1007461-86.2023.8.26.0038

Intimação

TJSP · Foro de Araras - 2ª Vara Cível

Processo 1007461-86.2023.8.26.0038 - Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais - Condominio Residencial Parque Angra dos Reis - Vera Lúcia dos Santos - réu revel - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - Vistos. Trata-se de execução de título extrajudicial proposta por Condomínio Residencial Parque Angra dos Reis em face de Vera Lúcia dos Santos, visando à satisfação de crédito decorrente de despesas condominiais inadimplidas. Por meio da decisão de fls. 220/222, restou deferida a penhora da unidade imobiliária geradora dos débitos condominiais, correspondente ao imóvel matriculado sob o nº 61.716 perante o Cartório de Registro de Imóveis local, com fulcro na natureza propter rem da obrigação, oportunidade em que se determinou a intimação da executada e da credora fiduciária Caixa Econômica Federal. A executada foi devidamente intimada e deixou transcorrer o prazo legal sem manifestação, conforme certificado às fls. 240. A credora fiduciária Caixa Econômica Federal, intimada às fls. 243/245, apresentou impugnação à penhora cumulada com pedido de habilitação de crédito às fls. 246/252. Em síntese, sustentou a impossibilidade de constrição sobre a propriedade plena do imóvel, alegando que o bem foi alienado fiduciariamente em seu favor por meio do contrato habitacional nº 878770805128-0, detendo a executada meros direitos aquisitivos decorrentes do mútuo fiduciário. Argumentou que a propriedade resolúvel pertence à instituição financeira, terceiro estranho ao título executivo, postulando o cancelamento da penhora sobre o bem ou sua restrição aos direitos do fiduciante. Subsidiariamente, pleiteou a habilitação de seu crédito no montante de R$ 135.009,71 (cento e trinta e cinco mil, nove reais e setenta e um centavos) e a inserção desse ônus em eventual edital de leilão, com quitação prioritária no ato da arrematação, requerendo, ainda, a regularização de sua representação processual. Instada a se manifestar acerca da insurgência (fls. 283/285), a parte exequente permaneceu inerte, consoante certidão de fls. 286. É o relatório. Fundamento e decido. A pretensão deduzida pela credora fiduciária comporta acolhimento apenas em parte mínima, estritamente no que concerne à anotação de seu crédito para ciência de terceiros e resguardo de eventuais direitos sobre o saldo remanescente da expropriação. A controvérsia cinge-se à possibilidade de a penhora recair sobre o próprio imóvel gerador do débito condominial, ainda que gravado com alienação fiduciária em garantia em prol de terceiro. Com efeito, as despesas condominiais ostentam natureza jurídica de obrigação propter rem, decorrendo da própria existência e conservação da coisa comum, nos exatos termos do artigo 1.345 do Código Civil. Por se vincular diretamente à unidade imobiliária, o débito onera a própria coisa e sobreleva o direito de qualquer titular ou proprietário, inclusive daquele que detém a propriedade meramente resolúvel em garantia fiduciária. Ademais, as disposições contratuais e as regras da Lei nº 9.514/1997 regulam a relação estrita entre credor fiduciário e devedor fiduciante, não podendo se sobrepor ao direito da coletividade condominial de exigir os recursos indispensáveis à manutenção e conservação da edificação. Não se afigura juridicamente admissível compelir os demais condôminos a arcar com os custos de conservação do imóvel enquanto o bem permanece imune à excussão direta. Nesse sentido, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento reconhecendo a plena viabilidade da penhora da própria unidade habitacional inadimplente: EMENTA: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido. (REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.) (grifei) Por conseguinte, a constrição deferida às fls. 220/222 é legítima e deve ser integralmente mantida sobre o imóvel matriculado sob o nº 61.716 do Cartório de Registro de Imóveis local. Outrossim, a credora fiduciária foi regularmente intimada nos moldes do artigo 799, inciso I, do Código de Processo Civil, integrando o feito para exercer plenamente o contraditório. Caberá à impugnante, caso lhe convenha, exercer a faculdade de quitar a dívida condominial exequenda, sub-rogando-se nos direitos creditórios com direito de regresso contra a devedora fiduciante, ou acompanhar os atos expropriatórios ulteriores. Quanto ao pedido subsidiário, defere-se a anotação do crédito fiduciário informado (R$ 135.009,71), determinando-se que a existência da alienação fiduciária e o montante da respectiva dívida constem expressamente do edital de futuro leilão judicial. Contudo, ressalva-se que o crédito condominial, mercê de sua natureza propter rem e da preferência sobre a coisa, prefere ao crédito decorrente da alienação fiduciária no rateio do produto da alienação judicial, destinando-se à credora fiduciária o saldo remanescente apurado na arrematação até o limite de seu crédito. Por fim, defere-se a juntada da procuração e substabelecimento de fls. 269/280 e 281/282, para regularizar a representação da Caixa Econômica Federal, devendo a Serventia cadastrar o patrono indicado para fins de futuras intimações. Ante o exposto, rejeito a IMPUGNAÇÃO à PENHORA deduzida pela credora fiduciária CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, mantendo hígida a constrição judicial sobre a unidade imobiliária descrita na matrícula nº 61.716 do Cartório de Registro de Imóveis de Araras/SP, e DEFIRO o pedido subsidiário apenas para determinar a anotação do crédito fiduciário no montante de R$ 135.009,71 e a inclusão das informações pertinentes em futuro edital de leilão. Anote-se. No mais, cumpra-se o remanescente da decisão de fls. 220/222, com averbação da penhora através da ARISP, bem como intime-se a parte exequente para manifestação, em 15 (quinze) dias, em termos de efetivo prosseguimento da execução, indicando os meios necessários à avaliação do imóvel e realização de eventual hasta pública do bem penhorado. Intimem-se. - ADV: DIEGO ROBERTO PINHEIRO FERREIRA (OAB 197835/RJ), ROBERTA DE SOUZA CICUTO (OAB 53781/PR), VERA LÚCIA DOS SANTOS