2026-09-16 · TRF1
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Estado de Mato Grosso 1ª Vara Federal Cível e Agrária da SJMT PROCESSO: 1009763-33.2025.4.01.3600 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: EDSON DA COSTA ALVES, CRISTHIANE ALLINE DE OLIVEIRA REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA Tipo A 1. RELATÓRIO Trata-se de ação de procedimento comum com pedido de tutela de urgência ajuizada por EDSON DA COSTA ALVES E OUTRO em desfavor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, devidamente qualificados nestes autos, objetivando-se assegurar a anulação da consolidação da propriedade do imóvel e do leilão designado para alienação do imóvel objeto dos autos, registrado sob a matricula de n. 35419, no Cartório do 5º Oficio desta Capital, até decisão final de mérito, sob pena de imposição de multa diária a ser estipulada pelo juízo. Requer, ainda, que seja oficiado ao Cartório de Registro de Imóveis do 5º Oficio desta Capital, para que conste, na matrícula do imóvel, a restrição judicial decorrente destes autos, com anotação do número destes autos, a fim de que se impeça a sua transferência a terceiros. Além disso, requer autorização para a consignação em juízo dos valores das parcelas do financiamento, a partir do mês de 04/2025 e seguintes, mês a mês, sob alegação de que o acúmulo de parcelas ocorreu por culpa da Requerida. Sustentam, os Autores, terem firmado contrato de financiamento habitacional com a Caixa Econômica Federal, sob regime de alienação fiduciária, referente ao imóvel situado na Rua 415, Casa 26, Quadra 116, Setor 4, Bairro Tijucal, em Cuiabá/MT, matriculado sob o n. 35419. Dizem que o contrato foi firmado sob o n. 8444402816022, no valor de R$ 125.600,00, com início dos pagamentos em março de 2019, parcelado em 360 (trezentos e sessenta) prestações, tendo os Autores mantido a adimplência das parcelas até setembro de 2024, momento em que, em razão de dificuldades financeiras, deixaram de efetuar os pagamentos, a partir de outubro de 2024. Afirmam que, em janeiro de 2025, procuraram a instituição requerida para regularização da dívida, ocasião em que foram informados de que o imóvel já estaria consolidado em nome da Caixa Econômica Federal. Asseveram que, posteriormente, obtiveram certidão de inteiro teor do imóvel, de 28/01/2025, confirmando que ainda não havia sido registrada a consolidação, até aquela data e, ato contínuo, enviaram novo e-mail à Caixa Econômica Federal, em 31/01/2025, solicitando a negociação do débito, mas não obtiveram sucesso. No entanto, aduzem que a consolidação da propriedade somente teria sido formalizada em 11/02/2025. Verberam que não foram regularmente notificados para a purgação da mora, contrariando os §§ 2º e 3º do art. 26 da Lei n. 9.514/97 e art. 160 da Lei n. 6.015/73. Alegam, ainda, que a recusa do banco em receber o valor devido antes da averbação da consolidação caracteriza abuso de direito e falha na prestação do serviço, requerendo a nulidade do procedimento de consolidação, com a concessão de prazo para purgação da mora e a condenação da instituição financeira por danos morais, no valor sugerido de R$ 30.000,00. Citada, a Requerida apresentou contestação em Id n. 2187157324, confirmando a existência do contrato e a inadimplência dos Autores, apontando que o imóvel foi consolidado conforme os trâmites da Lei n. 9.514/97. A Requerida defende a legalidade de todo o procedimento, sob alegação de que houve notificação pessoal dos Autores e que, esgotado o prazo de 15 (quinze) dias sem purgação da mora, a consolidação foi regularmente promovida. Invoca os artigos 25 a 30 da Lei n. 9.514/97 para sustentar a validade do procedimento extrajudicial. A CEF juntou documentação comprobatória, id.2187157681 e seguintes. Os Autores apresentaram impugnação em Id n. 2191613873, reiterando a inexistência de notificação válida e eficaz e consignando que a CEF não comprovou nos autos a intimação pessoal dos mutuários, limitando-se a invocar documentos produzidos unilateralmente. Apontam que, à época da tentativa de purgação da mora, havia apenas três parcelas vencidas (referentes à competências 10/2024, 11/2024 e 12/2024) e que a recusa da CEF em receber os valores devidos violou o §2º do art. 26-A da Lei n. 9.514/97. Informam que o imóvel foi incluído em leilão agendado para 09/07/2025, razão pela qual reiteram o pedido de concessão da tutela de urgência, para impedir a realização do leilão e se anular a consolidação. Concedida a antecipação de tutela para que a Caixa Econômica Federal que suspendesse a realização dos leilões e/ou adjudicação do imóvel objeto do presente litígio e/ou de seus efeitos, até ulterior manifestação deste juízo, bem como, foi concedido à parte autora o benefício da justiça gratuita (Id. 2192120896). As partes não têm interesse na produção de provas. 2. FUNDAMENTAÇÃO O art. 27 da Lei n. 9.514/97 estatui que “Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.”. Seu § 2º-A dita que “as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato”. No tocante à alegada irregularidade do procedimento executivo em razão da ausência de intimação pessoal acerca das datas dos leilões, não assiste razão à parte autora. Inicialmente, cumpre destacar que a inversão do ônus da prova prevista no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor não opera de forma automática, dependendo da verificação, pelo magistrado, da verossimilhança das alegações ou da hipossuficiência da parte consumidora. No caso concreto, não se evidencia a necessidade de inversão do ônus probatório, uma vez que a controvérsia restringe-se à alegada ausência de comunicação da realização do leilão, matéria passível de comprovação mediante a documentação constante dos autos. No que tange à notificação para fins de purga da mora, segundo o art. 31, §1º, do Decreto-Lei nº 70/66, recebida a solicitação da execução da dívida, o agente fiduciário, nos dez dias subsequentes, promoverá a notificação do devedor, por intermédio de Cartório de Títulos e Documentos, concedendo-lhe o prazo de vinte dias para a purgação da mora. O procedimento executivo extrajudicial adotado pela Requerida é disciplinado pela Lei n. 9.514/1997, e, por força de seu art. 39, inciso II, o Decreto-Lei 70/66 é aplicado de forma subsidiária. Em casos como o dos autos, em que há cláusula de alienação fiduciária no contrato entabulado, o inadimplemento das prestações, seja a que título for, autoriza o credor fiduciário a iniciar o procedimento de intimação do devedor para purgação da mora e, cumprida tal formalidade, sem o pagamento, a propriedade do imóvel é consolidada em favor do credor (Lei nº 9.514/97, art. 26), permitindo a venda do imóvel em leilão. A partir da consolidação, aplica-se então o artigo 27 da Lei 9.514/97: Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. Com relação a intimação para ciência do leilão do imóvel promovido após a consolidação da propriedade, a Lei nº 9.514 /97, é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. Vejamos na sequência do artigo 26: § 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. O objetivo da notificação é oportunizar o direito de preferência para aquisição do imóvel, conforme se depreende do §2º-B do art. 27 da Lei 9.514/1997, contudo, a parte autora sequer promoveu o depósito judicial do valor incontroverso. Ademais, em suma, não há nenhum argumento que possa ensejar a anulação do leilão/arrematação, como erro ou revisão da dívida, e não pode a parte alegar que não sabia da mora, uma vez que confessa a sua inadimplência na inicial. Na mesma direção, determina o art. 26, §1º, da Lei nº. 9.514/1997, que “o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.” Não se evidencia abusividade da lei, inclusive diante das oportunidades conferidas ao devedor de purgar a mora e de reaver o imóvel. Entretanto, não houve qualquer providência adequada da parte autora, sendo legítima a expropriação do imóvel. Confiram-se as oportunidades que são oferecidas ao devedor pela lei, sem contar com aquela inicial de purgação da mora após a intimação concretizada pelo Cartório: Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) (...) § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. Ressalto que foi exatamente a Lei 9.514/97, que permitiu a aquisição do bem em discussão, ao instituir e disciplinar o sistema financeiro imobiliário - SFI, com base no qual foi realizado o negócio jurídico. Não se mostra razoável, portanto, que o mutuário consinta em receber um empréstimo de dinheiro voltado à aquisição de um bem e em dá-lo como garantia na hipótese de inadimplência, para em seguida considerar abusiva a constrição. A bem da verdade, a garantia dada em contratos como o que aqui analisado configura importante instrumento para a higidez de todo sistema de crédito, permitindo, inclusive, o barateamento dos empréstimos, já que se fosse impossibilitada a retomada do bem como consequência do não pagamento do dinheiro emprestado a taxa de juros aplicada nos contratos teria de ser substancialmente elevada, para cobrir os prejuízos advindos da inadimplência. Como visto, longe de configurar abusividade, a alienação fiduciária tratada nos arts. 22 e seguintes da Lei 9.514/97 beneficia a todos os participantes diretos e indiretos do sistema de crédito imobiliário, porque permite ao credor maior segurança para a concessão do mútuo e ao tomador a possibilidade de pagar taxas mais moderadas, fatos que repercutirão no dinamismo do próprio mercado imobiliário como um todo, fomentando-se a geração de empregos e o crescimento da economia. No caso dos autos, verifica-se que não há comprovação, com razoável certeza, acerca da irregularidade da notificação/intimação pessoal do mutuário acerca da realização da notificação para purgação da mora, nem da data dos leilões extrajudiciais. Acerca do tema em questão, colaciono, ainda, a jurisprudência do egrégio TRF da 1ª Região: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORCINÁRIA. APELAÇÃO CÍVEL. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL CEF. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/2017. REGULARIDADE NO PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DO IMÓVEL. RECURSO DESPROVIDO. INAPLICABILIDADE DE FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO INTERPOSTO NOS TERMOS DO CPC/73. 1. Trata-se de ação em que se objetiva a anulação do procedimento de execução extrajudicial do contrato de financiamento imobiliário firmado entre as partes, sob o fundamento de desobediência dos requisitos previstos na Lei nº 9.514/2017, principalmente no tocante à notificação pessoal do mutuário. 2. De acordo com o art. 26, §1º e seguintes, da Lei 9.514/97, vigente à época, caso vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento sendo que o não atendimento resultara na consolidação da propriedade em nome do fiduciário. 3. Na situação vertente, pelos documentos presentes nos autos, não restou demonstrado pela parte apelante a ocorrência de vícios no processo de consolidação da propriedade em nome do fiduciário, baseado na Lei 9.514/97, que justifique a sua anulação, na medida em que permaneceram inertes quanto ao cumprimento de suas obrigações contratuais. 4. Apelação desprovida. Inaplicabilidade, no caso, do art. 85, § 11, do CPC, por se tratar de recurso interposto sob a égide da legislação anterior. (AC 0018913-21.2012.4.01.3500, DESEMBARGADOR FEDERAL EDUARDO FILIPE ALVES MARTINS, TRF1 - QUINTA TURMA, PJe 03/07/2025 PAG.)-grifei Na espécie, não merece prosperar a alegada nulidade da execução extrajudicial de contrato imobiliário, garantido por alienação fiduciária, em decorrência de falta de notificação pessoal para purgação da mora, nem da data dos leilões extrajudiciais, conforme se extrai da certidão lavrada pelo oficial do 5º Serviço Notarial e de Registros de Cuiabá, em que consta expressamente que os Autores foram “INTIMADOS PESSOALMENTE na data de 28/08/2024 de acordo com o art. 26 parágrafos 1º e 3º da Lei, e NÃO COMPARECERAM (...) para efetuar o pagamento das prestações vencidas, juros convencionais, bem como dos demais encargos contratuais, além das despesas de cobrança e de intimação”. A intimação foi efetivada por intermédio do Oficial do Registro de Imóveis competente, no endereço constante do contrato, tendo sido concedido o prazo legal para purgação da mora, sem que houvesse qualquer adimplemento da obrigação, Id. id. 2187157681. A mesma presunção de veracidade decorre da averbação contida na matrícula do imóvel (Id n. 2180966177), formalizada em 10/02/2025, em que se demonstra que o procedimento de consolidação do imóvel foi instruído com a notificação feita aos devedores fiduciantes, condição que torna presumível a inexistência de qualquer irregularidade ou ilegalidade na tramitação do processo extrajudicial. A intimação realizada pelo Registro de Imóveis, nos termos do art. 26, §1º, da Lei nº 9.514/97, constitui forma legal e adequada de constituição em mora, sendo dotada de fé pública e presunção de veracidade e legitimidade, somente podendo ser afastada por prova robusta em sentido contrário, o que não ocorreu nos autos. Decorrido o prazo legal sem purgação da mora, operou-se a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária, mediante averbação na matrícula do imóvel, em estrita observância ao art. 26, §7º, da Lei nº 9.514/97, não se verificando qualquer vício formal no procedimento extrajudicial adotado. A alegação de ausência de ciência pessoal do devedor não tem o condão de invalidar o procedimento, uma vez que o regime da alienação fiduciária em garantia possui disciplina legal própria, que não exige ciência subjetiva plena do devedor, mas apenas a observância das formas de intimação previstas em lei, as quais foram devidamente cumpridas no caso concreto. No que se refere aos atos subsequentes à consolidação da propriedade, igualmente não há falar em nulidade, porquanto o art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/97 estabelece que a comunicação dos leilões deve ser realizada por correspondência enviada aos endereços constantes do contrato, inclusive eletrônico, inexistindo exigência de intimação pessoal do devedor para tais atos. A prova dos autos não evidencia qualquer irregularidade na condução do procedimento expropriatório, limitando-se a parte autora a alegações genéricas de ausência de notificação, sem demonstração concreta de vício apto a afastar a presunção de legitimidade dos atos praticados pela instituição financeira e pelo Registro de Imóveis. Ressalte-se que a certidão de constituição em mora lavrada por serventia extrajudicial possui fé pública, goza de presunção de legitimidade e veracidade, e somente pode ser afastada mediante prova cabal de irregularidade, ônus do qual a parte autora não se desincumbiu. Além disso, o simples ajuizamento de ação judicial não obsta a satisfação da dívida pela via extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/97. Tal procedimento teve sua constitucionalidade ratificada pelo STF no Tema 982 (RE 860.631), que fixou a tese de que a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária é compatível com as garantias processuais da Constituição Federal. A propósito, o egrégio TRF1 é firme no sentido de que o mutuário tem o direito à suspensão do processo de execução extrajudicial do contrato de financiamento impugnado enquanto estiver em discussão judicial a regularidade do respectivo procedimento de execução, o que entretanto, não é o caso dos autos, diante da mínima demonstração da existência de qualquer irregularidade no referido procedimento extrajudicial. Confira-se: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IRREGULARIDADES NO PROCEDIMENTO. SUSPENSÃO DOS EFEITOS DA EXECUÇÃO E DA ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL. CABIMENTO. 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto em face de decisão que deferiu o pedido de tutela de urgência que objetivava a suspensão do leilão designado e a manutenção da agravante na posse do imóvel. 2. A orientação jurisprudencial deste tribunal é firme no sentido de que o mutuário faz jus à suspensão do processo de execução extrajudicial do contrato de financiamento questionado nos autos de origem, enquanto pendente de discussão judicial a legitimidade do respectivo procedimento de execução. Precedentes. 3. O mutuário faz jus à suspensão do processo de execução extrajudicial do contrato de financiamento questionado nos autos de origem, enquanto pendente de discussão judicial a regularidade do respectivo procedimento de execução 4. Agravo de instrumento provido, para, confirmando o pedido liminar, determinar que a agravada se abstenha de realizar o leilão do imóvel em discussão na ação principal até o julgamento do processo principal. (AG 1028622-67.2024.4.01.0000, DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS AUGUSTO PIRES BRANDÃO, TRF1 - QUINTA TURMA, PJe 05/02/2025 PAG.)-grifei Nesse contexto, estando comprovado o regular cumprimento das formalidades legais previstas na Lei nº 9.514/97, com a intimação válida do devedor fiduciante, o decurso do prazo legal sem purgação da mora e a consequente consolidação da propriedade, não há que se falar em nulidade do procedimento extrajudicial ou dos atos dele decorrentes. 3. DISPOSITIVO Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido, nos termos do art. 487, I, do CPC. Revogo a decisão a liminar, em id.2192120896. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa. Entretanto, a cobrança fica sobrestada, por ser a parte beneficiária da assistência judiciária gratuita. Havendo interposição de recurso, dê-se vista à parte contrária para oferta de contrarrazões recursais, no prazo legal. Em seguida, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal Regional Federal da 1ª Região. Sentença não sujeita a reexame necessário. Após o trânsito em julgado, remetam-se os autos ao arquivo. Intimem-se. Cuiabá, data da assinatura eletrônica. HIRAM ARMÊNIO XAVIER PEREIRA JUIZ FEDERAL