1010029-49.2021.8.26.0037

Intimação

STJ · SPF COORDENADORIA DE PROCESSAMENTO DE FEITOS DE DIREITO PRIVADO · DESPACHO / DECISÃO

EDcl no AgInt no REsp 2138928/SP (2024/0081153-9) RELATORA:MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI EMBARGANTE:CLAUDIO APARECIDO SILVA ADVOGADOS:FERNANDO FLEURY CUSINATO - SP244404 PAULO ROBERTO FRANCISCO FRANCO - SP207876 EMBARGADO:BOA VISTA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA ADVOGADO:LUIZ RICARDO GENNARI DE MENDONÇA - SP165319 DECISÃO Trata-se de embargos de declaração opostos em face de decisão por meio da qual neguei provimento ao recurso especial interposto por Cláudio Aparecido Silva em face de acórdão assim ementado: AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C. C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. Desistência do negócio pelo autor adquirente. Sentença de procedência parcial, autorizada: (i) a retenção de 15% (quinze por cento) sobre os valores pagos; (ii) a dedução do IPTU; (iii) dedução da taxa de ocupação, à razão de 0,5% ao mês, a contar do despacho inicial; e (iv) determinada a indenização das acessões e benfeitorias, mediante apuração em liquidação de sentença por arbitramento. INSURGÊNCIA RECURSAL DE AMBAS AS PARTES – Autor busca a redução do percentual de retenção para 10% e a revogação da taxa de ocupação – Ré busca a majoração do desconto de retenção e a ampliação do termo inicial da taxa de ocupação, com reflexos na sucumbência – Retenção de 15% dos valores pagos. Percentual adequado à hipótese dos autos e consentâneo com a jurisprudência deste E. TJSP e do C. STJ, que admite a variação de tal manutenção entre 10% a 25%. Montante suficiente à cobertura das despesas incorridas pela vendedora, sopesado o valor do contrato e do montante até então pago. - Taxa de fruição pelo período de exercício da posse. Possibilidade. Adequada recondução das partes ao estado anterior, que prescinde da formulação de pedido formal (reconvenção) a respeito, a afastar qualquer apontada nulidade. Arbitramento, no caso, no importe mensal de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, nele não incluídas as benfeitorias realizadas pelo próprio adquirente. Marco inicial, contudo, que deve coincidir com a data da disponibilização da posse do terreno, vez que desde esse momento a vendedora se viu privada da utilização do bem em proveito do adquirente que sobre ele edificou, inclusive, imóvel para seu uso próprio. Precedentes. RECURSO DA RÉ PROVIDO EM PARTE, COM OBSERVAÇÃO, IMPROVIDO O DO AUTOR. Em suas razões de embargos, a parte alega que a decisão embargada incorreu nos seguintes vícios: (i) omissão quanto à aplicabilidade do precedente específico da Terceira Turma do STJ (REsp 2.113.745/SP), que estabelece a indevida incidência de taxa de fruição sobre lote originalmente não edificado; (ii) omissão quanto ao fato de a edificação ter sido erigida pelo adquirente com recursos próprios, associada ao direito de indenização e retenção pelas acessões (art. 1.219 do CC), o que afasta o alegado enriquecimento sem causa; (iii) omissão e contradição na aplicação do art. 884 do Código Civil, por fixar a taxa de fruição sem demonstrar o empobrecimento concreto da loteadora ou a perda de renda locatícia; e (iv) contradição e omissão quanto à aplicação da disciplina e da lógica da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) a um contrato firmado em 2014, violando a irretroatividade da lei e o ato jurídico perfeito. Impugnação às fls. 773 – 779. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. A alegada omissão quanto a um acórdão da Terceira Turma não prospera. Na espécie, a decisão embargada se manifestou e foi expressamente fundamentada na jurisprudência do STJ, segundo o qual a existência de edificação e a efetiva ocupação do terreno para moradia afastam a tese de "lote vago" e tornam devida a taxa de fruição, mesmo em contratos anteriores à Lei 13.786/2018. Como demonstrado, a jurisprudência entende que, para casos anteriores à Lei 13.786/2018, era indevido, por falta de base legal, a presunção de uso do terreno em decorrência da mera transmissão da posse. Admite-se, contudo, a cobrança da taxa de fruição se pactuada e comprovada a efetiva utilização do bem pelo adquirente. A propósito: RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. CONTRATO ANTERIOR À LEI N. 13.786/2018. OCUPAÇÃO EFETIVAMENTE RECONHECIDA NO ACÓRDÃO RECORRIDO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REDUÇÃO. 1. A jurisprudência do STJ, anterior à Lei n. 13.786/2018, não considerava presumido o direito à taxa de fruição em casos de lotes não edificados, por não haver base legal ou fática para a presunção de lucros cessantes (fruição/ocupação). Isso porque o uso do bem - para moradia, aluguel, ou qualquer outro tipo de destinação econômica - não seria, em geral, viável, ficando a depender de posterior dispêndio para a edificação. 2. Assim, o que a jurisprudência anterior à Lei 13.786/2018 julgava indevido, por falta de base legal, era a presunção de uso do terreno em decorrência da mera transmissão da posse, admitindo-se, todavia, a cobrança da taxa de fruição, se pactuada e comprovada a efetiva utilização do bem pelo adquirente. 3. No caso presente, conforme fixado pelo acórdão recorrido, houve a edificação para moradia e ocupação do terreno, sendo, pois, devida a indenização pela efetiva ocupação/fruição do imóvel, nos termos expressamente estabelecidos no contrato. 4. A Segunda Seção deste Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, nos contratos de promessa de compra e venda anteriores à Lei n. 13.786/2018, é válida a cláusula contratual que estabeleça a retenção de até 25% do valor pago, sem prejuízo da taxa de fruição, quando comprovado o efetivo uso do imóvel pelo adquirente. 5. Recurso especial a que se dá parcial provimento. (REsp n. 2.246.516/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 19/3/2026.) Na hipótese dos autos, verifico que o contrato foi celebrado em “15 de agosto de 2014, razão pela qual não há que se cogitar a aplicação da Lei do Distrato (Lei 13.786/18)”, conforme destacou o Tribunal de origem. Nesse sentido, como regra, a taxa de fruição só seria cabível na hipótese de lote não edificado. Na hipótese dos autos, contudo, o Juízo de primeira instância esclareceu que houve a edificação no lote adquirido pelo recorrente (ora agravado), razão pela qual entendeu ser cabível a taxa de fruição. A propósito, trechos da sentença: A resolução do ajuste deve ser decretada por falta de interesse do demandante na manutenção do negócio com a ré, e não por culpa desta, inexistente no caso concreto. (...) Com a rescisão contratual decretada, devem as partes voltar ao "statu quo ante", na forma adiante delineada. (...) Houve a construção de um imóvel sobre o lote alienado (fls. 58 e 199), do qual o autor tem a posse direta, o que é incontroverso nos autos. Para equilíbrio da relação jurídica existente entre as partes, o autor deverá pagar por mês à ré, a título de ocupação do imóvel, o valor de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, a contar da decisão de fls. 225/226, até a efetiva desocupação do bem, com apuração do montante devido na etapa de cumprimento de sentença. Ao autor fica assegurado o direito à indenização pelas benfeitorias e acessões, com apuração do seu respectivo valor em liquidação por arbitramento. A compensação do valor da taxa de ocupação com aquele das benfeitorias e acessões fica aqui expressamente autorizada. Da mesma forma, o acórdão entendeu que seria cabível a taxa de fruição desde a posse da parte adquirente, nos seguintes termos (461–466): No que toca à taxa de fruição, não se desconhece a existência de ampla celeuma no que toca à possibilidade da incidência ou não da nominada taxa de fruição sobre mero lote sem edificação. Malgrado o respeito sempre devido a quem entenda de forma distinta, perfilho a compreensão de que, em prol da concretude dos deveres de mitigação de perdas e mútua assistência - que a todos os contratantes obriga -, a coibir enriquecimento sem causa de quem quer que seja e, o mais relevante, reconduzir as partes, satisfatoriamente, ao estado anterior, viável se mostra o acolhimento de tal pretensão. Nesse ponto, oportuno consignar a dispensa de pedido reconvencional ou contraposto acerca do tema, inexistente qualquer nulidade na sentença que trate da questão independentemente de pedido expresso, já que sua apreciação decorre exatamente da necessária recondução ao “status quo ante” o que se extrai do conteúdo da Súmula 03 deste E. TJSP. Em continuidade, com todas as vênias e s. m. j., não existe diferença substancial entre a rescisão de um compromisso de compra e venda de um apartamento/casa (que pode ou não ter sido ocupado) e de um terreno (com ou sem benfeitorias), o que permite concluir o cabimento da taxa de fruição à espécie dos autos, por uma questão de isonomia, com ínfima adaptação, a afastar contradição, do quanto preceitua o Enunciado de n. 162 da Súmula deste Egrégio Tribunal de Justiça, no sentido de que “descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio.”; ou seja, francamente presumível a imposição de prejuízo à alienante, na hipótese de falência do liame, como por todos inicialmente desejado. Ainda que assim não fosse, convém relembrar que na oportunidade da análise do IRDR de Tema nº 4 (processo nº 0023203-35.2016.8.26.0000), também com a devida adaptação, foi aprovada tese jurídica, na linha de que “O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O uso será obtido economicamente pela medida de um aluguel, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente ao que deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma já regularizada.”. Ora, se o descumprimento do contrato e com muito mais razão a falência do liame impõe danos ao adquirente, como anotado, inexiste motivo a que se compreenda que tais não têm o condão de afetar minimamente o alienante, acaso a culpa recaia sobre o adquirente. Permissa venia, soa contraditório. (...) Pequeno reparo, contudo, carece ser feito na r. sentença, na medida em que o termo inicial da “taxa de fruição” deve corresponder à data da entrega da posse, pois desde então a alienante permaneceu privada da fruição do bem em detrimento do adquirente, inexistindo justo motivo para que a indenização se dê apenas após o inadimplemento. Verifica-se, desse modo, que a parte adquirente efetivamente fruiu e explorou o lote adquirido, tendo nele realizado edificação, de modo que é devida a taxa de fruição, nos termos da orientação do STJ para casos envolvendo rescisão de contrato de compra e venda celebrado antes da vigência da Lei 13.786/2018, como no caso. Além disso, não prospera a alegação de omissão referente à origem dos recursos da edificação ou aos reflexos do art. 1.219 do Código Civil. A decisão embargada registrou e considerou expressamente a premissa de que a edificação foi promovida pelo adquirente e que a ele é assegurado o direito à indenização pelas benfeitorias/acessões. Ocorre que o direito à indenização/retenção por acessões não se confunde e nem anula o dever de indenizar a contraparte pelo tempo de ocupação e fruição do imóvel de propriedade alheia. A taxa de fruição remunera a privação da posse suportada pela loteadora e o proveito econômico derivado do uso do solo e da moradia desde a imissão na posse. Da mesma forma, ausente o alegado vício de omissão ou contradição quanto à aplicação do art. 884 do Código Civil. O empobrecimento/prejuízo da loteadora decorre da privação da posse e da impossibilidade de dar destinação econômica ao bem durante todo o período em que o promitente comprador dele usufruiu sem a devida contraprestação integral do preço do contrato. Desse modo, a taxa de fruição é devida não só porque o embargante comprovadamente explorou o imóvel, como também porque a parte vendedora não pode dar a destinação que bem entendesse ao imóvel. Por fim, ausente a alegada contradição e omissão quanto à aplicação da disciplina e da lógica da Lei 13.786/2018, eis que a decisão afirmou expressamente que "não há que se cogitar a aplicação da Lei do Distrato (Lei 13.786/18)" por ser o contrato de 2014. Em face do exposto, rejeito os embargos de declaração. Intimem-se. Ministro MARIA ISABEL GALLOTTI