1008440-18.2019.8.11.0002

Intimação

TJMT · 2ª VARA CÍVEL DE VÁRZEA GRANDE · Sentença

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 2ª VARA CÍVEL DE VÁRZEA GRANDE SENTENÇA Processo: 1008440-18.2019.8.11.0002. AUTOR(A): JOSENI DA CONCEICAO DOURADO COSTA REU: WILLIAM LUCAS MARQUES CALIXTO Vistos etc. Trata-se de Ação Ordinária de Rescisão Contratual c/c Pedido Liminar de Reintegração de Posse e Perdas e Danos ajuizada por JOSENI DA CONCEIÇÃO DOURADO COSTA em desfavor de WILLIAM LUCAS MARQUES CALIXTO, todos qualificados nos autos. A autora narra que, em 23 de janeiro de 2019, celebrou com o réu contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel situado na quadra 69, Lotes 7, 8 e 13, Bairro Jardim Novo Mundo, nesta Comarca de Várzea Grande/MT, pelo valor total de R$ 125.000,00, a ser pago mediante entrada de R$ 5.000,00 e 120 parcelas mensais de R$ 1.000,00, com vencimento todo dia 5 de cada mês. O réu recebeu a posse provisória do imóvel na data da assinatura do contrato, assumindo a responsabilidade pelo pagamento de água, luz, IPTU e demais encargos incidentes sobre o bem. Alega que o réu não adimpliu as parcelas dos meses de fevereiro a maio de 2019, tendo realizado cobranças por telefone e comunicado a quebra do contrato. Afirma que, ao comparecer ao imóvel em 22/05/2019, não encontrou ninguém, sendo informada pelos pais do réu que seus pertences pessoais haviam desaparecido, fato que motivou o registro de boletim de ocorrência. Sustenta que, após notificação verbal, o réu efetuou o depósito das parcelas atrasadas sem o pagamento dos encargos devidos, continuando a pagar com atraso nos meses seguintes, além de deixar o IPTU em aberto. Ressalta que o imóvel é seu único bem e que os valores das parcelas constituíam sua principal fonte de renda para custear o curso de medicina no Paraguai. Requereu a concessão da gratuidade da justiça; tutela de urgência para reintegração imediata na posse do imóvel; a declaração de rescisão do contrato de promessa de compra e venda; a confirmação definitiva da reintegração de posse; e a condenação do réu ao pagamento de perdas e danos a serem apurados em liquidação, além das custas processuais e honorários advocatícios. A petição inicial foi recebida, indeferindo a tutela de urgência e deferindo a gratuidade da justiça à autora (Id. 22235142). Na audiência de conciliação não se obteve êxito no acordo (Id. 46064944, 58700144). O requerido apresentou contestação arguindo as preliminares de inépcia da petição inicial e carência de ação. Impugnou, ainda, a gratuidade da justiça concedida à autora, alegando que o curso de medicina seria incompatível com a hipossuficiência declarada. No mérito, sustentou estar em dia com as prestações, tendo pago todas as parcelas, ainda que com atraso, e invocou a teoria do adimplemento substancial para impedir a rescisão contratual. Requereu, subsidiariamente, a restituição dos valores pagos, consistentes na entrada de R$ 5.000,00 e nas parcelas quitadas. Pleiteou, ainda, a concessão da gratuidade da justiça em seu favor (Id. 48163436). A autora apresentou impugnação à contestação rebatendo a preliminar de inépcia com a listagem dos bens móveis que estavam no imóvel e seus valores aproximados. Quanto à carência de ação, sustentou que a notificação prévia é desnecessária, pois o contrato estabelecia data certa para pagamento, configurando mora automática. No mérito, apontou que o réu não apresentou comprovantes de pagamento dos meses de novembro e dezembro de 2020 e dezembro de 2019, configurando inadimplemento que autoriza a rescisão com base na cláusula 4 do contrato (Id. 59235540),. Proferida decisão saneadora, rejeitando a impugnação à Gratuidade da justiça e as preliminares, determinando que o requerido, juntasse os comprovantes de pagamento em ordem, bem como a intimação das partes para especificarem as provas que pretendiam produzir (Id. 110578246). O requerido peticionou requerendo a juntada dos comprovantes em ordem (Id. 112943519) e a autora peticionou requerendo a produção de prova testemunhal (Id. 113096046, 165276932). Designada audiência de Instrução (Id. 199777941), não foi produzida prova testemunhal, tendo as partes pugnado pela suspensão do processo para a formulação do acordo (Id. 209871725). O requerido realizou o depósito judicial dos valores referentes ao saldo remanescente do contrato, abrangendo parcelas vencidas e vincendas no montante de R$ 73,461.00 (Id. 216376245, 216580361). A autora, por sua vez, peticionou alegando que o valor depositado não abrange juros e correção monetária, nem contempla a multa contratual prevista na clausula oitava do contrato, não apresenta memória de calculo, nem compensação com IPTUS pendentes, nem os honorários advocatícios, alegando a existência de saldo valor mínimo de R$ 41.340,29, requerendo o levantamento do valor incontroverso depositado (Id. 234506391). Determinada a intimação das partes para, manifestarem se houve a composição e do requerido para manifestar quanto ao saldo alegado pela autora (Id. 231363765) o requerido peticionou alegando que os pedidos formulados pela autora não constam na exordial e que o deferimento configuraria julgamento extra petita, que o valor depositado, de R$ 73.461,00, somado aos pagamentos já realizados diretamente (R$ 46.538,83 +R$ 5.000,00 da entrada), totaliza R$ 124.999,83, o que demonstra adimplemento substancial para a quitação. Sustenta abusividade na cobrança dos pedidos de cobrança de honorários contratuais e multa contratual (Id. ). E os autos vieram conclusos. É o relato. Fundamento e decido. A autora ajuizou a presente ação pleiteando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado com o réu, a reintegração de posse do imóvel e a condenação em perdas e danos, sob o fundamento de inadimplemento reiterado das parcelas contratuais. Sob esse aspecto, reconheço que o requerido deu causa ao ajuizamento da ação, pois, à época da propositura, havia controvérsia concreta sobre o cumprimento da obrigação contratual, e a autora buscava a resolução do negócio, a retomada da posse e a reparação dos prejuízos alegados. Ocorre que, no curso do processo, o réu realizou o depósito judicial do saldo remanescente do contrato, abrangendo as parcelas vencidas e vincendas (Id. 216580361), no contexto de tratativas de acordo entre as partes. Embora o acordo não tenha sido formalizado, o depósito representou o cumprimento substancial e praticamente integral da obrigação contratual assumida pelo réu, e a autora anuiu ao adimplemento parcial ao requerer o levantamento do valor incontroverso depositado. Esse fato superveniente alterou a situação material existente no momento do ajuizamento e retirou utilidade do pedido de rescisão fundado no inadimplemento das parcelas. A teoria do adimplemento substancial, amplamente reconhecida pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, veda a resolução contratual quando o devedor cumpriu a maior e mais relevante parte de sua obrigação, sendo o inadimplemento residual insuficiente para justificar a extinção do vínculo contratual. Nesse sentido, o STJ ressalta que a análise não depende exclusivamente do percentual pago, devem ser considerados o cumprimento expressivo da obrigação, as expectativas legítimas das partes, a relevância do saldo pendente e a possibilidade de preservação do contrato sem prejuízo do direito do credor de cobrar o valor devido pelos meios ordinários. Confira: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO. CUMPRIMENTO PARCIAL DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO. RELEVÂNCIA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O uso do instituto da substancial performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações. 2. Ressalvada a hipótese de evidente relevância do descumprimento contratual, o julgamento sobre a aplicação da chamada "Teoria do Adimplemento Substancial" não se prende ao exclusivo exame do critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação, em exame qualitativo que, ademais, não pode descurar dos interesses do credor, sob pena de afetar o equilíbrio contratual e inviabilizar a manutenção do negócio. 3. A aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial exigiria, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários (critérios adotados no REsp 76.362/MT, QUARTA TURMA, j. Em 11/12/1995, DJ 01/04/1996, p. 9917). 4. No caso concreto, é incontroverso que a devedora inadimpliu com parcela relevante da contratação, o que inviabiliza a aplicação da referida doutrina, independentemente da análise dos demais elementos contratuais. 5. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1581505 SC 2015/0288713-7, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 18/08/2016, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/09/2016) Assim, não é possível declarar a rescisão contratual com base no inadimplemento inicial sem considerar que, posteriormente, a obrigação principal discutida foi substancialmente adimplida e a própria conduta processual da autora evidencia, de forma inequívoca, que ela não mais persegue a rescisão contratual que fundamentou o ajuizamento da ação. Ao peticionar requerendo o levantamento do valor incontroverso depositado pelo réu (Id. 234506391), a autora demonstrou que aceita o cumprimento da obrigação e que a manutenção do contrato atende ao seu interesse. Com efeito, embora o inadimplemento parcial do réu tenha sido evidenciado no início da relação contratual, com atrasos nos pagamentos das parcelas mensais e descumprimento de obrigações acessórias, o curso do processo demonstrou que o requerido realizou o pagamento e o depósito judicial do saldo remanescente do contrato, abrangendo as parcelas vencidas e vincendas (Id. 216580361), no contexto de tratativas de acordo entre as partes. Destarte, o adimplemento substancial impede a rescisão contratual, sem afastar a possibilidade de cobrança do saldo remanescente em vias ordinárias ou ação própria. Nessa linha de raciocínio: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO DA AVENÇA - NÃO CABIMENTO - APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - POSSIBILIDADE. - A teoria do adimplemento substancial visa preservar a relação jurídica instaurada entre as partes, sendo aplicável, quando houver o cumprimento quase integral das obrigações assumidas pelo devedor - Constatado que houve o adimplemento de percentual superior a setenta por cento da obrigação firmada, incide na espécie a teoria do inadimplemento substancial, ressalvada a possibilidade de o credor utilizar-se das vias ordinárias para cobrar o valor remanescente. (TJ-MG - Apelação Cível: 20271806220118130024, Relator: Des.(a) Shirley Fenzi Bertão, Data de Julgamento: 02/10/2024, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/10/2024) RESCISÃO DE CONTRATO C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – Autora que insiste na rescisão do compromisso de compra e venda do imóvel, com a restituição das partes ao status quo ante – Descabimento – Compromissário comprador que efetuou o pagamento de aproximados 75,94% do preço do imóvel – Imperiosa a aplicação da teoria do adimplemento substancial, que visa a preservação do negócio jurídico, sem prejuízo da cobrança por outros meios – Impossibilidade de rescisão do contrato – Sentença mantida – RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - AC: 10018837820198260428 SP 1001883-78.2019.8.26.0428, Relator: Angela Lopes, Data de Julgamento: 30/10/2020, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/10/2020) O pedido de reintegração de posse tem natureza acessória em relação ao pedido de rescisão contratual, pois a obrigação de desocupação do imóvel decorre diretamente da resolução do contrato. Sendo improcedente o pedido principal de rescisão, o pedido de reintegração de posse perde seu fundamento e não pode subsistir de forma autônoma. Quanto aos pedidos de cobrança de multa contratual e honorários formulados pela autora em momento posterior ao encerramento da instrução processual não podem ser apreciados por este juízo. O art. 329 do Código de Processo Civil disciplina expressamente a alteração do pedido e da causa de pedir. Até a citação, o autor pode aditar ou alterar a demanda independentemente do consentimento do réu. Após a citação e até o saneamento do processo, a modificação somente é admissível com o consentimento da parte ré, assegurado o contraditório e a possibilidade de requerimento de prova suplementar: Art. 329. O autor poderá: I - até a citação, aditar ou alterar o pedido ou a causa de pedir, independentemente de consentimento do réu; II - até o saneamento do processo, aditar ou alterar o pedido e a causa de pedir, com consentimento do réu, assegurado o contraditório mediante a possibilidade de manifestação deste no prazo mínimo de 15 quinze dias, facultado o requerimento de prova suplementar. A petição inicial delimitou o objeto da demanda: rescisão contratual, reintegração de posse e perdas e danos. Embora contenha pedido de perdas e danos em sentido amplo, e cobrança de multa, esta se restringiu àquela prevista na Clausula 2 parágrafo 3.º, que previa a retenção de percentual dos valores pagos em caso de inadimplemento e infração na rescisão do contrato, não formulou pedido subsidiário de cobrança do saldo contratual decorrente do depósito inadimplemento, ou aplicação da multa prevista na cláusula 8ª, nem especificou, como pretensão independente, a cobrança de multa, juros, correção monetária, honorários contratuais, IPTU e diferença de valores. No caso, os requerimentos de multa, encargos, honorários contratuais, compensação de IPTU e diferença de R$ 41.340,29 foram apresentados após a audiência de instrução, quando já ultrapassado o momento processual adequado para a alteração objetiva da demanda, e não houve anuência do requerido, de modo que a apreciação de tais pedidos, nesta ação, importaria ampliação indevida da lide e julgamento extra petita. Ressalta-se que a atuação jurisdicional está limitada aos pedidos e à causa de pedir submetidos pelas partes. O art. 141 do Código de Processo Civil estabelece que o juiz decidirá o mérito nos limites propostos, sendo vedado conhecer de questões não suscitadas quando a lei exige iniciativa da parte. Em complemento, o art. 492 do mesmo diploma veda ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que foi demandado: Art. 492. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado. Parágrafo único. A decisão deve ser certa, ainda que resolva relação jurídica condicional. Ademais, a referência genérica a perdas e danos constante da inicial não autoriza a formulação posterior de pretensão específica de cobrança, baseada em fatos, critérios e memória de cálculo apresentados apenas no curso do processo. Por isso, os pedidos posteriores não serão apreciados nesta ação, sem prejuízo de eventual ajuizamento de demanda própria para cobrança de valores que a autora entenda devidos. Dispositivo Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, resolvendo o mérito na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, §3º, do CPC. A presente sentença não impede o posterior ajuizamento, pela autora, de ação própria para a cobrança de eventuais débitos decorrentes do inadimplemento contratual, inclusive diferenças, encargos ou penalidades que entenda devidos, desde que observados os requisitos legais e a correspondente comprovação. Após o trânsito em julgado, expeça-se alvará judicial em favor da autora Joseni da Conceição Dourado Costa para levantamento dos valores depositados pelo requerido (Id. 216580361). Certificado o trânsito em julgado, em nada sendo requerido, arquive-se, procedendo-se às baixas e anotações de estilo, sem prejuízo de posterior desarquivamento a pedido das partes. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se, expedindo o necessário. Várzea Grande, data da assinatura digital. (Assinado digitalmente) ANDRÉ MAURICIO LOPES PRIOLI Juiz de Direito