1013186-98.2022.8.26.0100

Intimação

TJSP · Foro Central Cível - 1ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais

Processo 1013186-98.2022.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Anulação - Cordeiro Cabos Elétricos S/A - V FACCIO ADMINISTRAÇÕES - Aduziu a autora, em suma: o imóvel objeto da matrícula 21011 (RI de Poá-SP), registrado em nome do requerido, foi arrecadado nos autos 0038194-17.2010.8.26.0100; o registro é nulo por infringir a especialidade objetiva; a descrição é "desprovida de amarras ou marcos que permitam alocar a gleba de forma georreferenciada num determinado espaço de terra"; não há embasamento para afirmar que a área é a mesma ocupada pela requerente; imprecisão na filiação registrária, pois inexistia disponibilidade de terra para abertura da transcrição 13693, de que se originou a matrícula 21011; rasura na matrícula; pediu seja cancelada a matrícula 21011. A Colenda 1ª Câmara Reservada de Direito Empresarial deu provimento ao AI 2056145-76.2022.8.26.0000, estabelecendo a competência deste Juízo (fls. 219 e 268-273). Em sua resposta (fls. 286-315), a requerida alegou essencialmente o seguinte: ilegitimidade ativa; incorreção do valor da causa; o negócio causal referido na transcrição 13693 é de 1935, anterior à alienação de parte da área do imóvel a Albino Francisco Waldenmeyer em 1936, o que levou à lavratura da transcrição 11533; invocou o preceito do art. 214, § 5º, da Lei 6.015/73; pugnou pela improcedência da demanda. Houve réplica (fls. 331-360). O processo foi saneado e determinada a realização de perícia (fls. 403-405 e 410-411). Apresentado o laudo e esclarecimentos (fls. 499-567 e 670-687), a instrução foi encerrada (fl. 728) e sobrevieram razões finais (fls. 730-745 e 745-775). O Ministério Público opinou pela carência de ação e, no mérito, pela procedência da demanda (fls. 778-783). É o relatório. Fundamento e decido. A inovação do registro imobiliário, sem apuração do remanescente de área maior, pode caracterizar nulidade absoluta que, nos termos do art. 214 da Lei 6.015/73, afeta o ato independentemente de ação direta, pois atine à forma obrigatória e não ao título causal, de conformidade com a lição de Narciso Orlandi Neto: "O exame da continuidade dos registros é feito juntamente com o da disponibilidade, confundindo-se, em alguns aspectos, continuidade e disponibilidade. Ninguém pode transmitir o que não tem (Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet), Quem é titular de fração ideal não pode alienar o todo. Numa divisão, não pode ser atribuída parte certa a quem não aparece no registro como condômino. O controle da disponibilidade envolve, em outros aspectos, o princípio da especialidade, que, no que aqui interessa, diz respeito à caracterização do imóvel, sua descrição, suas medidas, sua área. Infringe também o princípio da especialidade o registro de título no qual a caracterização do imóvel não coincide com a que consta do registro anterior (§ 2º do art. 225 da Lei n. 6.015/73)" (Retificação do Registro de Imóveis, São Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 1999, pág. 188). Não obstante, a ação declaratória de nulidade não prescinde da legitimidade ativa: "Assim, à falta de condições da ação - como a legitimidade ativa - , não pode o magistrado avançar no direito material conflituoso, mesmo que se trate de nulidade absoluta de negócio jurídico, devendo, nesse caso, extinguir o processo sem exame de mérito. A bem da verdade, as condições da ação também dizem respeito a questões de ordem pública que devem ser, de ofício e com precedência, examinadas pelo juiz, nos termos do art. 301, § 4º, do CPC. Caso contrário, o sistema não se sustenta, tamanha seria sua inconsistência interna" (STJ, REsp 1.273.955-RN, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 24/4/14). No mesmo sentido: AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE CANCELAMENTO DE MATRÍCULAS C/C NULIDADE DE DESMEMBRAMENTO DE IMÓVEL. INTERESSADO. POSSEIRO. ILEGITIMIDADE ATIVA. LEI 6.015/1973, ART. 214. DIREITO REAL. INEXISTÊNCIA. ENUNCIADO 83 DA SÚMULA DO STJ. INOVAÇÃO NO RECURSO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Entendimento do Tribunal de Justiça em harmonia com a jurisprudência da Quarta Turma do STJ no REsp 1.273.955/RN (Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, unânime, DJe de 15.8.2014), no sentido de que o mero interessado não tem legitimidade ativa para discutir a regularidade da matrícula do bem imóvel por ele ocupado na condição de posseiro, por não ser detentor de direito real que o habilite. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Em agravo interno é defesa a inovação das razões do especial, com apresentação de julgados divergentes não submetidos, no momento oportuno, aos requisitos do art. 541 do Código de Processo Civil revogado. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1.844.716-AM, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, j. 1º/3/21) No caso, a autora carece de legitimidade ativa. As partes firmaram locação de duas áreas em 1º/4/02 (fls. 639-643). Verifica-se dos autos 0041204-35.2011.8.26.0100 (incidente de conta demonstrativa da administração judicial da falência - arts. 22, III, "p", e 148, da Lei 11.101/05) que os aluguéis vêm sendo pagos. A relação ex locato é de natureza pessoal. Orlando Gomes ensina que a "coisa não precisa ser de propriedade do locador. As duas posições, de proprietário e senhorio, coincidem quase sempre, mas não são necessárias, visto como a locação não implica transferência de domínio" (Contratos, Rio: Forense, 1994, 14ª edição, pág. 277). A jurisprudência nesse ponto é remansosa (STJ: REsp 1.196.824-AL, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 19.2.13; TJSP: Apelação 0002924-18.2012.8.26.0081, 26ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Renato Sartorelli, j. 24.3.14; Apelação 9080224-88.2008.8.26.0000, 3ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, Rel. Des. Tercio Pires, j. 20.3.14; Apelação 0002705-93.2011.8.26.0160, 33ª Câmara de Direito Privado, Rel. Carlos Nunes, j. 17.3.14). Consequentemente, uma suposta falta de propriedade sobre o imóvel ou a nulidade do registro imobiliário são aspectos irrelevantes para fins de eficácia e regularidade da obrigação locatícia, desde que o locador garanta, durante o tempo do negócio, o uso pacífico da coisa (Lei 8.245/91, art. 22, inc. II). A autora não atribuiu na petição inicial nenhuma outra origem à posse que exerce e o instrumento contratual alude expressamente à matrícula 21011. De qualquer modo, a alegação de posse "ad usucapionem" em réplica (fl. 337) é logicamente incompatível com a proposta de aquisição dos terrenos "que se confrontam com nossa fábrica" (fl. 768). E, se o contrato supostamente não se refere ao imóvel objeto da matrícula 21011 (fl. 740), a ilegitimidade "ad causam" para postular a nulidade desse registro seria tanto mais evidente. A existência de "gleba vizinha" em nome do sócio (fl. 814) não aproveita à autora, haja vista a autonomia jurídico-patrimonial da pessoa jurídica e a proibição de pleitear direito alheio em nome próprio (CPC, art. 18, "caput"). Além da falta de condição subjetiva, a presença dos requisitos de usucapião do imóvel, deduzida na defesa da massa falida (fl. 310), não foi minimamente refutada pela autora. A ação declaratória de nulidade pode ser formulada a qualquer tempo, mas esbarra necessariamente na prescrição aquisitiva, por imperativo de segurança jurídica e estabilidade das relações sociais. Mais uma vez a lição de Orlando Gomes: "se o ato é nulo de pleno direito, a aquisição só se verifica, em princípio, mediante usucapião extraordinária... Mas, se o ato é simplesmente anulável, a aquisição se opera mediante usucapião ordinária" (Direitos Reais, Rio de Janeiro: Forense, 1980, pág. 165). Além do precedente jurisprudencial (STJ, REsp 89.768-RS, Rel. Min. Nilson Naves, j. 4.3.99), a usucapião enquanto óbice à nulidade do registro atualmente está positivada no art. 214, § 5º, da Lei 6.015/73. Assim, ainda que se adentrasse o mérito, seria forçosa a rejeição do pedido. Pelo exposto, julgo a autora carecedora de ação extinguindo o processo (CPC, arts. 485, inc. VI). A autora arcará com as custas e despesas e pagará honorários advocatícios fixados em 15% do valor da causa (fl. 404), atualizados desde a propositura e acrescidos de juros moratórios a partir do trânsito em julgado (CPC, art. 85, §§ 2º e 16; STJ, Súm. 14; REsp 1.746.072-PR, Rel. Min. Raul Araújo, j. 13.2.19; CC, art. 406; STJ, tese 1368, REsp 2.199.164-PR). - ADV: SANDRA NASCIMENTO (OAB 284799/SP), SANDRA NASCIMENTO (OAB 284799/SP), MARCOS BRANDAO WHITAKER (OAB 86999/SP), JOSÉ NAZARENO RIBEIRO NETO (OAB 274989/SP)