1011773-62.2020.4.01.3200

Intimação

TRF1 · 9ª Vara Federal Cível da SJAM · Decisão

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Amazonas 9ª Vara Federal PROCESSO: 1011773-62.2020.4.01.3200 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: ALDERLAN CELIO DA SILVA GOIZ REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF LITISCONSORTE: ERISON NASCIMENTO RODRIGUES Decisão Trata-se de ação proposta por ALDERLAN CELIO DA SILVA GOIZ em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, posteriormente integrado ao polo passivo ERISON NASCIMENTO RODRIGUES, na qual o autor questiona os efeitos da alienação do imóvel objeto de contrato de financiamento imobiliário, sustentando, entre outros fundamentos, que o bem teria sido alienado por preço inferior ao seu efetivo valor de mercado. Alega o autor que, em 4 de agosto de 2011, celebrou contrato de financiamento imobiliário no valor de R$ 250.000,00, mediante entrada de R$ 25.000,00 e financiamento de R$ 225.000,00 em 360 prestações. Afirma que, após dificuldades financeiras iniciadas em 2015, passou a atrasar parcelas e, apesar de tentativas de renegociação, o imóvel foi levado a leilão. Sustenta ter pago 51 prestações, além da entrada, totalizando R$ 154.195,60, e afirma que o imóvel teria sido alienado por R$ 144.000,00, valor que reputa vil. Requer a apresentação da avaliação do imóvel, do edital do leilão e do valor da arrematação, bem como avaliação oficial do bem. Pede a anulação da adjudicação e, subsidiariamente, caso mantida, a restituição da diferença entre 50% do valor da avaliação oficial e o valor da arrematação. Requer, ainda, a devolução integral dos valores pagos no financiamento, no montante de R$ 154.195,60. A Caixa Econômica Federal apresentou contestação, na qual impugnou o benefício da gratuidade da justiça, sob o fundamento de que o autor não teria juntado documentação comprobatória de sua alegada hipossuficiência econômica, e se insurgiu contra a inversão do ônus da prova. Despacho determinando a emenda à inicial (Id 992267165). Promovida a emenda pela parte autora (Id 1409096785). Despacho determinou a citação do litisconsórcio passivo (Id 1702486466). Posteriormente, ERISON NASCIMENTO RODRIGUES, adquirente do imóvel, apresentou defesa própria, arguindo, entre outras matérias, sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que eventual prejuízo suportado pelo autor deveria ser imputado exclusivamente à instituição financeira (Id 2174416517). Em réplica, o autor reiterou a pretensão de desconstituição da alienação, sustentando a ocorrência de preço vil e requerendo, inclusive, prova pericial destinada à apuração do valor de mercado do imóvel à época da alienação (Id 2197461347). Vieram os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. Passo ao saneamento e à organização do processo, nos termos do art. 357 do Código de Processo Civil. A) DA IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA A Caixa Econômica Federal impugnou o benefício da gratuidade da justiça concedido ao autor, sustentando insuficiência da documentação apresentada para demonstração de sua incapacidade econômica. A impugnação não comporta acolhimento. O benefício já havia sido deferido após manifestação do autor acerca de sua situação econômica. Tratando-se de pessoa natural, a declaração de insuficiência goza da presunção relativa estabelecida pelo art. 99, § 3º, do CPC. A presunção pode ser afastada por elementos concretos constantes dos autos que evidenciem capacidade econômica incompatível com o benefício. No caso, contudo, a impugnação da CEF não está acompanhada de elementos objetivos dessa natureza, limitando-se a questionar a suficiência da documentação apresentada. Ausente elemento concreto que justifique a revogação do benefício anteriormente concedido, REJEITO a impugnação e mantenho a gratuidade da justiça em favor do autor. B) DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DE ERISON NASCIMENTO RODRIGUES Erison Nascimento Rodrigues sustenta não possuir legitimidade para responder à demanda, ao argumento de que eventual irregularidade no procedimento de alienação deveria ser imputada exclusivamente à Caixa Econômica Federal. A preliminar não procede. A pretensão deduzida não se limita ao ressarcimento pecuniário em face da instituição financeira. O autor pretende igualmente a desconstituição da alienação do imóvel e dos atos dela decorrentes. Eventual acolhimento dessa pretensão poderá repercutir diretamente sobre o título aquisitivo e sobre a situação jurídica do terceiro adquirente. Por essa razão, a eficácia da decisão quanto ao pedido desconstitutivo depende de sua participação na relação processual, nos termos dos arts. 114 e 115 do CPC. A permanência do adquirente no polo passivo não importa antecipação de juízo acerca da validade de sua aquisição, de sua boa-fé ou de eventual responsabilidade patrimonial, matérias que serão examinadas oportunamente. REJEITO, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva de ERISON NASCIMENTO RODRIGUES. C) DA DELIMITAÇÃO DAS QUESTÕES CONTROVERTIDAS Examinadas as alegações e os documentos apresentados pelas partes, reputo necessária a instrução do feito. Constituem questões de fato controvertidas, relevantes à solução da demanda: a) a modalidade, a data e as condições em que ocorreu a alienação do imóvel após a consolidação da propriedade fiduciária em nome da CEF, inclusive o preço efetivamente pago pelo adquirente; b) o valor atribuído ao imóvel pela CEF para fins do procedimento de alienação e os critérios utilizados para sua determinação; c) o valor de mercado do imóvel na data da alienação questionada, consideradas as características e benfeitorias existentes naquele momento, com exclusão de alterações posteriores; d) o montante efetivamente desembolsado pelo autor durante a vigência do contrato de financiamento e a composição das quantias pagas a título de entrada, amortização, juros, seguros, tarifas e demais encargos; e) as circunstâncias fáticas relacionadas à tentativa de desocupação do imóvel ocorrida em junho de 2020, na medida em que fundamentam o pedido de indenização por danos morais. Constituem questões jurídicas relevantes ao julgamento, a serem apreciadas após a instrução: a) a regularidade e os efeitos jurídicos do procedimento de alienação do imóvel, considerada a disciplina da Lei nº 9.514/1997 aplicável aos atos praticados; b) a existência ou não de alienação por preço vil e suas consequências jurídicas; c) os efeitos de eventual vício da alienação sobre a situação jurídica do terceiro adquirente; d) a existência e extensão de eventual direito do autor à restituição das quantias pagas durante a relação contratual ou ao recebimento da parcela subsidiariamente postulada; e) a configuração dos pressupostos da responsabilidade civil pelo alegado dano moral. D) DA DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA E DA EXIBIÇÃO DOS DOCUMENTOS Aplica-se, em princípio, a regra prevista no art. 373, incisos I e II, do CPC, incumbindo ao autor a demonstração dos fatos constitutivos de seu direito e aos réus os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos da pretensão. Há, entretanto, documentos relevantes à controvérsia que dizem respeito ao procedimento de alienação promovido pela Caixa Econômica Federal e que se encontram sob maior disponibilidade probatória da instituição financeira. Mostra-se, portanto, cabível a distribuição dinâmica do ônus probatório quanto a esse núcleo documental, nos termos do art. 373, § 1º, do CPC, sem inversão genérica dos encargos probatórios da demanda. Assim, DETERMINO à Caixa Econômica Federal que, no prazo de 15 (quinze) dias, apresente a documentação relativa ao procedimento por meio do qual o imóvel foi alienado ao litisconsorte, inclusive, conforme existentes: edital ou editais correspondentes; avaliação ou avaliações utilizadas no procedimento; documento que demonstre o preço pelo qual o imóvel foi efetivamente alienado; identificação da modalidade e da data da alienação; documentos correspondentes às etapas anteriores do procedimento de alienação, caso existentes e relacionados à transferência questionada. Caso algum dos documentos não esteja disponível, deverá a CEF informar especificamente essa circunstância e sua razão. Juntados os documentos, dê-se vista às demais partes pelo prazo de 5 (cinco) dias. E) DA PROVA PERICIAL O autor requereu a realização de prova pericial destinada à apuração do valor de mercado do imóvel na época da alienação. A prova mostra-se pertinente. A controvérsia envolve justamente a comparação entre o preço pelo qual o imóvel foi transferido e o valor econômico que possuía no momento do negócio. A simples referência ao valor do financiamento celebrado em 2011 ou ao valor atual do bem não se mostra suficiente para o esclarecimento dessa questão. A avaliação retrospectiva demanda conhecimento técnico e deverá considerar as características do imóvel e as condições objetivamente verificáveis existentes na ocasião da alienação, inclusive eventuais benfeitorias então incorporadas ao bem, distinguindo-as de modificações posteriores. DEFIRO, portanto, a produção de prova pericial de avaliação imobiliária para apuração do valor de mercado do imóvel na data da alienação questionada. A perícia deverá ser realizada após a juntada dos documentos relativos ao procedimento de alienação, de modo que o profissional possa identificar precisamente a data de referência e os elementos técnicos relevantes. O perito deverá, entre outros aspectos: a) indicar o valor de mercado do imóvel na data do ato de alienação que resultou em sua transferência ao litisconsorte; b) considerar as características físicas, localização, estado de conservação e benfeitorias comprovadamente existentes naquele momento; c) excluir da avaliação benfeitorias, acréscimos ou alterações posteriores à alienação; d) indicar a metodologia utilizada, os elementos comparativos empregados e as fontes consideradas; e) esclarecer eventuais limitações decorrentes do caráter retrospectivo da avaliação. Considerando que a prova foi requerida pelo autor, beneficiário da gratuidade da justiça, sua remuneração observará o regime aplicável à assistência judiciária gratuita, nos termos dos arts. 95, § 3º, e 98, § 1º, VI, do CPC. A nomeação do perito e as providências previstas no art. 465 do CPC serão realizadas após o cumprimento da determinação de exibição documental acima. F) DAS DEMAIS PROVAS Considerando a delimitação ora realizada, INTIMEM-SE as partes para, no prazo comum de 5 (cinco) dias, especificarem, de forma objetiva e fundamentada, outras provas que ainda pretendam produzir, indicando o fato controvertido a que cada meio de prova se destina. Eventual pedido de prova oral deverá identificar os fatos concretos que se pretende demonstrar, especialmente quanto às circunstâncias relacionadas à alegada tentativa de desocupação do imóvel. A ausência de requerimento será interpretada como desinteresse na produção de outros meios de prova, sem prejuízo da perícia já deferida nesta decisão. G) DISPOSITIVO Ante o exposto: 1. REJEITO a impugnação à gratuidade da justiça formulada pela Caixa Econômica Federal e mantenho o benefício concedido ao autor; 2. REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva de ERISON NASCIMENTO RODRIGUES, que permanecerá no polo passivo da demanda; 3. DECLARO O PROCESSO SANEADO e delimito as questões de fato e de direito na forma da fundamentação; 4. ATRIBUO à Caixa Econômica Federal, mediante distribuição dinâmica do ônus probatório, o encargo específico de apresentar os documentos referentes ao procedimento de alienação do imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos acima especificados; 5. DEFIRO a produção de prova pericial de avaliação imobiliária retrospectiva, a ser realizada após a juntada e o contraditório acerca dos documentos do procedimento de alienação; 6. INTIMEM-SE as partes para, no prazo comum de 5 (cinco) dias, especificarem justificadamente outras provas que ainda pretendam produzir. Cumpridas as providências relativas à documentação e à especificação das demais provas, retornem os autos conclusos para nomeação do perito e prosseguimento da instrução. Ato registrado eletronicamente. Manaus, data conforme assinatura. Juiz(a) Federal