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TJMT · Quinta Câmara de Direito Privado · Acórdão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1008423-88.2024.8.11.0007 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Corretagem] Relator: Des(a). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO Turma Julgadora: [DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA] Parte(s): [IMOBILIARIA FAZENDAS MATO GROSSO LTDA - CNPJ: 52.754.927/0001-10 (APELANTE), FERNANDO FERRO FRAILE - CPF: 046.919.571-11 (ADVOGADO), DAKARI FERNANDES TESSMANN - CPF: 772.485.031-34 (ADVOGADO), CEZAR MAKOHIN - CPF: 880.736.531-68 (APELANTE), PAULO CEZAR BERLANDA - CPF: 758.841.781-15 (APELADO), VANIA SANTOS DE SOUZA DORNELLES - CPF: 829.613.790-91 (ADVOGADO), VALCEDIR PAULO PERLIN - CPF: 212.570.279-72 (APELADO), VICTOR HUGO SILVERIO DE SOUZA ALMEIDA - CPF: 902.424.081-68 (ADVOGADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O APELO DE IMOBILIARIA FAZENDAS MATO GROSSO LTDA., E NÃO CONHECEU O RECURSO DE CEZAR MAKOHIN. E M E N T A DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE RECURSAL DE SÓCIO REPRESENTANTE. ACOLHIDA. PRELIMINARES DE DIALETICIDADE E AUSÊNCIA DE DESERÇÃO. REJEITADAS. CONTRATO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL ENTRE A ATUAÇÃO DA CORRETORA E A CONCLUSÃO DO NEGÓCIO. RECURSO DA PESSOA FÍSICA NÃO CONHECIDO. RECURSO DA PESSOA JURÍDICA CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de cobrança de comissão de corretagem, relativa ao arrendamento da Fazenda Nossa Senhora Aparecida. II. Questão em discussão 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a pessoa física, que figurou nos autos, detém legitimidade e interesse para recorrer em nome próprio; (ii) saber se o recurso atende ao requisito da dialeticidade; (iii) saber se houve deserção; e (iv) saber se a atuação da apelante configura o resultado útil exigido pelo art. 725 do Código Civil. III. Razões de decidir 3. A pessoa física que figurou nos autos e na sentença exclusivamente como representante legal da sociedade autora, não possui legitimidade e interesse para recorrer em nome próprio (art. 996 c/c art. 17 do CPC), sem prejuízo do prosseguimento do recurso quanto à pessoa jurídica. 4. O recurso impugna diretamente a ratio decidendi da sentença, não evidenciando deficiência de dialeticidade eventual imprecisão pontual a referência à "visita presencial". 5. O pagamento da primeira parcela do preparo foi tempestivo, e a juntada do comprovante, obstada por indisponibilidade do sistema eletrônico, regularizou-se no primeiro dia útil seguinte (art. 224, § 1º, do CPC), afastando a deserção. 6. A corretagem constitui obrigação de resultado (art. 725 do CC), sendo a comissão devida apenas quando a atuação do corretor for causa determinante do consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. 7. A prova oral e documental demonstrou que a atuação da autora não ultrapassou tratativas preliminares, tendo a aproximação efetiva das partes, a condução das negociações e a conclusão do arrendamento sido realizadas por intermediadores autônomos, comprovadamente remunerados por instrumento de transação extrajudicial. 8. O repasse de documentos de acesso público, como o Cadastro Ambiental Rural e mapas do imóvel, não configura "visita documental" apta a substituir a mediação eficaz exigida pelo art. 725 do CC, sob pena de esvaziar a exigência de causalidade eficiente. 9. As teses de má-fé, venire contra factum proprium e simulação pressupõem vínculo de corretagem eficaz não demonstrado nos autos, sendo irrelevante para o direito da autora eventual irregularidade no pagamento a terceiros. IV. Dispositivo e tese 10. Recurso não conhecido quanto a pessoa física. Recurso da pessoa jurídica conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "1. O sócio que figura nos autos exclusivamente como representante legal da pessoa jurídica autora não detém legitimidade nem interesse para recorrer em nome próprio. 2. A comissão de corretagem, por constituir obrigação de resultado, somente é devida quando comprovado que a atuação do corretor foi causa determinante da conclusão do negócio, não bastando o contato inicial ou o repasse de documentos de acesso público." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 265, 422, 725 e 726; CPC, arts. 17, 98, § 6º, 224, § 1º, 373, I, 996 e 1.007. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.973.116/TO, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 19.06.2023; TJMT, Apelação Cível nº 1030961-68.2018.8.11.0041, Rel. Des. Antônia Siqueira Gonçalves, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 04.09.2024. R E L A T Ó R I O EXMO DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO Egrégia Câmara: Trata-se de recurso de apelação cível interposto por IMOBILIÁRIA FAZENDAS MATO GROSSO LTDA e CEZAR MAKOHIN em face da sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Alta Floresta/MT, nos autos da Ação de Cobrança proposta contra PAULO CEZAR BERLANDA e VALCEDIR PAULO PERLIN, que julgou improcedentes os pedidos iniciais, extinguindo o feito com resolução de mérito nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Os autores alegam que, em 30 de janeiro de 2024, foram procurados por um funcionário de Paulo Berlanda, interessado em localizar áreas disponíveis para arrendamento. Sustentam que Cezar Makohin, corretor inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Mato Grosso (CRECI/MT), passou a conduzir a aproximação entre os interessados, a fornecer documentos e a acompanhar eventual visita à Fazenda Nossa Senhora Aparecida, imóvel com área de 3.578,65 hectares. Afirmam que, em 1º de fevereiro de 2024, Cezar Makohin conversou diretamente com PAULO CEZAR BERLANDA e lhe forneceu informações sobre a localização da fazenda, as formas de acesso, as características produtivas e as condições ambientais do imóvel, além do demonstrativo do Cadastro Ambiental Rural e dos dados de contato do proprietário. Relatam que foi agendada uma visita à propriedade para o dia 2 de fevereiro de 2024, posteriormente cancelada pelo arrendatário. Acrescentam que Cezar Makohin também manteve conversas com VALCEDIR PAULO PERLIN, apontado como proprietário da área. Segundo a tese autoral, VALCEDIR PAULO PERLIN tinha conhecimento da oferta, autorizou a divulgação do imóvel e forneceu informações para que fossem repassadas aos interessados. Aduzem que, em 30 de março de 2024, VALCEDIR PAULO PERLIN informou que aguardava a resposta de outro possível interessado. Posteriormente, em abril de 2024, comunicou a Cezar que a fazenda havia sido arrendada. Sustentam que CEZAR MAKOHIN tomou conhecimento de que o arrendatário seria o próprio PAULO CEZAR BERLANDA ou pessoa física ou jurídica integrante de seu núcleo familiar ou empresarial. Alegam, ainda, que documentos empresariais, fiscais e cadastrais indicariam que a exploração da área ficou vinculada à Agropecuária Três Corações, administrada por PAULO CEZAR BERLANDA. Defendem, por fim, que fazem jus ao recebimento da comissão ajustada, correspondente a três sacas de soja por hectare, cujo valor total seria de R$ 969.840,00. Na contestação apresentada no Id. 382736899, VALCEDIR PAULO PERLIN alegou sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que o pagamento da comissão incumbiria ao arrendatário e de que não teria celebrado qualquer ajuste com o autor. Por sua vez, PAULO CEZAR BERLANDA, na contestação de Id. 382736900, sustentou a ilegitimidade ativa e passiva. Afirmou que a parte autora não celebrou contrato de corretagem, não intermediou o negócio, não apresentou a área nem promoveu seu contato com o proprietário, pois tais providências teriam sido realizadas por outros profissionais, aos quais foi paga a comissão devida. Foram apresentadas impugnações às contestações nos Ids. 382736906 e 382736907. No saneamento de Id. 382736908, as questões preliminares foram rejeitadas e foi admitida a produção de prova oral. Realizou-se audiência de instrução id. 382736931, ocasião em que foram colhidos os depoimentos pessoais das partes, ouvidos os informantes Jeferson Luis Karviluc, Amarildo Moraes e Alan Gouveia de Freitas, e inquiridas as testemunhas Adriano Duques Filiposki, Alexandre Machado, José Valdemar Kluge e Eurico Uady Dallabrida Gomes. Foram apresentadas razões finais escritas por IMOBILIÁRIA FAZENDAS MATO GROSSO LTDA., no Id. 382736932; VALCEDIR PAULO PERLIN, no Id. 382736933; e PAULO CEZAR BERLANDA, no Id. 382736934. O Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Alta Floresta julgou totalmente improcedente o pedido (Id. 382736935). O magistrado fundamentou que a corretagem constitui obrigação de resultado. Embora tenha reconhecido o contato inicial promovido pela autora, concluiu que ela não comprovou ter sido a causa determinante para a celebração do negócio, uma vez que não realizou visitas ao imóvel nem participou da negociação de seus elementos essenciais, como preço, prazo e período de carência, os quais teriam sido ajustados com a atuação de terceiros. A IMOBILIÁRIA FAZENDAS MATO GROSSO LTDA e CEZAR MAKOHIN, apresentaram apelação (Id. 382736936), sustentando que a sentença recorrida incorreu em equívoco ao adotar interpretação excessivamente formalista do conceito de “resultado útil” no contrato de corretagem, desconsiderando a dinâmica contemporânea das negociações agrárias. Narram que, no início de fevereiro de 2024, realizaram a prospecção do imóvel e promoveram a aproximação inicial entre as partes, fornecendo ao apelado PAULO CEZAR BERLANDA informações técnicas que reputam essenciais, sigilosas e determinantes para a celebração do negócio, tais como o Cadastro Ambiental Rural (CAR) e os mapas da Fazenda Nossa Senhora Aparecida, juntados nos Ids. 170184433, 170184435, 170185646, 170185647, 170185649, 170185652 e 170185655. Aduzem que, após receber esse conjunto documental, o arrendatário teria simulado desinteresse e cancelado a visita presencial para, meses depois e no final celebrar diretamente com o proprietário o arrendamento de uma área de 4.000 hectares. Afirmam, ainda, que Alan Gouveia de Freitas e Amarildo Moraes teriam sido utilizados como intermediários com a finalidade de afastar a atuação da imobiliária autora e evitar o pagamento da comissão de corretagem. Argumentam que o art. 725 do Código Civil resguarda o direito à remuneração mesmo em caso de arrependimento ou manobras das partes para excluir o corretor original, havendo clara violação à boa-fé objetiva (art. 422 do CC). Defendem, ainda que a exigência de "visita presencial" como conditio sine qua non para a configuração do nexo causal é descabida, pois a aproximação útil e informada já havia se perfectibilizado no ambiente virtual. Por fim, requerem que seja conhecido e provido o recurso para julgar procedente a ação, condenando solidariamente os apelados ao pagamento da comissão de corretagem no valor pactuado de 3 (três) sacas de soja por hectare sobre a área total de 4.000 hectares, a ser apurado em liquidação de sentença, com a consequente inversão do ônus sucumbencial. Foi deferido o pagamento do preparo recursal em três parcelas e comprovado o recolhimento da primeira parcela (Id. 387307370). Em contrarrazões, apresentadas no Id. 382736943, PAULO CEZAR BERLANDA suscita, preliminarmente: a) o não conhecimento do recurso quanto à pessoa física de CEZAR MAKOHIN, por ausência de legitimidade e de interesse recursal; b) a deficiência parcial de dialeticidade recursal, ao argumento de que o recurso impugna fundamentos que não foram adotados na sentença; e c) a deserção do recurso, ao argumento de que a apelante não teria comprovado o recolhimento tempestivo do preparo parcelado, requerendo, na ausência de autorização, de pagamento da primeira parcela no prazo assinalado ou de posterior adimplemento integral, o reconhecimento da deserção, nos termos do art. 1.007 do Código de Processo Civil. No mérito, sustenta que a sentença não condicionou o direito à comissão à realização de visita presencial, mas à comprovação do nexo causal entre a atuação da corretora e a celebração do negócio, o qual, segundo afirma, não foi demonstrado. Alega que os contatos promovidos pela autora foram meramente preliminares e genéricos. Acrescenta que a aproximação efetiva entre as partes, a respectiva apresentação e a condução das tratativas foram realizadas, de forma autônoma, pelos corretores Alan Gouveia de Freitas e Amarildo Moraes, aos quais teria pago a quantia de R$ 310.000,00, conforme o Instrumento Particular de Transação Extrajudicial de Id. 184831688. Aduz, ainda, que o Cadastro Ambiental Rural (CAR) e os mapas do imóvel são documentos públicos e não constituem “ativos sigilosos” aptos a substituir a atividade de mediação eficaz exigida pelos arts. 722 a 725 do Código Civil. Requer o desprovimento do recurso, com a manutenção da sentença e a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal. Por sua vez, o recorrido VALCEDIR PAULO PERLIN alega, em suas contrarrazões, que a responsabilidade pelo pagamento da comissão, conforme os costumes agrários da região e a própria declaração do autor em audiência, recairia exclusivamente sobre o arrendatário, circunstância que, em seu entendimento, evidenciaria sua ilegitimidade passiva. Sustenta que a corretagem constitui obrigação de resultado e que incumbia aos autores comprovar o fato constitutivo do direito alegado, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil, em conjunto com o art. 725 do Código Civil. Afirma que a prova oral produzida durante a instrução foi convergente no sentido de que os apelantes não conduziram o arrendatário à propriedade, não o apresentaram ao proprietário nem participaram da conclusão do negócio. Argumenta, também, que a oferta do imóvel não estava submetida a cláusula de exclusividade, prevalecendo a livre concorrência entre os corretores, razão pela qual a comissão seria devida àqueles que efetivamente produziram o resultado útil, no caso, Alan Gouveia de Freitas e Amarildo Moraes. Ao final, requer o indeferimento do pedido de parcelamento do preparo ou, alternativamente, o reconhecimento da deserção, sob o fundamento de ausência de comprovação tempestiva do recolhimento. No mérito, pugna pelo desprovimento do recurso e pela majoração dos honorários advocatícios. A Procuradoria de Justiça não se manifestou, por se tratar de controvérsia de natureza estritamente patrimonial e de direito privado, envolvendo partes maiores e capazes, sem enquadramento nas hipóteses de intervenção obrigatória do Ministério Público previstas no art. 178 do Código de Processo Civil. É o relatório. V O T O R E L A T O R EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO Egrégia Câmara: Conforme relato, trata-se de recurso de apelação interposto por IMOBILIÁRIA FAZENDAS MATO GROSSO LTDA e CEZAR MAKOHIN em face da sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Alta Floresta/MT, nos autos da Ação de Cobrança proposta contra PAULO CEZAR BERLANDA e VALCEDIR PAULO PERLIN, que julgou improcedentes os pedidos iniciais, extinguindo o feito com resolução de mérito nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Antes do ingresso no mérito recursal, impõe-se o enfrentamento das questões preliminares deduzidas em contrarrazões pelo apelado PAULO CEZAR BERLANDA (Id. 382736943), as quais, por dizerem respeito à própria admissibilidade do recurso, ostentam natureza prejudicial e reclamam apreciação prioritária, na dicção do art. 932, III, do Código de Processo Civil. Conforme delimitado pelo próprio recorrido, cuida-se de duas arguições distintas: a primeira, de não conhecimento do recurso quanto à pessoa física de CEZAR MAKOHIN, por ausência de legitimidade e de interesse recursal; a segunda, de deficiência parcial de dialeticidade, ao argumento de que o recurso impugnaria fundamento estranho à sentença. · DA PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO QUANTO A CEZAR MAKOHIN Sustenta o apelado que a demanda foi ajuizada exclusivamente pela pessoa jurídica IMOBILIÁRIA FAZENDAS MATO GROSSO LTDA., tendo CEZAR MAKOHIN figurado tão somente na condição de representante legal da sociedade, e não como autor titular do crédito perseguido. Não obstante, o recurso de apelação foi interposto simultaneamente pela empresa e por Cezar Makohin em nome próprio, razão pela qual, invocando os arts. 18 e 996 do Código de Processo Civil, requer o não conhecimento da apelação quanto a este último, por ausência de legitimidade e de interesse recursal. Cumpre, de início, estabelecer a premissa fática, colhida diretamente dos autos. Conforme documentado na petição inicial (Id. 382736398 e seguintes), o polo ativo da ação de cobrança foi ocupado unicamente por "Imobiliária Fazendas Mato Grosso Ltda., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº 52.754.927/0001-10, [...] neste ato representado pelo sócio proprietário, Cezar Makohin". A locução "neste ato representado" é inequívoca e não comporta ambiguidade: CEZAR MAKOHIN compareceu à relação processual na estrita qualidade de representante da sociedade empresária, na forma do art. 75, VIII, do Código de Processo Civil, e não como parte autora em nome próprio. No mesmo sentido, o mandado de citação e intimação expedido pelo Juízo de origem reproduziu essa exata delimitação do polo ativo. Essa compreensão foi expressamente ratificada pela sentença recorrida (Id. 382736935), que identificou como "AUTOR(A): Imobiliária Fazendas Mato Grosso Ltda" e, em campo autônomo e distinto, como "REPRESENTANTE: Cezar Makohin". Coerentemente, o dispositivo sentencial julgou improcedente "o pedido formulado por Imobiliária Fazendas Mato Grosso Ltda", condenando ao pagamento das custas e honorários unicamente "a parte autora", vale dizer, a pessoa jurídica. Os fatos comprovados nos autos indicam, portanto, de forma insofismável, que Cezar Makohin não integrou o polo ativo da demanda na condição de parte, tampouco foi alcançado subjetivamente pela sucumbência decretada. Fixada a premissa fática, a subsunção normativa conduz a conclusão unívoca. O art. 996 do Código de Processo Civil disciplina a legitimidade recursal, estabelecendo que o recurso pode ser interposto pela parte vencida, pelo terceiro prejudicado e pelo Ministério Público. A leitura do dispositivo revela três hipóteses de legitimação, todas ausentes na espécie quanto à pessoa física do recorrente. CEZAR MAKOHIN não é parte, porquanto a autora é a sociedade empresária, dotada de personalidade jurídica própria e patrimônio distinto do de seus sócios, a teor do art. 49-A do Código Civil. Não é, tampouco, terceiro prejudicado, na acepção do parágrafo único do art. 996 do Código de Processo Civil, pois o interesse do terceiro prejudicado supõe nexo de interdependência entre o seu direito e a relação jurídica submetida à apreciação judicial, o que aqui não se verifica, uma vez que o eventual crédito de corretagem pertence à pessoa jurídica, e não ao sócio individualmente considerado. E, por evidente, não ostenta a condição de órgão ministerial. A premissa maior reside na norma do art. 996 do Código de Processo Civil, que reserva a legitimidade recursal à parte vencida, ao terceiro prejudicado e ao Ministério Público. A premissa menor consiste na constatação de que CEZAR MAKOHIN não se enquadra em nenhuma dessas categorias, figurando nos autos como mero representante da pessoa jurídica autora. A conclusão impõe-se que falece à pessoa física de Cezar Makohin legitimidade para recorrer em nome próprio. Acresce que, ainda que se cogitasse ultrapassar o requisito da legitimidade, remanesceria ausente o interesse recursal, cuja aferição, na dicção do art. 996 combinado com o art. 17 do Código de Processo Civil, exige a demonstração de sucumbência e de utilidade do provimento buscado. Como a sentença não impôs a CEZAR MAKOHIN qualquer gravame pessoal, não o condenou, não lhe reconheceu obrigação, não o alcançou em sua esfera patrimonial própria, não há proveito jurídico que o recurso possa reverter em seu favor. A distinção entre a esfera jurídica da sociedade e a de seu sócio, materializa o princípio da autonomia patrimonial da pessoa jurídica, de modo que o sócio não pode postular, em nome próprio, direito que pertence ao ente coletivo. Cumpre esclarecer, todavia, que o reconhecimento da preliminar não acarreta prejuízo algum à cognição recursal. Isso porque a mesma peça de apelação foi validamente interposta pela pessoa jurídica IMOBILIÁRIA FAZENDAS MATO GROSSO LTDA., legítima titular do interesse recursal, por intermédio de advogado regularmente constituído. Considerando os fatos evidenciados nos autos e a legislação aplicável, NÃO CONHEÇO o recurso de apelação quanto ao apelante CEZAR MAKOHIN, por ausência de legitimidade e de interesse recursal, prosseguindo o julgamento apenas em relação à apelante IMOBILIÁRIA FAZENDAS MATO GROSSO LTDA. · DA PRELIMINAR DE DEFICIÊNCIA PARCIAL DE DIALETICIDADE RECURSAL O apelado suscita a deficiência parcial de dialeticidade do recurso, ao argumento de que a apelação impugnaria fundamento que não teria embasado a sentença, qual seja, a suposta exigência de “visita presencial” como requisito formal para o reconhecimento do direito à comissão. Alega que a recorrente teria deixado de enfrentar a verdadeira ratio decidendi, consistente na ausência de nexo causal e de resultado útil. Requereu, assim, o não conhecimento do recurso nessa extensão ou, subsidiariamente, o reconhecimento da inaptidão da argumentação para infirmar a sentença. Desde já, antecipo que a preliminar não merece acolhimento. Convém, inicialmente, delimitar o conteúdo do princípio da dialeticidade recursal. Extraído do art. 1.010, II e III, do Código de Processo Civil, esse princípio impõe ao recorrente o ônus de expor os fundamentos de fato e de direito de sua irresignação, bem como as razões do pedido de reforma ou de invalidação da decisão, estabelecendo correlação argumentativa com os fundamentos do pronunciamento impugnado. Para o atendimento desse requisito, contudo, não se exige a impugnação exaustiva de cada proposição contida na decisão, tampouco a demonstração prévia do acerto da tese recursal, matéria reservada ao exame do mérito. Basta que o recorrente enfrente os fundamentos que sustentam o comando decisório e estabeleça, entre suas razões e a decisão recorrida, a necessária relação de contrariedade. A dialeticidade constitui requisito de admissibilidade que se satisfaz no plano da impugnação, e não no da procedência. Assim, a aptidão dos argumentos para efetivamente infirmar a sentença diz respeito ao mérito recursal, e não ao juízo de admissibilidade. Aplicada essa premissa ao caso concreto, verifica-se que o recurso, ao contrário do sustentado nas contrarrazões, impugna diretamente a ratio decidendi da sentença. Com efeito, a decisão recorrida assentou sua conclusão em fundamento central expressamente enunciado: a corretagem constitui obrigação de resultado, de modo que “as ações do autor não ultrapassaram tratativas preliminares e não foram determinantes para a concretização do negócio”, o qual teria sido conduzido por terceiros, Alan Gouveia de Freitas e Amarildo Moraes, responsáveis por apresentar as partes, acompanhar as tratativas e receber a correspondente remuneração. A razão de decidir reside, portanto, na ausência de nexo causal entre a atuação da autora e o resultado útil previsto no art. 725 do Código Civil. O exame das razões recursais de Id. 382736936 revela que a apelante impugnou precisamente esse fundamento. No tópico intitulado “Da aproximação útil e do resultado da intermediação”, sustentou que o resultado útil previsto no art. 725 do Código Civil teria sido alcançado com a aproximação eficaz das partes e o fornecimento de informações técnicas ao arrendatário. Defendeu, ainda, que a posterior celebração do negócio representaria “mero exaurimento da aproximação inicial e decisiva” por ela promovida. A apelante contestou, portanto, a conclusão de que sua atuação não teria sido causa determinante do arrendamento, ponto que constitui o núcleo da fundamentação sentencial. Do mesmo modo, ao invocar a violação da boa-fé objetiva, prevista no art. 422 do Código Civil, e sustentar a existência de manobra destinada a excluí-la da negociação, dirigiu sua insurgência, ainda que sob perspectiva diversa, à controvérsia relativa ao nexo causal e à imputação do resultado. É certo que a apelante atribuiu à sentença, em parte de suas razões, a exigência de “visita presencial” e contrapôs a ela a noção de “visita documental”. Essa circunstância, entretanto, não torna o recurso dialeticamente deficiente, ainda que tal interpretação possa ser considerada parcialmente imprecisa quanto ao alcance do fundamento adotado na origem. Isso porque a referência à visita presencial integrou o próprio raciocínio desenvolvido na sentença acerca do nexo causal. Ao consignar que “o primeiro grande convencimento do interessado [...] consiste em fazê-lo visitar o imóvel” e que foram terceiros que “levaram Paulo até a área”, o magistrado não tratou a visita como requisito formal autônomo, mas como elemento indicativo da atuação que teria produzido o resultado útil. Desse modo, ao questionar a relevância atribuída à visita, a apelante impugnou, ainda que por via reflexa, a própria conclusão acerca da causalidade. Além disso, mesmo que parte da argumentação recursal se dirija a aspecto secundário da fundamentação, permanece inequívoca a impugnação ao fundamento central da sentença, consistente na ausência de nexo causal e de resultado útil. A circunstância, portanto, é suficiente para o conhecimento do recurso. Cumpre acrescentar que o pedido de não conhecimento parcial do recurso também não prospera. Embora a dialeticidade possa ser aferida em relação a capítulos autônomos da insurgência, a hipótese dos autos não revela ausência de impugnação de capítulo específico da sentença, mas apenas alegada imprecisão de parte dos argumentos utilizados para questionar o mesmo fundamento decisório. Uma vez impugnado o fundamento essencial da decisão, o recurso deve ser conhecido. Os argumentos reputados impertinentes ou insuficientes poderão ser examinados e, se for o caso, rejeitados no julgamento do mérito, sem que disso decorra deficiência de dialeticidade. A alegação subsidiária de que os fundamentos recursais não seriam aptos a infirmar a sentença igualmente confunde o juízo de admissibilidade com o juízo de mérito. A suficiência ou a procedência das razões apresentadas deverá ser apreciada por ocasião do julgamento da pretensão recursal, e não na análise de seu conhecimento. Conclui-se, portanto, que o recurso satisfaz o requisito da dialeticidade, pois impugna especificamente o fundamento determinante da sentença recorrida. REJEITO, assim, a preliminar de deficiência parcial de dialeticidade recursal. · DESERÇÃO Evidenciando-se a possibilidade de conhecimento da apelação em relação à IMOBILIÁRIA FAZENDAS MATO GROSSO LTDA., cumpre, antes do exame do mérito, apreciar a arguição de DESERÇÃO suscitada pelos apelados PAULO CEZAR BERLANDA e VALCEDIR PAULO PERLIN, fundada na alegada ausência de comprovação tempestiva do preparo parcelado. Por se tratar de pressuposto objetivo de admissibilidade recursal, a matéria deve ser examinada previamente. A alegação, contudo, não encontra respaldo nos autos. Conforme consta dos autos, o pedido de parcelamento do preparo recursal, formulado com fundamento no art. 98, § 6º, do Código de Processo Civil, foi deferido por este Relator no Id. 384417869. Na ocasião, autorizou-se o recolhimento das custas recursais, no valor de R$ 3.184,39, em três parcelas mensais e sucessivas, devendo a primeira ser paga no prazo de cinco dias e as demais a cada trinta dias, sob pena de deserção. A apelante efetuou o pagamento da primeira parcela dentro do prazo fixado. A guia foi emitida em 29/07/2026, no Id. 387307368, e o pagamento, no valor de R$ 969,84, foi realizado em 30/07/2026, conforme comprovante de Id. 387307370. Embora a certidão de Id. 388027374 tenha registrado o decurso do prazo sem a juntada do comprovante, tal circunstância não configura deserção. O pagamento foi tempestivo, e a apresentação do documento, tentada em 31/07/2026, foi impedida pela indisponibilidade do sistema do Processo Judicial Eletrônico, conforme certidão de Id. 388066862. Nessa hipótese, aplica-se o art. 224, § 1º, do Código de Processo Civil, segundo o qual o termo final do prazo é prorrogado para o primeiro dia útil seguinte quando houver indisponibilidade da comunicação eletrônica. Como a falha ocorreu em 31/07/2026, sexta-feira, o prazo prorrogou-se para 03/08/2026, segunda-feira, data em que a apelante juntou o comprovante, conforme os Ids. 387307363 e 387307370. A deserção pressupõe a ausência ou a insuficiência do preparo no prazo legal, nos termos do art. 1.007, caput, do Código de Processo Civil. No caso, o pagamento da primeira parcela foi realizado tempestivamente, e o comprovante foi juntado dentro do prazo prorrogado pela indisponibilidade do sistema. Não há, portanto, deserção. O pagamento das parcelas subsequentes permanecerá sujeito à fiscalização da Secretaria, nos termos do despacho de Id. 384417869, sem prejuízo do regular processamento do recurso. REJEITO, assim, a arguição de deserção. Superado o juízo de admissibilidade, com o não conhecimento do recurso quanto a Cezar Makohin, a rejeição da preliminar de dialeticidade e o afastamento da deserção, CONHEÇO da apelação interposta por IMOBILIÁRIA FAZENDAS MATO GROSSO LTDA. e passo ao exame do mérito. · MÉRITO A controvérsia, em sua essência, resume-se a uma única indagação jurídica: se a atuação da apelante, consistente na prospecção da área, no contato inicial com o arrendatário e no fornecimento de documentos e informações da Fazenda Nossa Senhora Aparecida por meio eletrônico, configurou o resultado útil exigido pelo art. 725 do Código Civil, a ponto de gerar direito à comissão de corretagem, ou se, ao contrário, não passou de tratativa preliminar juridicamente insuficiente, tendo o negócio sido efetivamente concretizado por terceiros intermediadores, a quem coube a contraprestação. Subsidiariamente, e apenas na hipótese de reconhecimento do direito à comissão, discute-se o respectivo quantum e a legitimidade passiva do proprietário arrendador para o pagamento. · DO REGIME JURÍDICO DA CORRETAGEM E DA NATUREZA DA OBRIGAÇÃO DE RESULTADO O contrato de corretagem, disciplinado pelos arts. 722 a 729 do Código Civil, é aquele pelo qual uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Sua nota característica, para o que aqui releva, reside na natureza da obrigação assumida pelo corretor: cuida-se de obrigação de resultado, e não de simples obrigação de meio. Na obrigação de meio, o devedor se compromete a empregar diligência e técnica, sem responder pela não obtenção do fim almejado; na obrigação de resultado, a prestação só se reputa cumprida e a contraprestação só se torna exigível quando alcançado o fim visado. É precisamente isso que dispõe o art. 725 do Código Civil, cuja interpretação gramatical não deixa margem a dúvida: “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.” O dispositivo comporta dois núcleos normativos. O primeiro, na oração principal, condiciona a remuneração à obtenção do resultado previsto no contrato de mediação. O segundo, na oração final, ressalva a hipótese em que o resultado, embora conseguido pelo corretor, não se efetiva por arrependimento das partes, caso em que a comissão permanece devida. A leitura sistemática de ambos os núcleos revela que o elemento nuclear e comum é a obtenção do resultado pelo corretor: na primeira parte, o resultado é o próprio negócio concluído; na segunda, é o consenso já formado entre as partes quanto aos elementos essenciais, posteriormente frustrado por arrependimento. Em qualquer das hipóteses, o pressuposto inarredável é que a atuação do corretor tenha sido a causa eficiente da aproximação útil. Precisamente sobre o alcance do "resultado útil", firmou-se a orientação do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual é devida a comissão de corretagem quando o trabalho de aproximação realizado pelo corretor resulta, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. O elemento decisivo, portanto, não é o contato inicial, nem a precedência cronológica, nem tampouco o mero repasse de informações, mas a relação de causalidade entre a atividade de mediação e a formação do consenso. É a chamada teoria da causa eficiente ou determinante, que perpassa toda a jurisprudência da matéria. “(...) COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESULTADO ÚTIL. CABIMENTO. FECHAMENTO DO NEGÓCIO. RESPONSABILIDADE. AVALIAÇÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. CARACTERIZAÇÃO. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA. (...) A comissão de corretagem por intermediação imobiliária é devida se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem no resultado útil pretendido, qual seja no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. (...)” (STJ - AgInt no REsp: 1973116 TO 2021/0375518-5, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 19/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/06/2023) Convém, ainda, distinguir duas situações que a apelante procura fundir. Uma coisa é o corretor que produz o consenso completo, ou seja, aproxima efetivamente as partes, conduz as tratativas dos elementos essenciais e obtém o acordo de vontades, vindo o negócio a não se concretizar por arrependimento posterior de um dos contratantes: nessa hipótese, a segunda parte do art. 725 assegura a comissão, pois o resultado (o consenso) foi efetivamente alcançado. Coisa diversa é o corretor que realiza tratativas preliminares, ou seja, sem chegar a produzir o consenso, vindo o negócio a ser concluído meses depois por intermediação autônoma de terceiros: aqui, não há resultado útil algum imputável ao primeiro, e a comissão não lhe é devida. A distinção é crucial porque os precedentes invocados nas razões recursais dizem respeito à primeira situação, ao passo que os fatos dos autos, como se verá, amoldam-se à segunda. Fixadas essas premissas normativas, cumpre confrontá-las com o acervo probatório. · DA SUBSUNÇÃO DA PROVA AO REGIME JURÍDICO: A AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL O ônus de demonstrar o fato constitutivo do direito à comissão, vale dizer, que sua atuação foi a causa determinante do negócio, incumbe à autora, a teor do art. 373, I, do Código de Processo Civil. A prova dos autos comporta um ponto incontroverso e diversos pontos que, uma vez analisados criticamente, convergem contra a tese autoral. O ponto incontroverso, expressamente reconhecido pela sentença e não infirmado por nenhum elemento, é que CEZAR MAKOHIN, representante da autora, de fato manteve contato com PAULO CEZAR BERLANDA, trocou mensagens por aplicativo e lhe encaminhou informações sobre a Fazenda Nossa Senhora Aparecida, incluindo dados de localização e o Cadastro Ambiental Rural. Tanto é assim que o magistrado sentenciante consignou que a evasiva do réu Paulo, que afirmou "não se recordar de nada a respeito" robustecia o relato do representante da autora quanto à existência desse contato. Até esse ponto, portanto, assiste razão à apelante: houve contato e houve envio de informações. Sucede que, como já assentado, o contato preliminar e o repasse de informações não esgotam os pressupostos da corretagem remunerada. E é justamente nos elementos subsequentes, os que efetivamente conduziram ao negócio, que a prova se volta contra a autora. Com efeito, a prova oral produzida sob o crivo do contraditório, tal como sintetizada na sentença (Id. 382736935), demonstrou realidade diversa daquela narrada na inicial. O próprio representante da autora confirmou, em depoimento pessoal, que não chegou a visitar a área com o réu Paulo. O réu VALCEDIR PAULO PERLIN, proprietário do imóvel, afirmou reiteradamente que não conhecia PAULO CEZAR BERLANDA e que jamais recebeu de Cezar (representante da imobiliária apelante) o nome do interessado, circunstância que, se verdadeira a tese autoral, seria de todo inexplicável, pois quem intermedeia um negócio necessariamente identifica ao vendedor quem é o comprador. O réu PAULO CEZAR BERLANDA, por sua vez, declarou que foram os intermediadores do negócio as pessoas de nome Alan Gouveia de Freitas e Amarildo Moraes quem o levaram à área e o apresentaram ao proprietário, a quem não conhecia. Os relatos dos informantes Alan Gouveia de Freitas e Amarildo Moraes, corroborados entre si e pelos depoimentos das partes, revelaram uma cadeia de intermediação autônoma e completa: souberam da área por fonte própria, ligada a antigo funcionário do proprietário, já conheciam a propriedade de ocasião anterior, chegaram a PAULO CEZAR BERLANDA por meio de seu agrônomo (Tales), levaram-no fisicamente à fazenda em mais de uma oportunidade, apresentaram-no pessoalmente ao proprietário VALCEDIR PAULO PERLIN, percorreram a área, participaram das tratativas dos elementos essenciais e conduziram o negócio até a assinatura do contrato de arrendamento. Não se trata, aqui, de meras alegações na medida em que a atuação desses intermediadores está documentalmente comprovada pelo Instrumento Particular de Transação Extrajudicial (Id. 382736901), pelo qual o PAULO CEZAR BERLANDA lhes pagou, a título de comissão de corretagem pela intermediação o valor de R$ 325.000,00, importância cujo objeto, expressamente consignado na cláusula primeira do instrumento, foi "intermediar o contrato de arrendamento, aproximando os arrendadores dos arrendatários". Diante desse quadro, a comissão de corretagem é devida ao profissional cuja atuação foi a causa determinante da conclusão do negócio nos termos do art. 725 do Código Civil. A propósito: “APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – ARROLAMENTO DE TESTEMUNHA REALIZADO EXTEMPORANEAMENTE E POR PATRONO NÃO HABILITADO NOS AUTOS – MÉRITO – ÔNUS DA PARTE AUTORA EM DEMONSTRAR DE MANEIRA ROBUSTA QUE A TRANSAÇÃO SE EFETIVOU EM RAZÃO DE SUA INTERMEDIAÇÃO, ATUAÇÃO E NEGOCIAÇÃO, ALCANÇANDO O RESULTADO ÚTIL – ART. 373, I, CPC – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS PROBATÓRIOS QUANTO À EFETIVA INTERMEDIAÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO. (...) Consoante firme orientação jurisprudencial, a comissão de corretagem prevista no art. 727 do CC/02 só é devida quando o negócio imobiliário se aperfeiçoa, o que se dá com a efetiva venda do imóvel e consequente pagamento integral do preço, hipótese diversa da dos autos. O corretor tem como função aproximar pessoas que pretendem realizar um negócio, ou seja, intermediando, colocando as partes interessadas em contato, auxiliando na conclusão do negócio, informando os moldes em que se dará a celebração do negócio, bem como conciliar os interesses das partes. Não basta que o corretor indique ou apresente o comprador ao vendedor, é imprescindível que a realização do negócio jurídico tenha se dado em decorrência de sua efetiva atuação. Constitui ônus da parte autora, em ação que visa ao recebimento da aludida comissão, demonstrar, de maneira robusta, que a compra e venda do bem somente se efetivou em razão de sua intermediação, atuação e negociação, alcançando o resultado útil, vale dizer, a venda propriamente dita, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC. A despeito de ser possível a realização verbal de contrato de corretagem, a parte autora não demonstrou, sob o crivo do contraditório judicial, de forma robusta, que da sua atuação tenha resultado, efetivamente, o consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio, o que não se verifica dos meros indícios probatórios convergidos ao processo, a não autorizar, por essa razão, a procedência do pedido. Precedentes.” (N.U 1030961-68.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/09/2024, Publicado no DJE 09/09/2024). (grifo nosso) A prova dos autos demonstra que a atuação da autora não ultrapassou tratativas preliminares, tendo sido a aproximação eficaz e a conclusão do negócio obra de terceiros intermediadores, a quem coube a contraprestação. Logo, não faz a autora jus à comissão pleiteada. Ressalte-se que a inexistência de cláusula de exclusividade, igualmente incontroversa nos autos, pois o proprietário deixou claro que não a concedeu a nenhum corretor. Na ausência de exclusividade escrita (art. 726 do Código Civil), diversos corretores podem trabalhar simultaneamente o mesmo imóvel, mas a comissão pertence exclusivamente àquele cuja mediação efetivamente produziu o resultado. · DA TESE DA "VISITA DOCUMENTAL" E DO VALOR DO CAR E DOS MAPAS Insiste a apelante em que o fornecimento do Cadastro Ambiental Rural e dos mapas da propriedade configuraria verdadeira "visita documental", apta a substituir a inspeção física e a caracterizar o resultado útil, notadamente diante do porte do arrendatário e da realidade do agronegócio moderno. O argumento, embora engenhoso, não resiste à análise. Em primeiro lugar, sob a perspectiva probatória, a tese carece de demonstração. Não há nos autos elemento que comprove que o réu PAULO CEZAR BERLANDA tenha utilizado especificamente os documentos enviados por Cezar (representante da imobiliária apelante), para decidir arrendar a área. Ao contrário, os intermediadores Alan Gouveia de Freitas e Amarildo Moraes declararam possuir documentação própria da propriedade e conhecê-la havia anos, o que retira do envio documental da autora o caráter de fator determinante. A autora, ademais, não produziu relatório de auditoria, parecer agronômico, estudo de viabilidade ou qualquer análise técnica personalizada, limitou-se a repassar documentos de acesso público. Ademais, o Cadastro Ambiental Rural é registro de natureza pública, acessível nos sistemas oficiais competentes; a localização, os mapas gerais e os dados cadastrais do imóvel igualmente podem ser obtidos em bases públicas. Ora, admitir que o mero encaminhamento de documento público configure, por si só, o resultado útil da corretagem equivaleria a permitir que qualquer pessoa que repassasse dados de acesso irrestrito reivindicasse comissão sobre negócio posteriormente concluído por terceiro. Tal exegese esvaziaria por completo a exigência de causalidade eficiente que constitui a própria razão de ser do art. 725, do Código Civil, subvertendo a finalidade da norma, que é remunerar a mediação que produz o negócio, e não a simples detenção ou transmissão de informação. A finalidade do dispositivo retribuir o trabalho que efetivamente aproxima as vontades e conduz ao consenso repele a interpretação proposta pela apelante. Registro, por fim, que a controvérsia sobre a relevância da "visita física" não constitui, ao contrário do que a apelante sugere, o fundamento da improcedência. A sentença não erigiu a visita presencial a requisito formal autônomo; considerou-a apenas um entre os vários elementos indiciários da causa eficiente do negócio, ao lado da apresentação das partes, da condução das tratativas e do pagamento da comissão aos intermediadores. O eixo da decisão foi, e permanece sendo, a ausência de nexo causal entre a atuação da autora e a conclusão do arrendamento, fundamento que a prova dos autos confirma integralmente. · DAS TESES DA MÁ-FÉ, DO VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM E DA SIMULAÇÃO Sustenta ainda a apelante que o réu PAULO CEZAR BERLANDA, de posse das informações, teria simulado desinteresse para excluir o corretor e concluir o negócio por interposta pessoa, em conduta violadora da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) e caracterizadora de venire contra factum proprium, aduzindo, ademais, que o pagamento aos intermediadores não inscritos no CRECI configuraria negócio simulado, nulo de pleno direito. As teses não se sustentam, e por razões que se encadeiam logicamente. A alegação de má-fé e de comportamento contraditório pressupõe, como premissa fática, que tenha existido um vínculo de corretagem eficaz entre a autora e o réu, do qual este se teria esquivado deslealmente. Ocorre que essa premissa não se confirmou: a prova demonstrou que a autora não produziu a aproximação eficaz, não conduziu as tratativas essenciais e não foi a causa do negócio. Não se pode falar em exclusão desleal de corretor cuja atuação não chegou a gerar direito à comissão. A má-fé não se presume; reclama demonstração, e o que os autos revelam não é uma manobra de exclusão, mas o desfecho natural de um mercado sem exclusividade, em que prevalece a remuneração de quem efetivamente produz o resultado. Outrossim, a circunstância de o réu PAULO CEZAR BERLANDA ter sido evasivo em seu depoimento, reconhecida pela sentença, presta-se apenas a robustecer que houve contato inicial, não autorizando o salto lógico de daí extrair contratação, ajuste de comissão ou nexo causal, elementos que exigem prova autônoma que a autora não produziu. Quanto à arguição de simulação, tampouco procede. A tese de que o pagamento aos intermediadores seria nulo por ausência de inscrição destes no CRECI parte de premissa que não beneficia a autora. Ainda que se admitisse, em tese, alguma irregularidade na habilitação profissional dos intermediadores, matéria que, de resto, não foi objeto de dilação probatória específica e que se situa no plano administrativo-disciplinar, disso não decorreria, por via reflexa, o direito da autora à comissão. A validade ou invalidade da relação entre o arrendatário e os terceiros é res inter alios acta em face da autora, e não converte a atuação preliminar desta em causa eficiente do negócio. Vale dizer que mesmo que se reputasse imperfeito o pagamento a Alan Gouveia de Freitas e Amarildo Moraes , permaneceria intacto o fato de que não foi a autora quem produziu o resultado útil e é esse fato, e não a regularidade do pagamento a terceiros, que sela a sorte da pretensão. A nulidade alegada, portanto, é juridicamente irrelevante para o reconhecimento do direito perseguido. No que concerne à legitimidade passiva do proprietário VALCEDIR PAULO PERLIN, a prova convergiu no sentido de que, nos costumes da região e conforme declaração do próprio representante da autora em audiência, a comissão pelo arrendamento incumbe ao arrendatário, não ao arrendador. Inexistindo ajuste em contrário e não havendo demonstração de solidariedade que não se presume (art. 265 do Código Civil), não haveria como imputar ao proprietário o pagamento pretendido. Essa consideração, contudo, permanece no plano subsidiário, pois a improcedência decorre, primariamente, da ausência do próprio direito à comissão. Considerando os fatos comprovados nos autos e a legislação e jurisprudência aplicáveis, conclui-se que a apelante não se desincumbiu do ônus de demonstrar que sua atuação foi a causa determinante do arrendamento. A prova revelou que os contatos por ela promovidos não ultrapassaram tratativas preliminares, tendo a aproximação eficaz das partes e a conclusão do negócio sido realizadas por intermediadores autônomos, documentalmente remunerados. A sentença de improcedência, portanto, não merece reparo. Ante o exposto, NÃO CONHEÇO da apelação interposto por CEZAR MAKOHIN, por ausência de legitimidade e de interesse recursal e CONHEÇO do recurso de apelação interposto por IMOBILIÁRIA FAZENDAS MATO GROSSO LTDA, mas lhe NEGO PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença de improcedência por seus próprios e por estes fundamentos. Por conseguinte, majoro os honorários advocatícios, a cargo da apelante, de 10% para 15% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, mantido o rateio igualitário entre os patronos dos apelados. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 08/09/2026
TJMT · Quinta Câmara de Direito Privado · Acórdão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1008423-88.2024.8.11.0007 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Corretagem] Relator: Des(a). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO Turma Julgadora: [DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA] Parte(s): [IMOBILIARIA FAZENDAS MATO GROSSO LTDA - CNPJ: 52.754.927/0001-10 (APELANTE), FERNANDO FERRO FRAILE - CPF: 046.919.571-11 (ADVOGADO), DAKARI FERNANDES TESSMANN - CPF: 772.485.031-34 (ADVOGADO), CEZAR MAKOHIN - CPF: 880.736.531-68 (APELANTE), PAULO CEZAR BERLANDA - CPF: 758.841.781-15 (APELADO), VANIA SANTOS DE SOUZA DORNELLES - CPF: 829.613.790-91 (ADVOGADO), VALCEDIR PAULO PERLIN - CPF: 212.570.279-72 (APELADO), VICTOR HUGO SILVERIO DE SOUZA ALMEIDA - CPF: 902.424.081-68 (ADVOGADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O APELO DE IMOBILIARIA FAZENDAS MATO GROSSO LTDA., E NÃO CONHECEU O RECURSO DE CEZAR MAKOHIN. E M E N T A DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE RECURSAL DE SÓCIO REPRESENTANTE. ACOLHIDA. PRELIMINARES DE DIALETICIDADE E AUSÊNCIA DE DESERÇÃO. REJEITADAS. CONTRATO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL ENTRE A ATUAÇÃO DA CORRETORA E A CONCLUSÃO DO NEGÓCIO. RECURSO DA PESSOA FÍSICA NÃO CONHECIDO. RECURSO DA PESSOA JURÍDICA CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de cobrança de comissão de corretagem, relativa ao arrendamento da Fazenda Nossa Senhora Aparecida. II. Questão em discussão 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a pessoa física, que figurou nos autos, detém legitimidade e interesse para recorrer em nome próprio; (ii) saber se o recurso atende ao requisito da dialeticidade; (iii) saber se houve deserção; e (iv) saber se a atuação da apelante configura o resultado útil exigido pelo art. 725 do Código Civil. III. Razões de decidir 3. A pessoa física que figurou nos autos e na sentença exclusivamente como representante legal da sociedade autora, não possui legitimidade e interesse para recorrer em nome próprio (art. 996 c/c art. 17 do CPC), sem prejuízo do prosseguimento do recurso quanto à pessoa jurídica. 4. O recurso impugna diretamente a ratio decidendi da sentença, não evidenciando deficiência de dialeticidade eventual imprecisão pontual a referência à "visita presencial". 5. O pagamento da primeira parcela do preparo foi tempestivo, e a juntada do comprovante, obstada por indisponibilidade do sistema eletrônico, regularizou-se no primeiro dia útil seguinte (art. 224, § 1º, do CPC), afastando a deserção. 6. A corretagem constitui obrigação de resultado (art. 725 do CC), sendo a comissão devida apenas quando a atuação do corretor for causa determinante do consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. 7. A prova oral e documental demonstrou que a atuação da autora não ultrapassou tratativas preliminares, tendo a aproximação efetiva das partes, a condução das negociações e a conclusão do arrendamento sido realizadas por intermediadores autônomos, comprovadamente remunerados por instrumento de transação extrajudicial. 8. O repasse de documentos de acesso público, como o Cadastro Ambiental Rural e mapas do imóvel, não configura "visita documental" apta a substituir a mediação eficaz exigida pelo art. 725 do CC, sob pena de esvaziar a exigência de causalidade eficiente. 9. As teses de má-fé, venire contra factum proprium e simulação pressupõem vínculo de corretagem eficaz não demonstrado nos autos, sendo irrelevante para o direito da autora eventual irregularidade no pagamento a terceiros. IV. Dispositivo e tese 10. Recurso não conhecido quanto a pessoa física. Recurso da pessoa jurídica conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "1. O sócio que figura nos autos exclusivamente como representante legal da pessoa jurídica autora não detém legitimidade nem interesse para recorrer em nome próprio. 2. A comissão de corretagem, por constituir obrigação de resultado, somente é devida quando comprovado que a atuação do corretor foi causa determinante da conclusão do negócio, não bastando o contato inicial ou o repasse de documentos de acesso público." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 265, 422, 725 e 726; CPC, arts. 17, 98, § 6º, 224, § 1º, 373, I, 996 e 1.007. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.973.116/TO, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 19.06.2023; TJMT, Apelação Cível nº 1030961-68.2018.8.11.0041, Rel. Des. Antônia Siqueira Gonçalves, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 04.09.2024. R E L A T Ó R I O EXMO DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO Egrégia Câmara: Trata-se de recurso de apelação cível interposto por IMOBILIÁRIA FAZENDAS MATO GROSSO LTDA e CEZAR MAKOHIN em face da sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Alta Floresta/MT, nos autos da Ação de Cobrança proposta contra PAULO CEZAR BERLANDA e VALCEDIR PAULO PERLIN, que julgou improcedentes os pedidos iniciais, extinguindo o feito com resolução de mérito nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Os autores alegam que, em 30 de janeiro de 2024, foram procurados por um funcionário de Paulo Berlanda, interessado em localizar áreas disponíveis para arrendamento. Sustentam que Cezar Makohin, corretor inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Mato Grosso (CRECI/MT), passou a conduzir a aproximação entre os interessados, a fornecer documentos e a acompanhar eventual visita à Fazenda Nossa Senhora Aparecida, imóvel com área de 3.578,65 hectares. Afirmam que, em 1º de fevereiro de 2024, Cezar Makohin conversou diretamente com PAULO CEZAR BERLANDA e lhe forneceu informações sobre a localização da fazenda, as formas de acesso, as características produtivas e as condições ambientais do imóvel, além do demonstrativo do Cadastro Ambiental Rural e dos dados de contato do proprietário. Relatam que foi agendada uma visita à propriedade para o dia 2 de fevereiro de 2024, posteriormente cancelada pelo arrendatário. Acrescentam que Cezar Makohin também manteve conversas com VALCEDIR PAULO PERLIN, apontado como proprietário da área. Segundo a tese autoral, VALCEDIR PAULO PERLIN tinha conhecimento da oferta, autorizou a divulgação do imóvel e forneceu informações para que fossem repassadas aos interessados. Aduzem que, em 30 de março de 2024, VALCEDIR PAULO PERLIN informou que aguardava a resposta de outro possível interessado. Posteriormente, em abril de 2024, comunicou a Cezar que a fazenda havia sido arrendada. Sustentam que CEZAR MAKOHIN tomou conhecimento de que o arrendatário seria o próprio PAULO CEZAR BERLANDA ou pessoa física ou jurídica integrante de seu núcleo familiar ou empresarial. Alegam, ainda, que documentos empresariais, fiscais e cadastrais indicariam que a exploração da área ficou vinculada à Agropecuária Três Corações, administrada por PAULO CEZAR BERLANDA. Defendem, por fim, que fazem jus ao recebimento da comissão ajustada, correspondente a três sacas de soja por hectare, cujo valor total seria de R$ 969.840,00. Na contestação apresentada no Id. 382736899, VALCEDIR PAULO PERLIN alegou sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que o pagamento da comissão incumbiria ao arrendatário e de que não teria celebrado qualquer ajuste com o autor. Por sua vez, PAULO CEZAR BERLANDA, na contestação de Id. 382736900, sustentou a ilegitimidade ativa e passiva. Afirmou que a parte autora não celebrou contrato de corretagem, não intermediou o negócio, não apresentou a área nem promoveu seu contato com o proprietário, pois tais providências teriam sido realizadas por outros profissionais, aos quais foi paga a comissão devida. Foram apresentadas impugnações às contestações nos Ids. 382736906 e 382736907. No saneamento de Id. 382736908, as questões preliminares foram rejeitadas e foi admitida a produção de prova oral. Realizou-se audiência de instrução id. 382736931, ocasião em que foram colhidos os depoimentos pessoais das partes, ouvidos os informantes Jeferson Luis Karviluc, Amarildo Moraes e Alan Gouveia de Freitas, e inquiridas as testemunhas Adriano Duques Filiposki, Alexandre Machado, José Valdemar Kluge e Eurico Uady Dallabrida Gomes. Foram apresentadas razões finais escritas por IMOBILIÁRIA FAZENDAS MATO GROSSO LTDA., no Id. 382736932; VALCEDIR PAULO PERLIN, no Id. 382736933; e PAULO CEZAR BERLANDA, no Id. 382736934. O Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Alta Floresta julgou totalmente improcedente o pedido (Id. 382736935). O magistrado fundamentou que a corretagem constitui obrigação de resultado. Embora tenha reconhecido o contato inicial promovido pela autora, concluiu que ela não comprovou ter sido a causa determinante para a celebração do negócio, uma vez que não realizou visitas ao imóvel nem participou da negociação de seus elementos essenciais, como preço, prazo e período de carência, os quais teriam sido ajustados com a atuação de terceiros. A IMOBILIÁRIA FAZENDAS MATO GROSSO LTDA e CEZAR MAKOHIN, apresentaram apelação (Id. 382736936), sustentando que a sentença recorrida incorreu em equívoco ao adotar interpretação excessivamente formalista do conceito de “resultado útil” no contrato de corretagem, desconsiderando a dinâmica contemporânea das negociações agrárias. Narram que, no início de fevereiro de 2024, realizaram a prospecção do imóvel e promoveram a aproximação inicial entre as partes, fornecendo ao apelado PAULO CEZAR BERLANDA informações técnicas que reputam essenciais, sigilosas e determinantes para a celebração do negócio, tais como o Cadastro Ambiental Rural (CAR) e os mapas da Fazenda Nossa Senhora Aparecida, juntados nos Ids. 170184433, 170184435, 170185646, 170185647, 170185649, 170185652 e 170185655. Aduzem que, após receber esse conjunto documental, o arrendatário teria simulado desinteresse e cancelado a visita presencial para, meses depois e no final celebrar diretamente com o proprietário o arrendamento de uma área de 4.000 hectares. Afirmam, ainda, que Alan Gouveia de Freitas e Amarildo Moraes teriam sido utilizados como intermediários com a finalidade de afastar a atuação da imobiliária autora e evitar o pagamento da comissão de corretagem. Argumentam que o art. 725 do Código Civil resguarda o direito à remuneração mesmo em caso de arrependimento ou manobras das partes para excluir o corretor original, havendo clara violação à boa-fé objetiva (art. 422 do CC). Defendem, ainda que a exigência de "visita presencial" como conditio sine qua non para a configuração do nexo causal é descabida, pois a aproximação útil e informada já havia se perfectibilizado no ambiente virtual. Por fim, requerem que seja conhecido e provido o recurso para julgar procedente a ação, condenando solidariamente os apelados ao pagamento da comissão de corretagem no valor pactuado de 3 (três) sacas de soja por hectare sobre a área total de 4.000 hectares, a ser apurado em liquidação de sentença, com a consequente inversão do ônus sucumbencial. Foi deferido o pagamento do preparo recursal em três parcelas e comprovado o recolhimento da primeira parcela (Id. 387307370). Em contrarrazões, apresentadas no Id. 382736943, PAULO CEZAR BERLANDA suscita, preliminarmente: a) o não conhecimento do recurso quanto à pessoa física de CEZAR MAKOHIN, por ausência de legitimidade e de interesse recursal; b) a deficiência parcial de dialeticidade recursal, ao argumento de que o recurso impugna fundamentos que não foram adotados na sentença; e c) a deserção do recurso, ao argumento de que a apelante não teria comprovado o recolhimento tempestivo do preparo parcelado, requerendo, na ausência de autorização, de pagamento da primeira parcela no prazo assinalado ou de posterior adimplemento integral, o reconhecimento da deserção, nos termos do art. 1.007 do Código de Processo Civil. No mérito, sustenta que a sentença não condicionou o direito à comissão à realização de visita presencial, mas à comprovação do nexo causal entre a atuação da corretora e a celebração do negócio, o qual, segundo afirma, não foi demonstrado. Alega que os contatos promovidos pela autora foram meramente preliminares e genéricos. Acrescenta que a aproximação efetiva entre as partes, a respectiva apresentação e a condução das tratativas foram realizadas, de forma autônoma, pelos corretores Alan Gouveia de Freitas e Amarildo Moraes, aos quais teria pago a quantia de R$ 310.000,00, conforme o Instrumento Particular de Transação Extrajudicial de Id. 184831688. Aduz, ainda, que o Cadastro Ambiental Rural (CAR) e os mapas do imóvel são documentos públicos e não constituem “ativos sigilosos” aptos a substituir a atividade de mediação eficaz exigida pelos arts. 722 a 725 do Código Civil. Requer o desprovimento do recurso, com a manutenção da sentença e a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal. Por sua vez, o recorrido VALCEDIR PAULO PERLIN alega, em suas contrarrazões, que a responsabilidade pelo pagamento da comissão, conforme os costumes agrários da região e a própria declaração do autor em audiência, recairia exclusivamente sobre o arrendatário, circunstância que, em seu entendimento, evidenciaria sua ilegitimidade passiva. Sustenta que a corretagem constitui obrigação de resultado e que incumbia aos autores comprovar o fato constitutivo do direito alegado, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil, em conjunto com o art. 725 do Código Civil. Afirma que a prova oral produzida durante a instrução foi convergente no sentido de que os apelantes não conduziram o arrendatário à propriedade, não o apresentaram ao proprietário nem participaram da conclusão do negócio. Argumenta, também, que a oferta do imóvel não estava submetida a cláusula de exclusividade, prevalecendo a livre concorrência entre os corretores, razão pela qual a comissão seria devida àqueles que efetivamente produziram o resultado útil, no caso, Alan Gouveia de Freitas e Amarildo Moraes. Ao final, requer o indeferimento do pedido de parcelamento do preparo ou, alternativamente, o reconhecimento da deserção, sob o fundamento de ausência de comprovação tempestiva do recolhimento. No mérito, pugna pelo desprovimento do recurso e pela majoração dos honorários advocatícios. A Procuradoria de Justiça não se manifestou, por se tratar de controvérsia de natureza estritamente patrimonial e de direito privado, envolvendo partes maiores e capazes, sem enquadramento nas hipóteses de intervenção obrigatória do Ministério Público previstas no art. 178 do Código de Processo Civil. É o relatório. V O T O R E L A T O R EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO Egrégia Câmara: Conforme relato, trata-se de recurso de apelação interposto por IMOBILIÁRIA FAZENDAS MATO GROSSO LTDA e CEZAR MAKOHIN em face da sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Alta Floresta/MT, nos autos da Ação de Cobrança proposta contra PAULO CEZAR BERLANDA e VALCEDIR PAULO PERLIN, que julgou improcedentes os pedidos iniciais, extinguindo o feito com resolução de mérito nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Antes do ingresso no mérito recursal, impõe-se o enfrentamento das questões preliminares deduzidas em contrarrazões pelo apelado PAULO CEZAR BERLANDA (Id. 382736943), as quais, por dizerem respeito à própria admissibilidade do recurso, ostentam natureza prejudicial e reclamam apreciação prioritária, na dicção do art. 932, III, do Código de Processo Civil. Conforme delimitado pelo próprio recorrido, cuida-se de duas arguições distintas: a primeira, de não conhecimento do recurso quanto à pessoa física de CEZAR MAKOHIN, por ausência de legitimidade e de interesse recursal; a segunda, de deficiência parcial de dialeticidade, ao argumento de que o recurso impugnaria fundamento estranho à sentença. · DA PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO QUANTO A CEZAR MAKOHIN Sustenta o apelado que a demanda foi ajuizada exclusivamente pela pessoa jurídica IMOBILIÁRIA FAZENDAS MATO GROSSO LTDA., tendo CEZAR MAKOHIN figurado tão somente na condição de representante legal da sociedade, e não como autor titular do crédito perseguido. Não obstante, o recurso de apelação foi interposto simultaneamente pela empresa e por Cezar Makohin em nome próprio, razão pela qual, invocando os arts. 18 e 996 do Código de Processo Civil, requer o não conhecimento da apelação quanto a este último, por ausência de legitimidade e de interesse recursal. Cumpre, de início, estabelecer a premissa fática, colhida diretamente dos autos. Conforme documentado na petição inicial (Id. 382736398 e seguintes), o polo ativo da ação de cobrança foi ocupado unicamente por "Imobiliária Fazendas Mato Grosso Ltda., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº 52.754.927/0001-10, [...] neste ato representado pelo sócio proprietário, Cezar Makohin". A locução "neste ato representado" é inequívoca e não comporta ambiguidade: CEZAR MAKOHIN compareceu à relação processual na estrita qualidade de representante da sociedade empresária, na forma do art. 75, VIII, do Código de Processo Civil, e não como parte autora em nome próprio. No mesmo sentido, o mandado de citação e intimação expedido pelo Juízo de origem reproduziu essa exata delimitação do polo ativo. Essa compreensão foi expressamente ratificada pela sentença recorrida (Id. 382736935), que identificou como "AUTOR(A): Imobiliária Fazendas Mato Grosso Ltda" e, em campo autônomo e distinto, como "REPRESENTANTE: Cezar Makohin". Coerentemente, o dispositivo sentencial julgou improcedente "o pedido formulado por Imobiliária Fazendas Mato Grosso Ltda", condenando ao pagamento das custas e honorários unicamente "a parte autora", vale dizer, a pessoa jurídica. Os fatos comprovados nos autos indicam, portanto, de forma insofismável, que Cezar Makohin não integrou o polo ativo da demanda na condição de parte, tampouco foi alcançado subjetivamente pela sucumbência decretada. Fixada a premissa fática, a subsunção normativa conduz a conclusão unívoca. O art. 996 do Código de Processo Civil disciplina a legitimidade recursal, estabelecendo que o recurso pode ser interposto pela parte vencida, pelo terceiro prejudicado e pelo Ministério Público. A leitura do dispositivo revela três hipóteses de legitimação, todas ausentes na espécie quanto à pessoa física do recorrente. CEZAR MAKOHIN não é parte, porquanto a autora é a sociedade empresária, dotada de personalidade jurídica própria e patrimônio distinto do de seus sócios, a teor do art. 49-A do Código Civil. Não é, tampouco, terceiro prejudicado, na acepção do parágrafo único do art. 996 do Código de Processo Civil, pois o interesse do terceiro prejudicado supõe nexo de interdependência entre o seu direito e a relação jurídica submetida à apreciação judicial, o que aqui não se verifica, uma vez que o eventual crédito de corretagem pertence à pessoa jurídica, e não ao sócio individualmente considerado. E, por evidente, não ostenta a condição de órgão ministerial. A premissa maior reside na norma do art. 996 do Código de Processo Civil, que reserva a legitimidade recursal à parte vencida, ao terceiro prejudicado e ao Ministério Público. A premissa menor consiste na constatação de que CEZAR MAKOHIN não se enquadra em nenhuma dessas categorias, figurando nos autos como mero representante da pessoa jurídica autora. A conclusão impõe-se que falece à pessoa física de Cezar Makohin legitimidade para recorrer em nome próprio. Acresce que, ainda que se cogitasse ultrapassar o requisito da legitimidade, remanesceria ausente o interesse recursal, cuja aferição, na dicção do art. 996 combinado com o art. 17 do Código de Processo Civil, exige a demonstração de sucumbência e de utilidade do provimento buscado. Como a sentença não impôs a CEZAR MAKOHIN qualquer gravame pessoal, não o condenou, não lhe reconheceu obrigação, não o alcançou em sua esfera patrimonial própria, não há proveito jurídico que o recurso possa reverter em seu favor. A distinção entre a esfera jurídica da sociedade e a de seu sócio, materializa o princípio da autonomia patrimonial da pessoa jurídica, de modo que o sócio não pode postular, em nome próprio, direito que pertence ao ente coletivo. Cumpre esclarecer, todavia, que o reconhecimento da preliminar não acarreta prejuízo algum à cognição recursal. Isso porque a mesma peça de apelação foi validamente interposta pela pessoa jurídica IMOBILIÁRIA FAZENDAS MATO GROSSO LTDA., legítima titular do interesse recursal, por intermédio de advogado regularmente constituído. Considerando os fatos evidenciados nos autos e a legislação aplicável, NÃO CONHEÇO o recurso de apelação quanto ao apelante CEZAR MAKOHIN, por ausência de legitimidade e de interesse recursal, prosseguindo o julgamento apenas em relação à apelante IMOBILIÁRIA FAZENDAS MATO GROSSO LTDA. · DA PRELIMINAR DE DEFICIÊNCIA PARCIAL DE DIALETICIDADE RECURSAL O apelado suscita a deficiência parcial de dialeticidade do recurso, ao argumento de que a apelação impugnaria fundamento que não teria embasado a sentença, qual seja, a suposta exigência de “visita presencial” como requisito formal para o reconhecimento do direito à comissão. Alega que a recorrente teria deixado de enfrentar a verdadeira ratio decidendi, consistente na ausência de nexo causal e de resultado útil. Requereu, assim, o não conhecimento do recurso nessa extensão ou, subsidiariamente, o reconhecimento da inaptidão da argumentação para infirmar a sentença. Desde já, antecipo que a preliminar não merece acolhimento. Convém, inicialmente, delimitar o conteúdo do princípio da dialeticidade recursal. Extraído do art. 1.010, II e III, do Código de Processo Civil, esse princípio impõe ao recorrente o ônus de expor os fundamentos de fato e de direito de sua irresignação, bem como as razões do pedido de reforma ou de invalidação da decisão, estabelecendo correlação argumentativa com os fundamentos do pronunciamento impugnado. Para o atendimento desse requisito, contudo, não se exige a impugnação exaustiva de cada proposição contida na decisão, tampouco a demonstração prévia do acerto da tese recursal, matéria reservada ao exame do mérito. Basta que o recorrente enfrente os fundamentos que sustentam o comando decisório e estabeleça, entre suas razões e a decisão recorrida, a necessária relação de contrariedade. A dialeticidade constitui requisito de admissibilidade que se satisfaz no plano da impugnação, e não no da procedência. Assim, a aptidão dos argumentos para efetivamente infirmar a sentença diz respeito ao mérito recursal, e não ao juízo de admissibilidade. Aplicada essa premissa ao caso concreto, verifica-se que o recurso, ao contrário do sustentado nas contrarrazões, impugna diretamente a ratio decidendi da sentença. Com efeito, a decisão recorrida assentou sua conclusão em fundamento central expressamente enunciado: a corretagem constitui obrigação de resultado, de modo que “as ações do autor não ultrapassaram tratativas preliminares e não foram determinantes para a concretização do negócio”, o qual teria sido conduzido por terceiros, Alan Gouveia de Freitas e Amarildo Moraes, responsáveis por apresentar as partes, acompanhar as tratativas e receber a correspondente remuneração. A razão de decidir reside, portanto, na ausência de nexo causal entre a atuação da autora e o resultado útil previsto no art. 725 do Código Civil. O exame das razões recursais de Id. 382736936 revela que a apelante impugnou precisamente esse fundamento. No tópico intitulado “Da aproximação útil e do resultado da intermediação”, sustentou que o resultado útil previsto no art. 725 do Código Civil teria sido alcançado com a aproximação eficaz das partes e o fornecimento de informações técnicas ao arrendatário. Defendeu, ainda, que a posterior celebração do negócio representaria “mero exaurimento da aproximação inicial e decisiva” por ela promovida. A apelante contestou, portanto, a conclusão de que sua atuação não teria sido causa determinante do arrendamento, ponto que constitui o núcleo da fundamentação sentencial. Do mesmo modo, ao invocar a violação da boa-fé objetiva, prevista no art. 422 do Código Civil, e sustentar a existência de manobra destinada a excluí-la da negociação, dirigiu sua insurgência, ainda que sob perspectiva diversa, à controvérsia relativa ao nexo causal e à imputação do resultado. É certo que a apelante atribuiu à sentença, em parte de suas razões, a exigência de “visita presencial” e contrapôs a ela a noção de “visita documental”. Essa circunstância, entretanto, não torna o recurso dialeticamente deficiente, ainda que tal interpretação possa ser considerada parcialmente imprecisa quanto ao alcance do fundamento adotado na origem. Isso porque a referência à visita presencial integrou o próprio raciocínio desenvolvido na sentença acerca do nexo causal. Ao consignar que “o primeiro grande convencimento do interessado [...] consiste em fazê-lo visitar o imóvel” e que foram terceiros que “levaram Paulo até a área”, o magistrado não tratou a visita como requisito formal autônomo, mas como elemento indicativo da atuação que teria produzido o resultado útil. Desse modo, ao questionar a relevância atribuída à visita, a apelante impugnou, ainda que por via reflexa, a própria conclusão acerca da causalidade. Além disso, mesmo que parte da argumentação recursal se dirija a aspecto secundário da fundamentação, permanece inequívoca a impugnação ao fundamento central da sentença, consistente na ausência de nexo causal e de resultado útil. A circunstância, portanto, é suficiente para o conhecimento do recurso. Cumpre acrescentar que o pedido de não conhecimento parcial do recurso também não prospera. Embora a dialeticidade possa ser aferida em relação a capítulos autônomos da insurgência, a hipótese dos autos não revela ausência de impugnação de capítulo específico da sentença, mas apenas alegada imprecisão de parte dos argumentos utilizados para questionar o mesmo fundamento decisório. Uma vez impugnado o fundamento essencial da decisão, o recurso deve ser conhecido. Os argumentos reputados impertinentes ou insuficientes poderão ser examinados e, se for o caso, rejeitados no julgamento do mérito, sem que disso decorra deficiência de dialeticidade. A alegação subsidiária de que os fundamentos recursais não seriam aptos a infirmar a sentença igualmente confunde o juízo de admissibilidade com o juízo de mérito. A suficiência ou a procedência das razões apresentadas deverá ser apreciada por ocasião do julgamento da pretensão recursal, e não na análise de seu conhecimento. Conclui-se, portanto, que o recurso satisfaz o requisito da dialeticidade, pois impugna especificamente o fundamento determinante da sentença recorrida. REJEITO, assim, a preliminar de deficiência parcial de dialeticidade recursal. · DESERÇÃO Evidenciando-se a possibilidade de conhecimento da apelação em relação à IMOBILIÁRIA FAZENDAS MATO GROSSO LTDA., cumpre, antes do exame do mérito, apreciar a arguição de DESERÇÃO suscitada pelos apelados PAULO CEZAR BERLANDA e VALCEDIR PAULO PERLIN, fundada na alegada ausência de comprovação tempestiva do preparo parcelado. Por se tratar de pressuposto objetivo de admissibilidade recursal, a matéria deve ser examinada previamente. A alegação, contudo, não encontra respaldo nos autos. Conforme consta dos autos, o pedido de parcelamento do preparo recursal, formulado com fundamento no art. 98, § 6º, do Código de Processo Civil, foi deferido por este Relator no Id. 384417869. Na ocasião, autorizou-se o recolhimento das custas recursais, no valor de R$ 3.184,39, em três parcelas mensais e sucessivas, devendo a primeira ser paga no prazo de cinco dias e as demais a cada trinta dias, sob pena de deserção. A apelante efetuou o pagamento da primeira parcela dentro do prazo fixado. A guia foi emitida em 29/07/2026, no Id. 387307368, e o pagamento, no valor de R$ 969,84, foi realizado em 30/07/2026, conforme comprovante de Id. 387307370. Embora a certidão de Id. 388027374 tenha registrado o decurso do prazo sem a juntada do comprovante, tal circunstância não configura deserção. O pagamento foi tempestivo, e a apresentação do documento, tentada em 31/07/2026, foi impedida pela indisponibilidade do sistema do Processo Judicial Eletrônico, conforme certidão de Id. 388066862. Nessa hipótese, aplica-se o art. 224, § 1º, do Código de Processo Civil, segundo o qual o termo final do prazo é prorrogado para o primeiro dia útil seguinte quando houver indisponibilidade da comunicação eletrônica. Como a falha ocorreu em 31/07/2026, sexta-feira, o prazo prorrogou-se para 03/08/2026, segunda-feira, data em que a apelante juntou o comprovante, conforme os Ids. 387307363 e 387307370. A deserção pressupõe a ausência ou a insuficiência do preparo no prazo legal, nos termos do art. 1.007, caput, do Código de Processo Civil. No caso, o pagamento da primeira parcela foi realizado tempestivamente, e o comprovante foi juntado dentro do prazo prorrogado pela indisponibilidade do sistema. Não há, portanto, deserção. O pagamento das parcelas subsequentes permanecerá sujeito à fiscalização da Secretaria, nos termos do despacho de Id. 384417869, sem prejuízo do regular processamento do recurso. REJEITO, assim, a arguição de deserção. Superado o juízo de admissibilidade, com o não conhecimento do recurso quanto a Cezar Makohin, a rejeição da preliminar de dialeticidade e o afastamento da deserção, CONHEÇO da apelação interposta por IMOBILIÁRIA FAZENDAS MATO GROSSO LTDA. e passo ao exame do mérito. · MÉRITO A controvérsia, em sua essência, resume-se a uma única indagação jurídica: se a atuação da apelante, consistente na prospecção da área, no contato inicial com o arrendatário e no fornecimento de documentos e informações da Fazenda Nossa Senhora Aparecida por meio eletrônico, configurou o resultado útil exigido pelo art. 725 do Código Civil, a ponto de gerar direito à comissão de corretagem, ou se, ao contrário, não passou de tratativa preliminar juridicamente insuficiente, tendo o negócio sido efetivamente concretizado por terceiros intermediadores, a quem coube a contraprestação. Subsidiariamente, e apenas na hipótese de reconhecimento do direito à comissão, discute-se o respectivo quantum e a legitimidade passiva do proprietário arrendador para o pagamento. · DO REGIME JURÍDICO DA CORRETAGEM E DA NATUREZA DA OBRIGAÇÃO DE RESULTADO O contrato de corretagem, disciplinado pelos arts. 722 a 729 do Código Civil, é aquele pelo qual uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Sua nota característica, para o que aqui releva, reside na natureza da obrigação assumida pelo corretor: cuida-se de obrigação de resultado, e não de simples obrigação de meio. Na obrigação de meio, o devedor se compromete a empregar diligência e técnica, sem responder pela não obtenção do fim almejado; na obrigação de resultado, a prestação só se reputa cumprida e a contraprestação só se torna exigível quando alcançado o fim visado. É precisamente isso que dispõe o art. 725 do Código Civil, cuja interpretação gramatical não deixa margem a dúvida: “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.” O dispositivo comporta dois núcleos normativos. O primeiro, na oração principal, condiciona a remuneração à obtenção do resultado previsto no contrato de mediação. O segundo, na oração final, ressalva a hipótese em que o resultado, embora conseguido pelo corretor, não se efetiva por arrependimento das partes, caso em que a comissão permanece devida. A leitura sistemática de ambos os núcleos revela que o elemento nuclear e comum é a obtenção do resultado pelo corretor: na primeira parte, o resultado é o próprio negócio concluído; na segunda, é o consenso já formado entre as partes quanto aos elementos essenciais, posteriormente frustrado por arrependimento. Em qualquer das hipóteses, o pressuposto inarredável é que a atuação do corretor tenha sido a causa eficiente da aproximação útil. Precisamente sobre o alcance do "resultado útil", firmou-se a orientação do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual é devida a comissão de corretagem quando o trabalho de aproximação realizado pelo corretor resulta, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. O elemento decisivo, portanto, não é o contato inicial, nem a precedência cronológica, nem tampouco o mero repasse de informações, mas a relação de causalidade entre a atividade de mediação e a formação do consenso. É a chamada teoria da causa eficiente ou determinante, que perpassa toda a jurisprudência da matéria. “(...) COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESULTADO ÚTIL. CABIMENTO. FECHAMENTO DO NEGÓCIO. RESPONSABILIDADE. AVALIAÇÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. CARACTERIZAÇÃO. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA. (...) A comissão de corretagem por intermediação imobiliária é devida se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem no resultado útil pretendido, qual seja no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. (...)” (STJ - AgInt no REsp: 1973116 TO 2021/0375518-5, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 19/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/06/2023) Convém, ainda, distinguir duas situações que a apelante procura fundir. Uma coisa é o corretor que produz o consenso completo, ou seja, aproxima efetivamente as partes, conduz as tratativas dos elementos essenciais e obtém o acordo de vontades, vindo o negócio a não se concretizar por arrependimento posterior de um dos contratantes: nessa hipótese, a segunda parte do art. 725 assegura a comissão, pois o resultado (o consenso) foi efetivamente alcançado. Coisa diversa é o corretor que realiza tratativas preliminares, ou seja, sem chegar a produzir o consenso, vindo o negócio a ser concluído meses depois por intermediação autônoma de terceiros: aqui, não há resultado útil algum imputável ao primeiro, e a comissão não lhe é devida. A distinção é crucial porque os precedentes invocados nas razões recursais dizem respeito à primeira situação, ao passo que os fatos dos autos, como se verá, amoldam-se à segunda. Fixadas essas premissas normativas, cumpre confrontá-las com o acervo probatório. · DA SUBSUNÇÃO DA PROVA AO REGIME JURÍDICO: A AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL O ônus de demonstrar o fato constitutivo do direito à comissão, vale dizer, que sua atuação foi a causa determinante do negócio, incumbe à autora, a teor do art. 373, I, do Código de Processo Civil. A prova dos autos comporta um ponto incontroverso e diversos pontos que, uma vez analisados criticamente, convergem contra a tese autoral. O ponto incontroverso, expressamente reconhecido pela sentença e não infirmado por nenhum elemento, é que CEZAR MAKOHIN, representante da autora, de fato manteve contato com PAULO CEZAR BERLANDA, trocou mensagens por aplicativo e lhe encaminhou informações sobre a Fazenda Nossa Senhora Aparecida, incluindo dados de localização e o Cadastro Ambiental Rural. Tanto é assim que o magistrado sentenciante consignou que a evasiva do réu Paulo, que afirmou "não se recordar de nada a respeito" robustecia o relato do representante da autora quanto à existência desse contato. Até esse ponto, portanto, assiste razão à apelante: houve contato e houve envio de informações. Sucede que, como já assentado, o contato preliminar e o repasse de informações não esgotam os pressupostos da corretagem remunerada. E é justamente nos elementos subsequentes, os que efetivamente conduziram ao negócio, que a prova se volta contra a autora. Com efeito, a prova oral produzida sob o crivo do contraditório, tal como sintetizada na sentença (Id. 382736935), demonstrou realidade diversa daquela narrada na inicial. O próprio representante da autora confirmou, em depoimento pessoal, que não chegou a visitar a área com o réu Paulo. O réu VALCEDIR PAULO PERLIN, proprietário do imóvel, afirmou reiteradamente que não conhecia PAULO CEZAR BERLANDA e que jamais recebeu de Cezar (representante da imobiliária apelante) o nome do interessado, circunstância que, se verdadeira a tese autoral, seria de todo inexplicável, pois quem intermedeia um negócio necessariamente identifica ao vendedor quem é o comprador. O réu PAULO CEZAR BERLANDA, por sua vez, declarou que foram os intermediadores do negócio as pessoas de nome Alan Gouveia de Freitas e Amarildo Moraes quem o levaram à área e o apresentaram ao proprietário, a quem não conhecia. Os relatos dos informantes Alan Gouveia de Freitas e Amarildo Moraes, corroborados entre si e pelos depoimentos das partes, revelaram uma cadeia de intermediação autônoma e completa: souberam da área por fonte própria, ligada a antigo funcionário do proprietário, já conheciam a propriedade de ocasião anterior, chegaram a PAULO CEZAR BERLANDA por meio de seu agrônomo (Tales), levaram-no fisicamente à fazenda em mais de uma oportunidade, apresentaram-no pessoalmente ao proprietário VALCEDIR PAULO PERLIN, percorreram a área, participaram das tratativas dos elementos essenciais e conduziram o negócio até a assinatura do contrato de arrendamento. Não se trata, aqui, de meras alegações na medida em que a atuação desses intermediadores está documentalmente comprovada pelo Instrumento Particular de Transação Extrajudicial (Id. 382736901), pelo qual o PAULO CEZAR BERLANDA lhes pagou, a título de comissão de corretagem pela intermediação o valor de R$ 325.000,00, importância cujo objeto, expressamente consignado na cláusula primeira do instrumento, foi "intermediar o contrato de arrendamento, aproximando os arrendadores dos arrendatários". Diante desse quadro, a comissão de corretagem é devida ao profissional cuja atuação foi a causa determinante da conclusão do negócio nos termos do art. 725 do Código Civil. A propósito: “APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – ARROLAMENTO DE TESTEMUNHA REALIZADO EXTEMPORANEAMENTE E POR PATRONO NÃO HABILITADO NOS AUTOS – MÉRITO – ÔNUS DA PARTE AUTORA EM DEMONSTRAR DE MANEIRA ROBUSTA QUE A TRANSAÇÃO SE EFETIVOU EM RAZÃO DE SUA INTERMEDIAÇÃO, ATUAÇÃO E NEGOCIAÇÃO, ALCANÇANDO O RESULTADO ÚTIL – ART. 373, I, CPC – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS PROBATÓRIOS QUANTO À EFETIVA INTERMEDIAÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO. (...) Consoante firme orientação jurisprudencial, a comissão de corretagem prevista no art. 727 do CC/02 só é devida quando o negócio imobiliário se aperfeiçoa, o que se dá com a efetiva venda do imóvel e consequente pagamento integral do preço, hipótese diversa da dos autos. O corretor tem como função aproximar pessoas que pretendem realizar um negócio, ou seja, intermediando, colocando as partes interessadas em contato, auxiliando na conclusão do negócio, informando os moldes em que se dará a celebração do negócio, bem como conciliar os interesses das partes. Não basta que o corretor indique ou apresente o comprador ao vendedor, é imprescindível que a realização do negócio jurídico tenha se dado em decorrência de sua efetiva atuação. Constitui ônus da parte autora, em ação que visa ao recebimento da aludida comissão, demonstrar, de maneira robusta, que a compra e venda do bem somente se efetivou em razão de sua intermediação, atuação e negociação, alcançando o resultado útil, vale dizer, a venda propriamente dita, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC. A despeito de ser possível a realização verbal de contrato de corretagem, a parte autora não demonstrou, sob o crivo do contraditório judicial, de forma robusta, que da sua atuação tenha resultado, efetivamente, o consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio, o que não se verifica dos meros indícios probatórios convergidos ao processo, a não autorizar, por essa razão, a procedência do pedido. Precedentes.” (N.U 1030961-68.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/09/2024, Publicado no DJE 09/09/2024). (grifo nosso) A prova dos autos demonstra que a atuação da autora não ultrapassou tratativas preliminares, tendo sido a aproximação eficaz e a conclusão do negócio obra de terceiros intermediadores, a quem coube a contraprestação. Logo, não faz a autora jus à comissão pleiteada. Ressalte-se que a inexistência de cláusula de exclusividade, igualmente incontroversa nos autos, pois o proprietário deixou claro que não a concedeu a nenhum corretor. Na ausência de exclusividade escrita (art. 726 do Código Civil), diversos corretores podem trabalhar simultaneamente o mesmo imóvel, mas a comissão pertence exclusivamente àquele cuja mediação efetivamente produziu o resultado. · DA TESE DA "VISITA DOCUMENTAL" E DO VALOR DO CAR E DOS MAPAS Insiste a apelante em que o fornecimento do Cadastro Ambiental Rural e dos mapas da propriedade configuraria verdadeira "visita documental", apta a substituir a inspeção física e a caracterizar o resultado útil, notadamente diante do porte do arrendatário e da realidade do agronegócio moderno. O argumento, embora engenhoso, não resiste à análise. Em primeiro lugar, sob a perspectiva probatória, a tese carece de demonstração. Não há nos autos elemento que comprove que o réu PAULO CEZAR BERLANDA tenha utilizado especificamente os documentos enviados por Cezar (representante da imobiliária apelante), para decidir arrendar a área. Ao contrário, os intermediadores Alan Gouveia de Freitas e Amarildo Moraes declararam possuir documentação própria da propriedade e conhecê-la havia anos, o que retira do envio documental da autora o caráter de fator determinante. A autora, ademais, não produziu relatório de auditoria, parecer agronômico, estudo de viabilidade ou qualquer análise técnica personalizada, limitou-se a repassar documentos de acesso público. Ademais, o Cadastro Ambiental Rural é registro de natureza pública, acessível nos sistemas oficiais competentes; a localização, os mapas gerais e os dados cadastrais do imóvel igualmente podem ser obtidos em bases públicas. Ora, admitir que o mero encaminhamento de documento público configure, por si só, o resultado útil da corretagem equivaleria a permitir que qualquer pessoa que repassasse dados de acesso irrestrito reivindicasse comissão sobre negócio posteriormente concluído por terceiro. Tal exegese esvaziaria por completo a exigência de causalidade eficiente que constitui a própria razão de ser do art. 725, do Código Civil, subvertendo a finalidade da norma, que é remunerar a mediação que produz o negócio, e não a simples detenção ou transmissão de informação. A finalidade do dispositivo retribuir o trabalho que efetivamente aproxima as vontades e conduz ao consenso repele a interpretação proposta pela apelante. Registro, por fim, que a controvérsia sobre a relevância da "visita física" não constitui, ao contrário do que a apelante sugere, o fundamento da improcedência. A sentença não erigiu a visita presencial a requisito formal autônomo; considerou-a apenas um entre os vários elementos indiciários da causa eficiente do negócio, ao lado da apresentação das partes, da condução das tratativas e do pagamento da comissão aos intermediadores. O eixo da decisão foi, e permanece sendo, a ausência de nexo causal entre a atuação da autora e a conclusão do arrendamento, fundamento que a prova dos autos confirma integralmente. · DAS TESES DA MÁ-FÉ, DO VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM E DA SIMULAÇÃO Sustenta ainda a apelante que o réu PAULO CEZAR BERLANDA, de posse das informações, teria simulado desinteresse para excluir o corretor e concluir o negócio por interposta pessoa, em conduta violadora da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) e caracterizadora de venire contra factum proprium, aduzindo, ademais, que o pagamento aos intermediadores não inscritos no CRECI configuraria negócio simulado, nulo de pleno direito. As teses não se sustentam, e por razões que se encadeiam logicamente. A alegação de má-fé e de comportamento contraditório pressupõe, como premissa fática, que tenha existido um vínculo de corretagem eficaz entre a autora e o réu, do qual este se teria esquivado deslealmente. Ocorre que essa premissa não se confirmou: a prova demonstrou que a autora não produziu a aproximação eficaz, não conduziu as tratativas essenciais e não foi a causa do negócio. Não se pode falar em exclusão desleal de corretor cuja atuação não chegou a gerar direito à comissão. A má-fé não se presume; reclama demonstração, e o que os autos revelam não é uma manobra de exclusão, mas o desfecho natural de um mercado sem exclusividade, em que prevalece a remuneração de quem efetivamente produz o resultado. Outrossim, a circunstância de o réu PAULO CEZAR BERLANDA ter sido evasivo em seu depoimento, reconhecida pela sentença, presta-se apenas a robustecer que houve contato inicial, não autorizando o salto lógico de daí extrair contratação, ajuste de comissão ou nexo causal, elementos que exigem prova autônoma que a autora não produziu. Quanto à arguição de simulação, tampouco procede. A tese de que o pagamento aos intermediadores seria nulo por ausência de inscrição destes no CRECI parte de premissa que não beneficia a autora. Ainda que se admitisse, em tese, alguma irregularidade na habilitação profissional dos intermediadores, matéria que, de resto, não foi objeto de dilação probatória específica e que se situa no plano administrativo-disciplinar, disso não decorreria, por via reflexa, o direito da autora à comissão. A validade ou invalidade da relação entre o arrendatário e os terceiros é res inter alios acta em face da autora, e não converte a atuação preliminar desta em causa eficiente do negócio. Vale dizer que mesmo que se reputasse imperfeito o pagamento a Alan Gouveia de Freitas e Amarildo Moraes , permaneceria intacto o fato de que não foi a autora quem produziu o resultado útil e é esse fato, e não a regularidade do pagamento a terceiros, que sela a sorte da pretensão. A nulidade alegada, portanto, é juridicamente irrelevante para o reconhecimento do direito perseguido. No que concerne à legitimidade passiva do proprietário VALCEDIR PAULO PERLIN, a prova convergiu no sentido de que, nos costumes da região e conforme declaração do próprio representante da autora em audiência, a comissão pelo arrendamento incumbe ao arrendatário, não ao arrendador. Inexistindo ajuste em contrário e não havendo demonstração de solidariedade que não se presume (art. 265 do Código Civil), não haveria como imputar ao proprietário o pagamento pretendido. Essa consideração, contudo, permanece no plano subsidiário, pois a improcedência decorre, primariamente, da ausência do próprio direito à comissão. Considerando os fatos comprovados nos autos e a legislação e jurisprudência aplicáveis, conclui-se que a apelante não se desincumbiu do ônus de demonstrar que sua atuação foi a causa determinante do arrendamento. A prova revelou que os contatos por ela promovidos não ultrapassaram tratativas preliminares, tendo a aproximação eficaz das partes e a conclusão do negócio sido realizadas por intermediadores autônomos, documentalmente remunerados. A sentença de improcedência, portanto, não merece reparo. Ante o exposto, NÃO CONHEÇO da apelação interposto por CEZAR MAKOHIN, por ausência de legitimidade e de interesse recursal e CONHEÇO do recurso de apelação interposto por IMOBILIÁRIA FAZENDAS MATO GROSSO LTDA, mas lhe NEGO PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença de improcedência por seus próprios e por estes fundamentos. Por conseguinte, majoro os honorários advocatícios, a cargo da apelante, de 10% para 15% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, mantido o rateio igualitário entre os patronos dos apelados. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 08/09/2026
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