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TJMT · 2ª VARA CÍVEL DE SINOP
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MATO GROSSO CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇA NÚCLEO DE ATUAÇÃO ESTRATÉGICA (NAE) PROCESSO Nº: 1011834-81.2025.8.11.0015 REQUERENTE: MARINA GOMES TODESCATT REQUERIDA: BRESCIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA Vistos. MARINA GOMES TODESCATT, ajuizou a presente AÇÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DO DINHEIRO em desfavor de BRESCIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. A Requerente alega que, em 12/11/2024, celebrou Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda com a Requerida para a aquisição do Lote 01, Quadra 02, do empreendimento denominado Residencial Belvedere II, situado na cidade de Sinop/MT, pelo valor total de R$ 204.511,47 (duzentos e quatro mil quinhentos e onze reais e quarenta e sete centavos), conforme contrato acostado aos autos (ID. 190903064). Afirma que, por motivos alheios à sua vontade — notadamente a perda do emprego e consequente dificuldade financeira —, não consegue mais arcar com as parcelas avençadas, razão pela qual buscou o exercício do seu direito potestativo de distratar o contrato. Assevera que, ao entrar em contato com a Imobiliária Requerida, esta informou que não haveria valores a serem devolvidos, em razão dos descontos previstos nas cláusulas contratuais, recusando-se, ainda, a fornecer o extrato de pagamentos. Sustenta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) à relação jurídica, a abusividade das cláusulas que preveem a retenção integral dos valores pagos, e requer: (a) a concessão dos benefícios da justiça gratuita; (b) a concessão de tutela de urgência para suspensão das cobranças e abstenção de inscrição do nome da autora nos órgãos de proteção ao crédito; (c) a exibição do extrato de pagamentos; (d) a declaração de rescisão contratual; e (e) a condenação da requerida à restituição de 90% de todos os valores desembolsados, em parcela única, corrigidos desde o desembolso, acrescidos de juros legais a partir do trânsito em julgado. A justiça gratuita foi deferida e concedida parcialmente a tutela provisória de urgência, determinando que a requerida suspendesse as cobranças das parcelas do contrato a partir da propositura da ação e se abstivesse de incluir o nome da autora nos órgãos de proteção ao crédito (SERASA/SPC/CADIN e congêneres), sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais) em caso de descumprimento (ID. 191694240). Tentativa de conciliação infrutífera (ID. 203073519). Ao contestar (ID. 204569793), a Imobiliária requerida juntou os seguintes documentos: contrato de compra e venda (ID. 204569797); relatório de parcelas recebidas (ID. 204569800); planilha de débitos judiciais com parcelas atualizadas (ID. 204574247) e extrato de IPTU emitido pela Prefeitura de Sinop (ID. 204574250). Impugnação apresentada no ID. 206505237, refutando os argumentos defensivos e reiterando os pedidos da inicial. Intimadas para especificação de provas (ID. 224010437), ambas as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide (ID. 224658989 e ID. 225795079). É o relatório. Fundamento e decido. - DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA A gratuidade da justiça já foi deferida à Requerente por decisão anterior (ID. 191694240), com fundamento no art. 98 do CPC, diante da declaração de hipossuficiência apresentada (ID. 190903063) e dos documentos que demonstram a condição de desempregada da Requerente (ID. 190903062 — Carteira de Trabalho Digital), não havendo razão para revogação do benefício. Mantém-se, portanto, a gratuidade judiciária concedida. - DA APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DA LEI Nº 13.786/2018 De proêmio, insta analisar o regime jurídico aplicável ao contrato celebrado entre as partes. A Imobiliária requerida sustenta, em sua contestação (ID. 204569793), que o contrato firmado em 12/11/2024 — portanto, sob a égide da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que incluiu o art. 32-A na Lei nº 6.766/1979 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano) — deve ser regido exclusivamente pela legislação especial, afastando-se a aplicação do CDC e dos percentuais jurisprudencialmente fixados para contratos anteriores à referida lei. A Requerente, por sua vez, sustenta a plena aplicabilidade do CDC, argumentando que a Lei do Distrato não exclui as normas de proteção ao consumidor. Razão assiste, em parte, à Requerida. Com efeito, o contrato sub judice foi celebrado em 12/11/2024, data posterior à publicação da Lei nº 13.786/2018 (vigente desde 28/12/2018). Portanto, ao contrário dos contratos firmados antes da referida lei — para os quais a jurisprudência do STJ consolidou o entendimento de retenção de 10% a 25% sobre os valores pagos —, o contrato em apreço está sujeito às regras específicas do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, inserido pela Lei do Distrato. Contudo, a aplicação da Lei nº 13.786/2018 não afasta, por completo, a incidência do Código de Defesa do Consumidor. As duas legislações coexistem e se complementam, devendo ser interpretadas de forma harmônica. A Lei do Distrato estabelece parâmetros específicos para o desfazimento de contratos imobiliários, mas não revoga as normas de ordem pública do CDC, especialmente aquelas que vedam cláusulas abusivas (art. 51 do CDC) e a perda total das prestações pagas (art. 53 do CDC). O art. 47 do CDC determina que as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor e o art. 4º, inciso I, reconhece a vulnerabilidade do consumidor como princípio basilar das relações de consumo. Assim, a solução do caso concreto passa pela aplicação conjunta e harmônica da Lei nº 6.766/1979 (com as alterações da Lei nº 13.786/2018) e do CDC, prevalecendo, em caso de conflito, a norma mais favorável ao consumidor, desde que não haja expressa incompatibilidade com a legislação especial. Acerca desse assunto, esta Corte já se pronunciou nesse sentido, em caso análogo envolvendo contrato de loteamento firmado após a vigência da Lei do Distrato: O contrato celebrado após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, submete-se ao art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, sem exclusão das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, pois as vendedoras exercem profissionalmente a atividade de comercialização de imóveis e o adquirente figura como destinatário final do bem. As disposições da Lei do Distrato devem ser interpretadas em conjunto com os arts. 51, IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor, que vedam cláusulas capazes de impor desvantagem exagerada ou ocasionar a perda substancial das prestações pagas pelo consumidor. (N.U 1000704-93.2024.8.11.0059, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/07/2026, Publicado no DJE 14/07/2026 – sem grifo no original). - DA RESCISÃO CONTRATUAL A rescisão do contrato se mostra incontroversa, vez que a própria Requerida reconhece em sua contestação (ID. 204569793), que a Requerente manifestou sua intenção de distratar o contrato por não mais possuir condições financeiras de arcar com as parcelas avençadas. Com efeito, é direito potestativo do promitente-comprador requerer a rescisão do contrato de promessa de compra e venda quando não mais reunir condições de suportar o pagamento das prestações acordadas. A Súmula 543 do STJ é expressa ao determinar que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente-comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente-vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Acerca do assunto, confira-se: A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de reconhecer, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação de rescisão contratual, com restituição imediata, em parcela única, dos valores pagos, ainda que prevista cláusula de irretratabilidade no contrato celebrado entre as partes, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato o direito de reter parcela do montante Incidência da Súmula nº 543/STJ. Precedentes. (AREsp n. 2.147.848/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/3/2026, DJEN de 26/3/2026 – sem grifo o original). No caso em tela, a rescisão foi pleiteada pela própria Requerente, por razões de ordem financeira, configurando resilição unilateral por iniciativa do comprador. Logo, a restituição será parcial, com as retenções legalmente previstas. Declara-se, assim, a rescisão do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda celebrado entre as partes em 12/11/2024, referente ao Lote 01, Quadra 02, do Residencial Belvedere II, Sinop/MT (ID. 190903064). - DOS VALORES PAGOS PELA REQUERENTE Conforme demonstrado pelo extrato de pagamentos juntado pela Imobiliária requerida (ID. 204569800) e pela planilha de débitos judiciais atualizada (ID. 204574247), a Requerente realizou o pagamento de apenas 2 (duas) das 3 (três) parcelas pactuadas a título de entrada (sinal), nos seguintes valores: Item Descrição Data de Vencimento Valor Singelo Valor Atualizado (jul/2025) 1 Entrada 1/3 20/11/2024 R$ 2.283,71 R$ 2.313,02 2 Entrada 2/3 20/12/2024 R$ 2.283,71 R$ 2.283,71 Total R$ 4.567,42 R$ 4.596,73 Das 180 (cento e oitenta) parcelas mensais do saldo devedor, a autora não realizou qualquer pagamento. Portanto, o valor total pago pela Requerente, atualizado, é de R$ 4.596,73 (quatro mil quinhentos e noventa e seis reais e setenta e três centavos), conforme planilha de ID. 204574247. - DAS RETENÇÕES DEVIDAS PELA REQUERIDA Estabelecida a rescisão por iniciativa da Requerente e o valor total pago, passa-se à análise das retenções pretendidas pela Imobiliária requerida, à luz do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 (inserido pela Lei nº 13.786/2018). - Da Cláusula Penal (art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979) O art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979 autoriza o desconto, dos valores a serem restituídos, de "o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato". A requerida pretende reter 10% sobre o valor total atualizado do contrato (R$ 204.511,47), o que perfaz a quantia de R$ 20.451,14 (vinte mil quatrocentos e cinquenta e um reais e quatorze centavos). Aqui reside o ponto mais sensível e controvertido do processo, que merece análise cuidadosa. A literalidade do art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979 prevê a retenção de até 10% do valor atualizado do contrato — e não sobre os valores pagos. Contudo, a aplicação irrestrita desse dispositivo, no caso concreto, conduz a um resultado manifestamente abusivo e desproporcional, que não pode ser chancelado pelo Poder Judiciário. Com efeito, a Requerente pagou apenas R$ 4.596,73 (quatro mil quinhentos e noventa e seis reais e setenta e três centavos). A retenção de 10% sobre o valor total do contrato (R$ 204.511,47) resultaria em uma retenção de R$ 20.451,14 — valor que supera em mais de quatro vezes o total efetivamente pago pela autora. Isso significaria que a Requerente não apenas não receberia nada de volta, como ainda ficaria devedora da Requerida, o que é absolutamente inadmissível. O art. 413 do Código Civil é expresso ao determinar que "a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio". Nesse sentido, confira-se: O art. 413 do Código Civil constitui norma cogente e de ordem pública, que impõe ao juiz o dever de reduzir a cláusula penal manifestamente excessiva, em observância aos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações, os quais convivem harmonicamente com a autonomia da vontade e o princípio pacta sunt servanda. (AREsp n. 2.977.146/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/3/2026, DJEN de 26/3/2026 – sem grifo no original). Ademais, o art. 53 do CDC veda expressamente as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor, nos contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento em prestações. A aplicação da cláusula penal de 10% sobre o valor total do contrato, nas circunstâncias do caso concreto, equivale, na prática, à perda total das prestações pagas — e mais —, o que configura cláusula abusiva nula de pleno direito (art. 51, inciso IV, do CDC). Portanto, a cláusula penal prevista no art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979 deve ser aplicada com a limitação imposta pelo art. 413 do Código Civil e pelo art. 53 do CDC, de modo que a retenção a título de cláusula penal não poderá superar o total dos valores efetivamente pagos pela autora. Assim, a retenção a título de cláusula penal fica limitada ao total pago pela autora, ou seja, R$ 4.596,73 (valor atualizado), o que representa, na prática, a perda integral dos valores pagos — resultado que, embora severo, encontra respaldo na legislação especial aplicável ao caso, considerando que a autora pagou apenas 2 das 183 parcelas avençadas (menos de 2,25% do valor total do contrato) e que a retenção não pode gerar crédito em favor da vendedora. - DA FORMA DE RESTITUIÇÃO Considerando que não há valores a serem restituídos à Requerente — eis que as retenções legítimas superam o total pago —, fica prejudicada a análise do pedido de restituição em parcela única. - DA TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA A tutela de urgência deferida por decisão de 25/04/2025 (ID. 191694240) — que determinou a suspensão das cobranças das parcelas contratuais e a abstenção de inscrição do nome da autora nos órgãos de proteção ao crédito — fica confirmada até o trânsito em julgado desta sentença, momento em que a rescisão contratual será definitivamente declarada e as obrigações das partes serão extintas. - DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA O pedido de inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII, do CDC) fica prejudicado, pois a Requerida juntou, com sua contestação (ID. 204569800 e ID. 204574247), o extrato de pagamentos e a planilha de débitos judiciais atualizada, suprindo a necessidade de inversão probatória. Ademais, o julgamento antecipado da lide foi requerido por ambas as partes, que declararam não ter outras provas a produzir. - DA SUCUMBÊNCIA Considerando que a autora não obteve êxito em seu pedido principal (restituição de 90% dos valores pagos), mas a requerida também não obteve êxito em sua pretensão de cobrar valores adicionais da autora (geração de crédito em favor da vendedora), e que a rescisão contratual foi declarada — pedido principal da autora —, verifica-se uma sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do CPC. Contudo, considerando que a autora é beneficiária da gratuidade judiciária (Id. 191694240), a condenação em honorários advocatícios fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, podendo ser executada se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado, a autora deixar de fazer jus à gratuidade. Os honorários advocatícios são fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa (R$ 204.511,47), nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, distribuídos igualmente entre as partes, em razão da sucumbência recíproca (art. 86 do CPC), ficando cada parte responsável pelos honorários do advogado da parte contrária no valor de R$ 10.225,57 (dez mil duzentos e vinte e cinco reais e cinquenta e sete centavos), observada a suspensão em relação à autora beneficiária da gratuidade judiciária. - DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por MARINA GOMES TODESCATT em desfavor de BRESCIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, para: a) DECLARAR a rescisão do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda celebrado entre as partes em 12/11/2024, referente ao Lote 01, Quadra 02, do Residencial Belvedere II, Sinop/MT (ID. 190903064), por iniciativa da Requerente, com fundamento no art. 473 do Código Civil; b) RECONHECER que as retenções legítimas previstas no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 superam o total dos valores efetivamente pagos pela Requerente (R$ 4.596,73), razão pela qual NÃO HÁ VALORES A SEREM RESTITUÍDOS à Autora, nos termos do art. 413 do Código Civil e do art. 53 do CDC, VEDANDO-SE, contudo, a geração de qualquer crédito em favor da Requerida ou a cobrança de valores adicionais da Requerente a título de penalidade contratual; c) CONFIRMAR a tutela de urgência deferida por decisão de 25/04/2025 (ID. 191694240), determinando que a Requerida mantenha a suspensão das cobranças das parcelas do contrato rescindido e se abstenha de incluir o nome da autora nos órgãos de proteção ao crédito (SERASA/SPC/CADIN e congêneres) em razão do contrato ora rescindido, até o trânsito em julgado desta sentença; d) Em razão da sucumbência recíproca (art. 86 do CPC), cada parte arcará com os honorários advocatícios do advogado da parte contrária, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa (R$ 204.511,47), totalizando R$ 10.225,57 (dez mil duzentos e vinte e cinco reais e cinquenta e sete centavos) para cada parte, observada a suspensão da exigibilidade dos honorários devidos pela autora, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, em razão da gratuidade judiciária concedida; e) As custas processuais serão rateadas igualmente entre as partes, observada a isenção da autora em razão da gratuidade judiciária. Transitada em julgado, expeçam-se os ofícios necessários para comunicar a rescisão contratual aos órgãos competentes, se necessário. P.I.C.(datado e assinado digitalmente) Juiz(a) de Direito designado para o NAE PORTARIA CGJ N. 82/2026-GAB-CGJ
TJMT · 2ª VARA CÍVEL DE SINOP
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MATO GROSSO CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇA NÚCLEO DE ATUAÇÃO ESTRATÉGICA (NAE) PROCESSO Nº: 1011834-81.2025.8.11.0015 REQUERENTE: MARINA GOMES TODESCATT REQUERIDA: BRESCIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA Vistos. MARINA GOMES TODESCATT, ajuizou a presente AÇÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DO DINHEIRO em desfavor de BRESCIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. A Requerente alega que, em 12/11/2024, celebrou Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda com a Requerida para a aquisição do Lote 01, Quadra 02, do empreendimento denominado Residencial Belvedere II, situado na cidade de Sinop/MT, pelo valor total de R$ 204.511,47 (duzentos e quatro mil quinhentos e onze reais e quarenta e sete centavos), conforme contrato acostado aos autos (ID. 190903064). Afirma que, por motivos alheios à sua vontade — notadamente a perda do emprego e consequente dificuldade financeira —, não consegue mais arcar com as parcelas avençadas, razão pela qual buscou o exercício do seu direito potestativo de distratar o contrato. Assevera que, ao entrar em contato com a Imobiliária Requerida, esta informou que não haveria valores a serem devolvidos, em razão dos descontos previstos nas cláusulas contratuais, recusando-se, ainda, a fornecer o extrato de pagamentos. Sustenta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) à relação jurídica, a abusividade das cláusulas que preveem a retenção integral dos valores pagos, e requer: (a) a concessão dos benefícios da justiça gratuita; (b) a concessão de tutela de urgência para suspensão das cobranças e abstenção de inscrição do nome da autora nos órgãos de proteção ao crédito; (c) a exibição do extrato de pagamentos; (d) a declaração de rescisão contratual; e (e) a condenação da requerida à restituição de 90% de todos os valores desembolsados, em parcela única, corrigidos desde o desembolso, acrescidos de juros legais a partir do trânsito em julgado. A justiça gratuita foi deferida e concedida parcialmente a tutela provisória de urgência, determinando que a requerida suspendesse as cobranças das parcelas do contrato a partir da propositura da ação e se abstivesse de incluir o nome da autora nos órgãos de proteção ao crédito (SERASA/SPC/CADIN e congêneres), sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais) em caso de descumprimento (ID. 191694240). Tentativa de conciliação infrutífera (ID. 203073519). Ao contestar (ID. 204569793), a Imobiliária requerida juntou os seguintes documentos: contrato de compra e venda (ID. 204569797); relatório de parcelas recebidas (ID. 204569800); planilha de débitos judiciais com parcelas atualizadas (ID. 204574247) e extrato de IPTU emitido pela Prefeitura de Sinop (ID. 204574250). Impugnação apresentada no ID. 206505237, refutando os argumentos defensivos e reiterando os pedidos da inicial. Intimadas para especificação de provas (ID. 224010437), ambas as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide (ID. 224658989 e ID. 225795079). É o relatório. Fundamento e decido. - DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA A gratuidade da justiça já foi deferida à Requerente por decisão anterior (ID. 191694240), com fundamento no art. 98 do CPC, diante da declaração de hipossuficiência apresentada (ID. 190903063) e dos documentos que demonstram a condição de desempregada da Requerente (ID. 190903062 — Carteira de Trabalho Digital), não havendo razão para revogação do benefício. Mantém-se, portanto, a gratuidade judiciária concedida. - DA APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DA LEI Nº 13.786/2018 De proêmio, insta analisar o regime jurídico aplicável ao contrato celebrado entre as partes. A Imobiliária requerida sustenta, em sua contestação (ID. 204569793), que o contrato firmado em 12/11/2024 — portanto, sob a égide da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que incluiu o art. 32-A na Lei nº 6.766/1979 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano) — deve ser regido exclusivamente pela legislação especial, afastando-se a aplicação do CDC e dos percentuais jurisprudencialmente fixados para contratos anteriores à referida lei. A Requerente, por sua vez, sustenta a plena aplicabilidade do CDC, argumentando que a Lei do Distrato não exclui as normas de proteção ao consumidor. Razão assiste, em parte, à Requerida. Com efeito, o contrato sub judice foi celebrado em 12/11/2024, data posterior à publicação da Lei nº 13.786/2018 (vigente desde 28/12/2018). Portanto, ao contrário dos contratos firmados antes da referida lei — para os quais a jurisprudência do STJ consolidou o entendimento de retenção de 10% a 25% sobre os valores pagos —, o contrato em apreço está sujeito às regras específicas do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, inserido pela Lei do Distrato. Contudo, a aplicação da Lei nº 13.786/2018 não afasta, por completo, a incidência do Código de Defesa do Consumidor. As duas legislações coexistem e se complementam, devendo ser interpretadas de forma harmônica. A Lei do Distrato estabelece parâmetros específicos para o desfazimento de contratos imobiliários, mas não revoga as normas de ordem pública do CDC, especialmente aquelas que vedam cláusulas abusivas (art. 51 do CDC) e a perda total das prestações pagas (art. 53 do CDC). O art. 47 do CDC determina que as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor e o art. 4º, inciso I, reconhece a vulnerabilidade do consumidor como princípio basilar das relações de consumo. Assim, a solução do caso concreto passa pela aplicação conjunta e harmônica da Lei nº 6.766/1979 (com as alterações da Lei nº 13.786/2018) e do CDC, prevalecendo, em caso de conflito, a norma mais favorável ao consumidor, desde que não haja expressa incompatibilidade com a legislação especial. Acerca desse assunto, esta Corte já se pronunciou nesse sentido, em caso análogo envolvendo contrato de loteamento firmado após a vigência da Lei do Distrato: O contrato celebrado após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, submete-se ao art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, sem exclusão das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, pois as vendedoras exercem profissionalmente a atividade de comercialização de imóveis e o adquirente figura como destinatário final do bem. As disposições da Lei do Distrato devem ser interpretadas em conjunto com os arts. 51, IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor, que vedam cláusulas capazes de impor desvantagem exagerada ou ocasionar a perda substancial das prestações pagas pelo consumidor. (N.U 1000704-93.2024.8.11.0059, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/07/2026, Publicado no DJE 14/07/2026 – sem grifo no original). - DA RESCISÃO CONTRATUAL A rescisão do contrato se mostra incontroversa, vez que a própria Requerida reconhece em sua contestação (ID. 204569793), que a Requerente manifestou sua intenção de distratar o contrato por não mais possuir condições financeiras de arcar com as parcelas avençadas. Com efeito, é direito potestativo do promitente-comprador requerer a rescisão do contrato de promessa de compra e venda quando não mais reunir condições de suportar o pagamento das prestações acordadas. A Súmula 543 do STJ é expressa ao determinar que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente-comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente-vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Acerca do assunto, confira-se: A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de reconhecer, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação de rescisão contratual, com restituição imediata, em parcela única, dos valores pagos, ainda que prevista cláusula de irretratabilidade no contrato celebrado entre as partes, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato o direito de reter parcela do montante Incidência da Súmula nº 543/STJ. Precedentes. (AREsp n. 2.147.848/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/3/2026, DJEN de 26/3/2026 – sem grifo o original). No caso em tela, a rescisão foi pleiteada pela própria Requerente, por razões de ordem financeira, configurando resilição unilateral por iniciativa do comprador. Logo, a restituição será parcial, com as retenções legalmente previstas. Declara-se, assim, a rescisão do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda celebrado entre as partes em 12/11/2024, referente ao Lote 01, Quadra 02, do Residencial Belvedere II, Sinop/MT (ID. 190903064). - DOS VALORES PAGOS PELA REQUERENTE Conforme demonstrado pelo extrato de pagamentos juntado pela Imobiliária requerida (ID. 204569800) e pela planilha de débitos judiciais atualizada (ID. 204574247), a Requerente realizou o pagamento de apenas 2 (duas) das 3 (três) parcelas pactuadas a título de entrada (sinal), nos seguintes valores: Item Descrição Data de Vencimento Valor Singelo Valor Atualizado (jul/2025) 1 Entrada 1/3 20/11/2024 R$ 2.283,71 R$ 2.313,02 2 Entrada 2/3 20/12/2024 R$ 2.283,71 R$ 2.283,71 Total R$ 4.567,42 R$ 4.596,73 Das 180 (cento e oitenta) parcelas mensais do saldo devedor, a autora não realizou qualquer pagamento. Portanto, o valor total pago pela Requerente, atualizado, é de R$ 4.596,73 (quatro mil quinhentos e noventa e seis reais e setenta e três centavos), conforme planilha de ID. 204574247. - DAS RETENÇÕES DEVIDAS PELA REQUERIDA Estabelecida a rescisão por iniciativa da Requerente e o valor total pago, passa-se à análise das retenções pretendidas pela Imobiliária requerida, à luz do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 (inserido pela Lei nº 13.786/2018). - Da Cláusula Penal (art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979) O art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979 autoriza o desconto, dos valores a serem restituídos, de "o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato". A requerida pretende reter 10% sobre o valor total atualizado do contrato (R$ 204.511,47), o que perfaz a quantia de R$ 20.451,14 (vinte mil quatrocentos e cinquenta e um reais e quatorze centavos). Aqui reside o ponto mais sensível e controvertido do processo, que merece análise cuidadosa. A literalidade do art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979 prevê a retenção de até 10% do valor atualizado do contrato — e não sobre os valores pagos. Contudo, a aplicação irrestrita desse dispositivo, no caso concreto, conduz a um resultado manifestamente abusivo e desproporcional, que não pode ser chancelado pelo Poder Judiciário. Com efeito, a Requerente pagou apenas R$ 4.596,73 (quatro mil quinhentos e noventa e seis reais e setenta e três centavos). A retenção de 10% sobre o valor total do contrato (R$ 204.511,47) resultaria em uma retenção de R$ 20.451,14 — valor que supera em mais de quatro vezes o total efetivamente pago pela autora. Isso significaria que a Requerente não apenas não receberia nada de volta, como ainda ficaria devedora da Requerida, o que é absolutamente inadmissível. O art. 413 do Código Civil é expresso ao determinar que "a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio". Nesse sentido, confira-se: O art. 413 do Código Civil constitui norma cogente e de ordem pública, que impõe ao juiz o dever de reduzir a cláusula penal manifestamente excessiva, em observância aos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações, os quais convivem harmonicamente com a autonomia da vontade e o princípio pacta sunt servanda. (AREsp n. 2.977.146/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/3/2026, DJEN de 26/3/2026 – sem grifo no original). Ademais, o art. 53 do CDC veda expressamente as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor, nos contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento em prestações. A aplicação da cláusula penal de 10% sobre o valor total do contrato, nas circunstâncias do caso concreto, equivale, na prática, à perda total das prestações pagas — e mais —, o que configura cláusula abusiva nula de pleno direito (art. 51, inciso IV, do CDC). Portanto, a cláusula penal prevista no art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979 deve ser aplicada com a limitação imposta pelo art. 413 do Código Civil e pelo art. 53 do CDC, de modo que a retenção a título de cláusula penal não poderá superar o total dos valores efetivamente pagos pela autora. Assim, a retenção a título de cláusula penal fica limitada ao total pago pela autora, ou seja, R$ 4.596,73 (valor atualizado), o que representa, na prática, a perda integral dos valores pagos — resultado que, embora severo, encontra respaldo na legislação especial aplicável ao caso, considerando que a autora pagou apenas 2 das 183 parcelas avençadas (menos de 2,25% do valor total do contrato) e que a retenção não pode gerar crédito em favor da vendedora. - DA FORMA DE RESTITUIÇÃO Considerando que não há valores a serem restituídos à Requerente — eis que as retenções legítimas superam o total pago —, fica prejudicada a análise do pedido de restituição em parcela única. - DA TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA A tutela de urgência deferida por decisão de 25/04/2025 (ID. 191694240) — que determinou a suspensão das cobranças das parcelas contratuais e a abstenção de inscrição do nome da autora nos órgãos de proteção ao crédito — fica confirmada até o trânsito em julgado desta sentença, momento em que a rescisão contratual será definitivamente declarada e as obrigações das partes serão extintas. - DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA O pedido de inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII, do CDC) fica prejudicado, pois a Requerida juntou, com sua contestação (ID. 204569800 e ID. 204574247), o extrato de pagamentos e a planilha de débitos judiciais atualizada, suprindo a necessidade de inversão probatória. Ademais, o julgamento antecipado da lide foi requerido por ambas as partes, que declararam não ter outras provas a produzir. - DA SUCUMBÊNCIA Considerando que a autora não obteve êxito em seu pedido principal (restituição de 90% dos valores pagos), mas a requerida também não obteve êxito em sua pretensão de cobrar valores adicionais da autora (geração de crédito em favor da vendedora), e que a rescisão contratual foi declarada — pedido principal da autora —, verifica-se uma sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do CPC. Contudo, considerando que a autora é beneficiária da gratuidade judiciária (Id. 191694240), a condenação em honorários advocatícios fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, podendo ser executada se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado, a autora deixar de fazer jus à gratuidade. Os honorários advocatícios são fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa (R$ 204.511,47), nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, distribuídos igualmente entre as partes, em razão da sucumbência recíproca (art. 86 do CPC), ficando cada parte responsável pelos honorários do advogado da parte contrária no valor de R$ 10.225,57 (dez mil duzentos e vinte e cinco reais e cinquenta e sete centavos), observada a suspensão em relação à autora beneficiária da gratuidade judiciária. - DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por MARINA GOMES TODESCATT em desfavor de BRESCIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, para: a) DECLARAR a rescisão do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda celebrado entre as partes em 12/11/2024, referente ao Lote 01, Quadra 02, do Residencial Belvedere II, Sinop/MT (ID. 190903064), por iniciativa da Requerente, com fundamento no art. 473 do Código Civil; b) RECONHECER que as retenções legítimas previstas no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 superam o total dos valores efetivamente pagos pela Requerente (R$ 4.596,73), razão pela qual NÃO HÁ VALORES A SEREM RESTITUÍDOS à Autora, nos termos do art. 413 do Código Civil e do art. 53 do CDC, VEDANDO-SE, contudo, a geração de qualquer crédito em favor da Requerida ou a cobrança de valores adicionais da Requerente a título de penalidade contratual; c) CONFIRMAR a tutela de urgência deferida por decisão de 25/04/2025 (ID. 191694240), determinando que a Requerida mantenha a suspensão das cobranças das parcelas do contrato rescindido e se abstenha de incluir o nome da autora nos órgãos de proteção ao crédito (SERASA/SPC/CADIN e congêneres) em razão do contrato ora rescindido, até o trânsito em julgado desta sentença; d) Em razão da sucumbência recíproca (art. 86 do CPC), cada parte arcará com os honorários advocatícios do advogado da parte contrária, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa (R$ 204.511,47), totalizando R$ 10.225,57 (dez mil duzentos e vinte e cinco reais e cinquenta e sete centavos) para cada parte, observada a suspensão da exigibilidade dos honorários devidos pela autora, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, em razão da gratuidade judiciária concedida; e) As custas processuais serão rateadas igualmente entre as partes, observada a isenção da autora em razão da gratuidade judiciária. Transitada em julgado, expeçam-se os ofícios necessários para comunicar a rescisão contratual aos órgãos competentes, se necessário. P.I.C.(datado e assinado digitalmente) Juiz(a) de Direito designado para o NAE PORTARIA CGJ N. 82/2026-GAB-CGJ
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