1012682-53.2026.8.13.0702

Intimação

TJMG · 1ª Unidade Jurisdicional do Juizado Especial - 5º JD da Comarca de Uberlândia · Sentença

PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL Nº 1012682-53.2026.8.13.0702/MG AUTOR: HERICA HELENA GOMES ADVOGADO(A): DANIELA GONZAGA OLIVEIRA (OAB MG088559) AUTOR: DANIELA GONZAGA OLIVEIRA ADVOGADO(A): DANIELA GONZAGA OLIVEIRA (OAB MG088559) RÉU: LOFT SOLUCOES FINANCEIRAS S/A ADVOGADO(A): ALBERTO XAVIER PEDRO (OAB PR026935) SENTENÇA Dispensado o relatório formal, a teor do art. 38 da Lei n. 9.099 de 1995, passa-se ao relato dos aspectos relevantes à compreensão da lide. Trata-se de ação indenizatória em que alegam as autoras terem contratado a ré MIRANDA IMÓVEIS E NEGÓCIOS LTDA para a administração da locação de seu apartamento residencial mobiliado e que esta formalizou a locação em favor de terceira fraudadora que se utilizou indevidamente dos documentos da ré BEATRIZ CRISTINA DANTAS DA SILVA MARRAMA, sem a prévia e adequada conferência presencial de identidade ou a efetiva contratação da garantia locatícia perante a ré LOFT SOLUÇÕES FINANCEIRAS S/A. Ademais, relatam que a ocupação irregular resultou em graves desordens no condomínio edilício, com intervenção da autoridade policial militar, desocupação compulsória, renúncia do síndico e devolução do imóvel com avarias materiais e débitos locatícios e condominiais em aberto, pelo que requerem a condenação solidária das rés ao ressarcimento dos prejuízos materiais e ao pagamento de compensação por danos morais. A ré LOFT SOLUÇÕES FINANCEIRAS S/A apresentou contestação (evento 28), alegando, preliminarmente, ilegitimidade passiva, e, no mérito, a inexistência de contrato de fiança ou emissão de garantia, a relatividade dos efeitos contratuais e a ausência de responsabilidade pelos atos de gestão da imobiliária. Realizada a audiência de conciliação, constatou-se a ausência das corrés MIRANDA IMÓVEIS E NEGÓCIOS LTDA e BEATRIZ CRISTINA DANTAS DA SILVA MARRAMA (evento 32). A ré MIRANDA IMÓVEIS E NEGÓCIOS LTDA apresentou contestação posteriormente à realização da audiência de conciliação, arguindo nulidade citatória e alegando fato exclusivo de terceiro, ausência de culpa e inexistência de dever indenizatório (evento 35). Impugnadas as contestações em evento 37. I – FUNDAMENTAÇÃO I.I – Preliminar No que toca à alegação de ilegitimidade passiva suscitada pela ré LOFT SOLUÇÕES FINANCEIRAS S/A, consoante a teoria da asserção, a legitimidade ad causam diz respeito à verificação da pertinência abstrata com o direito material controvertido e, em uma análise preliminar do feito, verifica-se que o pedido inicial foi dirigido à aludida demandada em razão de sua expressa indicação na cláusula de garantia locatícia inserida no contrato de locação (evento 1.5), havendo pertinência subjetiva para responder aos termos da presente demanda, razão pela qual se rejeita a preliminar suscitada. I.II – Mérito Inicialmente, quanto à arguição de nulidade citatória veiculada pela ré MIRANDA IMÓVEIS E NEGÓCIOS LTDA, observa-se que esta foi regularmente citada (evento 31, AR com recebimento em 23/04/2026) e não compareceu à audiência de conciliação realizada em 05/05/2026 (evento 32), acarrendo a sua revelia, a teor do art. 20 da Lei n. 9.099 de 1995, de modo que a intempestiva peça defensiva (evento 32 e evento 35) não tem o condão de afastar a presunção de veracidade dos fatos verossímeis e condizentes com a prova dos autos (evento 1.5 e seguintes). Destarte, restou incontroverso que as autoras outorgaram mandato remunerado de administração imobiliária à ré MIRANDA IMÓVEIS E NEGÓCIOS LTDA para gerir e locar o apartamento n. 205 do Residencial Lecce, cindindo-se a controvérsia em verificar a existência de falha na prestação dos serviços, a validade da garantia locatícia, a responsabilidade da titular dos documentos utilizados na fraude e a extensão das perdas e danos reclamadas. Nesse contexto, no que tange à ré LOFT SOLUÇÕES FINANCEIRAS S/A a garantia pessoal exige manifestação formal por escrito e não admite interpretação extensiva, consoante a regra do art. 819 do Código Civil. A mera menção unilateral inserida pela imobiliária no instrumento locatício sem a prévia adesão, emissão de título, cobrança de taxa ou assinatura da garantidora (evento 1.5) não produz efeitos jurídicos perante a empresa de soluções financeiras em razão do princípio da relatividade dos contratos, razão pela qual improcede a pretensão inicial em relação à ré LOFT SOLUÇÕES FINANCEIRAS S/A. Em relação à ré BEATRIZ CRISTINA DANTAS DA SILVA MARRAMA o contrato e o boletim de ocorrência (evento 1.5 e 1.10) comprovam que ela foi vítima de estelionato e uso indevido de seus dados pessoais por terceira fraudadora identificada como ANA MICHELE LIMA DE OLIVEIRA, de maneira que a ausência de consentimento e a falta de manifestação de vontade da aludida corré afastam o vínculo obrigacional direto, rompendo o nexo causal no tocante à sua pessoa física em decorrência do fato fraudulento praticado por terceiro, pelo que, quanto a esta também improcede o pleito inicial. Por outro lado, a responsabilidade civil da administradora MIRANDA IMÓVEIS E NEGÓCIOS LTDA decorre do descumprimento culposo das obrigações assumidas no contrato de mandato oneroso e da falha na prestação dos serviços especializados, com esteio no art. 667 do Código Civil e no art. 14 do Código de Defesa do Consumidor. A administradora imobiliária atuou com negligência na condução do negócio ao entregar a posse do imóvel sem a conferência presencial básica de identidade, possibilitando que pessoa de 44 anos se passasse pela titular documental de 32 anos (evento 1.10 e 1.17), além de se omitir no dever de exigir a prévia efetivação de garantia locatícia válida antes da entrega das chaves e dispensar cautelas elementares de análise de risco cadastral (evento 1.19). Sobre o dever de indenizar da administradora de imóveis por falha na prestação do serviço e no mandato locatício, o Superior Tribunal de Justiça firmou orientação paradigmática: PROCESSO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. LOCAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS. INOCORRÊNCIA DA PRESCRIÇÃO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. APROVAÇÃO CADASTRAL DE LOCATÁRIO SEM CAPACIDADE ECONÔMICA. DÉBITOS RELATIVOS A ALUGUERES, COTAS CONDOMINIAIS E TRIBUTOS. OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR. ART. 667 C/C 186 DO CC. 1. A administradora de imóveis figura como mandatária do proprietário do bem para, em nome deste, realizar e administrar a locação, nos termos do art. 653, do Código Civil, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa (art. 667 do mesmo diploma legal). Por outro lado, não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário - ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido -, porquanto ausente sua culpa, elemento imprescindível em sede de responsabilidade civil subjetiva. 2. Ao revés, configura-se a responsabilidade da administradora de imóveis pelos prejuízos sofridos pelo locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da relação contratual. 3. A recorrente é parte legítima para figurar no polo passivo da presente demanda, uma vez que a pretensão veiculada na petição inicial não diz respeito à mera cobrança de alugueres atrasados, mas à responsabilização civil da imobiliária pelo descumprimento do contrato. No caso concreto, o Tribunal a quo consignou a efetiva existência de falha na aprovação do cadastro do locatário e do fiador, uma vez que a renda auferida por eles não alcançava o patamar mínimo exigido contratualmente, resultando na frustração da execução que visava à cobrança dos alugueres e débitos relativos às cotas condominiais e tributos inadimplidos. 4. A pretensão do proprietário do imóvel nasceu com a ciência do defeito na prestação do serviço consubstanciado na desídia relacionada à aprovação cadastral do locatário e do fiador, o que se deu por ocasião da frustração do processo executivo ajuizado em junho de 2003. Tendo a presente demanda sido proposta em agosto de 2005, antes de transcorrido o prazo trienal previsto no art. 206, § 3º, V, do CC, ressoa manifesta a não ocorrência da prescrição. 5. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp n. 1.103.658/RN, - Rel. Ministro Luis Felipe Salomão – DJe 23/4/2013.) Nesse viés, a conduta negligente da administradora imobiliária na escolha e qualificação da ocupante do imóvel estabeleceu nexo causal direto com os prejuízos experimentados pelas locadoras, impondo-se a sua obrigação exclusiva de reparar os danos demonstrados, de modo que a obrigação de indenizar abrange as perdas e danos materiais efetivamente suportados pelas autoras e comprovados por meio dos documentos anexados aos autos. Assim, são devidos os valores correspondentes aos aluguéis inadimplidos no período de fruição do bem no importe de R$ 2.873,50 (dois mil, oitocentos e setenta e três reais e cinquenta centavos), bem como a cota condominial inadimplida no valor de R$ 393,94 (trezentos e noventa e três reais e noventa e quatro centavos). Ademais, o laudo de vistoria final (evento 1.11) subscrito por profissional habilitado em cotejo com o laudo de entrada comprova a existência de avarias no imóvel decorrentes de furos em paredes, sujeira na pintura, remoção de chuveiro e falta de peças do enxoval mobiliário, impondo-se o ressarcimento dos gastos com reparos na alvenaria e pintura no valor de R$ 950,00 (novecentos e cinquenta reais), reposição de colchas e acessórios de cama no montante de R$ 518,00 (quinhentos e dezoito reais) e reinstalação de chuveiro no valor de R$ 289,00 (duzentos e oitenta e nove reais), totalizando a quantia líquida de R$ 5.024,44 (cinco mil e vinte e quatro reais e quarenta e quatro centavos) a título de danos materiais, conforme orçamentos em evento 1.12 e seguintes. Por outro lado, rejeita-se o pleito indenizatório referente à verba de vacância forçada no valor de R$ 1.000,00 (mil reais), uma vez que lucros cessantes exigem demonstração objetiva de perda concreta de oportunidade locatícia e não comportam presunção abstrata. Além disso, descabe a cobrança dos custos de notificação extrajudicial no valor de R$ 30,00 (trinta reais) por consistir em despesa ordinária de atuação voluntária da parte credora. Rejeita-se também a cobrança da multa compensatória locatícia de R$ 9.100,00 (nove mil e cem reais) em face da administradora, haja vista que a recomposição integral de todas as perdas e danos comprovados afasta a exigibilidade cumulativa de cláusula penal da locação, evitando a ocorrência de enriquecimento indevido. No que tange aos danos morais, a falha na prestação de serviços da administradora imobiliária ultrapassou o mero dissabor negocial, tendo em vista que a entrada de ocupantes irregulares provocou desordem no edifício, reuniões condominiais extraordinárias, renúncia do síndico e intervenção ostensiva da Polícia Militar para a retomada do apartamento (evento 1.10, 1.18, 1.20 e seguintes 24), de maneira que a exposição pública das proprietárias perante a coletividade dos condôminos atingiu seus direitos de personalidade. Considerando, pois, as peculiaridades do caso em apreço, e, em especial, a extensão dos danos, é razoável a fixação da indenização no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais) para cada autora, quantia que, além de ressaltar o caráter pedagógico da medida, se apresenta suficiente e adequada à reparação dos danos infligidos e suficiente como justo lenitivo, sem excesso nem aviltamento. II – DISPOSITIVO Posto isso julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial (CPC, art. 487, I) para condenar a ré MIRANDA IMÓVEIS E NEGÓCIOS LTDA ao pagamento das quantias de (i) R$ 5.024,44 (cinco mil e vinte e quatro reais e quarenta e quatro centavos), a título de reparação por danos materiais, a ser corrigida monetariamente pelo IPCA a contar de cada desembolso ou vencimento, e acrescida de juros de mora pela taxa legal a contar da citação; (ii) R$ 2.000,00 (dois mil reais) para cada autora, a título de compensação por danos morais, a ser corrigida monetariamente pelo IPCA (art. 389 do Código Civil) e com juros de mora pela taxa legal (art. 406, § 1°, do CC), ambos a contar do presente julgamento (STJ – REsp 903.258/RS). Outrossim, julgo IMPROCEDENTE o pedido inicial em relação às rés BEATRIZ CRISTINA DANTAS DA SILVA MARRAMA e LOFT SOLUÇÕES FINANCEIRAS S/A. Sem condenação ao pagamento de custas e honorários advocatícios, a teor do art. 55 da Lei 9.099/1995. Publique-se. Intime-se. Após o trânsito em julgado, nada sendo requerido, arquive-se. Ricardo Augusto Salge Juiz de Direito documento assinado eletronicamente