1006315-09.2021.8.11.0002

Intimação

TJMT · 4ª VARA CÍVEL DE VÁRZEA GRANDE · Decisão

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 4ª VARA CÍVEL DE VÁRZEA GRANDE DECISÃO Processo: 1006315-09.2021.8.11.0002. EXEQUENTE: VARZEA GRANDE SHOPPING S.A EXECUTADO: THATIARA VIANA COSTA, JOANIL MARIA DE OLIVEIRA Vistos. Trata-se de execução de título extrajudicial fundada em contrato de locação do espaço comercial L72 do Várzea Grande Shopping, firmado em 12 de dezembro de 2017 (id. 49948849), pela qual a exequente persegue o valor de R$ 211.526,67, apurado na planilha de id. 49948852 e amparado nas notas de débito de id. 49948850. Citadas em 26 de novembro de 2025 (ids. 216249020 e 216250261), as executadas opuseram exceções de pré-executividade (ids. 218340089 e 218469939), nas quais sustentam a ausência de liquidez, certeza e exigibilidade do título, porque o aluguel percentual depende da apuração do faturamento da loja e porque as demais rubricas cobradas, entre elas o encargo comum, a energia elétrica, o ar-condicionado, o fundo de promoção, a cota extra e a cessão de direito de uso, vieram desacompanhadas dos documentos que demonstrem a origem das despesas e o critério de rateio. A fiadora acrescenta que sua responsabilidade não pode alcançar valores de origem não demonstrada. Pedem a extinção da execução, a condenação da exequente em honorários e a suspensão de eventuais atos constritivos. A executada Thatiara Viana Costa requereu, ainda, a gratuidade da justiça. Intimada, a exequente impugnou as exceções (id. 228211694), arguindo a inadequação da via eleita e sustentando a higidez do título. É o relatório. Decido. Da gratuidade da justiça A executada Thatiara Viana Costa requereu a gratuidade da justiça no capítulo I da exceção de id. 218469939. Sendo pessoa natural, sua afirmação de insuficiência de recursos goza da presunção de veracidade do art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil, e os autos não a desmentem, pois a carteira de trabalho digital extraída em 02 de dezembro de 2025 registra que seu último vínculo de emprego foi rescindido em 01 de abril de 2024 (id. 218471696). Defiro-lhe os benefícios da gratuidade da justiça. A executada Joanil Maria de Oliveira juntou declaração de hipossuficiência e a carta de concessão de seu benefício previdenciário (ids. 218167492 e 218167497), mas não formulou pedido de gratuidade na exceção que apresentou. Nada há, por ora, a deferir nesse ponto. Do cabimento das exceções de pré-executividade Não prospera a preliminar de inadequação da via eleita. Os requisitos do título executivo constituem matéria de ordem pública, e a nulidade da execução fundada em título que não seja líquido, certo e exigível deve ser pronunciada pelo juiz, de ofício ou a requerimento da parte, independentemente de embargos (art. 803, I e parágrafo único, do Código de Processo Civil). Conheço, pois, das exceções, na exata medida em que as matérias nelas deduzidas dispensem dilação probatória. Fica assentado, desde logo, que a controvérsia sobre a exatidão dos valores lançados, sobre a correção dos rateios praticados e sobre os índices efetivamente aplicados não se resolve nesta via, que pressupõe prova pré-constituída e cognição sumária. Discussão dessa ordem configura excesso de execução e depende de alegação acompanhada da indicação do valor tido por correto e da respectiva memória de cálculo (art. 917, III e §§ 2º a 4º, do Código de Processo Civil). Registro, ainda, que o exame a seguir se apoia no título e nos documentos que instruíram a petição inicial, e não nos documentos que a exequente juntou com a impugnação de id. 228211694, os quais não foram submetidos ao contraditório das executadas. Do aluguel mínimo e do aluguel percentual O contrato fixa o aluguel mensal mínimo em valores determinados para cada período da locação, nos itens 08.2 a 08.5 do Resumo de Informações Comerciais, tendo o primeiro ano ficado isento dessa parcela por força da cláusula especial 14.3, e prevê o reajuste anual pelo IGP-DI (cláusula sexta, §§ 1º e 2º). O aluguel percentual corresponde a 5% do faturamento bruto (item 08 do Resumo e cláusula sexta, caput), incumbindo à própria locatária informar semanalmente o valor de suas vendas, por escrito e em formulário padronizado, na forma dos §§ 9º e 10 da mesma cláusula. A base de cálculo do aluguel percentual não é, portanto, elemento estranho ao título nem apuração reservada ao arbítrio da locadora, e sim dado que a devedora se obrigou contratualmente a declarar. Some-se a isso que as notas de débito de id. 49948850 discriminam, mês a mês, a rubrica cobrada e o respectivo valor, e que a planilha de id. 49948852 reproduz cada lançamento por competência, conta, vencimento, principal, correção monetária, multa e juros. A obrigação é determinável por simples operação aritmética a partir de critérios objetivos previstos no próprio instrumento, o que basta à liquidez exigida pelo art. 783 do Código de Processo Civil. Rejeito, nesse ponto, as exceções. Dos encargos da locação O art. 784, VIII, do Código de Processo Civil confere força executiva ao crédito documentalmente comprovado decorrente de aluguel de imóvel e de seus encargos acessórios. As rubricas de encargo comum, energia elétrica, ar-condicionado e fundo de promoção têm previsão contratual expressa e critérios de rateio definidos no próprio instrumento. O coeficiente de rateio de despesas e os fatores de sua formação estão na cláusula sétima, § 2º. A divisão das despesas em grupos, com regra própria para cada um, inclusive a cobrança da energia elétrica conforme o consumo medido em cada espaço comercial e o rateio do ar-condicionado pela capacidade térmica instalada, está no § 5º da mesma cláusula. A contribuição para o fundo de promoções coletivas foi ajustada nas cláusulas especiais 14.3 e 14.4. Cada uma dessas rubricas foi lançada em nota de débito própria, com valor e vencimento certos, e reproduzida na planilha que instruiu a inicial. Não há, pois, iliquidez manifesta a ser reconhecida de plano. Saber se as despesas foram efetivamente realizadas e se os rateios foram bem apurados exige exame contábil e contraditório amplo, matéria que refoge aos limites estreitos da exceção de pré-executividade. Não socorre as excipientes o julgado colacionado na exceção de id. 218340089. Aquele precedente cuida de execução de contribuições condominiais fundada no art. 784, X, do Código de Processo Civil, hipótese em que a própria lei condiciona a executividade à previsão na convenção ou à aprovação em assembleia geral, documentalmente comprovadas, de onde a exigência da ata que ali se reputou ausente. A execução em exame não se funda naquele inciso, e sim no art. 784, VIII, tendo por base contrato de locação que estabelece os próprios critérios de formação e de rateio dos encargos, com lançamento em notas de débito individualizadas. Ausente a similitude fática e normativa, o entendimento invocado não se transporta para estes autos. Rejeito, também neste ponto, as exceções. Da cessão de direito de uso Situação diversa é a das parcelas lançadas a título de cessão de direito de uso, expressamente impugnadas na exceção de id. 218469939, quanto às quais a alegação de falta de comprovação documental procede. Enquanto o aluguel e os encargos da locação estão amparados em notas de débito individualizadas, nenhuma das vinte e cinco parcelas de cessão de direito de uso encontra respaldo em documento de cobrança. Elas constam exclusivamente do lançamento feito na planilha elaborada pela própria exequente, somando R$ 40.535,91 de principal e R$ 64.275,38 já acrescidos de correção monetária, multa e juros. O art. 784, VIII, do Código de Processo Civil exige, para a formação do título, crédito documentalmente comprovado, e é precisamente essa comprovação que falta quanto a essa verba. A conclusão não se altera pelo exame da natureza da rubrica. Ajustada no item 07 do Resumo de Informações Comerciais em R$ 41.870,00, pagáveis em três parcelas de sinal e vinte e quatro parcelas subsequentes, a cessão de direito de uso, também designada res sperata, remunera a cessão do direito de explorar o ponto comercial e não se confunde com o aluguel, nem constitui encargo acessório da locação, categoria que o dispositivo exemplifica com as taxas e as despesas de condomínio. Sendo taxativo o rol dos títulos executivos extrajudiciais, o enquadramento dessa obrigação dependeria do art. 784, III, do mesmo diploma, que reclama documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas, requisito ausente no instrumento de id. 49948849, cujos campos destinados às testemunhas permaneceram em branco, como se vê da página 5 do Resumo de Informações Comerciais. Falta, portanto, título executivo quanto a essa verba, o que impõe a extinção parcial da execução, sem prejuízo da cobrança pela via adequada. Não se cuida de decisão surpresa, pois a exigibilidade da cessão de direito de uso foi expressamente impugnada na exceção e submetida ao contraditório, tendo a exequente, intimada, deixado de enfrentá-la em sua impugnação (art. 10 do Código de Processo Civil). Fica assim respondido, também, o capítulo da exceção de id. 218340089 que sustenta a inexistência de título em relação à fiadora. A fiança foi ajustada no item 12 do Resumo de Informações Comerciais e subscrita pela própria fiadora, que responde pelo débito na exata medida da obrigação principal, sem poder excedê-la (arts. 823 e 837 do Código Civil). Subsistindo o título quanto ao aluguel e aos encargos da locação e não subsistindo quanto à cessão de direito de uso, é nesse limite, e apenas nele, que a garantia opera. Excluída a rubrica, a execução prossegue pelo valor de R$ 147.251,29, atualizado até 02 de fevereiro de 2021, sem prejuízo da atualização a ser apresentada pela exequente. Dos honorários e dos atos constritivos O acolhimento parcial da exceção de pré-executividade, do qual resulta a redução do montante executado, acarreta a condenação da exequente em honorários advocatícios em favor dos patronos das excipientes, calculados sobre o proveito econômico obtido, conforme o art. 85, §§ 2º e 6º, do Código de Processo Civil. Rejeitadas as exceções quanto ao mais, não cabe nova verba em favor da exequente, cujos honorários já foram fixados no despacho inicial na forma do art. 827 do Código de Processo Civil e que, por consequência da extinção parcial, passam a incidir sobre o valor remanescente da execução. Por fim, nenhum ato de constrição foi praticado nestes autos, pois as consultas realizadas aos sistemas conveniados limitaram-se à pesquisa de endereços das executadas, de modo que resta prejudicado o pedido de suspensão e cancelamento formulado nas exceções. Ante o exposto: a) defiro à executada THATIARA VIANA COSTA os benefícios da gratuidade da justiça (arts. 98 e 99, § 3º, do Código de Processo Civil), anotando-se; b) rejeito a preliminar de inadequação da via eleita, arguida pela exequente, e conheço das exceções de pré-executividade de ids. 218340089 e 218469939; c) rejeito as exceções quanto ao aluguel mínimo, ao aluguel percentual e aos encargos da locação, por não configurada iliquidez, incerteza ou inexigibilidade aferível de plano; d) acolho em parte as exceções para reconhecer a ausência de título executivo quanto às parcelas de cessão de direito de uso, extinguindo a execução nessa extensão (art. 485, IV, do Código de Processo Civil, c/c os arts. 771, parágrafo único, e 803, I e parágrafo único, do mesmo diploma), sem prejuízo da cobrança pela via própria, de sorte que a execução prossegue pelo valor de R$ 147.251,29, atualizado até 02 de fevereiro de 2021; e) condeno a exequente ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos das excipientes, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido, correspondente a R$ 64.275,38, rateados em partes iguais entre eles, com correção monetária pelo IPCA a partir desta decisão e juros de mora na forma do art. 406, § 1º, do Código Civil a partir do trânsito em julgado; f) os honorários fixados no despacho inicial na forma do art. 827 do Código de Processo Civil passam a incidir sobre o valor remanescente da execução; g) julgo prejudicado o pedido de suspensão e cancelamento de atos constritivos; h) intime-se a exequente para, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentar demonstrativo atualizado do débito com a exclusão das parcelas de cessão de direito de uso e requerer o que entender pertinente ao prosseguimento, recolhendo, desde logo, as custas das diligências que postular; i) decorrido o prazo, com ou sem manifestação, tornem os autos conclusos. Intimem-se. Cumpra-se. Flávio Miraglia Fernandes Juiz de Direito