1009739-94.2021.8.26.0405

Intimação

TJSP · Foro de Osasco - 5ª Vara Cível

Processo 1009739-94.2021.8.26.0405 - Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais - Condominio Residencial Flor do Campo - Eronice Alves Ferreira - Luciano Gomes de Miranda - - Flávia Salles Liete de Miranda - Vistos. Trata-se de execução de título extrajudicial movida por Condomínio Residencial Flor do Campo em face de Eronice Alves Ferreira, referente a cotas condominiais incidentes sobre a unidade autônoma nº 42, bloco 08, do condomínio exequente, matriculada sob o nº 44.545 perante o 2º Oficial de Registro de Imóveis de Osasco/SP. No curso do feito executivo, após a penhora da respectiva unidade imobiliária, o bem foi levado a leilão judicial eletrônico e arrematado por Luciano Gomes de Miranda pelo valor de R$ 97.291,90, conforme auto de arrematação encartado aos autos (fls. 144/148). O arrematante efetuou o depósito da entrada, quitou integralmente o saldo parcelado do lanço e obteve a expedição da carta de arrematação, tendo sido imitido na posse do imóvel em 14 de outubro de 2024 (fls. 206/208). Com a quitação integral do preço da arrematação, determinou-se o cancelamento da hipoteca judicial averbada na matrícula imobiliária. Diante da satisfação da dívida exequenda com o produto da arrematação e a realização dos levantamentos pertinentes aos honorários advocatícios e ao crédito condominial, foi proferida sentença de extinção da execução pela quitação em 18 de fevereiro de 2025 (fls. 276/277). A referida sentença transitou em julgado em 20 de março de 2025 (fl. 355). Posteriormente, o condomínio exequente opôs embargos de declaração insurgindo-se contra a extinção e sustentando a persistência de saldo devedor referente a cotas de período anterior a março de 2023 (fls. 347/351). Os embargos declaratórios foram expressamente rejeitados pela decisão de fls. 385/386, na qual se assentou a inexistência de saldo em aberto comprovado e se determinou o cumprimento da sentença com a liberação do saldo remanescente da arrematação em favor da executada (fls. 385/386). O mandado de levantamento eletrônico em prol da executada foi expedido e finalizado no valor de R$ 91.487,83 (fl. 390), sendo os autos arquivados definitivamente (fl. 391). Às fls. 392/394, o arrematante Luciano Gomes de Miranda recolheu a taxa de desarquivamento e noticiou que, não obstante a extinção transitada em julgado e a quitação integral do débito exequendo, o condomínio exequente e sua respectiva administradora recusam-se a emitir a Certidão Negativa de Débitos (CND) da unidade e persistem cobrando dele e do novo adquirente as cotas condominiais vencidas entre fevereiro de 2020 e março de 2023, no importe de R$ 6.138,69, conforme comprovam as mensagens e correspondências eletrônicas anexadas (fls. 396/402). Em razão disso, pugnou pela concessão de ordem judicial para que o condomínio proceda à baixa dos débitos pretéritos em seus cadastros e expeça a certidão negativa, sob cominação de multa diária. Os autos foram desarquivados e foi facultada a manifestação do condomínio exequente no prazo de 15 dias (fl. 403). Conforme certidão de fl. 406, o prazo transcorreu in albis, sem qualquer manifestação da parte exequente. É o relatório. Decido. Assiste integral razão ao arrematante em sua insurgência. A presente execução de título extrajudicial foi extinta com fundamento na satisfação integral da obrigação, nos termos do artigo 924, inciso II, do Código de Processo Civil, por meio de sentença terminativa proferida às fls. 276/277, a qual transitou em julgado em 20 de março de 2025 (fl. 355). Operou-se a coisa julgada material e a respectiva eficácia preclusiva, a teor do artigo 508 do Código de Processo Civil, tornando imutável a declaração judicial de quitação do débito exequendo cobrado nestes autos. Ademais, todas as alegações supervenientes do exequente quanto a suposto saldo devedor remanescente foram exaustivamente apreciadas e rejeitadas na decisão irrecorrida de fls. 385/386, culminando na restituição do excedente financeiro da arrematação à antiga proprietária executada (fls. 386 e 390). A arrematação judicial do imóvel em hasta pública operou a sub-rogação dos créditos condominiais executados sobre o preço depositado, transferindo o bem ao adquirente livre de encargos pretéritos. Desse modo, a responsabilidade do arrematante pelo adimplemento das contribuições condominiais tem início estritamente a partir de sua imissão na posse direta da unidade, ocorrida em 14 de outubro de 2024 (fls. 206/208). É inadmissível a postura do condomínio exequente e de sua administradora, consistente em manter apontamentos de inadimplência sobre competências anteriores a março de 2023 e negar a expedição da Certidão Negativa de Débitos (fls. 396/402). Tal comportamento viola frontalmente a eficácia preclusiva da sentença de extinção, a segurança jurídica e a boa-fé objetiva, caracterizando cobrança extrajudicial indevida de valores já satisfeitos no âmbito do processo judicial. A jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo é firme no sentido de que a arrematação judicial desonera o adquirente dos débitos pretéritos satisfeitos pelo preço da alienação, sendo imperativa a baixa dos gravames e o reconhecimento da inexigibilidade das prestações anteriores à posse: "DESPESAS CONDOMINIAIS - AÇÃO DE COBRANÇA - ARREMATAÇÃO - AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA - DÉBITO CONDOMINIAL NÃO PREVISTO NO EDITAL DE HASTA PÚBLICA - AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE PELO DÉBITO ANTERIOR À ARREMATAÇÃO - PRECEDENTES DO STJ - PROCEDÊNCIA DA AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - VALOR DA CAUSA - IMPUGNAÇÃO - FIXAÇÃO NOS TERMOS DO PEDIDO - INICIAL QUE BUSCA O RECONHECIMENTO DA INEXIGIBILIDADE DAS PRESTAÇÕES PRETÉRITAS - ART. 292 DO CPC - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I- O valor da causa há que ter pertinência com os pedidos e, constatando-se que a ação não se limita à consignação em pagamento, mas também à declaração de inexigibilidade de valores, deve este ser computado para a fixação do valor da causa, nos termos do art. 292 do CPC; II- Apesar da obrigação condominial ter natureza "propter rem", tratando-se de aquisição originária, livre e desembaraçada de qualquer ônus, não se pode atribuir ao arrematante a responsabilidade por dívidas anteriores à arrematação, posto não discriminadas no edital." (TJSP; Apelação Cível 1034125-47.2018.8.26.0001; Relator (a):Paulo Ayrosa; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional I - Santana -5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/08/2020; Data de Registro: 20/08/2020). No mesmo sentido, o Colendo Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que os créditos incidentes sobre o bem arrematado sub-rogam-se no preço auferido na hasta pública, afastando a responsabilidade do adquirente por dívidas condominiais pretéritas: "PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. ARREMATAÇÃO JUDICIAL DE IMÓVEL. SUB-ROGAÇÃO NO PREÇO DO BEM. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. SÚMULA 83/STJ. DEMAIS TESES. SÚMULA N. 211/STJ. INOVAÇÃO RECURSAL.1. O entendimento do acórdão recorrido, no sentido de que, havendo previsão expressa no edital de arrematação de sub-rogação no preço dos créditos que recaem sobre o bem, inexiste responsabilidade do arrematante pelo pagamento das despesas condominiais pretéritas, está alinhado à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o que atrai a incidência da Súmula n. 83/STJ.2. A responsabilidade do arrematante por débitos condominiais pretéritos somente se configura quando constar previsão no edital ou quando houver ciência inequívoca da existência do ônus, hipótese diversa da dos autos, em que o edital consignou, de forma expressa, a sub-rogação da dívida no preço da arrematação.3. As alegações de ineficácia da sub-rogação, fundadas em decisão proferida no processo de execução em que se realizou a arrematação, bem como a tese de assunção tácita do passivo condominial com base no art. 903, § 5º, II, do CPC, configuram inovação recursal, bem como não foram objeto de apreciação pelo Tribunal de origem, o que impede seu exame em recurso especial, por ausência de prequestionamento, nos termos da Súmula n. 211/STJ.Agravo interno improvido." (AgInt no REsp n. 2.156.036/SP, relator Ministro HUMBERTO MARTINS, Terceira Turma, julgado em 15/6/2026, DJEN de 18/6/2026). Portanto, restando aperfeiçoada a arrematação e extinta a execução pela quitação com trânsito em julgado, o débito condominial anterior à data de imissão na posse (14/10/2024) encontra-se juridicamente extinto em relação ao imóvel e ao arrematante, impondo-se a imediata baixa dos registros cadastrais e a consequente emissão da declaração negativa de débito. Para garantir a efetividade da tutela jurisdicional e a utilidade prática do provimento extintivo, incumbe ao juízo adotar as medidas indutivas e coercitivas necessárias à satisfação dos direitos decorrentes da arrematação, inclusive a imposição de multa cominatória. A pretensão deduzida pelo arrematante consubstancia típica obrigação de fazer infungível, consistente no cancelamento dos registros de pendência financeira nos sistemas de cobrança do condomínio e na expedição da correlata Certidão Negativa de Débitos (CND) referente à unidade autônoma nº 42, bloco 08. Com o objetivo de conferir eficácia ao comando judicial e compelir a parte exequente ao pronto adimplemento da determinação, mostra-se cabível a fixação de multa diária (astreintes), com fulcro no artigo 537 do Código de Processo Civil. A cominação pecuniária no patamar diário de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada ao teto de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), atende aos postulados da razoabilidade e da proporcionalidade, sendo compatível com a capacidade econômica do condomínio e suficiente para inibir a recalcitrância injustificada. Ressalta-se que o descumprimento imotivado da ordem judicial caracterizará ato atentatório à dignidade da justiça, sujeitando o infrator às sanções processuais cabíveis por litigância de má-fé, sem prejuízo da apuração da responsabilidade penal pelo crime de desobediência, nos precisos termos do artigo 536, parágrafo 3º, do Código de Processo Civil. Ante o exposto: a) Acolho o requerimento formulado pelo arrematante Luciano Gomes de Miranda (fls. 392/394); b) Determino ao Condomínio Residencial Flor do Campo, por sua administração e prepostos, que, no prazo de 05 (cinco) dias úteis, proceda ao cancelamento e baixa definitiva em seus cadastros e sistemas internos de cobrança de quaisquer débitos, encargos ou pendências condominiais vinculados à unidade autônoma nº 42, bloco 08, anteriores à data da imissão na posse (14 de outubro de 2024); c) Determino ao condomínio exequente que, no mesmo prazo de 05 (cinco) dias úteis, expeça e entregue ao arrematante a correspondente Certidão Negativa de Débitos (CND) condominiais da referida unidade imobiliária, abrangendo todo o período pretérito até 14 de outubro de 2024; d) Fixo multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada ao montante de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), em caso de descumprimento dos comandos determinados nas alíneas "b" e "c", a incidir a partir do primeiro dia útil subsequente ao término do prazo assinalado; e) Advirto o condomínio de que o descumprimento imotivado importará na aplicação das penalidades legais por ato atentatório à dignidade da justiça e eventual responsabilização por desobediência; f) Oportunamente, decorridos os prazos e nada mais sendo requerido, retornem os presentes autos ao arquivo definitivo com as devidas anotações no sistema. Intime-se. - ADV: VALTER OLIVEIRA DOS SANTOS (OAB 464084/SP), MARCIA CRISTIANE SACCHETTO (OAB 295708/SP), MARCIA CRISTIANE SACCHETTO (OAB 295708/SP), SORAYA MUNIQUE DINIZ GIAMPAOLI (OAB 186372/SP)