1014678-31.2022.8.26.0196

Intimação

TJSP · Foro de Franca - 2ª Vara Cível

Processo 1014678-31.2022.8.26.0196 (apensado ao processo 1001619-44.2020.8.26.0196) - Procedimento Comum Cível - Direito de Preferência - Emilio Cezar Raiz - - Benjamin Emílio Raiz Neto - - Emilyamara Raiz - Miguel Retuci Junior - - Hl Comércio de Combustíveis Ltda. - Vistos. Consigno que o processo não comporta julgamento na forma prevista nos artigos 354, 355 e 356 do Código de Processo Civil. Passo ao saneamento do feito. De início, rejeito a preliminar de coisa julgada material arguida pela parte autora. Os demandantes sustentam que a improcedência na Ação Consignatória nº 1020033-61.2018.8.26.0196, perante a 3ª Vara Cível (fls. 263/267 destes autos), teria formado coisa julgada impedindo o réu Miguel de locar o bem comum a terceiros sem anuência dos condôminos. Sem razão, contudo. A eficácia preclusiva e a autoridade da coisa julgada material pressupõem a tríplice identidade de partes, causa de pedir e pedido, consoante estabelece o artigo 337, parágrafos primeiro, segundo e quarto, do Código de Processo Civil. Naquela ação consignatória, o corréu Miguel buscava purgar mora quanto a valores locativos devidos ao condômino Emilio em razão de sua imissão na posse exclusiva do bem (fls. 253 e ss). A sentença lá prolatada apenas reconheceu a ausência de obrigação contratual de pagar aluguel ao réu naqueles moldes específicos, indeferindo a consignação liberatória por inexistir pactuação bilateral de locação entre os condôminos. Naquele feito não se discutiu, tampouco se decidiu em caráter principal, a validade de locação futura celebrada com terceiro estranho ao condomínio, nem o exercício do direito de preferência fundado no artigo 1.323 do Código Civil, de modo que, nos moldes do artigo 504 do estatuto processual civil, os motivos e fundamentos da sentença não fazem coisa julgada material, inexistindo óbice ao julgamento meritório da presente demanda. Ademais, a preliminar de ilegitimidade ativa dos requerentes Benjamin Emilio Raiz Neto e Emilymara Raiz arguida pelos requeridos, ressalto que a legitimidade das partes deve ser aferida abstratamente, à luz da teoria da asserção. Tendo os coautores Benjamin e Emilyamara afirmado a titularidade de direitos decorrentes de doações da fração ideal do imóvel matriculado sob o nº 6.277 (fls. 23/32), e sustentado a condição de coproprietários preteridos no negócio de locação, possuem pertinência subjetiva abstrata para figurar no polo ativo. Saber se os instrumentos particulares de doação foram superados, invalidados ou absorvidos pelo posterior Instrumento Particular de Transação firmado em 07/03/2016 (fls. 33/52) é questão que se confunde diretamente com o mérito da controvérsia e com ele será conjuntamente dirimida. Superadas as questões, não havendo outras questões preliminares e processuais pendentes, com fundamento no artigo 357, caput, do Código de Processo Civil, declaro que o processo está em ordem, com partes legítimas e bem representadas, não havendo nulidades a serem supridas ou sanadas. Presentes também os demais pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, dou o feito por SANEADO. Para os fins do artigo 357, inciso II, do citado Diploma legal, são pontos controvertidos: a) A real extensão da posse, guarda, administração e conservação exercidas sobre o imóvel e respectivas benfeitorias comerciais pelo corréu Miguel Retuci Junior após a imissão na posse levada a efeito na Ação de Despejo nº 1012247-63.2018.8.26.0196, em 22/06/2018; b) O estado de conservação, funcionamento e destinação econômica do posto de combustíveis e benfeitorias acessórias (loja de conveniência, borracharia e restaurante) existente à época da contratação da locação com a corré HL Comércio de Combustíveis Ltda; c) A autoria, natureza, extensão e o custeio financeiro efetivo das obras de reforma, ampliação e adequação ambiental realizadas no imóvel locado, distinguindo-se o que foi realizado pelo antigo locatário Emilio Cezar Raiz do que foi implementado pela nova locatária corré HL Comércio de Combustíveis Ltda.; d) A subsistência, valor econômico ou eventual perecimento do fundo de comércio (ponto comercial) entre o encerramento das atividades do coautor Emilio e o início das operações pela nova locatária; e) Os valores auferidos a título de locação, cessão ou eventual trespasse do estabelecimento empresarial a terceiros no curso do contrato locatício. A distribuição do ônus da prova observará a regra estática ordinária prevista no artigo 373 do Código de Processo Civil. Incumbe aos autores o ônus de provar os fatos constitutivos do seu direito alegado na petição inicial, precipuamente a higidez e permanência da titularidade imobiliária dos coproprietários menores, a existência e valor de fundo de comércio preexistente não depreciado e eventual desvio ou locupletamento indevido de frutos pelos réus. Incumbe a parte requerida o ônus de comprovar a existência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito dos autores, mormente o exclusivo custeio e implantação das obras e investimentos que viabilizaram a operação do estabelecimento comercial, a regularidade dos repasses dos locativos e a exata correlação dos aditamentos contratuais celebrados. Para a elucidação dos pontos controvertidos, mostra-se pertinente e útil a produção da prova documental suplementar, bem como a realização de prova pericial técnica de engenharia e avaliação da empresa. Indefiro a produção de prova oral em audiência, porquanto a controvérsia repousa fundamentalmente em documentação contratual, registros societários, decisões judiciais preexistentes e dados materiais passíveis de exame pericial técnico, revelando-se a prova oral manifestamente inútil e meramente protelatória perante a objetividade dos elementos já carreados, ao teor do artigo 370, parágrafo único, do CPC. Defiro a produção de prova pericial para a apuração técnica da matéria controvertida (extensão das obras implementadas por cada parte, estado das benfeitorias e eventual quantificação patrimonial do estabelecimento comercial), intimando-se as partes para apresentação de quesitos e indicação de assistentes técnicos no prazo de 15 (quinze) dias. Os honorários periciais serão rateados entre as partes, nos termos do artigo 95, caput, do Código de Processo Civil, cabendo a cada polo processual o adiantamento de sua respectiva cota-parte. Defiro, outrossim, a juntada de novos documentos até o encerramento da instrução. No tocante aos pedidos de exibição de documentos e intimação de terceiro estranho à lide, destaco que cabe ao perito judicial requisitar diretamente aos litigantes eventuais balanços, contratos e comprovantes contábeis estritamente indispensáveis à conclusão da perícia, conforme autoriza o artigo 473, parágrafo terceiro, do Código de Processo Civil. Sem prejuízo, aguardem-se eventuais pedidos de esclarecimentos ou solicitações de ajustes, na forma do artigo 357, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil, quando deliberarei sobre a nomeação de profissional de confiança deste Juízo para realização da perícia, quando também serão fixados seus honorários. Oportunamente, tornem os autos conclusos para nomeação do perito. Intimem-se. - ADV: UIRA COSTA CABRAL (OAB 230130/SP), UIRA COSTA CABRAL (OAB 230130/SP), UIRA COSTA CABRAL (OAB 230130/SP), GUILHERME DEL BIANCO DE OLIVEIRA (OAB 257240/SP), GUILHERME DEL BIANCO DE OLIVEIRA (OAB 257240/SP)