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1006564-49.2024.8.11.0003
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Intimação
TJMT · Segunda Câmara de Direito Privado · Acórdão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1006564-49.2024.8.11.0003 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] Relator: Des(a). HELIO NISHIYAMA Turma Julgadora: [DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO] Parte(s): [KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), LUCAS ADELIO GOMES SCHMIDT - CPF: 702.730.161-05 (APELADO), RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - CPF: 333.986.298-22 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME. EMENTA DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. PRELIMINAR. DESERÇÃO. PREPARO RECOLHIDO ANTES DA INTERPOSIÇÃO. REJEIÇÃO. MÉRITO. CLÁUSULA PENAL SOBRE O PREÇO GLOBAL. NULIDADE. RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. PROVEITO ECONÔMICO INEXISTENTE. IPTU E DESPESAS ASSOCIATIVAS. PROVA INSUFICIENTE. DEDUÇÕES INDEVIDAS. ENCARGOS MORATÓRIOS DISCRIMINADOS. ABATIMENTO AUTORIZADO. DEVOLUÇÃO IMEDIATA. MANUTENÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO ÍNDICE CONTRATUAL. JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. REDISTRIBUIÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de apelação cível interposto pela ré contra sentença que, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, declarou desfeita a promessa de compra e venda de lote urbano, condenou a demandada à devolução de 90% do montante desembolsado, admitida a retenção de 10% a título de cláusula penal, e afastou as deduções referentes à taxa de fruição e aos débitos de IPTU. 2. Requerimentos: (i) incidência da cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato; (ii) arbitramento da taxa de fruição; (iii) dedução dos débitos de IPTU, dos encargos moratórios e das despesas associativas; (iv) parcelamento da restituição em 12 (doze) prestações mensais; (v) correção monetária pelo IPCA e juros pela taxa legal a partir do trânsito em julgado; e (vi) condenação do apelado aos ônus sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há 8 (oito) questões em discussão: (i) verificar se o recurso é deserto; (ii) saber se a cláusula penal incide sobre o valor do contrato ou sobre as quantias pagas; (iii) analisar o percentual de retenção; (iv) examinar se é devida a taxa de fruição; (v) aferir se são dedutíveis os débitos de IPTU, os encargos moratórios e as despesas associativas; (vi) apurar se a restituição pode ser parcelada; (vii) avaliar o índice de correção monetária e o termo inicial dos juros de mora; e (viii) verificar a distribuição dos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O recolhimento das custas de preparo em momento anterior à interposição, acompanhado da juntada do respectivo comprovante nas razões recursais e da certificação da arrecadação pelo órgão financeiro do tribunal, satisfaz o pressuposto objetivo de admissibilidade e afasta a deserção (CPC, art. 1.007). 5. Os descontos autorizados na norma especial dos loteamentos urbanos constituem tetos, e não imposições automáticas, de maneira que a cláusula que os concretiza permanece submetida ao controle de abusividade próprio das relações de consumo (Lei n. 6.766/1979, art. 32-A; CDC, art. 51, IV). 6. A tese firmada no Tema n. 1.095 da sistemática de recursos repetitivos pressupõe negócio garantido por alienação fiduciária registrada e sujeito a procedimento resolutivo específico, o que impede a sua transposição às promessas de aquisição de lote despidas desse gravame, disciplinadas pela Lei n. 6.766/1979. 7. A cláusula penal calculada sobre o preço global do ajuste, quando conduza à absorção praticamente integral das prestações adimplidas pelo promitente comprador, ostenta natureza abusiva e é nula de pleno direito, por subtrair a opção de reembolso assegurada ao consumidor (CDC, arts. 51, IV, e 53). 8. Nos contratos de aquisição de lote celebrados sob a vigência da Lei n. 13.786/2018, a soma dos abatimentos incidentes sobre a devolução, configurada relação de consumo, submete-se ao patamar máximo de 25% das quantias desembolsadas pelo adquirente, ainda que os descontos parciais encontrem previsão em norma especial. 9. A cláusula penal cumpre função indenizatória destinada à prefixação das perdas decorrentes do desfazimento do negócio - despesas de comercialização, gestão da carteira de adquirentes, recolocação do bem no mercado e imobilização do lote -, de modo que a sua dosimetria se mede pela causa da resolução e pelo tempo de vinculação contratual. 10. A indisponibilidade comercial do imóvel para o loteador integra o objeto da cláusula penal, ao passo que a fruição pressupõe aproveitamento econômico do bem pelo adquirente, títulos inconfundíveis entre si e insuscetíveis de dupla recomposição pelo mesmo fato. 11. O abatimento correspondente à eventual fruição do imóvel condiciona-se à demonstração de proveito econômico concreto auferido pelo adquirente, inexistente quando o lote permanece sem edificação e sem exploração, por repousar a verba na vedação ao enriquecimento sem causa (Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, I). 12. A dedução dos tributos incidentes sobre o lote e das despesas associativas pressupõe a demonstração de débitos concretos vinculados ao período de posse efetiva do adquirente, atribuída ao loteador essa incumbência probatória na condição de fato modificativo do direito à restituição (CPC, art. 373, II). 13. O abatimento dos acréscimos moratórios suportados nas prestações quitadas com atraso é autorizado quando os respectivos valores estejam discriminados em demonstrativo de pagamentos, apto a permitir a apuração do montante por simples cálculo aritmético, sem necessidade de dilação probatória (Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, III). 14. A devolução parcelada das quantias pagas configura prática abusiva na relação de consumo, de sorte que a restituição imediata e em cota única permanece exigível nos ajustes celebrados após a Lei n. 13.786/2018, conforme o Tema n. 577 da sistemática de recursos repetitivos. 15. A restituição observa o índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço, comando que não conflita com o regime protetivo do consumidor e afasta a eleição judicial de indexador diverso do pactuado (Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, caput). 16. A natureza constitutiva da sentença que acolhe a resolução requerida pelo promitente comprador, em termos diversos da cláusula pactuada, transfere ao trânsito em julgado o nascimento da obrigação de restituir, o que exclui mora anterior do loteador, conforme o Tema n. 1.002 da sistemática de recursos repetitivos. 17. Os juros de mora, a partir do trânsito em julgado, observam a taxa legal apurada pela dedução do IPCA em relação à Selic, critério que afasta a cumulação indevida com o índice de atualização monetária (CC, art. 406, § 1º). 18. O acolhimento parcial da pretensão recursal, com reforma de capítulos autônomos da sentença, caracteriza sucumbência recíproca e impõe a distribuição proporcional das despesas processuais e dos honorários advocatícios, vedada a compensação (CPC, arts. 86, caput, e 85, § 14). IV. DISPOSITIVO 19. Recurso parcialmente provido, para fixar a retenção em 20% dos valores pagos, autorizar o abatimento dos acréscimos comprovados sobre as prestações quitadas em atraso, determinar a correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e estabelecer a incidência dos juros pela taxa legal a partir do trânsito em julgado, com redistribuição dos ônus sucumbenciais. ___________________ Dispositivos relevantes citados: CC, art. 406, § 1º; CPC, arts. 85, § 14, 86, caput, 373, II, e 1.007; CDC, arts. 51, IV, e 53; Lei n. 6.766/1979, arts. 26-A, § 2º, e 32-A, caput, I, III e IV; Lei n. 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.106.548/SP, REsp 2.109.503/SP, AREsp 3.058.897/GO, AgInt no AREsp 2.608.791/MS, Súmula 543, Tema 577, Tema 1.002, Tema 1.059, Tema 1.095; TJMT, ApCiv 1014176-07.2021.8.11.0015. RELATÓRIO EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA Egrégia Câmara de Direito Privado: Trata-se de recurso de apelação cível interposto pela ré KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos n. 1006564-49.2024.8.11.0003, movida por LUCAS ADÉLIO GOMES SCHMIDT, que julgou procedentes os pedidos para: (i) declarar rescindida a promessa de compra e venda; (ii) condenar a ré à devolução, em parcela única, de 90% do montante desembolsado pelo autor, admitida a retenção de 10% a título de cláusula penal; e (iii) afastar as deduções referentes à taxa de fruição e aos débitos de IPTU. Na origem, o autor ajuizou ação de rescisão contratual em face da ré, na qual narrou ter celebrado, em agosto de 2020, promessa de compra e venda de unidade imobiliária, cujo instrumento assinado não detém, motivo por que postulou a exibição do documento pela vendedora, na forma do art. 396 do Código de Processo Civil. Aduziu ter desembolsado R$ 23.755,12, conforme extrato acostado à inicial, e que crise econômica tornou seus recursos insuficientes ao cumprimento do pactuado, o que o impossibilitou de dar continuidade ao negócio imobiliário. Argumentou que a manutenção da exigibilidade das parcelas poderia acarretar a consolidação da propriedade do imóvel em favor da promitente vendedora, prevista no art. 26 da Lei n. 9.514/1997, com posterior leilão do bem. Asseverou que a relação em exame é de consumo, submetida ao Código de Defesa do Consumidor, que reputa nulas de pleno direito as cláusulas subtrativas da opção de reembolso da quantia paga e as que estabeleçam a perda total das prestações, nos termos dos arts. 51, II, e 53 do referido diploma, além de vedar a exigência de vantagem manifestamente excessiva, na forma do art. 39, V. Pontuou que a retenção de 10% basta a ressarcir a ré das despesas administrativas, sem ensejo a enriquecimento sem causa, uma vez que a vendedora recuperará a posse do lote e poderá aliená-lo novamente, com nova margem de lucro, amparado no enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Requereu a tutela de urgência para suspender a exigibilidade das prestações vencidas e vincendas e obstar a inclusão de seu nome nos cadastros de inadimplentes, o desfazimento do ajuste, a condenação da ré à devolução de 90% do que pagou, em parcela única e corrigida desde o desembolso, a exibição do instrumento, o deferimento da gratuidade da justiça e a inversão do ônus da prova (id. 375538387). Na contestação, a ré sustentou ter compromissado ao autor, em 31/julho/2020, o lote 1 da quadra 24 do empreendimento denominado Pq. Rosa Bororo, pelo preço total de R$ 157.437,60, parcelado em 240 (duzentas e quarenta) prestações mensais corrigidas pelo IPCA, condições livremente aceitas e desprovidas de abusividade. Argumentou que as obras do loteamento foram concluídas em 30/dezembro/2019, conforme termo de vistoria, e que a posse do imóvel foi transmitida na data da assinatura do compromisso, circunstância que a privou de usar e dispor do bem durante toda a vigência da avença. Aduziu que o negócio se submete à Lei n. 13.786/2018, celebrado após a sua entrada em vigor, e que o princípio da especialidade faz prevalecer a norma específica sobre o Código de Defesa do Consumidor, à luz do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, que autoriza os descontos de fruição, cláusula penal, encargos moratórios, tributos incidentes sobre o lote e comissão de corretagem. Asseverou que o parágrafo sexto do compromisso prevê a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal e despesas administrativas, e que, afastada a legislação de regência, o percentual fixado pelos tribunais superiores em litígios análogos nunca é inferior a 25%. Pontuou ser devida indenização pelo período de indisponibilidade do bem, em importe não inferior a 0,5% ao mês sobre o preço atualizado, a ser apurado em liquidação de sentença, sob pena de enriquecimento sem causa vedado pelo art. 884 do Código Civil. Destacou que a pretensão não configura pedido reconvencional, porquanto a demanda rescisória cumulada com devolução de quantias tem caráter dúplice. Afirmou que a quantia de R$ 8.820,00 foi paga a título de sinal, insuscetível de devolução diante da inexecução por iniciativa do adquirente, nos termos dos arts. 417 a 420 do Código Civil, e que os encargos moratórios das prestações quitadas em atraso devem ser expurgados do cálculo rescisório. Ponderou que a restituição deve ocorrer em 12 (doze) parcelas mensais, iniciadas após o prazo de carência previsto no art. 32-A, § 1º, II, da Lei n. 6.766/1979, o que afasta a devolução imediata. Sustentou que o rompimento do pacto impõe ao autor a assunção dos débitos de IPTU e das multas relacionadas à posse exercida, previstos na alínea "h" da cláusula quarta do instrumento e autorizados pelo art. 32-A, IV, do mesmo diploma. Argumentou que os juros moratórios não podem fluir da citação, dado que a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou, em julgamento de repetitivo, o trânsito em julgado como termo inicial nas resoluções deflagradas pelo promitente comprador. Aduziu que a facilitação da defesa do consumidor não exime o autor de comprovar os fatos constitutivos de seu direito, na forma do art. 373, I, do Código de Processo Civil, e que os ônus sucumbenciais devem recair sobre quem deu causa à demanda, por força do princípio da causalidade. Requereu a declaração de validade das disposições contratuais, com aplicação integral da cláusula penal e, alternativamente, retenção não inferior a 25%, o arbitramento da taxa de fruição em 0,75% ao mês sobre o valor do imóvel ou, subsidiariamente, em 0,5%. Pugnou pela autorização de retenção do sinal e dos impostos incidentes sobre o bem, pela fixação dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado, pelo indeferimento da inversão do ônus da prova e pela condenação do autor às custas, despesas processuais e honorários advocatícios (id. 375539386). Na impugnação, o autor reiterou os fundamentos da petição inicial quanto à possibilidade de rescisão por iniciativa do comprador, à incidência do Código de Defesa do Consumidor, ao limite do percentual de retenção e à inversão do ônus da prova, e destacou que o art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979 estabelece teto, e não patamar mínimo, de modo que a penalidade deve incidir sobre o montante efetivamente pago, e não sobre o valor do contrato. Asseverou ser incabível a taxa de fruição, pois o lote permanece sem edificação e não propicia proveito econômico ao adquirente, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Renovou os pedidos deduzidos na petição inicial e postulou a fixação dos juros moratórios a partir da citação válida, na forma do Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça (id. 375539393). Na sentença, o juízo a quo julgou procedentes os pedidos e declarou a rescisão do contrato de compra e venda objeto da lide, com resolução do mérito (CPC, art. 487, I). Condenou a ré à restituição, em parcela única, de 90% dos valores efetivamente pagos pelo autor, admitida a retenção de 10% a título de cláusula penal. Afastou qualquer dedução referente à taxa de fruição e aos débitos de IPTU e determinou a incidência de correção monetária pelo INPC, a partir de cada desembolso, e de juros de mora de 1% ao mês, contados da citação. Condenou a ré, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação (id. 375539415). O autor opôs embargos de declaração, em que arguiu omissão do dispositivo quanto à confirmação da tutela de urgência deferida em parte, no início da lide, para suspender a exigibilidade das prestações vincendas (id. 375539416). A ré opôs embargos de declaração, em que arguiu contradição quanto ao afastamento da Lei n. 13.786/2018, aos critérios de atualização adotados no dispositivo e à responsabilidade pelos débitos municipais incidentes sobre o imóvel. Sustentou que a Lei n. 14.905/2024 elegeu a taxa SELIC como índice dos juros moratórios e o IPCA como indexador da correção monetária, em substituição aos parâmetros fixados na sentença (id. 375539419). Os embargos de declaração foram rejeitados, sob o fundamento de que as razões deduzidas se dirigem ao reexame de matéria já apreciada, sem os vícios do art. 1.022 do Código de Processo Civil (id. 375539422). Nas razões recursais, a apelante sustenta que a Lei n. 13.786/2018, norma posterior e específica quanto aos contratos de loteamento, prevalece sobre o Código de Defesa do Consumidor, na esteira da ratio decidendi do Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça. Aduz que a fixação da penalidade em 10% sobre as quantias pagas, e não sobre o valor atualizado do contrato, contraria a base de cálculo definida no art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, cujos incisos autorizam ainda os descontos de fruição, encargos moratórios e débitos vinculados ao lote. Assevera que o REsp n. 2.132.336/SP e o REsp n. 2.104.086/SP reafirmaram a validade da cláusula penal de 10% sobre o preço atualizado nos ajustes firmados sob a vigência da Lei do Distrato, observado o dever de informação previsto no art. 26-A do mesmo diploma. Argumenta que a taxa de fruição independe da existência de edificação, uma vez que a lei condiciona a retenção à disponibilidade do lote ao comprador, com termos inicial e final na transmissão e na restituição da posse ao loteador. Pondera que a inovação legislativa afasta o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça quanto à forma de devolução, que deve ocorrer em até 12 (doze) parcelas mensais, após o período de carência legal. Pontua que os distratos sucessivos acarretam interrupção do fluxo de caixa projetado, despesas com a recolocação do imóvel no estoque e dificuldade de revenda, circunstâncias que comprometem a saúde financeira do empreendimento. Afirma que a Lei n. 14.905/2024 uniformizou os critérios de atualização das dívidas civis, com correção pelo IPCA e juros pela taxa legal, incidentes somente a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça. Requer a reforma da sentença para que se apliquem os percentuais de retenção da legislação especial, com cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, arbitramento da taxa de fruição, desconto dos débitos municipais e parcelamento do reembolso, bem como a condenação do apelado às custas processuais e aos honorários advocatícios, majorados nesta instância recursal (id. 375539423). Em sede de contrarrazões, o apelado requer o não conhecimento do recurso, por deserção, e, subsidiariamente, pugna pelo seu desprovimento e pela majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, na forma do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil (id. 375539431). É a síntese do necessário. VOTO EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR) Egrégia Câmara de Direito Privado: A controvérsia recursal cinge-se à arguição de preliminar de deserção, suscitada em contrarrazões, e, no mérito, à definição dos descontos incidentes sobre a restituição devida ao comprador que requereu a rescisão da promessa de compra e venda de lote urbano - base de cálculo e percentual da cláusula penal, taxa de fruição, débitos de IPTU, encargos moratórios e despesas associativas, forma de devolução das quantias, consectários da condenação e ônus sucumbenciais. O recurso merece parcial provimento. De proêmio, o apelado argui, em contrarrazões, a deserção da apelação, com pedido de não conhecimento por ausência de pressuposto objetivo de admissibilidade. Nos termos do art. 1.007 do Código de Processo Civil, a parte que recorre comprova o preparo no ato de interposição do recurso, sob pena de deserção. Na espécie, a apelante recolheu o preparo em 22/maio/2026 - data anterior à interposição, ocorrida em 10/junho/2026 -, por meio da guia n. 42657.303.05.2026-0, no valor de R$ 515,61, com juntada do boleto e do respectivo comprovante junto às razões e certificação da arrecadação pela Coordenadoria Financeira do Tribunal (ids. 375539424, 375539425 e 377200856). Rejeito, pois, a preliminar. No mérito, a apelante pretende a incidência da cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979 e do quadro-resumo pactuado, para recompor as despesas administrativas decorrentes da desistência manifestada pelo comprador. Não se desconhece que o compromisso, firmado em 31/julho/2020, submete-se à Lei n. 13.786/2018, e que a apelante colheu a anuência prévia e específica do adquirente quanto às consequências do desfazimento do negócio, com assinatura lançada ao lado de cada um dos descontos previstos no Parágrafo Sexto do instrumento (Lei n. 6.766/1979, art. 26-A, § 2º). A validade formal do pacto, contudo, não imuniza o seu resultado material, porquanto o art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 institui tetos de desconto, e não imposições automáticas, e a cláusula que os concretiza permanece sujeita ao controle de abusividade próprio das relações de consumo (CDC, art. 51, IV). Não socorre a apelante, ademais, a transposição da ratio decidendi do Tema n. 1.095 do Superior Tribunal de Justiça, postulada nas razões recursais, porquanto a tese ali firmada pressupõe compra e venda com garantia de alienação fiduciária registrada, submetida ao procedimento resolutivo próprio da Lei n. 9.514/1997. In casu, a promessa é despida de garantia fiduciária, de modo que se rege pela Lei n. 6.766/1979, cujo art. 32-A não institui rito autônomo de desfazimento do vínculo - apenas autoriza abatimentos sobre os valores restituíveis -, o que preserva íntegro o exame de validade da cláusula concretizadora. Nessa linha intelectiva, o Superior Tribunal de Justiça assentou que, nos contratos de aquisição de lote celebrados após a Lei n. 13.786/2018, os descontos do art. 32-A operam como regra geral, mas a soma das retenções, quando configurada relação de consumo, respeita o limite máximo de 25% dos valores pagos (STJ, REsp n. 2.106.548/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 02/09/2025, DJEN 19/09/2025). No caso em exame, o apelado desembolsou R$ 23.755,12 de um preço ajustado em R$ 157.437,60, de maneira que o desconto de 10% sobre essa base alcança, ainda em valores meramente nominais, R$ 15.743,76 - cerca de 2/3 do total pago - e, com a atualização pelo índice contratual desde 2020, aproxima-se da integralidade do montante quitado (ids. 375538391 e 375539390). A aplicação da cláusula na base pretendida conduziria, assim, à perda praticamente total das prestações em benefício da vendedora, resultado que o ordenamento consumerista fulmina de nulidade (CDC, arts. 51, IV, e 53). Subsiste, de outro lado, o direito de retenção calculado sobre os valores pagos, cujo percentual flutua entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias concretas da rescisão. O juízo de origem adotou o piso de 10% sem declinar circunstância específica que o justificasse, em quadro no qual a desistência partiu do próprio comprador, por motivo estranho à conduta da vendedora, após vínculo de aproximadamente 4 (quatro) anos até o ajuizamento da demanda, com adimplemento de cerca de 15% do preço e exigibilidade das parcelas suspensa por tutela de urgência desde 2024 (ids. 375539415, 375538391 e 375538397). A cláusula penal cumpre função indenizatória própria, destinada à prefixação das perdas decorrentes do desfazimento do negócio - despesas administrativas de comercialização, gestão da carteira de adquirentes, custos de recolocação do lote no mercado e imobilização do bem ao longo da relação -, e a sua dosimetria se mede por esses critérios, à luz da causa da resolução e do tempo de vinculação contratual. Aferida por esse parâmetro, a retenção de 20% sobre os valores pagos revela-se adequada, porquanto o piso adotado na origem não recompõe os custos que a apelante suportou nos 4 (quatro) anos de imobilização do lote decorridos até o ajuizamento, ao passo que o limite de 25% se mostra excessivo diante da reduzida fração do preço quitada pelo adquirente. No mesmo diapasão, este órgão fracionário, além de declarar a nulidade da cláusula penal ancorada no preço global do negócio, reputou razoável a retenção de 20% sobre as quantias adimplidas e recusou a majoração ao teto, por considerar o patamar intermediário suficiente à compensação das despesas administrativas, tributárias e da imobilização do bem (TJMT, ApCiv n. 1014176-07.2021.8.11.0015, Rel. Desa. Marilsen Andrade Addario, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 13/05/2026, DJE 19/05/2026). Em relação à taxa de fruição, a apelante persegue o desconto de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, computado da posse até a efetiva restituição do bem, como compensação pela indisponibilidade do lote durante a vigência do vínculo. A indisponibilidade comercial do bem para a vendedora constitui objeto próprio da cláusula penal, ao passo que a taxa de fruição pressupõe proveito econômico extraído do lote pelo adquirente - títulos inconfundíveis, insuscetíveis de dupla recomposição pelo mesmo fato. Conquanto o art. 32-A, I, da Lei n. 6.766/1979 autorize o desconto de valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, a própria qualificação legal condiciona a verba à existência de proveito econômico concreto extraído do bem pelo adquirente. Isso porque a indenização repousa na vedação ao enriquecimento sem causa, inexistente quando o lote permanece sem edificação e sem exploração econômica, consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça (STJ, AgInt no REsp n. 2.081.505/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 30/6/2026, DJEN de 3/7/2026). Os autos revelam que o lote jamais recebeu edificação - fato incontroverso - e não contêm instrumento de transmissão efetiva da posse nem elemento que demonstre ocupação ou uso do bem pelo comprador, pois o documento intitulado Termo de Recebimento Global retrata a entrega das obras de infraestrutura ao Município de Rondonópolis, em 30/dezembro/2019, e não a imissão do adquirente (id. 375539389). No tocante aos débitos de IPTU, a apelante almeja deduzi-los do montante a restituir, com apuração em liquidação de sentença, sob o argumento de que o comprador responde pelos tributos incidentes sobre o imóvel no período de vigência contratual (Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, IV). A dedução autorizada pela norma pressupõe a demonstração de débitos concretos, vinculados ao período de posse efetiva do adquirente, e a prova do fato modificativo do direito à restituição incumbe à vendedora, na forma do art. 373, II, do Código de Processo Civil. O único documento fiscal juntado - o boleto de arrecadação municipal relativo ao exercício de 2023 - foi emitido em nome da própria apelante, na condição de contribuinte, e os valores dos demais exercícios constam apenas de anotações manuscritas, sem comprovante de pagamento pela vendedora nem demonstração da imissão do comprador na posse do imóvel (id. 375539392). A insuficiência probatória impede a dedução pretendida, ressalvada a responsabilidade tributária perante o Município, estranha aos limites desta demanda. A apelante pleiteia, ainda, o desconto dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso e das despesas associativas ou condominiais vinculadas ao lote, na forma do art. 32-A, III e IV, da Lei n. 6.766/1979. Quanto aos encargos, o extrato de pagamentos juntado com a inicial discrimina, em coluna própria, os acréscimos suportados nas prestações quitadas em atraso, o que autoriza o abatimento correspondente, apurável por simples cálculo (id. 375538391). As despesas associativas e condominiais, diversamente, não encontram comprovante algum nos autos e, sem demonstração concreta, o abatimento esbarra no ônus probatório da vendedora, já examinado quanto aos débitos de IPTU (CPC, art. 373, II). Quanto à forma de restituição, a apelante busca o pagamento em até 12 (doze) parcelas mensais, com apoio no § 1º do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 e no parágrafo sétimo do compromisso. A devolução parcelada das quantias pagas, contudo, configura prática abusiva nas relações de consumo, conforme a tese firmada no Tema n. 577 do Superior Tribunal de Justiça, e a restituição imediata, em parcela única, permanece exigível por força da Súmula n. 543 da aludida Corte, orientação estendida aos contratos posteriores à Lei n. 13.786/2018 (STJ, REsp n. 2.109.503/SP, Rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 08/06/2026, DJEN 15/06/2026). No que concerne à correção monetária, a apelante postula a substituição do INPC fixado na sentença pelo IPCA, mantido o termo inicial de cada desembolso. O art. 32-A, caput, da Lei n. 6.766/1979 determina a restituição dos valores “atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel”, comando que não conflita com o regime protetivo do consumidor. O quadro-resumo elegeu o IPCA como índice de atualização das parcelas, de modo que a recomposição da moeda na devolução observa idêntico referencial, em coincidência com o pedido recursal e sem abusividade a corrigir (id. 375539390). A apelante impugna, igualmente, o termo inicial e o percentual dos juros de mora, com a defesa da incidência da taxa legal instituída pela Lei n. 14.905/2024 somente a partir do trânsito em julgado, em substituição ao patamar de 1% ao mês contado da citação. A sentença que acolhe a resolução requerida pelo próprio comprador, em termos diversos da cláusula penal pactuada, possui natureza constitutiva, e a obrigação de restituir apenas nasce com a sua imutabilidade, de sorte que inexiste mora anterior da vendedora apta a deflagrar os juros desde a citação. Essa é a ratio decidendi do Tema n. 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, cuja referência aos compromissos anteriores à Lei n. 13.786/2018 não afasta a identidade de razão com os pactos posteriores, porquanto o fundamento - a constituição da obrigação pela própria decisão judicial - independe da data da celebração. Nessa direção, aquela Corte Superior reafirmou, em julgamento de mérito, que, rescindida a promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, os juros incidentes sobre as parcelas a restituir correm do trânsito em julgado (STJ, AREsp n. 3.058.897/GO, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 16/03/2026, DJEN 20/03/2026). Idêntica compreensão prevalece nos dois colegiados de direito privado daquele Tribunal, como assentado em julgamento que afastou a mora anterior da promitente-vendedora na resolução provocada pelo comprador (STJ, AgInt no AREsp n. 2.608.791/MS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 16/12/2025, DJEN 19/12/2025). A partir do trânsito em julgado, os juros observam a taxa legal do art. 406, § 1º, do Código Civil, na redação da Lei n. 14.905/2024, apurada pela dedução do IPCA em relação à Selic, o que afasta qualquer cumulação indevida com o índice de atualização monetária. Por fim, a apelante requer a condenação do apelado à integralidade das custas e dos honorários advocatícios, ao passo que o apelado, em contrarrazões, defende a manutenção da verba fixada na origem, com apoio analógico na Súmula n. 326 do Superior Tribunal de Justiça. O parcial provimento - mantidos os capítulos da rescisão, da taxa de fruição, do IPTU, das despesas associativas e da parcela única, e reformados os do percentual de retenção, dos encargos moratórios, do índice de correção e do termo inicial dos juros - configura sucumbência recíproca, regida pelo art. 86, caput, do Código de Processo Civil. Não aproveita ao apelado a analogia com a Súmula n. 326, restrita à fixação do dano moral em montante inferior ao postulado, nem incide o parágrafo único do art. 86, porquanto a reforma alcança quatro capítulos autônomos da sentença e descaracteriza o decaimento mínimo. A extensão do decaimento - majoritário para a apelante, vencida no núcleo patrimonial da pretensão recursal, e minoritário para o apelado, atingido na elevação da retenção e nos consectários - conduz à distribuição de 70% dos ônus àquela e de 30% a este. Os honorários observam o percentual de 10% fixado na origem, incidente, para o patrono do apelado, sobre o valor da condenação resultante deste julgamento e, para o da apelante, sobre o proveito econômico obtido com a reforma, vedada a compensação (CPC, art. 85, § 14). Portanto, reconhecidas a nulidade da base de cálculo da cláusula penal, a inexigibilidade da taxa de fruição, da dedução de IPTU e das despesas associativas e a higidez da restituição em parcela única, com reparo do percentual de retenção, do abatimento dos encargos de mora, do índice de correção, dos juros e da distribuição sucumbencial, impõe-se o parcial provimento do recurso. Ante o exposto, rejeito a preliminar de deserção suscitada em contrarrazões e dou parcial provimento à apelação interposta por Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda., para: (i) fixar a retenção em favor da apelante em 20% dos valores pagos pelo apelado; (ii) autorizar o desconto dos acréscimos comprovados sobre as prestações quitadas em atraso, apurados por simples cálculo; (iii) determinar a correção monetária pelo IPCA, desde cada desembolso; e (iv) estabelecer que os juros de mora observem a taxa legal do art. 406, § 1º, do Código Civil, a partir do trânsito em julgado, mantida, quanto ao mais, a sentença recorrida. Em razão da sucumbência recíproca, redistribuo os ônus de sucumbência nos termos do art. 86, caput, do Código de Processo Civil, de modo que os honorários advocatícios, fixados em 10%, são devidos na proporção de 30% em favor dos patronos do apelado, sobre o valor da condenação, e de 70% em favor dos patronos do apelante, sobre o valor do proveito econômico, vedada a compensação (CPC, art. 85, § 14). Deixo de majorar os honorários advocatícios em sede recursal, porquanto, conforme dispõe o Tema n. 1.059 do Superior Tribunal de Justiça, a majoração prevista no § 11 do art. 85 do Código de Processo Civil pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 02/09/2026
Intimação
TJMT · Segunda Câmara de Direito Privado · Acórdão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1006564-49.2024.8.11.0003 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] Relator: Des(a). HELIO NISHIYAMA Turma Julgadora: [DES(A). HELIO NISHIYAMA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO] Parte(s): [KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), LUCAS ADELIO GOMES SCHMIDT - CPF: 702.730.161-05 (APELADO), RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - CPF: 333.986.298-22 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME. EMENTA DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. PRELIMINAR. DESERÇÃO. PREPARO RECOLHIDO ANTES DA INTERPOSIÇÃO. REJEIÇÃO. MÉRITO. CLÁUSULA PENAL SOBRE O PREÇO GLOBAL. NULIDADE. RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. PROVEITO ECONÔMICO INEXISTENTE. IPTU E DESPESAS ASSOCIATIVAS. PROVA INSUFICIENTE. DEDUÇÕES INDEVIDAS. ENCARGOS MORATÓRIOS DISCRIMINADOS. ABATIMENTO AUTORIZADO. DEVOLUÇÃO IMEDIATA. MANUTENÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO ÍNDICE CONTRATUAL. JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. REDISTRIBUIÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de apelação cível interposto pela ré contra sentença que, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, declarou desfeita a promessa de compra e venda de lote urbano, condenou a demandada à devolução de 90% do montante desembolsado, admitida a retenção de 10% a título de cláusula penal, e afastou as deduções referentes à taxa de fruição e aos débitos de IPTU. 2. Requerimentos: (i) incidência da cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato; (ii) arbitramento da taxa de fruição; (iii) dedução dos débitos de IPTU, dos encargos moratórios e das despesas associativas; (iv) parcelamento da restituição em 12 (doze) prestações mensais; (v) correção monetária pelo IPCA e juros pela taxa legal a partir do trânsito em julgado; e (vi) condenação do apelado aos ônus sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há 8 (oito) questões em discussão: (i) verificar se o recurso é deserto; (ii) saber se a cláusula penal incide sobre o valor do contrato ou sobre as quantias pagas; (iii) analisar o percentual de retenção; (iv) examinar se é devida a taxa de fruição; (v) aferir se são dedutíveis os débitos de IPTU, os encargos moratórios e as despesas associativas; (vi) apurar se a restituição pode ser parcelada; (vii) avaliar o índice de correção monetária e o termo inicial dos juros de mora; e (viii) verificar a distribuição dos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O recolhimento das custas de preparo em momento anterior à interposição, acompanhado da juntada do respectivo comprovante nas razões recursais e da certificação da arrecadação pelo órgão financeiro do tribunal, satisfaz o pressuposto objetivo de admissibilidade e afasta a deserção (CPC, art. 1.007). 5. Os descontos autorizados na norma especial dos loteamentos urbanos constituem tetos, e não imposições automáticas, de maneira que a cláusula que os concretiza permanece submetida ao controle de abusividade próprio das relações de consumo (Lei n. 6.766/1979, art. 32-A; CDC, art. 51, IV). 6. A tese firmada no Tema n. 1.095 da sistemática de recursos repetitivos pressupõe negócio garantido por alienação fiduciária registrada e sujeito a procedimento resolutivo específico, o que impede a sua transposição às promessas de aquisição de lote despidas desse gravame, disciplinadas pela Lei n. 6.766/1979. 7. A cláusula penal calculada sobre o preço global do ajuste, quando conduza à absorção praticamente integral das prestações adimplidas pelo promitente comprador, ostenta natureza abusiva e é nula de pleno direito, por subtrair a opção de reembolso assegurada ao consumidor (CDC, arts. 51, IV, e 53). 8. Nos contratos de aquisição de lote celebrados sob a vigência da Lei n. 13.786/2018, a soma dos abatimentos incidentes sobre a devolução, configurada relação de consumo, submete-se ao patamar máximo de 25% das quantias desembolsadas pelo adquirente, ainda que os descontos parciais encontrem previsão em norma especial. 9. A cláusula penal cumpre função indenizatória destinada à prefixação das perdas decorrentes do desfazimento do negócio - despesas de comercialização, gestão da carteira de adquirentes, recolocação do bem no mercado e imobilização do lote -, de modo que a sua dosimetria se mede pela causa da resolução e pelo tempo de vinculação contratual. 10. A indisponibilidade comercial do imóvel para o loteador integra o objeto da cláusula penal, ao passo que a fruição pressupõe aproveitamento econômico do bem pelo adquirente, títulos inconfundíveis entre si e insuscetíveis de dupla recomposição pelo mesmo fato. 11. O abatimento correspondente à eventual fruição do imóvel condiciona-se à demonstração de proveito econômico concreto auferido pelo adquirente, inexistente quando o lote permanece sem edificação e sem exploração, por repousar a verba na vedação ao enriquecimento sem causa (Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, I). 12. A dedução dos tributos incidentes sobre o lote e das despesas associativas pressupõe a demonstração de débitos concretos vinculados ao período de posse efetiva do adquirente, atribuída ao loteador essa incumbência probatória na condição de fato modificativo do direito à restituição (CPC, art. 373, II). 13. O abatimento dos acréscimos moratórios suportados nas prestações quitadas com atraso é autorizado quando os respectivos valores estejam discriminados em demonstrativo de pagamentos, apto a permitir a apuração do montante por simples cálculo aritmético, sem necessidade de dilação probatória (Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, III). 14. A devolução parcelada das quantias pagas configura prática abusiva na relação de consumo, de sorte que a restituição imediata e em cota única permanece exigível nos ajustes celebrados após a Lei n. 13.786/2018, conforme o Tema n. 577 da sistemática de recursos repetitivos. 15. A restituição observa o índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço, comando que não conflita com o regime protetivo do consumidor e afasta a eleição judicial de indexador diverso do pactuado (Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, caput). 16. A natureza constitutiva da sentença que acolhe a resolução requerida pelo promitente comprador, em termos diversos da cláusula pactuada, transfere ao trânsito em julgado o nascimento da obrigação de restituir, o que exclui mora anterior do loteador, conforme o Tema n. 1.002 da sistemática de recursos repetitivos. 17. Os juros de mora, a partir do trânsito em julgado, observam a taxa legal apurada pela dedução do IPCA em relação à Selic, critério que afasta a cumulação indevida com o índice de atualização monetária (CC, art. 406, § 1º). 18. O acolhimento parcial da pretensão recursal, com reforma de capítulos autônomos da sentença, caracteriza sucumbência recíproca e impõe a distribuição proporcional das despesas processuais e dos honorários advocatícios, vedada a compensação (CPC, arts. 86, caput, e 85, § 14). IV. DISPOSITIVO 19. Recurso parcialmente provido, para fixar a retenção em 20% dos valores pagos, autorizar o abatimento dos acréscimos comprovados sobre as prestações quitadas em atraso, determinar a correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e estabelecer a incidência dos juros pela taxa legal a partir do trânsito em julgado, com redistribuição dos ônus sucumbenciais. ___________________ Dispositivos relevantes citados: CC, art. 406, § 1º; CPC, arts. 85, § 14, 86, caput, 373, II, e 1.007; CDC, arts. 51, IV, e 53; Lei n. 6.766/1979, arts. 26-A, § 2º, e 32-A, caput, I, III e IV; Lei n. 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.106.548/SP, REsp 2.109.503/SP, AREsp 3.058.897/GO, AgInt no AREsp 2.608.791/MS, Súmula 543, Tema 577, Tema 1.002, Tema 1.059, Tema 1.095; TJMT, ApCiv 1014176-07.2021.8.11.0015. RELATÓRIO EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA Egrégia Câmara de Direito Privado: Trata-se de recurso de apelação cível interposto pela ré KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos n. 1006564-49.2024.8.11.0003, movida por LUCAS ADÉLIO GOMES SCHMIDT, que julgou procedentes os pedidos para: (i) declarar rescindida a promessa de compra e venda; (ii) condenar a ré à devolução, em parcela única, de 90% do montante desembolsado pelo autor, admitida a retenção de 10% a título de cláusula penal; e (iii) afastar as deduções referentes à taxa de fruição e aos débitos de IPTU. Na origem, o autor ajuizou ação de rescisão contratual em face da ré, na qual narrou ter celebrado, em agosto de 2020, promessa de compra e venda de unidade imobiliária, cujo instrumento assinado não detém, motivo por que postulou a exibição do documento pela vendedora, na forma do art. 396 do Código de Processo Civil. Aduziu ter desembolsado R$ 23.755,12, conforme extrato acostado à inicial, e que crise econômica tornou seus recursos insuficientes ao cumprimento do pactuado, o que o impossibilitou de dar continuidade ao negócio imobiliário. Argumentou que a manutenção da exigibilidade das parcelas poderia acarretar a consolidação da propriedade do imóvel em favor da promitente vendedora, prevista no art. 26 da Lei n. 9.514/1997, com posterior leilão do bem. Asseverou que a relação em exame é de consumo, submetida ao Código de Defesa do Consumidor, que reputa nulas de pleno direito as cláusulas subtrativas da opção de reembolso da quantia paga e as que estabeleçam a perda total das prestações, nos termos dos arts. 51, II, e 53 do referido diploma, além de vedar a exigência de vantagem manifestamente excessiva, na forma do art. 39, V. Pontuou que a retenção de 10% basta a ressarcir a ré das despesas administrativas, sem ensejo a enriquecimento sem causa, uma vez que a vendedora recuperará a posse do lote e poderá aliená-lo novamente, com nova margem de lucro, amparado no enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Requereu a tutela de urgência para suspender a exigibilidade das prestações vencidas e vincendas e obstar a inclusão de seu nome nos cadastros de inadimplentes, o desfazimento do ajuste, a condenação da ré à devolução de 90% do que pagou, em parcela única e corrigida desde o desembolso, a exibição do instrumento, o deferimento da gratuidade da justiça e a inversão do ônus da prova (id. 375538387). Na contestação, a ré sustentou ter compromissado ao autor, em 31/julho/2020, o lote 1 da quadra 24 do empreendimento denominado Pq. Rosa Bororo, pelo preço total de R$ 157.437,60, parcelado em 240 (duzentas e quarenta) prestações mensais corrigidas pelo IPCA, condições livremente aceitas e desprovidas de abusividade. Argumentou que as obras do loteamento foram concluídas em 30/dezembro/2019, conforme termo de vistoria, e que a posse do imóvel foi transmitida na data da assinatura do compromisso, circunstância que a privou de usar e dispor do bem durante toda a vigência da avença. Aduziu que o negócio se submete à Lei n. 13.786/2018, celebrado após a sua entrada em vigor, e que o princípio da especialidade faz prevalecer a norma específica sobre o Código de Defesa do Consumidor, à luz do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, que autoriza os descontos de fruição, cláusula penal, encargos moratórios, tributos incidentes sobre o lote e comissão de corretagem. Asseverou que o parágrafo sexto do compromisso prevê a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal e despesas administrativas, e que, afastada a legislação de regência, o percentual fixado pelos tribunais superiores em litígios análogos nunca é inferior a 25%. Pontuou ser devida indenização pelo período de indisponibilidade do bem, em importe não inferior a 0,5% ao mês sobre o preço atualizado, a ser apurado em liquidação de sentença, sob pena de enriquecimento sem causa vedado pelo art. 884 do Código Civil. Destacou que a pretensão não configura pedido reconvencional, porquanto a demanda rescisória cumulada com devolução de quantias tem caráter dúplice. Afirmou que a quantia de R$ 8.820,00 foi paga a título de sinal, insuscetível de devolução diante da inexecução por iniciativa do adquirente, nos termos dos arts. 417 a 420 do Código Civil, e que os encargos moratórios das prestações quitadas em atraso devem ser expurgados do cálculo rescisório. Ponderou que a restituição deve ocorrer em 12 (doze) parcelas mensais, iniciadas após o prazo de carência previsto no art. 32-A, § 1º, II, da Lei n. 6.766/1979, o que afasta a devolução imediata. Sustentou que o rompimento do pacto impõe ao autor a assunção dos débitos de IPTU e das multas relacionadas à posse exercida, previstos na alínea "h" da cláusula quarta do instrumento e autorizados pelo art. 32-A, IV, do mesmo diploma. Argumentou que os juros moratórios não podem fluir da citação, dado que a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou, em julgamento de repetitivo, o trânsito em julgado como termo inicial nas resoluções deflagradas pelo promitente comprador. Aduziu que a facilitação da defesa do consumidor não exime o autor de comprovar os fatos constitutivos de seu direito, na forma do art. 373, I, do Código de Processo Civil, e que os ônus sucumbenciais devem recair sobre quem deu causa à demanda, por força do princípio da causalidade. Requereu a declaração de validade das disposições contratuais, com aplicação integral da cláusula penal e, alternativamente, retenção não inferior a 25%, o arbitramento da taxa de fruição em 0,75% ao mês sobre o valor do imóvel ou, subsidiariamente, em 0,5%. Pugnou pela autorização de retenção do sinal e dos impostos incidentes sobre o bem, pela fixação dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado, pelo indeferimento da inversão do ônus da prova e pela condenação do autor às custas, despesas processuais e honorários advocatícios (id. 375539386). Na impugnação, o autor reiterou os fundamentos da petição inicial quanto à possibilidade de rescisão por iniciativa do comprador, à incidência do Código de Defesa do Consumidor, ao limite do percentual de retenção e à inversão do ônus da prova, e destacou que o art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979 estabelece teto, e não patamar mínimo, de modo que a penalidade deve incidir sobre o montante efetivamente pago, e não sobre o valor do contrato. Asseverou ser incabível a taxa de fruição, pois o lote permanece sem edificação e não propicia proveito econômico ao adquirente, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Renovou os pedidos deduzidos na petição inicial e postulou a fixação dos juros moratórios a partir da citação válida, na forma do Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça (id. 375539393). Na sentença, o juízo a quo julgou procedentes os pedidos e declarou a rescisão do contrato de compra e venda objeto da lide, com resolução do mérito (CPC, art. 487, I). Condenou a ré à restituição, em parcela única, de 90% dos valores efetivamente pagos pelo autor, admitida a retenção de 10% a título de cláusula penal. Afastou qualquer dedução referente à taxa de fruição e aos débitos de IPTU e determinou a incidência de correção monetária pelo INPC, a partir de cada desembolso, e de juros de mora de 1% ao mês, contados da citação. Condenou a ré, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação (id. 375539415). O autor opôs embargos de declaração, em que arguiu omissão do dispositivo quanto à confirmação da tutela de urgência deferida em parte, no início da lide, para suspender a exigibilidade das prestações vincendas (id. 375539416). A ré opôs embargos de declaração, em que arguiu contradição quanto ao afastamento da Lei n. 13.786/2018, aos critérios de atualização adotados no dispositivo e à responsabilidade pelos débitos municipais incidentes sobre o imóvel. Sustentou que a Lei n. 14.905/2024 elegeu a taxa SELIC como índice dos juros moratórios e o IPCA como indexador da correção monetária, em substituição aos parâmetros fixados na sentença (id. 375539419). Os embargos de declaração foram rejeitados, sob o fundamento de que as razões deduzidas se dirigem ao reexame de matéria já apreciada, sem os vícios do art. 1.022 do Código de Processo Civil (id. 375539422). Nas razões recursais, a apelante sustenta que a Lei n. 13.786/2018, norma posterior e específica quanto aos contratos de loteamento, prevalece sobre o Código de Defesa do Consumidor, na esteira da ratio decidendi do Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça. Aduz que a fixação da penalidade em 10% sobre as quantias pagas, e não sobre o valor atualizado do contrato, contraria a base de cálculo definida no art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, cujos incisos autorizam ainda os descontos de fruição, encargos moratórios e débitos vinculados ao lote. Assevera que o REsp n. 2.132.336/SP e o REsp n. 2.104.086/SP reafirmaram a validade da cláusula penal de 10% sobre o preço atualizado nos ajustes firmados sob a vigência da Lei do Distrato, observado o dever de informação previsto no art. 26-A do mesmo diploma. Argumenta que a taxa de fruição independe da existência de edificação, uma vez que a lei condiciona a retenção à disponibilidade do lote ao comprador, com termos inicial e final na transmissão e na restituição da posse ao loteador. Pondera que a inovação legislativa afasta o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça quanto à forma de devolução, que deve ocorrer em até 12 (doze) parcelas mensais, após o período de carência legal. Pontua que os distratos sucessivos acarretam interrupção do fluxo de caixa projetado, despesas com a recolocação do imóvel no estoque e dificuldade de revenda, circunstâncias que comprometem a saúde financeira do empreendimento. Afirma que a Lei n. 14.905/2024 uniformizou os critérios de atualização das dívidas civis, com correção pelo IPCA e juros pela taxa legal, incidentes somente a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça. Requer a reforma da sentença para que se apliquem os percentuais de retenção da legislação especial, com cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, arbitramento da taxa de fruição, desconto dos débitos municipais e parcelamento do reembolso, bem como a condenação do apelado às custas processuais e aos honorários advocatícios, majorados nesta instância recursal (id. 375539423). Em sede de contrarrazões, o apelado requer o não conhecimento do recurso, por deserção, e, subsidiariamente, pugna pelo seu desprovimento e pela majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, na forma do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil (id. 375539431). É a síntese do necessário. VOTO EXMO. SR. DES. HÉLIO NISHIYAMA (RELATOR) Egrégia Câmara de Direito Privado: A controvérsia recursal cinge-se à arguição de preliminar de deserção, suscitada em contrarrazões, e, no mérito, à definição dos descontos incidentes sobre a restituição devida ao comprador que requereu a rescisão da promessa de compra e venda de lote urbano - base de cálculo e percentual da cláusula penal, taxa de fruição, débitos de IPTU, encargos moratórios e despesas associativas, forma de devolução das quantias, consectários da condenação e ônus sucumbenciais. O recurso merece parcial provimento. De proêmio, o apelado argui, em contrarrazões, a deserção da apelação, com pedido de não conhecimento por ausência de pressuposto objetivo de admissibilidade. Nos termos do art. 1.007 do Código de Processo Civil, a parte que recorre comprova o preparo no ato de interposição do recurso, sob pena de deserção. Na espécie, a apelante recolheu o preparo em 22/maio/2026 - data anterior à interposição, ocorrida em 10/junho/2026 -, por meio da guia n. 42657.303.05.2026-0, no valor de R$ 515,61, com juntada do boleto e do respectivo comprovante junto às razões e certificação da arrecadação pela Coordenadoria Financeira do Tribunal (ids. 375539424, 375539425 e 377200856). Rejeito, pois, a preliminar. No mérito, a apelante pretende a incidência da cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979 e do quadro-resumo pactuado, para recompor as despesas administrativas decorrentes da desistência manifestada pelo comprador. Não se desconhece que o compromisso, firmado em 31/julho/2020, submete-se à Lei n. 13.786/2018, e que a apelante colheu a anuência prévia e específica do adquirente quanto às consequências do desfazimento do negócio, com assinatura lançada ao lado de cada um dos descontos previstos no Parágrafo Sexto do instrumento (Lei n. 6.766/1979, art. 26-A, § 2º). A validade formal do pacto, contudo, não imuniza o seu resultado material, porquanto o art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 institui tetos de desconto, e não imposições automáticas, e a cláusula que os concretiza permanece sujeita ao controle de abusividade próprio das relações de consumo (CDC, art. 51, IV). Não socorre a apelante, ademais, a transposição da ratio decidendi do Tema n. 1.095 do Superior Tribunal de Justiça, postulada nas razões recursais, porquanto a tese ali firmada pressupõe compra e venda com garantia de alienação fiduciária registrada, submetida ao procedimento resolutivo próprio da Lei n. 9.514/1997. In casu, a promessa é despida de garantia fiduciária, de modo que se rege pela Lei n. 6.766/1979, cujo art. 32-A não institui rito autônomo de desfazimento do vínculo - apenas autoriza abatimentos sobre os valores restituíveis -, o que preserva íntegro o exame de validade da cláusula concretizadora. Nessa linha intelectiva, o Superior Tribunal de Justiça assentou que, nos contratos de aquisição de lote celebrados após a Lei n. 13.786/2018, os descontos do art. 32-A operam como regra geral, mas a soma das retenções, quando configurada relação de consumo, respeita o limite máximo de 25% dos valores pagos (STJ, REsp n. 2.106.548/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 02/09/2025, DJEN 19/09/2025). No caso em exame, o apelado desembolsou R$ 23.755,12 de um preço ajustado em R$ 157.437,60, de maneira que o desconto de 10% sobre essa base alcança, ainda em valores meramente nominais, R$ 15.743,76 - cerca de 2/3 do total pago - e, com a atualização pelo índice contratual desde 2020, aproxima-se da integralidade do montante quitado (ids. 375538391 e 375539390). A aplicação da cláusula na base pretendida conduziria, assim, à perda praticamente total das prestações em benefício da vendedora, resultado que o ordenamento consumerista fulmina de nulidade (CDC, arts. 51, IV, e 53). Subsiste, de outro lado, o direito de retenção calculado sobre os valores pagos, cujo percentual flutua entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias concretas da rescisão. O juízo de origem adotou o piso de 10% sem declinar circunstância específica que o justificasse, em quadro no qual a desistência partiu do próprio comprador, por motivo estranho à conduta da vendedora, após vínculo de aproximadamente 4 (quatro) anos até o ajuizamento da demanda, com adimplemento de cerca de 15% do preço e exigibilidade das parcelas suspensa por tutela de urgência desde 2024 (ids. 375539415, 375538391 e 375538397). A cláusula penal cumpre função indenizatória própria, destinada à prefixação das perdas decorrentes do desfazimento do negócio - despesas administrativas de comercialização, gestão da carteira de adquirentes, custos de recolocação do lote no mercado e imobilização do bem ao longo da relação -, e a sua dosimetria se mede por esses critérios, à luz da causa da resolução e do tempo de vinculação contratual. Aferida por esse parâmetro, a retenção de 20% sobre os valores pagos revela-se adequada, porquanto o piso adotado na origem não recompõe os custos que a apelante suportou nos 4 (quatro) anos de imobilização do lote decorridos até o ajuizamento, ao passo que o limite de 25% se mostra excessivo diante da reduzida fração do preço quitada pelo adquirente. No mesmo diapasão, este órgão fracionário, além de declarar a nulidade da cláusula penal ancorada no preço global do negócio, reputou razoável a retenção de 20% sobre as quantias adimplidas e recusou a majoração ao teto, por considerar o patamar intermediário suficiente à compensação das despesas administrativas, tributárias e da imobilização do bem (TJMT, ApCiv n. 1014176-07.2021.8.11.0015, Rel. Desa. Marilsen Andrade Addario, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 13/05/2026, DJE 19/05/2026). Em relação à taxa de fruição, a apelante persegue o desconto de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, computado da posse até a efetiva restituição do bem, como compensação pela indisponibilidade do lote durante a vigência do vínculo. A indisponibilidade comercial do bem para a vendedora constitui objeto próprio da cláusula penal, ao passo que a taxa de fruição pressupõe proveito econômico extraído do lote pelo adquirente - títulos inconfundíveis, insuscetíveis de dupla recomposição pelo mesmo fato. Conquanto o art. 32-A, I, da Lei n. 6.766/1979 autorize o desconto de valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, a própria qualificação legal condiciona a verba à existência de proveito econômico concreto extraído do bem pelo adquirente. Isso porque a indenização repousa na vedação ao enriquecimento sem causa, inexistente quando o lote permanece sem edificação e sem exploração econômica, consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça (STJ, AgInt no REsp n. 2.081.505/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 30/6/2026, DJEN de 3/7/2026). Os autos revelam que o lote jamais recebeu edificação - fato incontroverso - e não contêm instrumento de transmissão efetiva da posse nem elemento que demonstre ocupação ou uso do bem pelo comprador, pois o documento intitulado Termo de Recebimento Global retrata a entrega das obras de infraestrutura ao Município de Rondonópolis, em 30/dezembro/2019, e não a imissão do adquirente (id. 375539389). No tocante aos débitos de IPTU, a apelante almeja deduzi-los do montante a restituir, com apuração em liquidação de sentença, sob o argumento de que o comprador responde pelos tributos incidentes sobre o imóvel no período de vigência contratual (Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, IV). A dedução autorizada pela norma pressupõe a demonstração de débitos concretos, vinculados ao período de posse efetiva do adquirente, e a prova do fato modificativo do direito à restituição incumbe à vendedora, na forma do art. 373, II, do Código de Processo Civil. O único documento fiscal juntado - o boleto de arrecadação municipal relativo ao exercício de 2023 - foi emitido em nome da própria apelante, na condição de contribuinte, e os valores dos demais exercícios constam apenas de anotações manuscritas, sem comprovante de pagamento pela vendedora nem demonstração da imissão do comprador na posse do imóvel (id. 375539392). A insuficiência probatória impede a dedução pretendida, ressalvada a responsabilidade tributária perante o Município, estranha aos limites desta demanda. A apelante pleiteia, ainda, o desconto dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso e das despesas associativas ou condominiais vinculadas ao lote, na forma do art. 32-A, III e IV, da Lei n. 6.766/1979. Quanto aos encargos, o extrato de pagamentos juntado com a inicial discrimina, em coluna própria, os acréscimos suportados nas prestações quitadas em atraso, o que autoriza o abatimento correspondente, apurável por simples cálculo (id. 375538391). As despesas associativas e condominiais, diversamente, não encontram comprovante algum nos autos e, sem demonstração concreta, o abatimento esbarra no ônus probatório da vendedora, já examinado quanto aos débitos de IPTU (CPC, art. 373, II). Quanto à forma de restituição, a apelante busca o pagamento em até 12 (doze) parcelas mensais, com apoio no § 1º do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 e no parágrafo sétimo do compromisso. A devolução parcelada das quantias pagas, contudo, configura prática abusiva nas relações de consumo, conforme a tese firmada no Tema n. 577 do Superior Tribunal de Justiça, e a restituição imediata, em parcela única, permanece exigível por força da Súmula n. 543 da aludida Corte, orientação estendida aos contratos posteriores à Lei n. 13.786/2018 (STJ, REsp n. 2.109.503/SP, Rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 08/06/2026, DJEN 15/06/2026). No que concerne à correção monetária, a apelante postula a substituição do INPC fixado na sentença pelo IPCA, mantido o termo inicial de cada desembolso. O art. 32-A, caput, da Lei n. 6.766/1979 determina a restituição dos valores “atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel”, comando que não conflita com o regime protetivo do consumidor. O quadro-resumo elegeu o IPCA como índice de atualização das parcelas, de modo que a recomposição da moeda na devolução observa idêntico referencial, em coincidência com o pedido recursal e sem abusividade a corrigir (id. 375539390). A apelante impugna, igualmente, o termo inicial e o percentual dos juros de mora, com a defesa da incidência da taxa legal instituída pela Lei n. 14.905/2024 somente a partir do trânsito em julgado, em substituição ao patamar de 1% ao mês contado da citação. A sentença que acolhe a resolução requerida pelo próprio comprador, em termos diversos da cláusula penal pactuada, possui natureza constitutiva, e a obrigação de restituir apenas nasce com a sua imutabilidade, de sorte que inexiste mora anterior da vendedora apta a deflagrar os juros desde a citação. Essa é a ratio decidendi do Tema n. 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, cuja referência aos compromissos anteriores à Lei n. 13.786/2018 não afasta a identidade de razão com os pactos posteriores, porquanto o fundamento - a constituição da obrigação pela própria decisão judicial - independe da data da celebração. Nessa direção, aquela Corte Superior reafirmou, em julgamento de mérito, que, rescindida a promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, os juros incidentes sobre as parcelas a restituir correm do trânsito em julgado (STJ, AREsp n. 3.058.897/GO, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 16/03/2026, DJEN 20/03/2026). Idêntica compreensão prevalece nos dois colegiados de direito privado daquele Tribunal, como assentado em julgamento que afastou a mora anterior da promitente-vendedora na resolução provocada pelo comprador (STJ, AgInt no AREsp n. 2.608.791/MS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 16/12/2025, DJEN 19/12/2025). A partir do trânsito em julgado, os juros observam a taxa legal do art. 406, § 1º, do Código Civil, na redação da Lei n. 14.905/2024, apurada pela dedução do IPCA em relação à Selic, o que afasta qualquer cumulação indevida com o índice de atualização monetária. Por fim, a apelante requer a condenação do apelado à integralidade das custas e dos honorários advocatícios, ao passo que o apelado, em contrarrazões, defende a manutenção da verba fixada na origem, com apoio analógico na Súmula n. 326 do Superior Tribunal de Justiça. O parcial provimento - mantidos os capítulos da rescisão, da taxa de fruição, do IPTU, das despesas associativas e da parcela única, e reformados os do percentual de retenção, dos encargos moratórios, do índice de correção e do termo inicial dos juros - configura sucumbência recíproca, regida pelo art. 86, caput, do Código de Processo Civil. Não aproveita ao apelado a analogia com a Súmula n. 326, restrita à fixação do dano moral em montante inferior ao postulado, nem incide o parágrafo único do art. 86, porquanto a reforma alcança quatro capítulos autônomos da sentença e descaracteriza o decaimento mínimo. A extensão do decaimento - majoritário para a apelante, vencida no núcleo patrimonial da pretensão recursal, e minoritário para o apelado, atingido na elevação da retenção e nos consectários - conduz à distribuição de 70% dos ônus àquela e de 30% a este. Os honorários observam o percentual de 10% fixado na origem, incidente, para o patrono do apelado, sobre o valor da condenação resultante deste julgamento e, para o da apelante, sobre o proveito econômico obtido com a reforma, vedada a compensação (CPC, art. 85, § 14). Portanto, reconhecidas a nulidade da base de cálculo da cláusula penal, a inexigibilidade da taxa de fruição, da dedução de IPTU e das despesas associativas e a higidez da restituição em parcela única, com reparo do percentual de retenção, do abatimento dos encargos de mora, do índice de correção, dos juros e da distribuição sucumbencial, impõe-se o parcial provimento do recurso. Ante o exposto, rejeito a preliminar de deserção suscitada em contrarrazões e dou parcial provimento à apelação interposta por Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda., para: (i) fixar a retenção em favor da apelante em 20% dos valores pagos pelo apelado; (ii) autorizar o desconto dos acréscimos comprovados sobre as prestações quitadas em atraso, apurados por simples cálculo; (iii) determinar a correção monetária pelo IPCA, desde cada desembolso; e (iv) estabelecer que os juros de mora observem a taxa legal do art. 406, § 1º, do Código Civil, a partir do trânsito em julgado, mantida, quanto ao mais, a sentença recorrida. Em razão da sucumbência recíproca, redistribuo os ônus de sucumbência nos termos do art. 86, caput, do Código de Processo Civil, de modo que os honorários advocatícios, fixados em 10%, são devidos na proporção de 30% em favor dos patronos do apelado, sobre o valor da condenação, e de 70% em favor dos patronos do apelante, sobre o valor do proveito econômico, vedada a compensação (CPC, art. 85, § 14). Deixo de majorar os honorários advocatícios em sede recursal, porquanto, conforme dispõe o Tema n. 1.059 do Superior Tribunal de Justiça, a majoração prevista no § 11 do art. 85 do Código de Processo Civil pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 02/09/2026
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