1011072-10.2025.4.01.3400

Intimação

TRF1 · 9ª Vara Federal Cível da SJDF · Sentença Tipo A

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Distrito Federal 9ª Vara Federal Cível da SJDF SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1011072-10.2025.4.01.3400 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: FABIA COSTA FARIA REPRESENTANTES POLO ATIVO: ALCIONIR URCINO AIRES FERREIRA - DF76891 e LIVIA CARVALHO GOUVEIA - DF26937 POLO PASSIVO: IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: WILLIAM DE ARAUJO FALCOMER DOS SANTOS - DF20235 e GABRIELA CARDOSO DOS SANTOS - DF82702 SENTENÇA Trata-se de ação sob o procedimento comum ajuizada por FABIA COSTA FARIA em face da CAIXA ECONOMICA FEDERAL – CEF e IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A, objetivando, no mérito: “e) No mérito, julgar procedentes os pedidos para: i. Rescindir o contrato firmado entre a parte autora e as rés, com a extinção do financiamento junto à CEF; ii. Condenar as empresas rés, solidariamente, a devolverem os valores pagos pela parte autora a título de entrada (corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, desde a data do desembolso até a data da efetiva rescisão do contrato); iii. Condenar as empresas rés a devolveram, solidariamente, os valores pagos a título e juros de obra, corrigidos e atualizados, desde a data prevista para a entrega do imóvel (31 de janeiro de 2024) até a data da rescisão do contrato; iv. Condenar as empresas rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais no valor correspondente a 1% do contrato desde a data prevista de entrega do imóvel até a rescisão definitiva do contrato; v. Condenar as empresas rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00; vi. Condenar as empresas rés, solidariamente, ao pagamento da multa contratual revista na cláusula 34 do contrato, de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, desde a data do vencimento da obrigação de entrega do imóvel (31 de janeiro de 2024) até a data da efetiva rescisão contratual”. A autora afirma que celebrou contrato destinado à aquisição de unidade habitacional no empreendimento Itapoã Parque – Etapa 1, Fase III, Condomínio 41, com previsão de conclusão da construção e legalização em 31/01/2024. Sustenta que o imóvel não foi entregue no prazo contratual, circunstância que lhe teria causado prejuízos materiais e extrapatrimoniais. Requer, em síntese, a resolução do contrato, com a extinção do financiamento celebrado com a CEF; a restituição dos valores pagos a título de recursos próprios e encargos de obra; indenização material correspondente a 1% do valor do contrato durante o período de atraso; pagamento da multa de 0,5% ao mês alegadamente prevista no contrato; e indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00. Decisão Num. 2171819002 o pedido de tutela de urgência foi deferido. A autora em petição Num. Num. 2174079170, aditou a inicial para informar a cobrança e o pagamento de taxa de gás no valor de R$ 44,50, requerendo a suspensão das cobranças e a restituição da quantia paga. A IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e a JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A apresentaram Contestação Num. 2176667500. Preliminarmente, suscitaram a inépcia da inicial e impugnaram a gratuidade de justiça. No mérito, sustentaram que o prazo contratual estava sujeito à tolerância de 180 dias, acrescida de 60 dias para entrega das chaves, e que o atraso decorreu de caso fortuito ou força maior relacionado aos efeitos da pandemia de COVID-19. Defenderam ainda, a improcedência dos pedidos de resolução, restituição, lucros cessantes e danos morais. As requeridas informaram que a autora recebeu as chaves em 14/03/2025, apresentando o respectivo termo (Num. 2176989849 e Num. 2176990134). Intimado o autor, apresentou Réplica Num. 2191837465. A CAIXA em petição Num. 2201912593 informou a inexistência de cadastros restritivos conforme tela SINAD, informou ainda que não possuir outras provas a produzir e não se opor ao julgamento antecipado da lide. Despacho Num. 2211222178 diante do recebimento das chaves, a autora foi intimada a esclarecer se permanecia interessada na resolução contratual. A autora em petição Num. 2215003277 informou que, embora tenha recebido as chaves em 14/03/2025, jamais ocupou ou alterou o imóvel, mantendo-o fechado, e reiterou expressamente o interesse na resolução do negócio, comprometendo-se a restituir as chaves. Despacho Num. 2245545381 para citação da CEF para apresentar contestação. A CAIXA apresentou Contestação de Num. 2248801323, suscitou sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que teria atuado somente como agente financeiro. No mérito, defendeu a inexistência de responsabilidade pelo atraso da obra e a improcedência dos pedidos. Subsidiariamente, requereu que, em caso de resolução, a vendedora restitua os recursos liberados no financiamento ou que o imóvel seja transferido à empresa pública. A autora e as empresas privadas manifestaram-se sobre a legitimidade da CEF e a competência da Justiça Federal (Num. 2246650643 e Num. 2251806665). A autora formulou novo pedido de tutela de urgência em Num. 2253534285, destinado à suspensão das cobranças de condomínio, IPTU e gás, bem como à assunção desses encargos pelas empresas privadas. Despacho Num. 2282548748 foi reconhecido que a demanda já havia percorrido as fases ordinárias necessárias, determinando-se a conclusão dos autos para julgamento. É o relatório. Decido. Inicialmente, passo a análise das preliminares suscitadas pelas requeridas. A CEF sustenta que atuou somente como agente financeiro, não tendo assumido responsabilidade pela construção ou pela entrega do imóvel. A preliminar não procede. O contrato de Num. 2171329581 foi celebrado no âmbito do Programa Casa Verde e Amarela, com recursos do FGTS, e possui por objeto, de maneira integrada, a compra e venda do terreno, a concessão de mútuo para construção da unidade habitacional e a constituição de alienação fiduciária. Não se trata de financiamento concedido para aquisição de imóvel já concluído e escolhido no mercado imobiliário sem participação da instituição financeira na fase de construção. O instrumento atribuiu à CEF funções relacionadas à aprovação do cronograma físico-financeiro, à medição da evolução da obra, à liberação progressiva das parcelas, à análise técnica de eventual prorrogação e à adoção de providências diante do descumprimento do cronograma. A cláusula 4.9, inclusive, condicionou a prorrogação do prazo de construção e legalização à análise técnica e à autorização da CEF. A cláusula 4.14.1 estabeleceu o acompanhamento da execução das obras pela instituição financeira para fins de liberação das parcelas. O contrato também previu medidas específicas diante do atraso, paralisação injustificada ou descumprimento do cronograma pela construtora. A causa de pedir não se limita a vícios particulares de construção, mas envolve o descumprimento do cronograma de empreendimento inserido em programa habitacional, a cobrança de encargos de evolução da obra e a resolução de instrumento contratual do qual a CEF é parte, credora fiduciária e responsável pela administração do financiamento. A situação encontra correspondência com a orientação firmada pela Décima Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região: “PROCESSUAL CIVIL. PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA. LEI 14.118/21. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA OBRAS COM OBRIGAÇÕES E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA CARTA DE CRÉDITO INDIVIDUAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE A CONSTRUTORA E A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. COMPETÊNCIA JUSTIÇA FEDERAL. RETORNO DOS AUTOS. APELAÇÃO PROVIDA. I Hipótese em que se debate sobre a rescisão contratual, por inadimplemento da Construtora e da Caixa Econômica Federal, em razão de atraso na entrega do imóvel, objeto do contrato por Instrumento Particular de Compra e venda de Terreno e Mútuo para Obras com Obrigações e Alienação Fiduciária em Garantia Carta de Crédito Individual CCFGTS Programa Casa Verde e Amarela, bem como sobre as consequências legais advindas desse inadimplemento. II Acerca da competência da Justiça Federal para o exame e julgamento dos pedidos, destaco o entendimento pacífico de que, na hipótese em que há atraso na entrega da obra, a Caixa responde solidariamente, com a Construtora, uma vez que não atuou, no contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, apenas como agente financeiro, mormente em se tratando de contrato vinculado a programa para promoção de moradia, como no caso, em que a relação contratual se estabeleceu no âmbito do Programa Carta de Crédito FGTS e do Programa Nacional de Habitação Popular, integrante do projeto Casa Verde e Amarela. III O exame da legitimidade passiva da CEF está relacionado com tipo de atuação da empresa pública no âmbito do Sistema Financeiro Habitacional, ora como agente meramente financeiro, em que não responde por pedidos decorrentes de danos na obra financiada, ora como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, em que responde por mencionados danos. Precedente. 3. Para o fim de verificar o tipo de atuação da CEF e concluir pela sua legitimidade para responder por danos relativos à aquisição do imóvel, devem ser analisar os seguintes critérios: i) a legislação disciplinadora do programa de política de habitacional; ii) o tipo de atividade por ela desenvolvida; iii) o contrato celebrado entre as partes e iv) e a causa de pedir. 4. (...). (STJ - REsp: 1534952 SC 2015/0125072-8, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 07/02/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/02/2017) IV - Apelação provida para anular a sentença e determinar o retorno dos autos à origem para regular processamento. (TRF-1 - (AC): 10088809120234014300, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL RAFAEL PAULO SOARES PINTO, Data de Julgamento: 11/07/2024, DÉCIMA-PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: PJe 11/07/2024 PAG PJe 11/07/2024 PAG)” O precedente examina contrato da mesma natureza jurídica, firmado no âmbito do Programa Casa Verde e Amarela, mediante Carta de Crédito Individual e recursos do FGTS, circunstância que lhe confere especial pertinência ao caso. Reconhecida a legitimidade da CEF, permanece caracterizada a competência da Justiça Federal, nos termos do art. 109, I, da Constituição Federal, inclusive para julgamento das pretensões conexas formuladas contra as empresas privadas, por decorrerem do mesmo contrato e do mesmo inadimplemento. Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva da CEF. No que se refere à preliminar quanto ao benefício da Gratuidade de Justiça, concedida ao autor, a impugnação da requerida não merece prosperar, A requerida não trouxe qualquer comprovação de que a renda mensal auferida pelo autor seja superior ao limite de 10 (dez) salários mínimos estabelecido pela jurisprudência aplicada no âmbito do TRF1, ou que a autora possa arcar com as custas processuais sem prejuízo de seu sustento próprio. Por tais razões, afasto a referida impugnação. Do mesmo modo quanto à inépcia da inicial, a preliminar não merece acolhimento. A petição inicial descreve o negócio jurídico celebrado, identifica o prazo contratual que teria sido descumprido, individualiza os prejuízos alegados e formula pedidos determinados de resolução contratual, restituição de valores e indenização. Existe correlação lógica entre os fatos narrados, os fundamentos invocados e as providências requeridas. Eventual ausência de comprovação de determinada parcela ou improcedência de algum pedido constitui questão de mérito, não caracterizando inépcia. Rejeito a preliminar. Quanto ao mérito, este Juízo já se manifestou no momento da prolação da decisão Num. 2171819002, oportunidade em que se fez análise das questões de direito postas a debate, de modo que passo a replicar os argumentos lá postos como razão de decidir: “"A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo." No caso em apreço, a probabilidade do direito da parte autora resta demonstrada pelos documentos anexados à inicial, notadamente o contrato firmado e os documentos que comprovam o atraso na entrega do imóvel (Num. 2171329921). A jurisprudência é pacífica no sentido de que, havendo descumprimento contratual por parte da construtora e/ou da instituição financeira responsável pelo financiamento, a parte adquirente não pode ser compelida a arcar com os encargos do contrato, sob pena de enriquecimento sem causa das rés. O perigo de dano também se evidencia, pois a manutenção da cobrança das parcelas do financiamento impõe à parte autora um ônus financeiro indevido, além do risco iminente de ter seu nome incluído nos cadastros de inadimplentes, o que poderia acarretar graves prejuízos em sua vida financeira. Ademais, a jurisprudência do TRF tem reconhecido a abusividade na exigência de pagamentos em situações análogas, determinando a suspensão das obrigações financeiras do adquirente em casos de descumprimento contratual por parte das empresas fornecedoras do imóvel, vejamos: “AGRAVO DE INSTRUMENTO - SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA E DE MÚTUO - INTERDIÇÃO E DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF - RAZOABILIDADE DA SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES DO FINANCIAMENTO HABITACIONAL. I - A legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal decorre da formulação de pedido de rescisão do contrato de financiamento habitacional, apresentando-se lógico o deferimento de medida liminar contra a mesma que tenha por objetivo suspender o pagamento das correspondentes prestações mensais. II - A demanda principal objetiva a rescisão dos contratos de compra e venda e de financiamento habitacional celebrados em 2014, bem como a condenação da parte ré ao pagamento de danos materiais e morais, eis que o imóvel adquirido pela parte autora não se apresenta em condições de moradia, encontrando-se interditado pela defesa civil, sem o conhecimento do adquirente, desde 2011. III - Sendo irrefutável o fato de que o imóvel em questão não se encontra em condições de moradia, tendo sido o proprietário-ocupante forçado a desocupá-lo, e vislumbrando-se que tal situação já existia por ocasião da contratação do mútuo, afigura-se razoável, em uma análise perfunctória, a suspensão do pagamento das prestações mensais do contrato de financiamento habitacional, seja em razão da probabilidade do direito invocada, seja em função do risco ao resultado útil do processo, já que a cumulação do pagamento das parcelas com os custos da locação que o mutuário se viu obrigado a contratar poderão ensejar inadimplência do mútuo e os consectários lógicos dela decorrentes. IV - Recurso não provido. (TRF-2 - AG: 00031442820164020000 RJ 0003144-28.2016.4.02.0000, Relator: SERGIO SCHWAITZER, Data de Julgamento: 16/09/2016, 7ª TURMA ESPECIALIZADA). E M E N T A AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. FINANCIAMENTO DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LEGITIMIDADE DA CEF NO CASO CONCRETO. SUSPENSÃO DAS PRESTAÇÕES. - Com relação à responsabilidade da CEF no que tange a eventuais vícios de construção de imóveis financiados segundo as regras do Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir entre duas situações: 1ª) nas hipóteses em opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda (como é o caso do Programa Minha Casa Minha Vida), atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, a CEF é parte legítima e pode responder por danos (materiais e/ou morais); 2ª) nos casos em que atua apenas como agente financeiro, financiando a aquisição de imóvel que já se encontra edificado e em nome de terceiro, essa instituição financeira não pode ser responsabilizada por vícios de construção e é parte ilegítima para compor lides a esse respeito. - Ainda que no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para se configurar a responsabilidade da CEF (e, consequentemente, sua legitimidade), é necessário que a instituição financeira tenha atuado na construção do imóvel (seja no financiamento, elaboração e/ou fiscalização da obra), ou que o contrato esteja relacionado à Faixa 1 do mencionado Programa, quando a CEF atua como verdadeira gestora de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). - Conforme precedente do C. STJ, em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 996), “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. - Restou demonstrado que a CEF financiou a construção de um imóvel, atuando na fiscalização da obra, razão pela qual é parte legítima e poderá ser responsabilizada (à evidência, dependendo do restar apurado no curso do processo), não tendo atuado como mero agente financeiro no caso concreto. - O atraso na entrega da obra é inconteste e admitido pela CEF, o que justifica a suspensão das prestações. - O pedido de inclusão da construtora substituta no polo passivo da ação subjacente não foi objeto de análise pelo juízo singular e eventual apreciação da questão antes do juízo a quo implicaria em indevida supressão de instância. - Agravo de instrumento provido em parte. (TRF-3 - AI: 50256024820214030000 SP, Relator: Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, Data de Julgamento: 02/06/2022, 2ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 08/06/2022).” Diante do exposto, preenchidos os requisitos do art. 300 do CPC, DEFIRO a tutela de urgência para: 1. Determinar a imediata suspensão da exigibilidade das parcelas do financiamento habitacional da parte autora, enquanto não solucionada a questão referente à rescisão contratual; 2. Proibir a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e demais rés de incluírem o nome da parte autora em cadastros de inadimplentes, sob pena de multa diária de R$ 300,00 (trezentos reais), limitada ao montante de R$ 30.000,00 (trinta mil reais).”. A relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, pois a autora é destinatária final da unidade habitacional e as rés atuaram como fornecedoras dos serviços de incorporação, construção e financiamento. A responsabilidade pelo cumprimento do cronograma deve ser examinada à luz das obrigações expressamente assumidas no instrumento contratual, da boa-fé objetiva e do dever de informação. Embora a responsabilidade da CEF não decorra automaticamente de sua condição de financiadora, o contrato demonstra que, neste caso, a instituição participou do acompanhamento da execução, da aprovação do cronograma e da liberação dos recursos, em empreendimento vinculado a programa habitacional. A construtora e a incorporadora, por sua vez, assumiram diretamente a obrigação de concluir a obra e disponibilizar a unidade habitacional no prazo estabelecido. O item B.7.1 do contrato estabeleceu como termo para conclusão da construção e legalização a data de 31/01/2024 (Num. 2171329581). O termo de reserva previu tolerância de 180 dias corridos. Ainda que considerado integralmente esse período, o prazo se encerrou no final de julho de 2024. A Carta de Habite-se nº 1.843/2024 somente foi emitida em 11/12/2024, tendo a construção sido averbada em 18/12/2024 (Num. 2176667798 e Num. 2176667933). As chaves foram entregues à autora apenas em 14/03/2025 (Num. 2176990134). Portanto, mesmo computado o período de tolerância contratual de 180 dias, o atraso encontra-se objetivamente demonstrado. As rés privadas invocam a pandemia de COVID-19 como causa de força maior e juntaram comunicações de fornecedores a respeito de dificuldades no fornecimento de concreto, cerâmica e outros materiais entre 2020 e 2022. Entretanto, o contrato definitivo foi celebrado em abril de 2022, quando a pandemia e seus efeitos econômicos já eram conhecidos. Além disso, a cláusula 4.9 exigia situação excepcional superveniente à assinatura, interferência efetiva no ritmo da obra, análise técnica e autorização da CEF. Não foram apresentados documento de autorização da CEF para prorrogação do cronograma, relatório técnico individualizado, diário de obra ou demonstração precisa de que as dificuldades genéricas relatadas pelos fornecedores foram responsáveis pelo atraso verificado depois de julho de 2024. As cartas juntadas aos autos demonstram dificuldades gerais enfrentadas pelo setor da construção civil, mas não comprovam fato inevitável e diretamente relacionado ao atraso específico deste empreendimento em extensão suficiente para afastar a responsabilidade contratual. O inadimplemento, portanto, está configurado. Ressalta ainda que a entrega das chaves no curso do processo não retira o interesse processual da autora nem representa renúncia à resolução do contrato. A ação foi proposta antes da disponibilização do imóvel. A autora já havia manifestado inequivocamente a intenção de desfazer o negócio e, após ser expressamente intimada, informou que jamais ocupou ou alterou a unidade, mantendo-a fechada, e reiterou o pedido de resolução (Num. 2215003277). A manifestação é suficiente para demonstrar que o recebimento das chaves não significou aceitação tardia do cumprimento nem desistência da pretensão resolutória. O atraso ultrapassou o prazo contratual, inclusive com a tolerância de 180 dias, e frustrou a finalidade econômica do negócio para a adquirente. Está configurado inadimplemento relevante, autorizando a resolução contratual, nos termos do art. 475 do Código Civil. A resolução por culpa dos fornecedores deve restabelecer as partes, na medida do possível, à situação anterior à contratação. O contrato registra valor total de R$ 147.756,47, composto por financiamento concedido pela CEF no valor de R$ 118.205,17 e recursos próprios da autora no valor de R$ 29.551,30 (Num. 2171329581 – págs. 2/3). A autora possui direito à restituição integral dos recursos próprios e das prestações e encargos que comprovadamente pagou em razão do contrato, ressalvada a vedação de pagamento em duplicidade. Os demonstrativos apresentados pela autora e pela CEF permitem identificar os pagamentos efetuados, cabendo a apuração definitiva em liquidação de sentença, mediante consideração do histórico integral do contrato e exclusão das parcelas eventualmente estornadas, compensadas ou já suportadas pela construtora. A restituição deverá abranger, ainda, a taxa de gás no valor de R$ 44,50, cuja cobrança e pagamento ocorreram antes da entrega das chaves e estão comprovados nos documentos de Num. 2174085642 e Num. 2174085752. Em contrapartida, a autora deverá devolver a unidade habitacional e as respectivas chaves, livre de pessoas e bens, possibilitando o retorno do imóvel à esfera de disponibilidade das responsáveis pelo empreendimento. A CEF deverá promover a extinção do financiamento, o cancelamento do saldo devedor imputado à autora e a baixa da alienação fiduciária, sem prejuízo da recomposição dos recursos liberados na relação interna entre as rés. Essa recomposição não pode ser exigida da autora, que não deu causa à resolução. Vale lembrar que o Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que é ilícita a cobrança de juros de obra ou encargo equivalente após o prazo ajustado para entrega das chaves, incluído o período de tolerância. O próprio contrato dispõe, em sua cláusula 5.3, que, ocorrendo atraso na entrega do imóvel por período superior a seis meses contado da data original de término da obra, o adquirente fica exonerado dos encargos mensais, cuja responsabilidade passa à construtora, incorporadora ou empreendedora até a efetiva entrega. Desse modo, são indevidos os encargos de evolução da obra cobrados da autora após o encerramento do prazo de tolerância de 180 dias, ocorrido no final de julho de 2024, até a entrega das chaves em 14/03/2025. A responsabilidade das rés decorre de suas respectivas atribuições contratuais: à construtora e à incorporadora competia cumprir o cronograma; à CEF cabia acompanhar a evolução, controlar a liberação dos recursos e exigir o cumprimento dos prazos contratualmente estabelecidos. A orientação adotada encontra respaldo no seguinte precedente: “VOTO/EMENTA CÍVEL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA DEMONSTRADO. COBRANÇA IRREGULAR DE TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. DANOS MORAIS NÃO DEMONSTRADOS. PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO. RECURSOS DA PARTE AUTORA E DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL NÃO PROVIDOS. 1. Trata-se de recursos interpostos por Elves Pereira da Silva e pela Caixa Econômica Federal contra sentença que julgou procedente em parte o pedido e condenou a CEF à restituição dos valores cobrados a título de taxa de evolução de obra após o prazo previsto para entrega do imóvel, portanto a partir de 15/06/2014, corrigidos pela Taxa SELIC a partir de cada vencimento. 2. Os recursos são próprios e tempestivos, merecendo ser conhecidos. 3. A sentença deve ser mantida pelos seus fundamentos. 4. Quanto à ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, ressalte-se que o entendimento sedimentado nos tribunais pátrios é no sentido de que o agente financeiro responde solidariamente por problemas relativos ao contrato de financiamento habitacional, como se infere do julgado adiante transcrito: Ementa - AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E DO AGENTE FINANCEIROS. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Com efeito, a pretensão ora discutida diz respeito ao Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional firmado no âmbito do Programa Nacional de Habitação Popular integrante do Programa Minha Casa, Minha Vida. 2. Referido instrumento foi firmado entre os autores, Cooperativa Habitacional dos Trabalhadores Sindicalizados da Região de Mogi das Cruzes (posteriormente substituída pela INMAX Tecnologia de Construção Ltda) e a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, de sorte que a almejada indenização pelo alegado atraso na entrega do imóvel obriga a participação de todas as partes no feito. 3. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que o agente financeiro é parte legítima na ação de resolução contratual proposta por mutuários em virtude de vícios constatados no edifício. 4. Por outro, lado, pacífica a jurisprudência quanto à responsabilidade solidária da construtora e do agente financeiro por atraso na entrega de obra financiada no âmbito do SFH. 5. In casu, correta a r. decisão recorrida no tocante ao prazo para entrega do imóvel, tendo em vista que na data aprazada, outubro de 2012, o mesmo não foi cumprido. Ainda, o atraso da entrega do imóvel superou o limite pactuado de 180 (cento e oitenta) dias, sem que a CAIXA tivesse tomado as providências contratualmente previstas, uma vez que até a prolação da r. decisão o imóvel ainda não havia sido entregue. 6. Agravo de instrumento improvido. (AI 00272636020154030000 AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO 571226 Relator (a) DESEMBARGADOR FEDERAL VALDECI DOS SANTOS Sigla do órgão TRF3 Órgão julgador PRIMEIRA TURMA Fonte e-DJF3 Judicial 1 DATA:26/10/2016).5. No mérito, os contratos de mútuo, nos termos da Lei 4.380/64, que instituiu o Sistema Financeiro da Habitação para aquisição da casa própria, construção ou venda de unidades habitacionais, através de financiamento imobiliário, são típicos contratos de adesão de longa duração, com cláusulas padrão. Contudo, a despeito do caráter de adesão de tais contratos, e ainda, da previsão de cobrança de taxa de evolução da obra e encargos da obra, deve-se verificar que a exigência fora feita com base nas cláusulas do contrato e se tem amparo legal. 6. Destaque-se que a taxa de evolução da obra diz respeito aos repasses financeiros à construtora responsável pela incorporação do imóvel, mediante a condição de execução das obras, segundo o prazo e o cronograma respectivo, ao passo que os encargos estabelecem a obrigação de pagamento de juros, atualização monetária, prêmio de seguro por morte e invalidez e a taxa de administração, cuja exigibilidade se verifica até o término da construção do imóvel, e não constitui amortização do débito. Assim, se a obra está em andamento, com observância do cronograma e do prazo estipulados no contrato, não há nenhuma ilicitude quanto à cobrança do encargo, mas se há atraso na entrega do imóvel, não pode haver a cobrança, porquanto o mutuário seria onerado com encargo para o qual não deu causa. Note-se que a instituição financeira, no caso a CEF, tem o dever de fiscalizar a execução da obra e exigir o cumprimento do cronograma, sendo que o atraso injustificável da obra, sem culpa do comprador-mutuário, mas da construtora e/ou incorporadora, bem como do agente financeiro que deixou de exigir o cumprimento do cronograma, torna o encargo absolutamente inexigível. 7. No caso em apreço, verifica-se que o contrato foi assinado em 04/12/2013, com previsão para término das obras do Residencial Jardim Mariana no município de Goianésia no prazo de 12 (doze) meses (Letra C6), podendo ser prorrogado para no máximo 24 (vinte e quatro) meses somente mediante comprovação de caso fortuito ou força maior, como se infere da cláusula décima sexta: 8. Assim, como a entrega efetiva ocorreu apenas em julho/2015, clara está a ocorrência do atraso e, por conseguinte, o dever da CEF de restituir os valores cobrados a título de taxa de evolução da obra, conforme determinado na sentença, pois se à Basefort Construtora e Incorporadora LTDA cabia a responsabilidade pelo bom andamento da obra, arcando com os riscos do negócio, à CEF cabia acompanhar o andamento e liberar as parcelas de acordo com o tempo e quantidade de serviços prestados previstos no cronograma físico-financeiro, agindo como fiscal e exigindo da construtora o cumprimento dos prazos estabelecidos no cronograma. 9. Diante de tais considerações e comprovada nos autos a cobrança indevida de encargos durante período de atraso na entrega de imóvel residencial, o pedido de devolução dos valores cobrados a esse título deve ser acolhido. 10. Não obstante, quanto ao pedido de indenização para reparação de pretenso dano moral, destaque-se que, "Só deve ser reputado como dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar. Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto além de fazerem parte da normalidade do nosso diaadia, no trabalho, no trânsito, entre amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo." (in Sérgio Carvalhieri Filho, Programa de Responsabilidade Civil, 7ª edição Revista e atualizada, p. 80.). O dano moral deve, ainda, estar qualificado por elemento psicológico, provado pelo autor, para fundar o direito alegado, conforme expõe com propriedade a Ministra Nancy Andrighi, do Superior Tribunal de Justiça, em seu voto no RESP 622.872: "o dano moral compensável deve ser qualificado por um elemento psicológico que evidencie o sofrimento a que a vitima foi submetida, o sentimento de tristeza, desconforto, vexame, embaraço na convivência social ou a exposição ao ridículo no meio, social onde reside ou trabalha". 11. No caso em apreço não ficou demonstrado de que modo o atraso na entrega do imóvel teria acarretado dano moral. A mera frustração de expectativa de recebimento do imóvel adquirido, na data aprazada, não gera, por si só, dano de ordem extrapatrimonial, causando, via de regra, apenas dissabores que são insuficientes para a caracterização de abalo moral passível de reparação, conforme destacado supra. Na esteira desse raciocínio é a pacífica jurisprudência do STJ:Ementa: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DECISÃO MANTIDA. 1. "Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais" (AgRg no AREsp n. 570.086/PE, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/10/2015, DJe 27/10/2015). 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ 4ª Turma; AgInt no AREsp 1076228/SE, Relator (a) Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA (1146), Data do Julgamento 12/12/2017, Data da Publicação/Fonte DJe 15/12/2017). 12. É necessário, para que haja reconhecimento de dano moral indenizável, que se demonstre que o atraso na entrega do imóvel acarretou um prejuízo imaterial de maiores proporções diante das circunstâncias específicas do caso. No caso submetido à julgamento não se identifica essa realidade. Diante de tais considerações, o pedido de indenização por danos morais não merece acolhida, não havendo reparo a ser feito na sentença. 13. Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO aos recursos. É o voto. (TRF-1 - (AGREXT): 10222432820204013500, Relator: RODRIGO NAVARRO DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 18/02/2022, PRIMEIRA TURMA RECURSAL - GO, Data de Publicação: PJe Publicação 18/02/2022 PJe Publicação 18/02/2022)” É devida, portanto, a restituição dos encargos de evolução da obra comprovadamente cobrados e pagos depois do término do prazo contratual, incluída a tolerância de 180 dias, até a entrega das chaves. Quanto ao dano material, o atraso injustificado privou a autora da utilização do imóvel durante o período de mora. A indenização correspondente ao valor locativo possui natureza de reparação pela indisponibilidade econômica do bem e independe da demonstração de que o imóvel seria destinado à locação, pois o prejuízo também decorre da impossibilidade de utilização para moradia. Contudo, o percentual de 1% ao mês requerido na inicial não está amparado em avaliação específica do valor locativo do imóvel. Considerando a natureza popular da unidade habitacional e os parâmetros mencionados nas próprias manifestações das partes, mostra-se adequado limitar a indenização a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel. A indenização é devida a partir do primeiro dia posterior ao encerramento da tolerância de 180 dias até 14/03/2025, data da efetiva entrega das chaves. O período posterior não pode ser imputado às rés como privação material da posse, pois a autora passou a dispor das chaves e optou, legitimamente, por manter o imóvel fechado enquanto aguardava o julgamento. Não obstante, a autora requer o pagamento de multa de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, alegadamente prevista na cláusula 34. Entretanto, não foi identificada nos instrumentos juntados aos autos cláusula 34 com o conteúdo indicado na inicial. A planilha unilateral de Num. 2171331026 não comprova a existência da obrigação e, além disso, calcula a penalidade desde abril de 2022, período anterior ao próprio inadimplemento. Ainda que houvesse cláusula penal compensatória pelo atraso, sua cumulação com indenização pelo valor locativo dependeria da demonstração de prejuízo autônomo, sob pena de duplicidade reparatória. O pedido de multa contratual deve, portanto, ser rejeitado. Do mesmo modo, o atraso na entrega de imóvel, embora constitua inadimplemento contratual e possa gerar consequências patrimoniais, não caracteriza automaticamente dano moral. Para o reconhecimento da lesão extrapatrimonial, exige-se a demonstração de circunstâncias excepcionais capazes de atingir intensamente os direitos da personalidade, ultrapassando a frustração e os aborrecimentos inerentes ao inadimplemento. No caso, a autora alegou ansiedade, estresse e frustração do planejamento familiar, mas não apresentou documento demonstrativo de comprometimento de sua saúde, situação de desabrigo, exposição vexatória, restrição creditícia efetivada ou outra repercussão excepcional. A jurisprudência acima transcrita, proveniente da Primeira Turma Recursal de Goiás, apreciou hipótese de atraso na entrega de imóvel e concluiu que a mera frustração da expectativa de recebimento não é suficiente para caracterizar dano moral. Ausente demonstração de repercussão extrapatrimonial qualificada, o pedido deve ser rejeitado. Por fim, quando ao pedido superveniente de suspensão das cobranças de condomínio, IPTU e gás (Num. 2253534285), não merece acolhimento nos termos formulados. O termo de reserva atribui ao adquirente a responsabilidade pelo IPTU e pelas despesas condominiais a partir da constituição do condomínio e da entrega das chaves. Além disso, o lançamento do IPTU é realizado pelo ente tributante, enquanto as cotas condominiais são exigidas pelo próprio condomínio, sujeitos que não integram a presente relação processual. As rés não possuem poder jurídico para cancelar lançamento tributário ou impedir a emissão de cotas pelo condomínio. A autora recebeu as chaves em 14/03/2025 e permaneceu formalmente na posse direta da unidade, ainda que tenha optado por não ocupá-la. Assim, não cabe determinar às rés o pagamento dos encargos posteriores à entrega das chaves enquanto a unidade permaneceu à disposição da autora. Diversa é a taxa de gás de R$ 44,50 cobrada e paga antes da entrega, cuja restituição foi expressamente requerida no aditamento e já reconhecida nesta sentença. Com a efetiva devolução das chaves em cumprimento à presente decisão, os encargos vincendos deverão ser suportados por quem passar a exercer a posse e disponibilidade do imóvel. Ante o exposto, CONFIRMO A TUTELA DE URGÊNCIA E JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR resolvido, por inadimplemento imputável às rés, o contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações, contrato nº 8.7877.1376052-8, referente à unidade habitacional indicada nos autos; b) DETERMINAR à autora que restitua a unidade habitacional e as respectivas chaves às rés IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A, livre de pessoas e bens, no prazo de 15 dias contado da intimação para cumprimento da sentença, mediante termo de entrega; c) DETERMINAR à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL que promova a extinção do financiamento habitacional, o cancelamento do saldo devedor e das parcelas registradas em atraso em nome da autora, bem como pratique os atos necessários à baixa da alienação fiduciária, após a restituição da unidade, abstendo-se de promover cobrança ou restrição creditícia relacionada ao contrato resolvido; d) CONDENAR solidariamente as rés à restituição integral dos recursos próprios desembolsados pela autora, no valor histórico de R$ 29.551,30, bem como das prestações, encargos e demais valores comprovadamente pagos em razão do contrato, observados os critérios previstos no Manual de Cálculos da Justiça Federal; e) CONDENAR solidariamente as rés à restituição dos encargos de evolução da obra comprovadamente pagos pela autora após o encerramento do prazo contratual acrescido da tolerância de 180 dias, até 14/03/2025, apurando-se o montante em liquidação de sentença; f) CONDENAR solidariamente as rés à restituição da taxa de gás no valor histórico de R$ 44,50, comprovada nos documentos de Num. 2174085642 e Num. 2174085752; g) CONDENAR solidariamente as rés ao pagamento de indenização material correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, proporcionalmente aos dias de atraso, desde o primeiro dia posterior ao término da tolerância de 180 dias até 14/03/2025; Os valores objeto da condenação serão corrigidos monetariamente desde cada desembolso ou vencimento e acrescidos de juros moratórios a partir da citação, observados os critérios previstos no Manual de Cálculos da Justiça Federal e a legislação aplicável em cada período. Fica ressalvada a apuração, entre as rés, da responsabilidade interna pela recomposição dos recursos liberados no financiamento, questão que não poderá resultar na manutenção de débito em nome da autora depois de cumprida sua obrigação de restituição do imóvel. Custas pelas rés, em ressarcimento. Condeno-a ainda ao pagamento de honorários de sucumbências, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §§ 2º e 6º, do Código de Processo Civil, sobre o valor atualizado da causa. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Havendo recurso de apelação, à parte recorrida para contrarrazões. Apresentadas preliminares nas contrarrazões, vista ao apelante. Tudo cumprido, remetam-se ao TRF1. Brasília, data da assinatura eletrônica. (assinado eletronicamente)