1012243-86.2025.8.26.0032

Intimação

TJSP · Foro de Araçatuba - 5ª Vara Cível

Processo 1012243-86.2025.8.26.0032 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Reginaldo Sargon - - Elisandra Ossune Amancio de Souza - - Roseli Martins Sargon - Rozilda Sargon - Rozilda Sargon - Reginaldo Sargon e outros - Ante o exposto: (i) DEFIRO o sigilo dos documentos de fls. 688/735, que tramitarão em segredo de justiça, com acesso restrito às partes e a seus procuradores (art. 189, III, do CPC), procedendo a serventia à respectiva anotação; (ii) REJEITO a alegação de preclusão pro judicato deduzida à fl. 682, porque a impugnação de fls. 457/470 veio instruída com documentação nova (art. 100 do CPC); (iii) REJEITO a impugnação à gratuidade da justiça de fls. 457/470 e MANTENHO o benefício concedido a Rozilda Sargon (fl. 286), por ausência de elementos concretos que evidenciem a falta dos pressupostos legais ou a modificação de sua situação econômica (arts. 99, §§ 2º, 3º e 4º, e 100 do CPC); (iv) INDEFIRO os pedidos de condenação dos autores por litigância de má-fé e por ato atentatório à dignidade da justiça formulados à fl. 687, itens "e" e "f" (arts. 77, § 2º, 80 e 81 do CPC), ficando as acusações recíprocas de deslealdade relativas ao mérito reservadas à sentença; (v) REJEITO a preliminar de inépcia da petição inicial (fls. 154/155), porque a certidão de matrícula não é documento indispensável à propositura da ação (art. 320 do CPC); (vi) REJEITO as preliminares de ilegitimidade passiva e de inadequação da via deduzidas contra a reconvenção (fls. 294/297), presentes a pertinência subjetiva dos reconvindos e a conexão exigida pelo art. 343 do CPC; (vii) INDEFIRO o chamamento ao processo da Sra. Elizabete Ossune Amancio e do Sr. Jennifer (fl. 164), por não se enquadrar nas hipóteses taxativas do art. 130 do CPC; (viii) FIXO como pontos controvertidos, sobre os quais recairá a prova: a) a existência, o conteúdo e a extensão do ajuste verbal invocado na reconvenção, em especial se os litigantes convencionaram que R$ 1.000,00 do aluguel mensal do imóvel da Rua Gabriel Monteiro, 247, seriam destinados ao pagamento, pelos autores, das obrigações da requerida no imóvel do Residencial Costa Azul II; b) o valor do aluguel efetivamente ajustado com a Sra. Elizabete Ossune Amancio, o período da ocupação e os valores mensalmente pagos, e a quem; c) o inadimplemento, pela requerida, das parcelas do compromisso de compra e venda, das taxas condominiais e do IPTU a partir de abril de 2024, e o efetivo desembolso desses valores pelos autores; d) quem exerce a posse direta e o uso do imóvel do Residencial Costa Azul II, desde quando e em que condições; e) o valor de mercado atual do imóvel e o da fração ideal de 1/3; (ix) DELIMITO como questões de direito relevantes para o julgamento: 1) a validade e a eficácia do ajuste verbal entre os litigantes e a admissibilidade da prova testemunhal para demonstrá-lo (art. 107 do Código Civil; arts. 442 e 444 do CPC); 2) os requisitos da compensação entre o crédito cobrado na inicial e o crédito locatício afirmado na reconvenção, em especial a reciprocidade, a liquidez e a exigibilidade (arts. 368 a 371 do Código Civil); 3) o cabimento da extinção do condomínio sobre bem indivisível e o modo de apuração e de pagamento da quota do condômino (arts. 1.320 e 1.322 do Código Civil); 4) a repartição das despesas de conservação, das taxas condominiais e do IPTU entre os condôminos e os efeitos do uso exclusivo do bem por um deles (arts. 1.315 e 1.319 do Código Civil); 5) a configuração de litigância de má-fé por qualquer das partes (arts. 79 a 81 do CPC), matéria reservada à sentença; (x) DISTRIBUO o ônus da prova na forma ordinária do art. 373 do CPC: aos autores incumbe provar os fatos constitutivos do seu direito, isto é, a titularidade comum do imóvel, o inadimplemento da requerida e o efetivo desembolso dos valores cobrados; à requerida/reconvinte incumbe provar os fatos impeditivos, modificativos e extintivos que opõe o ajuste verbal, o valor do aluguel e a compensação , bem como os fatos constitutivos do crédito deduzido na reconvenção; (xi) DEFIRO a prova pericial de avaliação do imóvel objeto da lide e NOMEIO perito(a) do juízo o(a) Sr.(a) ANDRE LUIS GAMINO, independentemente de compromisso, e ARBITRO os honorários periciais em 58 (cinquenta e oito) UFESPs, Grau I, correspondentes à avaliação em ação real de extinção de condomínio, na forma do Anexo I da Resolução nº 910/2023 do TJSP, pelo valor da UFESP vigente na data desta nomeação; cabendo o adiantamento à requerida, beneficiária da gratuidade da justiça, OFICIE-SE à Unidade Regional da Defensoria Pública do Estado de São Paulo para a reserva dos honorários, instruindo-se o ofício com os dados do perito nomeado (art. 95, § 3º, II, do CPC); (xii) INTIMEM-SE as partes para que, em 30 (trinta) dias, indiquem assistente técnico e apresentem quesitos (art. 465, § 1º, do CPC); apresentado o laudo, INTIMEM-SE as partes para manifestação em 15 (quinze) dias (art. 477, § 1º, do CPC); (xiii) DEFIRO a prova documental e INTIMEM-SE os autores para que, em 30 (trinta) dias, juntem a certidão de matrícula atualizada do imóvel, ou a certidão do registro do loteamento com a averbação do compromisso de compra e venda, e o comprovante da quitação do contrato; e INTIME-SE a requerida para que, no mesmo prazo de 30 (trinta) dias, junte os comprovantes dos valores locatícios recebidos entre janeiro de 2019 e novembro de 2025, mês a mês, tudo sob as penas do art. 400 do CPC; (xiv) DEFIRO a prova testemunhal e APRESENTEM as partes o rol de testemunhas, limitado a 03 (três) por parte, no prazo de 15 (quinze) dias contados da intimação desta decisão, nos termos do art. 357, § 4º, do CPC, cabendo aos advogados providenciar a intimação das testemunhas que arrolarem (art. 455 do CPC); entregue o laudo pericial e decorrido o prazo de manifestação das partes, tornem os autos conclusos para a designação da audiência de instrução, debates e julgamento, que será realizada por videoconferência, com disponibilização do link nestes autos e intimação dos advogados, a quem caberá encaminhá-lo às partes e às testemunhas que arrolarem e providenciar os respectivos acessos; (xv) INDEFIRO a expedição de mandado de constatação por Oficial de Justiça; (xvi) INDEFIRO a inspeção judicial (fl. 164) e o depoimento pessoal dos reconvindos (fl. 322), por desnecessários ao esclarecimento dos pontos controvertidos (art. 370, parágrafo único, do CPC); (xvii) INDEFIRO a quebra do sigilo bancário e fiscal da Sra. Elizabete Ossune Amancio (fls. 164 e 322), por se tratar de terceira estranha à lide e por ausência de indispensabilidade da medida. Intimem-se. Cumpra-se servindo esta de mandado/ofício se necessário. - ADV: GUILHERME VIEIRA BARBOSA (OAB 346501/SP), ANNY KELLEN OSSUNE (OAB 407808/SP), ANNY KELLEN OSSUNE (OAB 407808/SP), ANNY KELLEN OSSUNE (OAB 407808/SP), ANNY KELLEN OSSUNE (OAB 407808/SP), ANNY KELLEN OSSUNE (OAB 407808/SP), GUILHERME VIEIRA BARBOSA (OAB 346501/SP), ANNY KELLEN OSSUNE (OAB 407808/SP)