1007490-96.2025.8.11.0002

Intimação

TJMT · 4ª VARA CÍVEL DE VÁRZEA GRANDE · Sentença

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 4ª VARA CÍVEL DE VÁRZEA GRANDE SENTENÇA Processo: 1007490-96.2025.8.11.0002. REQUERENTE: NAHYARA ESCUDERO ARTIGAS LOPES REQUERIDO: BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA Vistos; Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores proposta por NAHYARA ESCUDERO ARTIGAS LOPES em face de BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA., tendo por objeto o desfazimento do instrumento particular de compromisso de compra e venda do lote 29 da quadra 15 do empreendimento denominado "Bairro Planejado Parque das Águas", situado no Município de Várzea Grande, Estado de Mato Grosso, com a consequente restituição dos valores pagos, deduzida retenção de 10% a título de indenização pelo uso do imóvel e pelos serviços administrativos prestados, além de indenização por danos morais. Para contextualizar adequadamente a controvérsia, é importante esclarecer que o contrato foi celebrado em 12 de novembro de 2016, pelo valor total de R$ 66.749,34, com entrada de R$ 5.736,79 e saldo parcelado em 184 prestações mensais e 14 parcelas balão anuais, com indexação pelo IGPM até novembro de 2020 e pelo IPCA a partir de dezembro de 2020, contendo cláusula de alienação fiduciária em garantia. A autora efetuou pagamentos regulares até a propositura da ação, sem que houvesse qualquer inadimplemento de sua parte. A autora fundamenta sua pretensão alegando que, diante de dificuldades financeiras supervenientes, manifestou à ré sua intenção de rescindir o contrato de forma amigável, tendo sido recusada pela vendedora, que impôs condições consideradas abusivas para a realização do distrato. Sustenta a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre as partes, a abusividade das cláusulas contratuais que preveem retenção excessiva dos valores pagos e o direito à restituição imediata e em parcela única das quantias desembolsadas, com retenção máxima de 10%, além de correção monetária desde cada desembolso e juros de mora desde a data de cada pagamento. Requer, ainda, indenização por danos morais em razão dos constrangimentos sofridos durante as tratativas do distrato. Por sua vez, a ré apresentou contestação alegando, em sede de tese principal, que ao contrato se aplica exclusivamente a Lei 9.514/1997, por se tratar de instrumento com cláusula de alienação fiduciária em garantia, com fundamento no Tema Repetitivo 1.095 do Superior Tribunal de Justiça e no REsp 2.207.997/SP, julgado em 27 de maio de 2025. Em sua defesa, sustenta que a rescisão unilateral pelo comprador configura quebra antecipada do contrato, sujeitando-se ao procedimento extrajudicial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997, com perda integral dos valores pagos a título de fruição do imóvel e de taxa de ocupação. Subsidiariamente, caso afastada a tese principal, pugna pela retenção de 25% dos valores pagos, com juros de mora a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema Repetitivo 1.002 do Superior Tribunal de Justiça. A análise probatória demonstrou que a autora pagou o montante de R$ 78.872,74, valor incontroverso por ter sido apresentado pela própria ré em seu demonstrativo de pagamentos juntado em 30 de julho de 2025. Ficou igualmente demonstrado que o contrato não foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, não havendo nos autos qualquer certidão de matrícula ou comprovante de registro da alienação fiduciária, ônus que competia à ré e do qual não se desincumbiu. Restou comprovado, ainda, que a autora não foi constituída em mora pelo procedimento específico do art. 26, parágrafo 1º, da Lei 9.514/1997, mediante intimação pelo Oficial do Registro de Imóveis, inexistindo nos autos qualquer notificação extrajudicial nesse sentido. Foi deferida tutela de urgência em 28 de julho de 2025, determinando a suspensão da exigibilidade das parcelas e proibindo a negativação da autora, tendo a ré declarado o cumprimento integral da medida. Registra-se, por oportuno, que o mandado de citação de confinante em ação de usucapião juntado por equívoco sob o ID 211549837 é completamente estranho a estes autos, conforme reconhecido pela própria autora em manifestação de 28 de novembro de 2025, devendo ser desconsiderado sem qualquer efeito sobre o presente feito. Ambas as partes especificaram provas, requereram o julgamento antecipado da lide e não há provas pendentes de produção, estando o feito maduro para sentença, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Eis o relatório. Fundamento e decido. I. Da Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e do Afastamento da Lei 9.514/1997 A questão nuclear da presente demanda consiste em definir qual o regime jurídico aplicável à rescisão do contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, diante da existência de cláusula de alienação fiduciária em garantia. A ré sustenta, com fundamento no Tema Repetitivo 1.095 do Superior Tribunal de Justiça, que a Lei 9.514/1997 prevalece sobre o Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de norma especial posterior. O argumento, embora tecnicamente sofisticado, não se sustenta diante das circunstâncias concretas dos autos, pelas razões que se passa a expor. O Tema Repetitivo 1.095 do Superior Tribunal de Justiça fixou a seguinte tese: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor." A leitura atenta da tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça revela que sua incidência está condicionada ao preenchimento cumulativo de três requisitos: primeiro, que o contrato esteja devidamente registrado em cartório; segundo, que haja inadimplemento do devedor; e terceiro, que o devedor tenha sido devidamente constituído em mora pelo procedimento específico previsto no art. 26, parágrafo 1º, da Lei 9.514/1997, mediante intimação pelo Oficial do Registro de Imóveis. No caso concreto, nenhum dos três requisitos está presente. O contrato não foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis, conforme se extrai da ausência de qualquer certidão de matrícula ou comprovante de registro nos autos, ônus que competia à ré demonstrar e do qual não se desincumbiu. A autora não se encontra em situação de inadimplemento, tendo efetuado pagamentos regulares até a propositura da ação. E não houve constituição em mora pelo procedimento específico do art. 26, parágrafo 1º, da Lei 9.514/1997, inexistindo qualquer notificação extrajudicial pelo Oficial do Registro de Imóveis. Esse entendimento encontra respaldo no EREsp 1.866.844/SP, julgado pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça em 27 de setembro de 2023, que é expresso ao afirmar que o registro do contrato é requisito indispensável para a utilização do procedimento extrajudicial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997. Sem o registro, o procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade simplesmente não pode ser instaurado, o que afasta, por consequência lógica, a aplicação do regime da Lei 9.514/1997 ao caso concreto. Quanto ao REsp 2.207.997/SP, citado pela ré, que trata da chamada quebra antecipada do contrato, sua aplicação ao presente caso é igualmente afastada, pois o próprio Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, em julgados posteriores e específicos sobre contratos sem registro envolvendo a própria ré, tem reiteradamente afastado a Lei 9.514/1997 em situações análogas à presente. Nesse sentido, a 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, ao julgar o N.U 1006700-97.2022.8.11.0041 em 27 de agosto de 2025, caso envolvendo a própria BRDU SPE Várzea Grande Ltda., assentou que, embora o contrato celebrado entre as partes contenha cláusula de alienação fiduciária em garantia, nos termos da Lei 9.514/1997, no caso concreto deve prevalecer a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil, pois não se trata de situação de inadimplemento seguida de execução forçada da garantia fiduciária, mas de manifestação expressa da autora no sentido de não mais prosseguir com o contrato, solicitando o distrato de forma amigável. Diante do exposto, afasta-se a aplicação da Lei 9.514/1997 ao presente caso, reconhecendo-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil à relação jurídica estabelecida entre as partes. II. Do Direito à Rescisão Contratual Reconhecida a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, impõe-se examinar o direito da autora à rescisão unilateral do contrato. A relação jurídica estabelecida entre as partes é inequivocamente de consumo, sendo a autora consumidora final do produto imobiliário oferecido pela ré no mercado. Nessa relação, o comprador ostenta o direito potestativo de resilição unilateral do contrato, independentemente de motivação, com fundamento nos arts. 473 do Código Civil e 53 do Código de Defesa do Consumidor. A resilição unilateral pode ser compreendida como o direito de uma das partes de extinguir o contrato por sua própria vontade, sem necessidade de demonstrar culpa da parte contrária ou de justificar os motivos da desistência, sujeitando-se apenas às consequências patrimoniais decorrentes do desfazimento do negócio. Trata-se de direito reconhecido pela jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso. A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça é expressa ao determinar que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor, ou parcialmente caso tenha sido o comprador quem deu causa à rescisão, com percentual de retenção que compense os custos operacionais havidos com a contratação, a fruição do imóvel pelo tempo em que foi detido pelo comprador, o desdobramento do negócio e a eventual utilização do bem. Aplicando essas premissas ao caso concreto, verifica-se que a rescisão foi requerida por iniciativa da própria autora, o que autoriza a retenção parcial dos valores pagos pela ré, a título de compensação pelos custos administrativos e pela fruição do imóvel durante o período contratual. A autora pagou regularmente as parcelas avençadas, não havendo qualquer inadimplemento de sua parte, o que afasta qualquer pretensão de retenção integral ou de penalidades adicionais. III. Do Percentual de Retenção Definido o direito à rescisão e a aplicabilidade da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, passa-se a examinar o percentual de retenção adequado ao caso concreto. A autora postula retenção máxima de 10%, ao passo que a ré, subsidiariamente, pugna pela retenção de 25%. O Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.723.519/SP, julgado pela Segunda Seção em 28 de agosto de 2019, fixou o parâmetro de 25% como referência para contratos anteriores à Lei 13.786/2018, admitindo, contudo, que o percentual seja ajustado pelo julgador diante das circunstâncias específicas de cada caso. O contrato objeto da presente demanda foi celebrado em 12 de novembro de 2016, portanto anteriormente à vigência da Lei 13.786/2018, o que confirma a aplicabilidade do parâmetro jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça. Contudo, as circunstâncias concretas do caso recomendam a fixação de percentual inferior ao parâmetro máximo de 25%, pelas seguintes razões. O imóvel objeto do contrato é um lote não edificado, que retornará ao estoque da ré sem qualquer deterioração física ou necessidade de obras de recuperação, podendo ser revendido imediatamente. A ré não demonstrou nos autos qualquer prejuízo concreto decorrente da rescisão, limitando-se a invocar o parâmetro jurisprudencial de 25% de forma genérica, sem comprovar custos específicos relacionados ao contrato em questão. O período de fruição do imóvel pela autora foi limitado, tratando-se de lote não edificado sobre o qual a compradora não exerceu posse direta ou realizou benfeitorias. O Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, em casos análogos envolvendo a própria ré BRDU SPE Várzea Grande Ltda., tem aplicado percentuais entre 10% e 15%. A 3ª Câmara de Direito Privado, ao julgar o N.U 1022856-63.2022.8.11.0041 em 28 de maio de 2025, aplicou retenção de 10% em caso análogo com a mesma ré. A 5ª Câmara de Direito Privado, ao julgar o N.U 1006700-97.2022.8.11.0041 em 27 de agosto de 2025, também envolvendo a própria BRDU SPE Várzea Grande Ltda., aplicou retenção de 15%. Considerando o conjunto das circunstâncias do caso concreto, a jurisprudência específica do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso em casos análogos com a mesma ré, a ausência de demonstração de prejuízo concreto pela vendedora e a natureza do bem objeto do contrato, fixa-se o percentual de retenção em 15% (quinze por cento) dos valores pagos pela autora, o que representa o ponto de equilíbrio entre os parâmetros aplicados pelo próprio Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso em casos idênticos, sendo suficiente para compensar os custos administrativos da ré sem configurar enriquecimento sem causa às custas da parte hipossuficiente da relação de consumo. Sobre o total pago de R$ 78.872,74, a retenção de 15% corresponde a R$ 11.830,91, devendo ser restituído à autora o montante de R$ 66.041,83 (sessenta e seis mil, quarenta e um reais e oitenta e três centavos), sujeito à atualização monetária na forma estabelecida no item IV desta fundamentação. IV. Da Correção Monetária e dos Juros de Mora A correção monetária incidirá sobre cada parcela individualmente paga, desde a data de cada desembolso, calculada sobre o valor nominal de cada pagamento realizado pela autora, conforme demonstrativo de pagamentos juntado pela ré em 30 de julho de 2025. Sobre o valor corrigido de cada parcela, aplica-se o percentual de retenção de 15%, apurando-se o montante líquido a restituir. O índice aplicável é o INPC ou, na sua ausência para determinado período, o IPCA, por serem os índices que melhor refletem a variação do custo de vida para o consumidor, conforme orientação do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso. Os juros de mora incidirão a partir do trânsito em julgado da presente sentença, nos termos da tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1.002, segundo a qual, nos contratos anteriores à Lei 13.786/2018 em que a rescisão é pleiteada por iniciativa do comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado. Os juros serão de 1% ao mês, nos termos do art. 406 do Código Civil combinado com o art. 161, parágrafo 1º, do Código Tributário Nacional. Quanto ao pedido da autora de que os juros de mora incidissem desde a data de cada desembolso, o pedido não comporta acolhimento, pois contraria a tese vinculante fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1.002, que é de observância obrigatória por este juízo, nos termos do art. 927, inciso III, do Código de Processo Civil. V. Da Forma de Pagamento A restituição dos valores devidos à autora deverá ser realizada em parcela única, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que determina a imediata restituição das parcelas pagas, orientação seguida de forma reiterada pelo Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso. VI. Das Consequências da Rescisão sobre o Imóvel e das Obrigações Contratuais da Autora Com a rescisão do contrato, o imóvel retorna ao patrimônio da ré, que poderá revendê-lo livremente a terceiros, independentemente de qualquer autorização judicial, por se tratar de consequência lógica e automática do desfazimento do negócio. O pedido da autora de que a ré seja autorizada a comercializar o imóvel é, portanto, procedente como decorrência necessária da rescisão ora declarada, sendo desnecessário qualquer ato judicial adicional para que a ré exerça esse direito. A partir do trânsito em julgado da presente sentença, ficam extintas todas as obrigações contratuais da autora perante a ré, cessando definitivamente a exigibilidade de quaisquer parcelas, encargos ou penalidades decorrentes do contrato rescindido. Todas as despesas, tributos e encargos incidentes sobre o imóvel serão de responsabilidade exclusiva da ré a partir dessa data. VII. Da Tutela de Urgência A tutela de urgência deferida em 28 de julho de 2025, que determinou a suspensão da exigibilidade das parcelas e proibiu a negativação da autora, fica mantida até o trânsito em julgado da presente sentença, momento em que será absorvida pelos efeitos definitivos desta decisão de mérito. Com o trânsito em julgado, a extinção das obrigações contratuais da autora decorre da própria sentença, tornando desnecessária a subsistência autônoma da tutela de urgência. VIII. Do Pedido de Indenização por Danos Morais A autora postula indenização por danos morais em razão dos constrangimentos sofridos durante as tratativas do distrato. O pedido não comporta acolhimento. O mero inadimplemento contratual ou a recusa em realizar o distrato nas condições pretendidas pelo consumidor não configura, por si só, dano moral indenizável, tratando-se de dissabor inerente às relações contratuais que não ultrapassa o patamar do mero aborrecimento. Para a configuração do dano moral, é necessária a demonstração de ofensa concreta à dignidade, à honra ou à imagem da parte, o que não restou comprovado nos autos. A autora não demonstrou que a conduta da ré ultrapassou os limites do exercício regular de um direito, limitando-se a invocar genericamente os constrangimentos das tratativas, sem especificar fatos concretos que evidenciem lesão à sua esfera extrapatrimonial. Não houve negativação efetiva do nome da autora, cobrança vexatória ou qualquer outra conduta da ré que extrapolasse os limites do conflito contratual ordinário, sendo que a tutela de urgência foi cumprida integralmente pela ré desde o seu deferimento. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso é firme no sentido de que o mero descumprimento contratual não gera, automaticamente, dano moral indenizável, sendo necessária a prova de circunstâncias excepcionais que demonstrem a ocorrência de sofrimento além do razoável, o que não se verifica no caso concreto. IX. Da Sucumbência A autora obteve procedência integral em relação ao pedido principal, consistente na rescisão do contrato e na restituição dos valores pagos, com fixação de percentual de retenção (15%) mais próximo de seu pedido (10%) do que do pedido subsidiário da ré (25%). A autora sucumbiu apenas no pedido de danos morais, que é acessório e de menor expressão econômica em relação ao conjunto da demanda, e no pedido de juros de mora desde cada desembolso, questão que foi resolvida pela aplicação de tese vinculante do Superior Tribunal de Justiça. Nos termos do art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, quando a parte sucumbente em parte mínima do pedido, a outra será considerada vencedora para todos os efeitos. Considerando que a autora obteve êxito no pedido principal e sucumbiu apenas em pedido acessório de menor expressão econômica, a ré deve ser considerada a parte substancialmente vencida para fins de fixação das verbas sucumbenciais. Diante do exposto, condena-se a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil, considerando a natureza da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o serviço, dentro dos parâmetros estabelecidos pelo Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso para causas desta natureza. Ante o exposto, com fundamento nos arts. 473 do Código Civil, 51, inciso II, e 53 do Código de Defesa do Consumidor, na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 1.002 do Superior Tribunal de Justiça e no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por NAHYARA ESCUDERO ARTIGAS LOPES em face de BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA., para: a) declarar rescindido o instrumento particular de compromisso de compra e venda do lote 29 da quadra 15 do empreendimento "Bairro Planejado Parque das Águas", celebrado entre as partes em 12 de novembro de 2016, por iniciativa da parte autora, com fundamento no art. 473 do Código Civil; b) condenar a ré a restituir à autora o montante de R$ 66.041,83 (sessenta e seis mil, quarenta e um reais e oitenta e três centavos), correspondente a 85% (oitenta e cinco por cento) do total pago de R$ 78.872,74, retendo-se 15% (quinze por cento) a título de compensação pelos custos administrativos e pela fruição do imóvel durante o período contratual, em parcela única, no prazo de 15 (quinze) dias a contar do trânsito em julgado, sob pena de incidência de multa de 10% (dez por cento) e honorários advocatícios adicionais de 10% (dez por cento) sobre o valor do débito, nos termos do art. 523, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil; c) determinar que sobre o valor a ser restituído incida correção monetária pelo INPC, ou pelo IPCA na ausência daquele índice para determinado período, calculada individualmente sobre o valor nominal de cada parcela paga pela autora desde a data de cada desembolso, conforme demonstrativo de pagamentos juntado pela ré em 30 de julho de 2025, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado da presente sentença, nos termos do Tema Repetitivo 1.002 do Superior Tribunal de Justiça e do art. 406 do Código Civil; d) julgar procedente o pedido de autorização para comercialização do imóvel, declarando que, com a rescisão do contrato, o lote 29 da quadra 15 do empreendimento "Bairro Planejado Parque das Águas" retorna ao patrimônio da ré, que poderá revendê-lo livremente a terceiros independentemente de qualquer ato judicial adicional, sendo de sua exclusiva responsabilidade todas as despesas, tributos e encargos incidentes sobre o bem a partir do trânsito em julgado; e) declarar extintas todas as obrigações contratuais da autora perante a ré a partir do trânsito em julgado da presente sentença, cessando definitivamente a exigibilidade de quaisquer parcelas, encargos ou penalidades decorrentes do contrato rescindido; f) determinar que a tutela de urgência deferida em 28 de julho de 2025 permaneça em vigor até o trânsito em julgado da presente sentença, momento em que será absorvida pelos efeitos definitivos desta decisão de mérito, tornando-se desnecessária sua subsistência autônoma; g) julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais, por ausência de demonstração de lesão à esfera extrapatrimonial da autora que ultrapasse o patamar do mero dissabor contratual. Condena-se a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação atualizado, nos termos do art. 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil, por ser a parte substancialmente vencida, nos termos do art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Flávio Miraglia Fernandes Juiz de Direito