplina incide apenas de forma subsidiária, isto é, quando ausente estipulação contratual acerca dos encargos aplicáveis. Na hipótese dos autos, diversamente, o contrato previu expressamente a incidência do INCC-DI/FGV como índice de atualização monetária, razão pela qual não há espaço para aplicação da Taxa Selic em substituição ao índice livremente pactuado pelas partes. Inobstante, quanto aos juros de mora, nota-se que o contrato possui no Quadro XII, as consequências do desfazimento do contrato, sendo aplicável o percentual de um 1% ao mês sobre o valor da parcela inadimplida. Prestigia-se, assim, o princípio do pacta sunt servanda e a autonomia privada, motivo pelo qual a sentença merece ser reformada nesse particular. Nesse sentido, é o entendimento da Corte Superior no sentido de que “a Taxa Selic deve ser aplicada como juros moratórios quando não há determinação específica de outro índice no título judicial, vedada sua acumulação com qualquer outro índice de atualização monetária. Quando não houver cumulação de encargos, deve ser aplicada a Taxa Selic no período de incidência dos juros de mora, deduzido o índice do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), ainda que as obrigações tenham sido constituídas antes da alteração legislativa” (STJ – Quarta Turma – Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira - AgInt no AREsp n. 2.059.743/RJ, julgado em 11/02/2025, DJEN de 20/02/2025.). No que concerne à invocada aplicação do Tema Repetitivo nº 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, igualmente não assiste razão à apelante. A tese firmada naquele precedente restringe-se às hipóteses de resolução contratual regidas pela Lei nº 13.786/2018, em que o desfazimento do negócio decorre de culpa do adquirente. Na hipótese dos autos, além de reconhecida a culpa exclusiva da promitente vendedora pela rescisão contratual, o próprio Tema estabelece que, nessa situação, os juros de mora incidem a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, não havendo falar em incidência apenas após o trânsito em julgado. Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 412 SPE LTDA. De ofício, retifico a sentença para constar que quanto a restituição em parcela única da integralidade dos valores pagos pelos autores, o feito deverá ser atualizado monetariamente pelo INCC-DI/FGV a partir de cada desembolso feito pelos autores, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Quanto ao pagamento da cláusula penal compensatória de 10% (dez por cento) sobre o valor total a ser restituído, diante da ausência de disposição em contrato, deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA, acrescido de juros de mora, ambos a partir da citação, nos termos dos arts. 389 e 406, § 1º, do Código Civil. Inobstante, no que se refere a indenização por dano moral, nos termos da Sumula 362 do STJ, considerando novamente o disposto nos arts. 389, parágrafo único e 406, §1º do Código Civil, o valor da condenação deve ser corrigido monetariamente pelo IPCA, a partir da data do arbitramento e acrescido de juros de acordo com a Taxa Legal (Taxa Selic deduzido o índice de atualização monetária IPCA), a partir da citação. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais anteriormente fixados em favor da parte apelada em 2% (dois por cento), totalizando 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 01/09/2026
Intimação
TJMT · Primeira Câmara de Direito Privado · Acórdão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1015983-93.2024.8.11.0003 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] Relator: Des(a). MARCIO APARECIDO GUEDES Turma Julgadora: [DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA] Parte(s): [RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 412 SPE LTDA. - CNPJ: 21.199.645/0001-75 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO), ADEMILSON REIS DA SILVA - CPF: 313.153.562-87 (APELADO), HIGOR LUCAS OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 047.354.131-97 (ADVOGADO), CLEYDIANE APARECIDA FERREIRA RIBEIRO - CPF: 016.738.191-17 (APELADO)] A C Ó R D à O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO. E M E N T A ementa: direito civil. direito do consumidor. direito processual civil. apelação cível. ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais. preliminares de cerceamento de defesa e intempestividade recursal rejeitadas. rescisão por culpa exclusiva da incorporadora. restituição integral das parcelas pagas. cláusula penal compensatória. danos morais. consectários legais. recurso desprovido, com retificação de ofício dos encargos da condenação. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta por incorporadora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, reconhecendo a culpa exclusiva da incorporadora pela resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, condenando-a à restituição integral das parcelas pagas, ao pagamento de cláusula penal compensatória e de indenização por danos morais. II. Questão em discussão 2. Há cinco questões em discussão: (i) saber se a sentença é nula em razão da inversão do ônus da prova ter sido reconhecida apenas por ocasião do julgamento; (ii) saber se a apelação é intempestiva em razão dos embargos de declaração opostos pela recorrente; (iii) definir a quem é imputável a responsabilidade pela rescisão contratual; (iv) verificar a legitimidade da restituição integral dos valores pagos, da cláusula penal compensatória e da indenização por danos morais; (v) definir os critérios de incidência da correção monetária e dos juros de mora. III. Razões de decidir 3. A inversão do ônus da prova constitui regra de instrução, porém sua definição apenas na sentença não enseja nulidade quando inexistente demonstração de prejuízo concreto, sobretudo diante da suficiência da prova documental e da manifestação das partes pelo julgamento antecipado da lide. 4. Os embargos de declaração opostos tempestivamente interrompem o prazo recursal, ainda que rejeitados, inexistindo fundamento para reconhecer a intempestividade da apelação. 5. A relação jurídica é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, impondo interpretação das cláusulas contratuais segundo os princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da proteção da parte vulnerável. 6. A exigibilidade do saldo destinado ao financiamento dependia da prévia convocação dos compradores e da regular conclusão do empreendimento, circunstâncias não demonstradas pela incorporadora, sendo incontroverso que o “Habite-se” foi expedido posteriormente ao vencimento contratualmente indicado. 7. A notificação extrajudicial encaminhada para endereço diverso daquele previsto contratualmente não constitui validamente os compradores em mora, tornando ilícita a rescisão unilateral promovida pela incorporadora. 8. Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora pela resolução do contrato, impõe-se a restituição integral e imediata das parcelas pagas, sendo incabível retenção de valores ou comissão de corretagem, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. 9. É cabível a inversão da cláusula penal prevista apenas em desfavor do consumidor para restabelecimento do equilíbrio contratual, legitimando a fixação de multa compensatória correspondente a 10% dos valores restituídos. 10. A rescisão unilateral fundada em mora inexistente, associada à ausência de informações claras acerca da dívida e à frustração da legítima expectativa de aquisição da casa própria, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável. 11. Não se aplica a Taxa Selic em substituição ao índice contratualmente pactuado para atualização dos valores restituídos, devendo ser preservadas as cláusulas contratuais quanto à correção monetária e aos juros, com adequação, de ofício, dos consectários legais incidentes sobre cada verba da condenação. IV. Dispositivo e tese 12. Recurso de apelação desprovido. De ofício, retificados os critérios de incidência da correção monetária e dos juros de mora sobre as verbas condenatórias. Tese de julgamento: “1. A inversão do ônus da prova reconhecida apenas na sentença não acarreta nulidade quando inexistente demonstração de efetivo prejuízo à parte e o julgamento se funda em prova documental suficiente. 2. A rescisão unilateral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel promovida sem prévia constituição válida da mora do adquirente e antes da exigibilidade do saldo financiado caracteriza culpa exclusiva da incorporadora, impondo a restituição integral das parcelas pagas, a incidência de cláusula penal compensatória em favor do consumidor e a reparação por danos morais. 3. Havendo previsão contratual de índice de atualização monetária, afasta-se a incidência subsidiária da Taxa Selic para correção do débito, preservando-se os encargos convencionados e observando-se os critérios legais específicos para cada verba condenatória.” ___________ Dispositivos relevantes citados: arts. 2º, 3º, 6º, VIII, e 47 do CDC; arts. 277, 282, 1.022, 1.026 e 85, §11, do CPC; arts. 389, 405, 406, §1º, e 476 do Código Civil; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A; Lei nº 14.905/2024. Jurisprudência relevante citada: Súmula 543 do STJ; Tema 971 do STJ; Tema 1.002 do STJ; STJ, REsp 1.822.287/PR; STJ, AgInt no AREsp 2.059.743/RJ; TJMT, Apelação Cível nº 0002930-57.2014.8.11.0021. R E L A T Ó R I O Cuida-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 412 SPE LTDA. contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que, nos autos da “Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais” (Processo nº 1015983-93.2024.8.11.0003), ajuizada por ADEMILSON REIS DA SILVA e CLEYDIANE APARECIDA FERREIRA RIBEIRO, ora apelados, contra a apelante, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato de compra e venda por sua culpa exclusiva, determinando a restituição integral dos valores pagos, multa compensatória de 10% e indenização por danos morais (cf. Id. nº 374838901). A r. sentença, ainda, condenou a ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação. Em suas razões recursais, a apelante sustenta, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ao argumento de que a inversão do ônus da prova foi determinada apenas na sentença, em afronta aos princípios do contraditório, da ampla defesa e da não surpresa, defendendo que a redistribuição do ônus probatório constitui regra de instrução e deveria ter sido definida antes da fase probatória, com a consequente reabertura da instrução processual. No mérito, afirma que a rescisão contratual decorreu exclusivamente da inadimplência dos apelados, sustentando que não houve atraso na entrega do empreendimento, que as cláusulas de correção monetária e juros eram expressas e de conhecimento dos compradores, bem como que estes foram regularmente notificados para quitar o saldo devedor, permanecendo inadimplentes e dando causa ao distrato. Defende, assim, a reforma da sentença para reconhecer a culpa dos apelados pela rescisão, permitindo a retenção de 50% dos valores pagos e da integralidade da comissão de corretagem, com fundamento no art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, além do afastamento da cláusula penal compensatória de 10% e da condenação por danos morais, por inexistirem inadimplemento da incorporadora e os pressupostos da responsabilidade civil. Subsidiariamente, requer a redução da indenização moral. Por fim, sustenta a necessidade de adequação dos consectários legais, requerendo a aplicação da Taxa Selic como índice de atualização monetária, com incidência dos juros de mora apenas após o trânsito em julgado, conforme a Lei nº 14.905/2024 e o Tema 1.002 do STJ. Pede, sob esses fundamentos, o provimento do recurso para anular a sentença por cerceamento de defesa ou, subsidiariamente, reformá-la a fim de reconhecer a inadimplência dos apelados, autorizar a retenção de 50% dos valores pagos e da comissão de corretagem, afastar a multa compensatória e a condenação por danos morais, bem como determinar a aplicação da Taxa Selic como critério de atualização monetária (cf. Id. nº 374838906). Em contrarrazões, os apelados refutam os argumentos recursais e torce pelo desprovimento do apelo (cf. Id. nº 374838912). É o relatório. Cuiabá, data registrada no sistema. MARCIO APARECIDO GUEDES Relator V O T O R E L A T O R VOTO – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA A apelante suscita, em preliminar, a nulidade da sentença, ao argumento de que o magistrado singular determinou a inversão do ônus da prova apenas no momento da prolação da sentença, circunstância que teria inviabilizado o adequado exercício do contraditório e da ampla defesa, por impedir a produção das provas que reputava necessárias ao deslinde da controvérsia. Com efeito, é assente na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que a inversão do ônus da prova prevista no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor possui natureza de regra de instrução, devendo, em regra, ser definida em momento anterior ao encerramento da fase probatória, justamente para assegurar à parte onerada a possibilidade de produzir os elementos probatórios aptos a demonstrar suas alegações, conforme pontuado pelo apelante a partir do julgado mencionado em apelo (AgInt no AREsp nº 2162083/SP). Todavia, a mera inobservância desse momento processual não conduz, por si só, à nulidade do julgado. No processo civil brasileiro, prevalece o princípio do pas de nullité sans grief, positivado nos arts. 277 e 282 do Código de Processo Civil, segundo o qual nenhum ato será declarado nulo sem a demonstração de efetivo prejuízo à parte que o suscita. À propósito, já decidiu esta Câmara Julgadora que “a alegação de nulidade processual não prospera porque o pedido de nova perícia foi expressamente apreciado e indeferido, o perito prestou esclarecimentos complementares e a apelante não demonstrou prejuízo concreto decorrente da ausência de sua oitiva em audiência, incidindo o princípio pas de nullité sans grief.” (TJMT – Primeira Câmara de Direito Privado – Rel. Clarice Claudino da Silva – Apelação Cível nº 0002930-57.2014.8.11.0021, Julgado em 21/07/2026, Publicado no DJe 24/07/2026). No caso concreto, não se verifica a ocorrência de qualquer prejuízo processual apto a justificar a anulação da sentença. A controvérsia estabelecida entre as partes cinge-se, essencialmente, à análise de prova documental previamente produzida, especialmente quanto à validade da notificação extrajudicial encaminhada aos adquirentes, à exigibilidade do saldo devedor e à data de expedição do “Habite-se”, elementos objetivos que já integravam o acervo probatório desde a fase postulatória. Não há controvérsia fática dependente de prova oral, pericial ou de qualquer outro meio probatório cuja produção tenha sido obstada em razão da inversão do ônus da prova. Ademais, ambas as partes, quando intimadas a especificar as provas que pretendiam produzir, manifestaram-se pelo julgamento antecipado da lide, reconhecendo, portanto, a suficiência do conjunto probatório constante dos autos para o deslinde da controvérsia. Nessas circunstâncias, ainda que a inversão do ônus da prova tenha sido expressamente consignada apenas na sentença, não se evidencia qualquer alteração concreta na estratégia defensiva da apelante ou limitação ao exercício do contraditório capaz de comprometer a validade do pronunciamento judicial. Dessa forma, inexistindo demonstração de prejuízo efetivo e sendo o conjunto documental suficiente para a formação do convencimento do julgador, mostra-se incabível a decretação de nulidade pretendida, razão pela qual rejeito a preliminar de cerceamento de defesa. Diante do exposto, REJEITO a preliminar de cerceamento de defesa. VOTO – PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE RECURSAL Os apelados suscitam, em sede de contrarrazões, preliminar de intempestividade do recurso de apelação, ao argumento de que os embargos de declaração opostos pela apelante possuiriam manifesto caráter infringente e não apontariam quaisquer dos vícios previstos no art. 1.022 do Código de Processo Civil, circunstância que impediria a interrupção do prazo recursal. A preliminar, contudo, não merece acolhimento. Nos termos do art. 1.026, caput, do Código de Processo Civil, os embargos de declaração interrompem o prazo para a interposição de outros recursos. A legislação processual não condiciona a produção desse efeito à procedência dos aclaratórios, tampouco à efetiva existência dos vícios elencados no art. 1.022 do CPC, bastando que sejam opostos tempestivamente. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que o efeito interruptivo do prazo recursal decorre da mera oposição tempestiva dos embargos de declaração, ainda que posteriormente rejeitados ou considerados protelatórios, somente deixando de produzir esse efeito quando não conhecidos por manifesta intempestividade. Isso porque a aferição quanto ao acerto ou desacerto da fundamentação dos aclaratórios constitui questão de mérito do próprio recurso, incapaz de afastar, por si só, a eficácia interruptiva expressamente prevista na legislação processual. À propósito: “EMENTA: RECURSO ESPECIAL. IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. INTEMPESTIVIDADE. OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. EFEITO INTERRUPTIVO. DEFESA DO DEVEDOR. INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. Os embargos de declaração interrompem o prazo apenas para a interposição de recurso, não sendo possível conferir interpretação extensiva ao art. 1.026 do CPC/2015 a fim de estender o significado de recurso às defesas ajuizadas pelo executado. 2. Recurso especial a que se dá provimento para julgar intempestiva a impugnação ao cumprimento de sentença. (STJ – Quarta Turma – Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira - REsp n. 1.822.287/PR julgado em 06/06/2023, DJe de 03/07/2023.) Na hipótese dos autos, verifica-se que os embargos de declaração foram opostos dentro do prazo legal. O fato de terem sido rejeitados pelo Juízo de origem, sob o fundamento de que objetivavam apenas a rediscussão da matéria decidida, não lhes retira o efeito interruptivo previsto no art. 1.026 do Código de Processo Civil, inexistindo qualquer pronunciamento que tenha reconhecido sua intempestividade. Desse modo, interrompido regularmente o prazo recursal, revela-se tempestiva a apelação posteriormente interposta, razão pela qual afasto a preliminar de intempestividade suscitada pelos apelados. Diante do exposto, REJEITO a preliminar de intempestividade recursal. VOTO – MÉRITO Superadas as questões preliminares, o recurso é tempestivo e preenche os demais pressupostos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço. Conforme relatado, cuida-se de recurso de apelação cível interposto por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 412 SPE LTDA, objetivando a reforma da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato de compra e venda por sua culpa exclusiva, determinando a restituição integral dos valores pagos, multa compensatória de 10% e indenização por danos morais. Na sentença vergastada, o magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo, inicialmente, a incidência do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre as partes, por se tratar de típica relação de consumo, entendendo presentes a vulnerabilidade dos adquirentes e a hipossuficiência técnica e informacional, razão pela qual determinou a inversão do ônus da prova. No mérito, concluiu que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da incorporadora. Para tanto, consignou que a exigibilidade do saldo devedor destinado ao financiamento estava condicionada à prévia convocação formal dos compradores e à conclusão regular do empreendimento, com expedição do “Habite-se”, entendendo que, antes desse marco, a obrigação era inexigível. Acrescentou que a requerida não comprovou a constituição válida da mora, pois a notificação extrajudicial foi encaminhada para endereço diverso daquele constante do contrato, além de ter apresentado cobrança desacompanhada de memória de cálculo detalhada, reputando abusiva a rescisão unilateral do contrato. Reconhecida a culpa da vendedora, determinou a restituição integral, em parcela única, de todos os valores pagos, sem qualquer retenção, com fundamento na Súmula 543 do STJ. Entendeu, ainda, abusiva a cláusula contratual que previa multa reduzida em favor do comprador, fixando, por equidade, cláusula penal compensatória correspondente a 10% sobre o montante a ser restituído, em observância aos princípios da proporcionalidade, da boa-fé objetiva e ao entendimento firmado pelo STJ no Tema 971. Por fim, reconheceu a configuração de danos morais, ao fundamento de que a rescisão unilateral do contrato, a ausência de informações claras sobre o débito e a frustração da legítima expectativa de aquisição da casa própria extrapolaram o mero inadimplemento contratual, fixando indenização de R$ 5.000,00 para cada autor, além de condenar a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Irresignada, alega a parte apelante, a culpa exclusiva dos compradores por inadimplência desde maio de 2023, a legalidade da retenção de 50% dos valores e da comissão de corretagem, a inexistência de danos morais e a necessidade de incidência de juros apenas após o trânsito em julgado e correção pela taxa SELIC (cf. Id. nº 374838906). Já a parte apelada defende, em sede de contrarrazões, pugna pela manutenção da sentença, reiterando que a constituição em mora foi nula por erro no endereço da notificação e que a rescisão unilateral operada pela construtora foi ilícita (cf. Id. nº 374838912). Pois bem. A controvérsia central consiste em identificar a responsabilidade pela rescisão do contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes. Inicialmente, cumpre registrar que a relação jurídica estabelecida entre as partes é nitidamente de consumo, incidindo, portanto, as disposições do Código de Defesa do Consumidor. Os apelados figuram como destinatários finais do empreendimento imobiliário adquirido, enquanto a apelante exerce atividade de incorporação e comercialização de imóveis, enquadrando-se no conceito de fornecedora previsto nos arts. 2º e 3º do CDC. Em consequência, a interpretação das cláusulas contratuais deve observar os princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da proteção da parte vulnerável, aplicando-se, quando necessário, a regra do art. 47 do CDC, segundo a qual as cláusulas ambíguas devem ser interpretadas da maneira mais favorável ao consumidor. No caso concreto, as partes celebraram “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Fração Ideal”, cujo preço total foi fixado em R$ 384.500,00 (trezentos e oitenta e quatro mil e quinhentos reais). Convencionou-se que o pagamento ocorreria em duas etapas distintas: a denominada “Parte A”, correspondente ao valor de R$ 96.225,00 (noventa e seis mil e duzentos e vinte e cinco reais), quitada mediante parcelas mensais e semestrais, e a denominada “Parte B”, no montante de R$ 288.275,00 (duzentos e oitenta e oito mil e duzentos e setenta e cinco reais), com vencimento previsto para 30/05/2023, a ser satisfeita mediante financiamento obtido pelos compradores junto a agente financeiro integrante do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) ou com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) (cf. Id. nº 374837388). A apelante sustenta que os compradores deram causa à rescisão ao deixarem de quitar a “Parte B” do contrato no prazo convencionado. Os apelados, por sua vez, afirmam que a incorporadora promoveu o distrato de forma unilateral e arbitrária, sem prévia constituição válida em mora e antes mesmo de o imóvel reunir condições jurídicas para obtenção do financiamento bancário. Analisando o conjunto probatório, verifica-se que o argumento da apelante de que o saldo devedor tornou-se automaticamente exigível em 30/05/2023 não encontra respaldo na própria disciplina contratual. Embora o Quadro V indique essa data como vencimento da “Parte B”, a denominada “Observação 3” estabelece regra específica para a hipótese de pagamento mediante financiamento bancário, dispondo que o comprador deverá firmar o contrato de financiamento no prazo de 30 (trinta) dias contados da solicitação realizada pela vendedora. À propósito: “(...) OBS 3: A “PARTE B” DO PREÇO CONSTANTE NO ITEM “II” DESTE QUADRO V, DEVERÁ SER LIQUIDADA PELO COMPRADOR ATÉ A DATA DE VENCIMENTO CONSTANTE NO ITEM “II” DESTE QUADRO V, POR MEIO DE RECURSOS PRÓPRIOS OU FINANCIAMENTO BANCÁRIO COM O AGENTE FINANCIADOR DA OBRA. EM OPTANDO O COMPRADOR PELO PAGAMENTO DA REFERIDA “PARTE B” POR MEIO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO COM AGENTE FINANCEIRO DE SUA ESCOLHA, DEVERÁ SUBSCREVER O CONTRATO DE FINANCIAMENTO JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO ESCOLHIDO, NO PRAZO MÁXIMO E IMPRORROGÁVEL DE 30 (TRINTA) DIAS, CONTADOS DO MOMENTO EM QUE DELE FOR SOLICITADO. (...)” Não há, contudo, qualquer elemento probatório demonstrando que os apelados tenham sido regularmente convocados para iniciar o procedimento de financiamento antes da rescisão contratual. Some-se a isso o fato de que a própria apelante admite que o “Habite-se” do empreendimento somente foi expedido em 22/09/2023 (cf. Id. nº 374837391). Antes dessa data, o imóvel sequer se encontrava regularmente apto à contratação do financiamento imobiliário, circunstância que impede reconhecer a exigibilidade do saldo devedor anteriormente. Incide, na hipótese, a exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do Código Civil, segundo a qual nenhum dos contratantes pode exigir o cumprimento da obrigação da parte adversa antes de adimplir a sua própria. Também não prospera a alegação de constituição regular da mora. O contrato prevê expressamente que eventual notificação extrajudicial deveria ser encaminhada ao endereço constante do preâmbulo contratual. Todavia, restou incontroverso que a notificação enviada pela apelante foi remetida para endereço diverso daquele informado pelos compradores, resultando em Aviso de Recebimento negativo (cf. Id. nº 374837392). Evidentemente, comunicação encaminhada para local incorreto não produz os efeitos jurídicos necessários para constituir o devedor em mora. Nesse contexto, correta a sentença ao concluir que a rescisão decorreu de culpa exclusiva da promitente vendedora. Reconhecida essa circunstância, incide o entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, na resolução de contrato de promessa de compra e venda submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer integralmente quando o desfazimento decorrer de culpa exclusiva do vendedor. A propósito: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Consequentemente, mostra-se acertada a determinação de restituição integral dos valores pagos, em parcela única, sendo incabível qualquer retenção a título de cláusula penal ou comissão de corretagem, porquanto tais retenções destinam-se exclusivamente às hipóteses em que o comprador dá causa ao rompimento do contrato, situação que não se verifica nos autos. Também não merece reparo a condenação ao pagamento de multa compensatória correspondente a 10% sobre os valores a serem restituídos. Conforme assentado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 971, admite-se a inversão da cláusula penal prevista apenas em desfavor do consumidor, sempre que necessária ao restabelecimento do equilíbrio contratual. “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial” Na hipótese, a expressiva disparidade entre a retenção de 50% imposta ao adquirente e a multa de apenas 2% prevista contra a incorporadora evidencia flagrante desequilíbrio contratual, legitimando a atuação corretiva do Poder Judiciário. Quanto aos danos morais, igualmente não merece acolhimento a irresignação recursal. Carlos Alberto Bittar leciona que “qualificam-se como morais os danos em razão da esfera da subjetividade, ou do plano valorativo da pessoa na sociedade, em que repercute o fato violador, havendo-se como tais aqueles que atingem os aspectos mais íntimos das personalidade humana (o da intimidade e da consideração pessoal), ou o da própria valoração da pessoa no meio em que vive e atua (o da reputação ou da consideração social)” (Reparação civil por danos morais, n.º 7, p. 41,inCAHALI, Yussef Said). Pablo StolzeGaglianoem Novo curso de direito civil, 2. ed., São Paulo: Saraiva, 2004, vol. III, p. 85, pondera que propugnar pelaressarcibilidadedo dano moral não implica no reconhecimento de todo e qualquer melindre ou suscetibilidade exacerbada: “Superadas, portanto, todas as objeções quanto à reparabilidade do dano moral, é sempre importante lembrar, porém, a advertência brilhante de Antônio Chaves, para quem ‘propugnar pela mais amplaressarcibilidadedo dano moral não implica no reconhecimento de todo e qualquer melindre, todasuscetibilidade exacerbada, toda exaltação do amor próprio,pretensamente ferido, à mais suave sombra, ao mais ligeiro roçar de asas de uma borboleta, mimos, escrúpulos, delicadeza excessivas, ilusões insignificantes desfeitas, possibilitem sejam extraídas da caixa de pandora do Direito centenas de milhares de cruzeiros.” A frustração da legítima expectativa de aquisição da casa própria, ocasionada por rescisão unilateral fundada em mora inexistente, associada à negativa de informações claras acerca do saldo devedor, extrapola o mero inadimplemento contratual e configura lesão à esfera extrapatrimonial dos consumidores. O montante fixado na origem, correspondente a R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor, revela-se compatível com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Por outro lado, quanto aos consectários legais, não se desconhece que a Lei nº 14.905/2024 alterou o regime jurídico dos juros legais e da atualização monetária. Todavia, referida disciplina incide apenas de forma subsidiária, isto é, quando ausente estipulação contratual acerca dos encargos aplicáveis. Na hipótese dos autos, diversamente, o contrato previu expressamente a incidência do INCC-DI/FGV como índice de atualização monetária, razão pela qual não há espaço para aplicação da Taxa Selic em substituição ao índice livremente pactuado pelas partes. Inobstante, quanto aos juros de mora, nota-se que o contrato possui no Quadro XII, as consequências do desfazimento do contrato, sendo aplicável o percentual de um 1% ao mês sobre o valor da parcela inadimplida. Prestigia-se, assim, o princípio do pacta sunt servanda e a autonomia privada, motivo pelo qual a sentença merece ser reformada nesse particular. Nesse sentido, é o entendimento da Corte Superior no sentido de que “a Taxa Selic deve ser aplicada como juros moratórios quando não há determinação específica de outro índice no título judicial, vedada sua acumulação com qualquer outro índice de atualização monetária. Quando não houver cumulação de encargos, deve ser aplicada a Taxa Selic no período de incidência dos juros de mora, deduzido o índice do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), ainda que as obrigações tenham sido constituídas antes da alteração legislativa” (STJ – Quarta Turma – Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira - AgInt no AREsp n. 2.059.743/RJ, julgado em 11/02/2025, DJEN de 20/02/2025.). No que concerne à invocada aplicação do Tema Repetitivo nº 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, igualmente não assiste razão à apelante. A tese firmada naquele precedente restringe-se às hipóteses de resolução contratual regidas pela Lei nº 13.786/2018, em que o desfazimento do negócio decorre de culpa do adquirente. Na hipótese dos autos, além de reconhecida a culpa exclusiva da promitente vendedora pela rescisão contratual, o próprio Tema estabelece que, nessa situação, os juros de mora incidem a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, não havendo falar em incidência apenas após o trânsito em julgado. Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 412 SPE LTDA. De ofício, retifico a sentença para constar que quanto a restituição em parcela única da integralidade dos valores pagos pelos autores, o feito deverá ser atualizado monetariamente pelo INCC-DI/FGV a partir de cada desembolso feito pelos autores, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Quanto ao pagamento da cláusula penal compensatória de 10% (dez por cento) sobre o valor total a ser restituído, diante da ausência de disposição em contrato, deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA, acrescido de juros de mora, ambos a partir da citação, nos termos dos arts. 389 e 406, § 1º, do Código Civil. Inobstante, no que se refere a indenização por dano moral, nos termos da Sumula 362 do STJ, considerando novamente o disposto nos arts. 389, parágrafo único e 406, §1º do Código Civil, o valor da condenação deve ser corrigido monetariamente pelo IPCA, a partir da data do arbitramento e acrescido de juros de acordo com a Taxa Legal (Taxa Selic deduzido o índice de atualização monetária IPCA), a partir da citação. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais anteriormente fixados em favor da parte apelada em 2% (dois por cento), totalizando 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 01/09/2026
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