1006442-58.2025.8.26.0302

Intimação

TJSP · Foro de Jaú - 1ª Vara Cível

Processo 1006442-58.2025.8.26.0302 - Procedimento Comum Cível - Direitos / Deveres do Condômino - Associação Jardim Flamboyant - Silvana da Silva Granada - Vistos. ASSOCIAÇÃO JARDIM FLAMBOYANT ajuizou a presente AÇÃO DE COBRANÇA em face de SILVANA DA SILVA GRANADA, alegando, em síntese, que é associação civil sem fins lucrativos, responsável pela administração do loteamento fechado Jardim Flamboyant. Sustenta que a ré é proprietária/possuidora do Lote 01 da Quadra 84 do empreendimento, tendo adquirido os direitos sobre o imóvel em 04/08/2017, embora a matrícula ainda permaneça em nome da loteadora. Afirma que, nos termos do Estatuto Social e Regimento Interno, os proprietários e titulares de direitos sobre os imóveis são obrigados ao pagamento das taxas de manutenção e demais despesas comuns. Alega que a ré deixou de pagar diversas taxas de manutenção, no valor de R$ 320,00 cada, vencidas entre 20/07/2023 e 20/05/2025, além de dez parcelas de R$ 497,00, referentes à chamada de capital para recapeamento das ruas do loteamento, aprovada em Assembleia Geral Extraordinária realizada em 15/07/2024. Aduz que o débito, acrescido dos encargos previstos no Estatuto Social e das custas processuais, totaliza R$ 13.510,28. Sustenta que a ré sempre teve ciência da obrigação e que, anteriormente, efetuava regularmente os pagamentos, tendo deixado de honrá-los posteriormente, embora continue se beneficiando dos serviços e benfeitorias disponibilizados pela associação. Ao final, requer a condenação dela ao pagamento do débito atualizado, com correção monetária pelo IGP-M, juros de 1% ao mês e multa de 2%, além das parcelas vincendas e demais encargos, nos termos do artigo 323 do Código de Processo Civil, bem como custas e honorários advocatícios. Com a inicial, vieram os documentos de fls. 06/175. Na decisão de fl. 176, foi determinada a citação da ré para contestar a ação em 15 dias úteis, sob pena de revelia. À fl. 182, consta certidão de citação da ré. Às fls. 183/188, ela apresentou contestação, impugnando a cobrança de R$ 13.510,28, referente a 21 taxas de manutenção de R$ 320,00 e 10 parcelas de R$ 497,00 destinadas ao recapeamento asfáltico. Sustentou que jamais aderiu formalmente à associação, inexistindo termo de filiação assinado por ela ou pelos anteriores titulares, e invocou o artigo 5º, XX, da Constituição Federal e o Tema 882 do STJ. Alegou que, embora tenha adquirido os direitos sobre o imóvel em 04/08/2017, após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, em 11/07/2017, a existência do Estatuto Social e do contrato padrão não comprovaria sua adesão à entidade. Afirmou que os pagamentos anteriormente realizados não caracterizam aceitação tácita e permanente da cobrança. Impugnou também a alegação de enriquecimento sem causa, por ausência de comprovação de benefício direto e exclusivo, e questionou a chamada de capital para recapeamento, requerendo documentos relativos à Assembleia Geral Extraordinária de 15/07/2024, aos orçamentos e aos balancetes. Por fim, impugnou a inclusão de R$ 313,71 de custas no débito, com fundamento nos artigos 82 e 85 do CPC, requerendo a improcedência da ação ou, subsidiariamente, a exclusão da chamada de capital e das custas, além de custas e honorários e produção de provas. Trouxe documentos de fls. 189/190. Às fls. 199/208, a autora apresentou réplica à contestação, defendendo a procedência da ação e rebatendo os argumentos da ré. Sustentou que, embora ela não tenha aderido formalmente à associação, a cobrança seria legítima, em razão do artigo 36-A da Lei nº 6.766/79, incluído pela Lei nº 13.465/2017, e do Tema 492 do STF, uma vez que a ré adquiriu o imóvel em 04/08/2017, após a entrada em vigor da referida lei, e o contrato padrão do loteamento já se encontrava registrado no Registro de Imóveis. Alegou, ainda, que a ré teria se comportado como associada desde a aquisição do imóvel, realizando pagamentos das contribuições por anos e mantendo tratativas para quitação dos débitos, o que caracterizaria adesão tácita e a ocorrência do instituto da "surrectio", em observância à boa-fé objetiva. Reafirmou que a cobrança também se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa, destacando os serviços e benefícios disponibilizados no loteamento e apresentando demonstrativos das despesas da associação referentes aos meses de julho, agosto e setembro, que totalizaram média mensal de R$ 118.194,08, correspondente a, aproximadamente, R$ 324,70 por lote, enquanto a contribuição mensal de 2025 era de R$ 320,00. Quanto às custas processuais, esclareceu que o valor de R$ 313,71 não foi incluído no valor atribuído à causa, que permaneceu em R$ 13.510,28, requerendo, ao final, a total procedência da ação nos termos da inicial. Trouxe documentos de fls. 209/262. Na decisão de fl. 274, foi concedido às partes prazo comum de cinco dias para especificarem as questões de fato e de direito relevantes e as provas que pretendiam produzir, sob pena de julgamento antecipado. Às fls. 278/279, a autora informou não possuir outras provas a produzir e requereu o julgamento antecipado da lide. Sustentou que a ré não impugnou especificamente os valores e as parcelas constantes da planilha de fls. 06/11, admitindo, portanto, o inadimplemento, e que a propriedade do imóvel está comprovada às fls. 171/173. Afirmou que a chamada de capital foi aprovada em assembleia, conforme ata de fls. 124/161, que as contribuições estão previstas no Estatuto Social e Regimento Interno de fls. 13/39 e que o Contrato Padrão está registrado, conforme fls. 162/166. Reiterou os fundamentos da réplica quanto à legalidade da cobrança, destacando a aquisição do imóvel em 04/08/2017, após a Lei nº 13.465/2017, o Tema 492 do STF, o artigo 36-A da Lei nº 6.766/79, a adesão tácita, a "surrectio" e a vedação ao enriquecimento sem causa. Ao final, requereu a procedência da ação. À fl. 280, consta certidão informando o decurso do prazo para especificação de provas pelas partes. É O RELATÓRIO. DECIDO. A matéria é exclusivamente de direito, pois os fatos estão demonstrados documentalmente. Por isto, impõe-se o julgamento antecipado da lide, a teor do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Trata-se de ação de cobrança que a ASSOCIAÇÃO JARDIM FLAMBOYANT ajuizou em face de SILVANA DA SILVA GRANADA, alegando, em síntese, que a requerida é proprietária/possuidora do Lote 01 da Quadra 84 do loteamento Jardim Flamboyant, situado em Jaú/SP, e que está inadimplente com as taxas de manutenção do empreendimento, no valor de R$ 320,00 cada, bem como com 10 parcelas de R$ 497,00 referentes à chamada de capital extraordinária destinada ao recapeamento das ruas do loteamento, aprovada em Assembleia Geral Extraordinária realizada em 15/07/2024. Sustenta que a requerida adquiriu os direitos sobre o imóvel em 04/08/2017 e que as obrigações decorrem do Estatuto Social, do Regimento Interno e do Contrato Padrão do loteamento, devidamente registrados, além do disposto no artigo 36-A da Lei nº 6.766/79, incluído pela Lei nº 13.465/2017. Afirma que o débito, conforme planilha apresentada, totaliza R$ 13.510,28, e requer a condenação da requerida ao pagamento das parcelas vencidas e vincendas, com os encargos previstos. Em defesa, a ré alegou que nunca aderiu formalmente à Associação Jardim Flamboyant, sustentando que não poderia ser obrigada ao pagamento das contribuições por força do direito à liberdade de associação. Defendeu a aplicação do Tema 492 do STF, argumentando que a ausência de adesão voluntária afastaria a cobrança. Sustentou, ainda, a irrelevância dos pagamentos anteriormente realizados para caracterizar aceitação tácita, a inexistência de enriquecimento sem causa e a ilegalidade da inclusão de R$ 313,71, referente às custas processuais, no débito cobrado. A ação é procedente. No Estatuto Social da ASSOCIAÇÃO JARDIM FLAMBOYANT, foram estabelecidos os direitos e deveres dos associados, especialmente o dever de efetuar o pagamento das taxas de manutenção e demais contribuições destinadas às despesas comuns e extraordinárias do loteamento, conforme artigos 5º, 9º e 36º do Estatuto Social (fls. 13/39), havendo previsão, ainda, de rateio das despesas relacionadas à administração, segurança, manutenção, construções e melhoramentos do empreendimento. A Ata da Assembleia Geral da ASSOCIAÇÃO JARDIM FLAMBOYANT e o respectivo Estatuto Social foram registrados perante o 1º Oficial de Registro de Imóveis de Jaú/SP, em 03/10/2006, conforme documentos juntados aos autos, sendo a associação constituída para a administração, manutenção e conservação do loteamento Jardim Flamboyant. É certo que, por se tratar de condomínio de fato, com inúmeras ações de cobrança sendo ajuizadas por tais associações em todo o país e uma infindável quantidade de recursos repetitivos, o STF culminou por decidir sobre a matéria. E tal decisão obriga os demais Magistrados, nos termos do que preceitua o artigo 927 do NCPC. Decidiu, o STF, que a cobrança das taxas de manutenção criadas por associações de moradores é inconstitucional até o advento da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, relativamente àqueles que não se associaram. Após, é possível a cobrança dessas taxas, desde que, tratando-se de morador que já possui lote, ele concorde com o ato constitutivo da associação ou, sendo novo adquirente de lote, haja registro do ato constitutivo da obrigação no Registro de Imóveis competente. Neste sentido, a tese jurídica do Tema nº 492 de aludido Tribunal: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". Em que pese a autora não possa ser equiparada a um condomínio, nos moldes da Lei nº 4.591/1964, trata-se de loteamento que possui características próprias, tal como acesso às vias e aos logradouros restritos ao trânsito de moradores e visitantes. E para custear as despesas com a manutenção dessas áreas comuns, criam-se as associações de moradores, que nada mais são do que uma associação civil, via da qual não se pode exigir o pagamento compulsório da contribuição de proprietário não associado à entidade. É que o direito constitucional à liberdade de associação constitui um direito fundamental, previsto no art. 5°, incisos XVII e XX: "Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: XVII - é plena a liberdade de associação para fins lícitos, vedada a de caráter paramilitar. XX - ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado". É justamente, nesse sentido, a tese jurídica do Tema nº 492 do STF, acima transcrita. No caso em análise, a cobrança refere-se às taxas de manutenção vencidas entre 20/07/2023 e 20/05/2025, bem como às contribuições extraordinárias para recapeamento asfáltico, vencidas entre 12/08/2024 e 12/05/2025. A requerida adquiriu os direitos sobre o imóvel em 04/08/2017, conforme contrato particular de fls. 171/173, portanto, após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, circunstância relevante para a incidência do artigo 36-A da Lei nº 6.766/79 e do entendimento firmado pelo STF no Tema nº 492. Ademais, o Contrato Padrão do loteamento já se encontrava registrado perante o 1º Oficial de Registro de Imóveis de Jaú/SP, conforme documentação de fls. 162/166. Embora não haja prova de adesão formal da requerida à ASSOCIAÇÃO JARDIM FLAMBOYANT, verifica-se que o comportamento da ré ao longo dos anos demonstra anuência à cobrança das contribuições. Conforme sustentado pela autora em réplica, a requerida adquiriu os direitos sobre o imóvel em 04/08/2017 e, desde então, realizou pagamentos das contribuições associativas, conforme demonstram os recibos juntados às fls. 214/245, além das conversas e áudios de WhatsApp disponibilizados no link indicado à fl. 203. Assim, embora a requerida sustente não ter aderido formalmente à associação, sua conduta reiterada durante anos, com o pagamento das contribuições e a negociação de débitos, revela que tinha ciência das obrigações incidentes sobre o imóvel e delas se beneficiava, não sendo coerente que, somente após interromper os pagamentos, passe a questionar a própria exigibilidade das cobranças. Tal comportamento deve ser considerado à luz dos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, bem como dos institutos da "surrectio" e "suppressio", invocados pela autora, pois a conduta prolongada da requerida criou legítima expectativa de continuidade do cumprimento das obrigações. Ademais, a cobrança não decorre propriamente da condição de associada, mas também do vínculo contratual decorrente da aquisição do imóvel, considerando que a compra ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 e que o Contrato Padrão do loteamento encontrava-se devidamente registrado, conforme fls. 162/166. Destarte, fica claro que a proprietária do lote, ou seja, a ré, concorda com a cobrança dos valores objetos desta ação, ainda que tacitamente, sendo este o entendimento da jurisprudência em casos semelhantes: "Apelação Loteamento Associaçãode moradores Cobrança de mensalidade de proprietário de lote Procedência Insurgência Observância à tese fixada no Tema nº 492 em sede de Repercussão Geral pelo C. Supremo Tribunal Federal, na ocasião do julgamento do Recurso Extraordinário nº 695911/SP Cobranças posteriores ao advento daLeinº13.465/17 Apelado que pagoutaxasaté então e que figurou como presidente daassociaçãopelo que não pode negar aassociação Sentença mantida Recurso impróvido". (TJSP; Ap. 1002281-02.2020.8.26.0198; Des. Rel. Silvério da Silva; j. 11/03/2024). (Grifei). "Apelação cível. Ação de cobrança. Condomínio atípico. Taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário. Pretensão contra proprietário de lote. Sentença de procedência. Inconformismo da ré. Associação de moradores. Taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano (condomínio atípico). Dívida possui natureza propter rem. IRDR nº 2239790-12.2019.8.26.0000 (Tema 33). Devedor é aquele que estabelece a relação de propriedade (direito real) como imóvel. Ato de constituição da associação foi devidamente registrado, assim como o loteamento. Cobrança referente a maio de 2018 a maio de 2022 e taxas vencidas durante o trâmite do processo, ou seja, em período posterior à Lei nº 13.465/2017. Cabimento da cobrança. Sentença mantida. Honorários recursais. Aplicação da regra do artigo 85, §11, CPC. Majoração da verba honorária devida pelos réus para 15% do valor da condenação. Recurso não provido". (TJSP; Ap. 1024282-56.2022.8.26.0506; Des. Rel. Edson Luiz de Queiroz; j. 06/10/2023). (Grifei). No corpo do acórdão, a respeito da adesão ao ato constitutivo: "Na situação dos autos, apesar da ré negar que se filiou à associação, verifica-se que o loteamento fechado foi constituído por ela mesma, sendo devidamente registrado em 23/07/2012 (fls. 307/309) e os débitos cobrados são de período iniciado em maio/2018. A tese firmada no Recurso Extraordinário nº 695.911, Tema 492, estabeleceu um marco temporal para a cobrança de taxas associativas, qual seja, a partir da edição da Lei nº 13.465. de 11 de julho de 2017. Além do mais, em que pese a alienação do bem imóvel para Bruna Galassi e a associação desta ao condomínio, verifica-se que ocorreu a rescisão contratual, permanecendo a ré na titularidade do bem. Assim, a ré possui responsabilidade pelo débito referente às taxas associativas ante previsão contida em matrícula imobiliária e estatuto social. A ré-apelante tenta desqualificar a cobrança da taxa em contradição à natureza jurídica da cobrança, cuja exigência, como proprietária, lhe é aplicável". Com efeito, o comportamento da ré é contraditório, em inadmissível venire contra factum proprium. Da boa-fé objetiva decorre a proibição do "venire contra factum proprium", que no ensinamento de Judith-Martins Costa: Primeiro de que a doutrina define (...) como a tradução do 'exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento exercido anteriormente pelo exercente'. O princípio postula, pois, 'dois comportamentos da mesma pessoa, lícitos em si e diferidos no tempo. O primeiro o factum proprium é, porém, contrariado pelo segundo'. o que o princípio proíbe como contrário ao interesse digno de tutela jurídica é o comportamento contraditório que mine a relação de confiança recíproca minimamente necessária para o bom desenvolvimento do tráfico negocial. (...) O seu fundamento técnico-jurídico e daí a conexão com a boa-fé objetiva reside na proteção da confiança da contraparte (...) (A Boa-fé no Direito Privado, RT, pg. 470/471). Aliás, é o mesmo o ensinamento do douto Antonio Manoel da Rocha e Menezes Cordeiro de que no essencial, a concretização da confiança, ela própria concretização de um princípio mais vasto, prevê, como resulta da amostragem jurisprudencial realizada: a actuação de um facto gerador de confiança, em termos que concitem interesse por parte da ordem jurídica; a adesão do confiante a esse facto; o assentar, por parte dele, de aspectos importantes da sua actividade posterior sobre a confiança gerada um determinado investimento de confiança de tal forma que a supressão do facto provoque uma iniqüidade sem remédio. O factum proprium daria o critério da imputação da confiança gerada e das suas conseqüências (op. cit., pg.758). No caso, a requerida adquiriu os direitos sobre o imóvel em 04/08/2017, ciente das obrigações incidentes sobre o loteamento, inclusive aquelas previstas no Estatuto Social e no Contrato Padrão, usufruindo dos serviços e melhorias disponibilizados pela Associação autora. Ademais, conforme demonstram os recibos de fls. 214/245 e as conversas e áudios de WhatsApp indicados à fl. 203, a requerida vinha realizando regularmente o pagamento das contribuições e, posteriormente, passou a inadimpli-las. Contudo, posteriormente, ela optou por deixar de quitar as taxas, comportamento este contraditório e que não se pode admitir, posto que vedado o venire contra factum proprium. Sobre o tema, a orientação do ex-ministro Ruy Rosado de Aguiar Júnior, tomando como nossas as suas palavras a respeito do tema: o direito moderno não compactua com o venire contra factum proprium que se traduz como o exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente (Menezes Cordeiro, Da Boa-fé no Direito Civil, II/742) (...) o sistema jurídico nacional, a meu juízo, deve ser interpretado e aplicado de tal forma que através dele possa ser preservado o princípio da boa-fé, para permitir o reconhecimento da eficácia e validade das relações obrigacionais assumidas e lisamente cumpridas, não podendo ser a parte surpreendida com alegações formalmente corretas, mas que se chocam com os princípios éticos, inspiradores do sistema (Resp 95.539-SP, DJ 14/10/1996). Finalmente, a respeito das custas processuais, observo que não integraram o valor atribuído à causa e apenas serão cobradas por força do princípio da causalidade. Posto isto e mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE a presente ação e o faço para condenar SILVANA DA SILVA GRANADA a pagar à ASSOCIAÇÃO JARDIM FLAMBOYANT a quantia de R$ 13.510,28, correspondente às taxas de manutenção e contribuições extraordinárias descritas na inicial, incluídos os valores vencidos e não pagos ao longo da demanda. O importe deve ser atualizado com juros de mora desde a citação e correção monetária desde o ajuizamento da demanda, incluindo a multa contratual. A correção monetária e os juros de mora incidirão de acordo com os artigos 389 e 406 do Código Civil, observando-se as alterações introduzidas pela Lei nº 14.905/2024, da seguinte forma: até a entrada em vigor da referida lei, fixa-se a taxa SELIC para cálculo dos juros de mora e correção monetária, observando-se a tese firmada pelo STJ no Tema 1368; a partir da vigência da Lei nº 14.905/2024, o índice de correção monetária será o IPCA e os juros de mora seguirão a taxa SELIC, deduzido o referido índice de atualização monetária. Destaca-se que a taxa SELIC engloba, simultaneamente, correção monetária e juros moratórios. Custas pela ré, que arcará com os honorários do patrono da autora no importe de 10% sobre o valor da condenação atualizado. Transitada em julgado e transcorrido o prazo de 30 dias do trânsito sem que a parte vencedora ingresse com o respectivo cumprimento de sentença, arquive-se definitivamente no código 61615. Na hipótese de interposição de apelação, tendo em vista a nova sistemática estabelecida pelo NCPC, que extinguiu o juízo de admissibilidade a ser exercido pelo Juízo "a quo" (art. 1.010 do NCPC), sem nova conclusão, intime-se a parte contrária para que ofereça resposta no prazo de 15 (quinze) dias. Havendo recurso adesivo, também deve ser intimada a parte contrária para oferecer contrarrazões. Ainda, na hipótese de eventual recurso, deverá a parte recorrente recolher o preparo no valor de R$ 613,26, o que equivale a 4% sobre o valor da condenação atualizado. Por fim, cumpra a Serventia o disposto no artigo 1093, § 6º, das NSCGJ. Após, remetam-se os autos à superior instância. P.I. - ADV: RENE TADEU MOMESSO (OAB 403530/SP), MARCELO JOSÉ NALIO GROSSI (OAB 248233/SP)