2026-09-16 · TJMT
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 4ª VARA CÍVEL DE RONDONÓPOLIS SENTENÇA Processo: 1011671-06.2026.8.11.0003. AUTOR: GABRIEL RIBEIRO DA GUIA SILVA REQUERIDO: RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 457 LTDA Vistos e examinados. Trata-se de ação de resolução contratual cumulada com restituição de valores ajuizada por GABRIEL RIBEIRO DA GUIA SILVA em face de RNI INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 457 LTDA., em razão de contrato de promessa de compra e venda celebrado em 21/05/2024, referente à unidade autônoma nº 114 do empreendimento RNI Moradas Jardins Vicente Bissoni, em Rondonópolis/MT. A parte autora afirma ter pago R$15.525,22 e, por razões pessoais e financeiras, pretende a resolução do negócio, com restituição de 80% dos valores pagos e afastamento da comissão de corretagem. A requerida concorda com a resolução contratual, mas sustenta a incidência das disposições da Lei nº 13.786/2018 e a retenção de 50% dos valores pagos, além da dedução da comissão de corretagem, formulando, subsidiariamente, pedido de retenção de 25%, também com abatimento da corretagem. Vieram-me os autos conclusos. É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, pois a requerida atua profissionalmente na incorporação e comercialização de unidades imobiliárias, enquanto a parte autora figura como destinatária final do produto, incidindo, portanto, as normas do Código de Defesa do Consumidor, sem prejuízo da aplicação da legislação específica que disciplina os contratos de incorporação imobiliária. Também é aplicável ao caso a Lei nº 13.786/2018, uma vez que o contrato foi celebrado em 21/05/2024, portanto após a sua entrada em vigor. A resolução do contrato, ademais, é incontroversa quanto à possibilidade de sua ocorrência, divergindo as partes apenas acerca das consequências patrimoniais dela decorrentes. O art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, disciplina especificamente a restituição das quantias pagas pelo adquirente quando a resolução ocorre por sua iniciativa ou em razão de seu inadimplemento. No caso de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, o § 5º do referido dispositivo admite que a pena convencional possa alcançar até 50% da quantia paga. Isso, contudo, não significa que a retenção de 50% seja automática ou obrigatória em toda hipótese. O próprio contrato prevê, na cláusula 6.5, retenção de 50% dos valores pagos, além da comissão de corretagem. Consta, ainda, do instrumento contratual a referência ao patrimônio de afetação, inclusive com indicação da averbação correspondente na matrícula do empreendimento. Assim, não procede eventual fundamento de inexistência ou ausência de comprovação do patrimônio de afetação. Todavia, a existência do regime de afetação e a previsão contratual de retenção máxima não afastam o controle judicial da cláusula penal, especialmente à luz dos arts. 413 do Código Civil e 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. A redução judicial da cláusula penal mostra-se cabível quando a penalidade se revelar manifestamente excessiva em relação à natureza e à finalidade da obrigação, devendo ser preservado o equilíbrio contratual e evitado que a cláusula penal se converta em fonte de enriquecimento sem causa. No caso concreto, embora seja juridicamente possível a previsão de percentual superior ao ordinariamente adotado nos contratos imobiliários, entendo que a retenção de 50% das quantias efetivamente pagas, especialmente quando conjugada com outras pretensões de abatimento, mostra-se excessiva diante das circunstâncias demonstradas nos autos. Desse modo, considerando a natureza do negócio, o período de execução contratual demonstrado, os valores efetivamente pagos e a necessidade de preservação do equilíbrio entre as partes, a retenção de 25% das quantias pagas mostra-se suficiente e adequada para compensar os prejuízos ordinários decorrentes da resolução, sem impor ao consumidor perda patrimonial excessiva. Passo à análise da comissão de corretagem. A requerida pretende a dedução de R$9.484,72, correspondente à comissão de corretagem indicada no contrato. Com efeito, o Quadro XI do instrumento contratual identifica expressamente o valor de R$9.484,72 como comissão de corretagem paga pela vendedora à imobiliária ou ao corretor que intermediou a venda. A cláusula 6.5 também prevê, em caso de resolução por iniciativa do comprador, o desconto da integralidade da comissão de corretagem. Há, portanto, distinção relevante em relação às hipóteses em que o contrato é omisso quanto à corretagem. O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 938, reconheceu a validade da transferência ao adquirente da obrigação de pagar a comissão de corretagem quando houver informação prévia e clara acerca do preço total da aquisição e do valor da comissão. No caso, o instrumento contratual contém informação expressa sobre a existência e o valor da comissão, de modo que não se pode simplesmente afirmar, em abstrato, que a cobrança seria inválida por ausência de previsão contratual. Contudo, a questão submetida a julgamento não é propriamente a validade da remuneração do corretor, mas a possibilidade de subtrair da restituição devida ao consumidor o valor que a própria vendedora afirma ter pago à intermediadora. Nesse ponto, a cláusula 14.3 do contrato atribui expressamente à VENDEDORA a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem ao intermediador do negócio. A documentação apresentada pela requerida demonstra a existência da operação de corretagem e indica o valor correspondente à unidade objeto do contrato, mas não comprova que a quantia tenha sido desembolsada pela parte autora ou que, durante a formação do negócio, tenha havido transferência econômica direta desse encargo ao comprador. A previsão contratual segundo a qual a vendedora suportará a comissão e, posteriormente, poderá exigir seu ressarcimento em razão da resolução contratual não pode ser interpretada isoladamente, devendo ser compatibilizada com o dever de informação, a boa-fé objetiva e a vedação de imposição de vantagem excessiva ao consumidor. Além disso, a requerida pretende cumular a retenção de 50% ou, subsidiariamente, 25% das quantias pagas com a dedução integral de R$9.484,72 a título de corretagem. Considerando que a retenção ora fixada já possui finalidade compensatória pelos efeitos ordinários da resolução e que não foi demonstrada, de forma suficiente, a efetiva assunção desse encargo pelo consumidor como obrigação autônoma e economicamente destacada no momento da contratação, não se mostra adequada a dedução adicional da comissão do montante a ser restituído. Consequentemente, a restituição deverá ocorrer sem abatimento da comissão de corretagem, sem prejuízo da remuneração que eventualmente seja devida pela incorporadora ao profissional que intermediou o negócio, questão estranha à presente relação processual. DISPOSITIVO. JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por GABRIEL RIBEIRO DA GUIA SILVA em face de RNI INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 457 LTDA., com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) declarar resolvido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes em 21/05/2024, referente à unidade autônoma nº 114 do empreendimento RNI Moradas Jardins Vicente Bissoni; b) determinar que a requerida restitua à parte autora 75% (setenta e cinco por cento) de todas as quantias efetivamente pagas em razão do contrato, comprovadas nos autos, admitida a retenção de 25% (vinte e cinco por cento); c) determinar que a restituição seja realizada em parcela única, no prazo estabelecido na fundamentação; d) afastar a dedução da comissão de corretagem do montante a ser restituído; e) determinar que os valores a serem restituídos sejam corrigidos monetariamente desde cada desembolso, observando-se os índices contratualmente previstos, conforme fundamentado; f) determinar que os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidam a partir do trânsito em julgado da sentença, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 1.002; g) rejeitar os demais pedidos formulados pelas partes. Considerando a sucumbência recíproca, condeno a parte autora ao pagamento de 40% das custas e despesas processuais, cabendo à requerida o pagamento dos 60% restantes. Fixo os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação, observada a distribuição proporcional da sucumbência, vedada a compensação, nos termos do art. 85, § 14, do Código de Processo Civil. Publique-se. Intimem-se.