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1006258-39.2022.8.11.0007
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Intimação
TJMT · Primeira Câmara de Direito Privado · Acórdão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1006258-39.2022.8.11.0007 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Rescisão / Resolução, Compra e Venda] Relator: Des(a). MARCIO APARECIDO GUEDES Turma Julgadora: [DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA] Parte(s): [KEILA RODRIGUES DO PRADO - CPF: 859.269.301-20 (APELANTE), MILTON JONES AMORIM VIEIRA - CPF: 021.624.601-65 (ADVOGADO), DJAMES MACHADO PINTO - CPF: 026.156.101-47 (APELANTE), CARLOS EDUARDO FURIM - CPF: 616.784.901-30 (ADVOGADO), ELIEL PINTO - CPF: 000.781.841-69 (APELANTE), ELIEL PINTO - CPF: 000.781.841-69 (APELADO), CARLOS EDUARDO FURIM - CPF: 616.784.901-30 (ADVOGADO), DJAMES MACHADO PINTO - CPF: 026.156.101-47 (APELADO), KEILA RODRIGUES DO PRADO - CPF: 859.269.301-20 (APELADO), MILTON JONES AMORIM VIEIRA - CPF: 021.624.601-65 (ADVOGADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO. E M E N T A Ementa: Direito Civil. Apelação Cível. Rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. Culpa da compradora. Inadimplemento e frustração do financiamento. Retenção de valores e benfeitorias não autorizadas. Recurso desprovido. I. Caso em exame 1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julga parcialmente procedentes os pedidos da ação principal para declarar a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da compradora e improcedentes os pedidos reconvencionais de multa contratual, indenização por benfeitorias e danos morais. II. Questão em discussão 2. Há 3 questões em discussão: (i) saber se a responsabilidade pelo desfazimento do contrato decorre de culpa exclusiva dos vendedores por ausência de averbação da obra na matrícula do imóvel e por vícios construtivos; (ii) saber se a compradora tem direito à indenização e retenção por benfeitorias realizadas sem autorização expressa dos vendedores; e (iii) saber se estão configurados os pressupostos para a condenação dos vendedores ao pagamento de multa contratual e indenização por danos morais. III. Razões de decidir 3. Ficou demonstrado que os vendedores cumpriram as obrigações contratuais ao entregarem o imóvel e o habite-se, ao passo que a compradora não comprovou a recusa formal do financiamento bancário por culpa dos alienantes. 4. O parecer técnico unilateral juntado pela ré não possui força de laudo pericial e a realização de perícia judicial restou prejudicada pela alteração do estado do bem promovida pela própria compradora, não havendo prova dos alegados vícios construtivos originários. 5. As modificações e benfeitorias realizadas pela compradora sem a concordância expressa dos alienantes violam cláusula contratual expressa e não geram direito de retenção ou dever de indenizar, por força do art. 1.219 do Código Civil. 6. Inexistindo ato ilícito atribuível aos vendedores, descabe a incidência de multa contratual e de indenização por danos morais, figurando a rescisão como mero desacordo comercial inerente ao negócio. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. A ausência de comprovação de recusa formal de financiamento bancário por pendência documental dos vendedores afasta a exceção do contrato não cumprido, caracterizando o inadimplemento da compradora. 2. Benfeitorias e alterações promovidas em imóvel sem a anuência prévia dos vendedores e com vedação contratual expressa não geram direito de retenção nem dever de indenizar." _________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 408, 422, 476 e 1.219; CPC, arts. 373, I, 489, § 1º, e 1.013, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, EDcl no AgInt nos EAREsp n. 2.560.266/SE, Rel. Min. Francisco Falcão, Corte Especial, j. 03/03/2026. R E L A T Ó R I O Cuida-se de Recurso de Apelação Cível interposto por KEILA RODRIGUES DO PRADO contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara da Comarca de Alta Floresta/MT nos autos da Ação de Rescisão de Contrato nº 1006258-39.2022.8.11.0007, movida por ELIEL PINTO e DJAMES MACHADO PINTO, cujo provimento de origem: Na Ação Principal: Julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão da promessa de compra e venda por falta de quitação da parcela final, afastou a aplicação da multa contratual e condenou a ré/apelante ao pagamento de aluguéis pela fruição do imóvel (18/09/2021 a 02/12/2023), com apuração em liquidação; Na Reconvenção: Julgou improcedentes os pleitos por fundamentar que a obrigação dos autores limitava-se à disponibilização do habite-se, inocorrendo dever de averbação prévia na matrícula, tampouco prova da recusa bancária por culpa dos vendedores, vícios estruturais originários ou anuência para benfeitorias; Por fim, condenou a apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação (lide principal) e 10% sobre o valor atualizado da causa (reconvenção). A apelante suscita a nulidade da sentença por ausência de fundamentação, alegando ser citra petita por não ter enfrentado o laudo/parecer técnico, as infiltrações, as notas fiscais das benfeitorias, a alegada retomada violenta do imóvel, os pedidos de danos materiais/morais e a aplicação da exceptio non adimpleti contractus. Sustenta a falta de interesse de agir dos apelados por incidência da Exceção do Contrato Não Cumprido (art. 476 do Código Civil), afirmando que o inadimplemento da última parcela ocorreu por culpa exclusiva dos vendedores, que deixaram de entregar a documentação necessária à obtenção do financiamento bancário — notadamente a averbação da construção na matrícula do imóvel —, o que gerou a recusa da instituição financeira (Caixa Econômica Federal). Aduz que o imóvel entregue ostentava graves vícios construtivos, estruturais e defeitos de acabamento (infiltrações, trincas, vazamentos e divergência de materiais pactuados), devidamente retratados em parecer técnico e notificações extrajudiciais, descumprindo os apelados o dever de entregar o bem em condições adequadas de uso. Defende a reforma da sentença quanto aos pedidos reconvencionais, para que seja declarada a rescisão por culpa dos apelados, com a incidência da multa contratual de 10% (R$ 39.000,00), a restituição integral dos valores pagos a título de entrada (R$ 50.000,00), a indenização/retenção por benfeitorias úteis e necessárias (R$ 21.965,33) e a reparação por danos morais no valor de R$ 50.000,00, decorrentes das importunações e da invasão/retomada arbitrária e violenta do bem promovida pelos réus na calada da noite. Enfatiza, por fim, a necessidade de revisão/nulidade da decisão que readequou de ofício o valor da causa na reconvenção para R$ 529.000,00, postulando o restabelecimento do valor originário (R$ 160.965,33) e a devolução das custas complementares recolhidas, além da inversão do ônus da sucumbência. Pede, pois, o provimento do recurso para anular a sentença ou reformá-la integralmente nos termos expendidos. Nas contrarrazões, os apelados ELIEL PINTO e DJAMES MACHADO PINTO sustentam, preliminarmente, o não conhecimento do recurso por ofensa ao princípio da dialeticidade, afirmando que a apelação consiste em mera reprodução literal dos memoriais finais. Impugnam a juntada de documentos na fase recursal, requerendo o seu desentranhamento. No mérito, defendem a manutenção integral da sentença, argumentando que a apelante não se desincumbiu do ônus probatório, não comprovou a recusa de financiamento por culpa dos vendedores e que os vícios pontuais foram devidamente corrigidos, estando preclusa a discussão acerca da vistoria unilateral. É o relatório. Cuiabá, data registrada no sistema. MARCIO APARECIDO GUEDES Relator V O T O R E L A T O R Antes de adentrar a análise do recurso, faço uma breve explanação sobre os fatos processuais. Na origem, os autores/vendedores narraram que firmaram com a ré, em 12/03/2021, Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel Residencial Urbano (em fase de construção), situado na Rua 08, Quadra 11-A, Lote 027, Residencial Jardim Europa, Alta Floresta/MT, pelo preço total de R$ 390.000,00. Ajustou-se o pagamento mediante sinal/entrada de R$ 20.000,00 no ato da assinatura, R$ 30.000,00 no ato da imissão na posse e o saldo remanescente de R$ 340.000,00 condicionado à obtenção de financiamento bancário pela compradora. Sustentaram os autores que a ré ingressou na posse do imóvel, contudo permaneceu inerte quanto às providências para a liberação do financiamento habitacional, vindo a inadimplir a avença e a realizar obras e alterações no imóvel sem autorização contratual. Pleitearam a rescisão do contrato, a desocupação do bem, a aplicação de multa contratual e a fixação de perdas e danos pelo período de fruição. Devidamente citada, a ré/reconvinte/apelante alegou que o financiamento bancário não se concretizou por culpa exclusiva dos vendedores, que não teriam disponibilizado a documentação hábil do imóvel (notadamente a averbação da construção na matrícula imobiliária). Argumentou, ainda, a existência de graves vícios construtivos (trincas, infiltrações e erros de execução) que inviabilizariam a habitabilidade do bem. Em sede de Reconvenção, a ré postulou: a) a rescisão do negócio por culpa dos vendedores; b) a condenação dos autores ao pagamento de multa contratual de 10% (R$ 39.000,00); c) a restituição integral das quantias pagas (R$ 50.000,00); d) indenização por benfeitorias úteis e necessárias no valor de R$ 21.965,33, garantido o direito de retenção; e) reparação por danos morais no importe de R$ 50.000,00. O pedido de tutela de urgência dos autores foi indeferido no início do feito, assim como os pleitos liminares da ré voltados à reintegração e indisponibilidade do bem. Em decisão saneadora (Id. 342518483), o d. Magistrado singular fixou o valor da causa na reconvenção em R$ 529.000,00 e delimitou os pontos controvertidos (culpa pela rescisão, cabimento de multa, benfeitorias, perdas e danos e danos morais), reputando prejudicada a realização de perícia técnica judicial ante a alteração do estado do imóvel promovida pela ré e pelo tempo decorrido. Em sede de Embargos de Declaração (Id. 342518490), definiu-se a aplicação da regra estática do ônus da prova (art. 373, I e II, do CPC) e assentou-se que o parecer técnico juntado pela ré (Id. 108659949) consistia em documento unilateral, sem força de laudo pericial judicial. Realizada a instrução processual com a oitiva das partes e testemunhas, o Juízo de origem julgou procedentes os pedidos da ação principal para declarar a rescisão do contrato por culpa da compradora e improcedentes os pedidos formulados na reconvenção. Irresignada, a ré/reconvinte interpõe o presente Recurso de Apelação Cível pugnando pela reforma da sentença. Em suas razões, reitera que a responsabilidade pela não obtenção do financiamento bancário recai sobre os alienantes devido à pendência documental e aos defeitos de edificação atestados por seu parecer técnico. Pede o acolhimento integral dos pedidos reconvencionais para readequação dos ônus sucumbenciais, devolução de valores, pagamento de multa contratual, ressarcimento das benfeitorias e indenização por danos morais. Passo à análise recursal. PRELIMINAR: DA ALEGADA NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO (DECISÃO CITRA PETITA) Argui a apelante a nulidade do julgado singular, alegando que a decisão padece de fundamentação e revela-se citra petita por ter deixado de se manifestar exaustivamente sobre pontos defensivos e reconvencionais relevantes. A pretensão preliminar não comporta acolhimento. Como cediço, a sentença citra petita (ou infrapetita) é aquela que deixa de analisar algum dos pedidos expressamente formulados pelas partes. Por sua vez, a exigência de fundamentação do ato judicial (art. 93, IX, da CF e art. 489 do CPC) impõe ao julgador o dever de demonstrar as razões de seu convencimento, não significando, contudo, a obrigação de responder a todos os argumentos deduzidos pelas partes quando já encontrou motivo suficiente para fundamentar a sua decisão. No caso em tela, verifica-se que o d. Juízo a quo analisou de forma clara e suficiente a pretensão autoral e todos os pedidos formulados em sede de reconvenção (rescisão, multas, restituição de valores, indenização por benfeitorias e danos morais), concluindo motivadamente que o desfazimento da avença se deu por responsabilidade da promitente compradora. O fato de o julgador singular ter adotado valoração diversa da pretendida pela ré acerca dos documentos juntados (a exemplo da valoração dada ao parecer técnico unilateral de ID 108659949) ou ter considerado desnecessária a rejeição pormenorizada de cada subargumento defensivo não configura vício de fundamentação ou omissão apta a anular a sentença. Como se sabe o juiz não é obrigado a adotar os dispositivos eleitos pelas partes, mas sim julgar a pretensão com amparo no ordenamento jurídico vigente. “Narra me factum dabo tibi jus”. A propósito, destaco a jurisprudência do STJ: “[...] Conforme entendimento pacífico desta Corte: "O julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. A prescrição trazida pelo art. 489 do CPC/2015 veio confirmar a jurisprudência já sedimentada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida [...]" (EDcl no AgInt nos EAREsp n. 2.560.266/SE, relator Ministro Francisco Falcão, Corte Especial, julgado em 3/3/2026, DJEN de 9/3/2026.) Ademais, nos termos do art. 1.013, § 1º, do Código de Processo Civil, a apelação devolve ao Tribunal o conhecimento de todas as matérias suscitadas e discutidas no processo, ainda que não tenham sido solucionadas por inteiro pelo juízo de origem, o que afasta qualquer prejuízo às partes (pas de nullité sans grief). Assim, rejeito a preliminar de nulidade da sentença. MÉRITO RECURSAL Cinge-se a controvérsia em apurar a responsabilidade pelo desfazimento do contrato de compra e venda do imóvel residencial. Sustenta a apelante que a frustração do financiamento bancário (R$ 340.000,00) decorreu de culpa exclusiva dos vendedores pela falta de documentação do imóvel. Analisando o instrumento contratual pactuado (Id. 342517861), verifica-se na Cláusula 9ª que o prazo de 4 meses concedido à compradora para obtenção do financiamento bancário (R$ 340.000,00) passaria a fluir a partir da entrega do habite-se, certidão emitida pela municipalidade atestando a conclusão das obras. O contrato exige expressamente a certidão emitida pela Prefeitura, não mencionando o registro ou averbação cartorária. Os vendedores comprometeram-se ainda a entregar cópias da planta e documentação de praxe para viabilizar o trâmite bancário (Cláusula 12ª). Na 4ª Cláusula, foi atribuído à compradora a responsabilidade pelas "despesas com a transcrição do imóvel, a ser realizada quando da quitação do valor acertado neste instrumento". Da prova oral colhida em instrução probatória, resta cristalino que os autores providenciaram a expedição do habite-se e a documentação pertinente à edificação, cabendo à compradora a condução do financiamento junto ao banco por ela escolhido. Não consta nos documentos anexados qualquer prova documental que ateste a recusa formal ou o indeferimento do financiamento por parte da Caixa Econômica Federal (ou de outro banco) motivado especificamente pela ausência de averbação do habite-se na matrícula. A alegação de que a falta da averbação da construção na matrícula teria obstado o financiamento bancário foi tese sustentada unicamente de forma verbal/argumentativa pela ré na contestação/reconvenção. A ré não apresentou documento oficial do agente financeiro (como notificação de pendência, relatório de vistoria bancária com indeferimento de engenharia ou termo de negativa de crédito) comprovando que a exigência da CEF recaiu sobre a ausência de averbação na matrícula do imóvel. Conforme depoimentos colhidos em instrução e destacados nos autos, o desfazimento da avença relacionou-se a impasses do financiamento decorrentes do tipo de acabamento do imóvel (forro/telha), da alta das taxas de juros no período e da intenção de renegociação/desistência por parte da adquirente. Aduz a apelante que o imóvel entregue apresentava graves vícios construtivos, falhas estruturais e defeitos de acabamento, sustentando que os apelados teriam descumprido a obrigação contratual de entregar a edificação em condições adequadas de uso e habitabilidade. Para respaldar sua tese, fundamenta-se na vistoria/laudo técnico colacionado sob o Id. 108659949. Ocorre que, conforme expressamente equacionado na decisão interlocutória de Id. 342518490, o referido documento ostenta natureza jurídica de prova documental unilateral, elaborada por profissional contratado exclusivamente pela recorrente e sem a observância do contraditório e da ampla defesa. Outrossim, a realização da prova pericial técnica em juízo restou inviabilizada e declarada prejudicada (Id. 342518483). Conforme ponderado pelo Magistrado singular, o decurso de mais de 04 (quatro) anos entre a entrega/ocupação do imóvel pela requerida e a fase de instrução, aliado à informação trazida pela própria reconvinte de que promoveu a realização de reformas no imóvel, tornou inviável a constatação pericial sobre eventual depreciação ou vício na construção originária. Sob a égide da distribuição estática do ônus da prova (artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil), devidamente redefinida nos autos (Id. 342518490), competia à ré/reconvinte comprovar indubitavelmente o fato constitutivo de seu direito — qual seja, a existência de imperfeições estruturais graves originárias e atribuíveis aos apelados —, encargo do qual não se desincumbiu. Em contrapartida, os depoimentos prestados em instrução por profissionais envolvidos na obra atestaram a adequação técnica da edificação e o emprego de materiais de qualidade. Ademais, causa estranheza o comportamento da apelante que, ao constatar supostas irregularidades de tamanha gravidade, manteve-se inerte, abstendo-se de notificar ou interpelar formalmente os vendedores para a reparação dos alegados defeitos. A insurgência acerca dos vícios construtivos somente veio à tona após o suposto impasse na aprovação do financiamento bancário e o ajuizamento da presente demanda pelos autores, o que corrobora a ausência de justa causa para a rejeição do imóvel. Portanto, desprovida de suporte probatório hígido a tese de vício redibitório, descabe acolher a alegação de descumprimento contratual por parte dos promitentes vendedores. Uma vez assentada a culpa exclusiva da promitente compradora/apelante pelo desfazimento do vínculo contratual, passa-se ao exame dos consectários lógicos e financeiros do desfazimento da avença. A apelante insurge-se contra a retenção de valores e postula a condenação dos vendedores ao pagamento da multa contratual de 10% (dez por cento) prevista na Cláusula 14ª do instrumento. A pretensão não comporta provimento. Como cediço, a incidência da penalidade contratual pressupõe a prática de ato ilícito ou o descumprimento injustificado de obrigação contratual por quem deu causa à rescisão. Restando comprovado que os vendedores cumpriram suas obrigações — entregando a obra e disponibilizando os documentos necessários à obtenção do financiamento (Cláusulas 8ª, 9ª e 12ª) —, a aplicação da sanção do artigo 408 do Código Civil e da Cláusula 14ª em desfavor destes revela-se juridicamente inviável. Por outro lado, o instrumento pactuado estabeleceu parâmetros claros para a hipótese de não consolidação do financiamento bancário e desistência da compradora. A Cláusula 10ª previu que, no caso de não aprovação/liberação do financiamento de R$ 340.000,00 no prazo de 4 (quatro) meses, converter-se-ia em favor dos vendedores o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores adiantados (R$ 50.000,00) a título de taxa de fruição/aluguel pelo período em que deixaram de auferir renda com o bem. A Cláusula 13ª reforçou que, em caso de desistência por parte da compradora, restaria retida a quantia correspondente a 25% dos valores adiantados (R$ 12.500,00) para ressarcir os custos de obras e adaptações por ela solicitadas no imóvel. Tais estipulações contratuais encontram pleno respaldo no princípio da autonomia da vontade e na boa-fé objetiva (art. 422 do CC). Portanto, descabe a aplicação de multa contratual (Cláusula 14ª) em desfavor dos vendedores, porquanto estes não deram causa à rescisão. Escorreita a aplicação das retenções previstas no próprio contrato firmado entre as partes (Cláusulas 10ª e 13ª), destinadas a indenizar os custos operacionais e a fruição do imóvel durante o período de ocupação. A apelante requer a condenação dos apelados ao ressarcimento do montante de R$ 21.965,33 atinente a supostas benfeitorias úteis e necessárias, alegando o direito de retenção sobre o imóvel até a devida quitação. A insurgência descabe por completo. Consta de forma límpida na Cláusula 7ª do contrato que "somente os VENDEDORES serão responsáveis pelo acabamento da obra, ficando impossibilitado qualquer intervenção por parte da COMPRADORA". Diante dessa vedação expressa, as obras, modificações e acréscimos promovidos pela recorrente foram executados à revelia dos promitentes vendedores e sem a anuência formal destes. A teor do artigo 1.219 do Código Civil, o direito à indenização e à retenção por benfeitorias exige a demonstração da posse de boa-fé e o caráter de indispensabilidade da obra (benfeitorias necessárias) ou a autorização prévia para as úteis. Tratando-se de alterações voluntárias e de acabamento promovidas ao arrepio do pactuado e sem comprovação de que tenham trazido efetiva valorização ou indispensabilidade à estrutura originária do bem, caracterizam-se como acessões/benfeitorias voluptuárias executadas por sua conta e risco, não gerando dever de indenizar e tampouco o direito de retenção do imóvel. Por fim, no que tange ao pleito de indenização por danos morais fixados em R$ 50.000,00, a pretensão carece de pressuposto jurídico essencial. Diante da ausência de conduta ilícita por parte dos vendedores, a rescisão decorrente da não obtenção do financiamento imobiliário consubstancia desacordo comercial inerente ao negócio, incapaz de gerar lesão a direitos da personalidade. Ante o exposto, REJEITO A PRELIMINAR e, no mérito, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto por KEILA RODRIGUES DO PRADO, mantendo incólume a r. sentença de primeiro grau. Nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela apelante para o percentual de 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, observada a suspensão da exigibilidade nos termos do artigo 98, § 3º, do CPC. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 01/09/2026
Intimação
TJMT · Primeira Câmara de Direito Privado · Acórdão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1006258-39.2022.8.11.0007 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Rescisão / Resolução, Compra e Venda] Relator: Des(a). MARCIO APARECIDO GUEDES Turma Julgadora: [DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA] Parte(s): [KEILA RODRIGUES DO PRADO - CPF: 859.269.301-20 (APELANTE), MILTON JONES AMORIM VIEIRA - CPF: 021.624.601-65 (ADVOGADO), DJAMES MACHADO PINTO - CPF: 026.156.101-47 (APELANTE), CARLOS EDUARDO FURIM - CPF: 616.784.901-30 (ADVOGADO), ELIEL PINTO - CPF: 000.781.841-69 (APELANTE), ELIEL PINTO - CPF: 000.781.841-69 (APELADO), CARLOS EDUARDO FURIM - CPF: 616.784.901-30 (ADVOGADO), DJAMES MACHADO PINTO - CPF: 026.156.101-47 (APELADO), KEILA RODRIGUES DO PRADO - CPF: 859.269.301-20 (APELADO), MILTON JONES AMORIM VIEIRA - CPF: 021.624.601-65 (ADVOGADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO. E M E N T A Ementa: Direito Civil. Apelação Cível. Rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. Culpa da compradora. Inadimplemento e frustração do financiamento. Retenção de valores e benfeitorias não autorizadas. Recurso desprovido. I. Caso em exame 1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julga parcialmente procedentes os pedidos da ação principal para declarar a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da compradora e improcedentes os pedidos reconvencionais de multa contratual, indenização por benfeitorias e danos morais. II. Questão em discussão 2. Há 3 questões em discussão: (i) saber se a responsabilidade pelo desfazimento do contrato decorre de culpa exclusiva dos vendedores por ausência de averbação da obra na matrícula do imóvel e por vícios construtivos; (ii) saber se a compradora tem direito à indenização e retenção por benfeitorias realizadas sem autorização expressa dos vendedores; e (iii) saber se estão configurados os pressupostos para a condenação dos vendedores ao pagamento de multa contratual e indenização por danos morais. III. Razões de decidir 3. Ficou demonstrado que os vendedores cumpriram as obrigações contratuais ao entregarem o imóvel e o habite-se, ao passo que a compradora não comprovou a recusa formal do financiamento bancário por culpa dos alienantes. 4. O parecer técnico unilateral juntado pela ré não possui força de laudo pericial e a realização de perícia judicial restou prejudicada pela alteração do estado do bem promovida pela própria compradora, não havendo prova dos alegados vícios construtivos originários. 5. As modificações e benfeitorias realizadas pela compradora sem a concordância expressa dos alienantes violam cláusula contratual expressa e não geram direito de retenção ou dever de indenizar, por força do art. 1.219 do Código Civil. 6. Inexistindo ato ilícito atribuível aos vendedores, descabe a incidência de multa contratual e de indenização por danos morais, figurando a rescisão como mero desacordo comercial inerente ao negócio. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. A ausência de comprovação de recusa formal de financiamento bancário por pendência documental dos vendedores afasta a exceção do contrato não cumprido, caracterizando o inadimplemento da compradora. 2. Benfeitorias e alterações promovidas em imóvel sem a anuência prévia dos vendedores e com vedação contratual expressa não geram direito de retenção nem dever de indenizar." _________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 408, 422, 476 e 1.219; CPC, arts. 373, I, 489, § 1º, e 1.013, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, EDcl no AgInt nos EAREsp n. 2.560.266/SE, Rel. Min. Francisco Falcão, Corte Especial, j. 03/03/2026. R E L A T Ó R I O Cuida-se de Recurso de Apelação Cível interposto por KEILA RODRIGUES DO PRADO contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara da Comarca de Alta Floresta/MT nos autos da Ação de Rescisão de Contrato nº 1006258-39.2022.8.11.0007, movida por ELIEL PINTO e DJAMES MACHADO PINTO, cujo provimento de origem: Na Ação Principal: Julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão da promessa de compra e venda por falta de quitação da parcela final, afastou a aplicação da multa contratual e condenou a ré/apelante ao pagamento de aluguéis pela fruição do imóvel (18/09/2021 a 02/12/2023), com apuração em liquidação; Na Reconvenção: Julgou improcedentes os pleitos por fundamentar que a obrigação dos autores limitava-se à disponibilização do habite-se, inocorrendo dever de averbação prévia na matrícula, tampouco prova da recusa bancária por culpa dos vendedores, vícios estruturais originários ou anuência para benfeitorias; Por fim, condenou a apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação (lide principal) e 10% sobre o valor atualizado da causa (reconvenção). A apelante suscita a nulidade da sentença por ausência de fundamentação, alegando ser citra petita por não ter enfrentado o laudo/parecer técnico, as infiltrações, as notas fiscais das benfeitorias, a alegada retomada violenta do imóvel, os pedidos de danos materiais/morais e a aplicação da exceptio non adimpleti contractus. Sustenta a falta de interesse de agir dos apelados por incidência da Exceção do Contrato Não Cumprido (art. 476 do Código Civil), afirmando que o inadimplemento da última parcela ocorreu por culpa exclusiva dos vendedores, que deixaram de entregar a documentação necessária à obtenção do financiamento bancário — notadamente a averbação da construção na matrícula do imóvel —, o que gerou a recusa da instituição financeira (Caixa Econômica Federal). Aduz que o imóvel entregue ostentava graves vícios construtivos, estruturais e defeitos de acabamento (infiltrações, trincas, vazamentos e divergência de materiais pactuados), devidamente retratados em parecer técnico e notificações extrajudiciais, descumprindo os apelados o dever de entregar o bem em condições adequadas de uso. Defende a reforma da sentença quanto aos pedidos reconvencionais, para que seja declarada a rescisão por culpa dos apelados, com a incidência da multa contratual de 10% (R$ 39.000,00), a restituição integral dos valores pagos a título de entrada (R$ 50.000,00), a indenização/retenção por benfeitorias úteis e necessárias (R$ 21.965,33) e a reparação por danos morais no valor de R$ 50.000,00, decorrentes das importunações e da invasão/retomada arbitrária e violenta do bem promovida pelos réus na calada da noite. Enfatiza, por fim, a necessidade de revisão/nulidade da decisão que readequou de ofício o valor da causa na reconvenção para R$ 529.000,00, postulando o restabelecimento do valor originário (R$ 160.965,33) e a devolução das custas complementares recolhidas, além da inversão do ônus da sucumbência. Pede, pois, o provimento do recurso para anular a sentença ou reformá-la integralmente nos termos expendidos. Nas contrarrazões, os apelados ELIEL PINTO e DJAMES MACHADO PINTO sustentam, preliminarmente, o não conhecimento do recurso por ofensa ao princípio da dialeticidade, afirmando que a apelação consiste em mera reprodução literal dos memoriais finais. Impugnam a juntada de documentos na fase recursal, requerendo o seu desentranhamento. No mérito, defendem a manutenção integral da sentença, argumentando que a apelante não se desincumbiu do ônus probatório, não comprovou a recusa de financiamento por culpa dos vendedores e que os vícios pontuais foram devidamente corrigidos, estando preclusa a discussão acerca da vistoria unilateral. É o relatório. Cuiabá, data registrada no sistema. MARCIO APARECIDO GUEDES Relator V O T O R E L A T O R Antes de adentrar a análise do recurso, faço uma breve explanação sobre os fatos processuais. Na origem, os autores/vendedores narraram que firmaram com a ré, em 12/03/2021, Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel Residencial Urbano (em fase de construção), situado na Rua 08, Quadra 11-A, Lote 027, Residencial Jardim Europa, Alta Floresta/MT, pelo preço total de R$ 390.000,00. Ajustou-se o pagamento mediante sinal/entrada de R$ 20.000,00 no ato da assinatura, R$ 30.000,00 no ato da imissão na posse e o saldo remanescente de R$ 340.000,00 condicionado à obtenção de financiamento bancário pela compradora. Sustentaram os autores que a ré ingressou na posse do imóvel, contudo permaneceu inerte quanto às providências para a liberação do financiamento habitacional, vindo a inadimplir a avença e a realizar obras e alterações no imóvel sem autorização contratual. Pleitearam a rescisão do contrato, a desocupação do bem, a aplicação de multa contratual e a fixação de perdas e danos pelo período de fruição. Devidamente citada, a ré/reconvinte/apelante alegou que o financiamento bancário não se concretizou por culpa exclusiva dos vendedores, que não teriam disponibilizado a documentação hábil do imóvel (notadamente a averbação da construção na matrícula imobiliária). Argumentou, ainda, a existência de graves vícios construtivos (trincas, infiltrações e erros de execução) que inviabilizariam a habitabilidade do bem. Em sede de Reconvenção, a ré postulou: a) a rescisão do negócio por culpa dos vendedores; b) a condenação dos autores ao pagamento de multa contratual de 10% (R$ 39.000,00); c) a restituição integral das quantias pagas (R$ 50.000,00); d) indenização por benfeitorias úteis e necessárias no valor de R$ 21.965,33, garantido o direito de retenção; e) reparação por danos morais no importe de R$ 50.000,00. O pedido de tutela de urgência dos autores foi indeferido no início do feito, assim como os pleitos liminares da ré voltados à reintegração e indisponibilidade do bem. Em decisão saneadora (Id. 342518483), o d. Magistrado singular fixou o valor da causa na reconvenção em R$ 529.000,00 e delimitou os pontos controvertidos (culpa pela rescisão, cabimento de multa, benfeitorias, perdas e danos e danos morais), reputando prejudicada a realização de perícia técnica judicial ante a alteração do estado do imóvel promovida pela ré e pelo tempo decorrido. Em sede de Embargos de Declaração (Id. 342518490), definiu-se a aplicação da regra estática do ônus da prova (art. 373, I e II, do CPC) e assentou-se que o parecer técnico juntado pela ré (Id. 108659949) consistia em documento unilateral, sem força de laudo pericial judicial. Realizada a instrução processual com a oitiva das partes e testemunhas, o Juízo de origem julgou procedentes os pedidos da ação principal para declarar a rescisão do contrato por culpa da compradora e improcedentes os pedidos formulados na reconvenção. Irresignada, a ré/reconvinte interpõe o presente Recurso de Apelação Cível pugnando pela reforma da sentença. Em suas razões, reitera que a responsabilidade pela não obtenção do financiamento bancário recai sobre os alienantes devido à pendência documental e aos defeitos de edificação atestados por seu parecer técnico. Pede o acolhimento integral dos pedidos reconvencionais para readequação dos ônus sucumbenciais, devolução de valores, pagamento de multa contratual, ressarcimento das benfeitorias e indenização por danos morais. Passo à análise recursal. PRELIMINAR: DA ALEGADA NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO (DECISÃO CITRA PETITA) Argui a apelante a nulidade do julgado singular, alegando que a decisão padece de fundamentação e revela-se citra petita por ter deixado de se manifestar exaustivamente sobre pontos defensivos e reconvencionais relevantes. A pretensão preliminar não comporta acolhimento. Como cediço, a sentença citra petita (ou infrapetita) é aquela que deixa de analisar algum dos pedidos expressamente formulados pelas partes. Por sua vez, a exigência de fundamentação do ato judicial (art. 93, IX, da CF e art. 489 do CPC) impõe ao julgador o dever de demonstrar as razões de seu convencimento, não significando, contudo, a obrigação de responder a todos os argumentos deduzidos pelas partes quando já encontrou motivo suficiente para fundamentar a sua decisão. No caso em tela, verifica-se que o d. Juízo a quo analisou de forma clara e suficiente a pretensão autoral e todos os pedidos formulados em sede de reconvenção (rescisão, multas, restituição de valores, indenização por benfeitorias e danos morais), concluindo motivadamente que o desfazimento da avença se deu por responsabilidade da promitente compradora. O fato de o julgador singular ter adotado valoração diversa da pretendida pela ré acerca dos documentos juntados (a exemplo da valoração dada ao parecer técnico unilateral de ID 108659949) ou ter considerado desnecessária a rejeição pormenorizada de cada subargumento defensivo não configura vício de fundamentação ou omissão apta a anular a sentença. Como se sabe o juiz não é obrigado a adotar os dispositivos eleitos pelas partes, mas sim julgar a pretensão com amparo no ordenamento jurídico vigente. “Narra me factum dabo tibi jus”. A propósito, destaco a jurisprudência do STJ: “[...] Conforme entendimento pacífico desta Corte: "O julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. A prescrição trazida pelo art. 489 do CPC/2015 veio confirmar a jurisprudência já sedimentada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida [...]" (EDcl no AgInt nos EAREsp n. 2.560.266/SE, relator Ministro Francisco Falcão, Corte Especial, julgado em 3/3/2026, DJEN de 9/3/2026.) Ademais, nos termos do art. 1.013, § 1º, do Código de Processo Civil, a apelação devolve ao Tribunal o conhecimento de todas as matérias suscitadas e discutidas no processo, ainda que não tenham sido solucionadas por inteiro pelo juízo de origem, o que afasta qualquer prejuízo às partes (pas de nullité sans grief). Assim, rejeito a preliminar de nulidade da sentença. MÉRITO RECURSAL Cinge-se a controvérsia em apurar a responsabilidade pelo desfazimento do contrato de compra e venda do imóvel residencial. Sustenta a apelante que a frustração do financiamento bancário (R$ 340.000,00) decorreu de culpa exclusiva dos vendedores pela falta de documentação do imóvel. Analisando o instrumento contratual pactuado (Id. 342517861), verifica-se na Cláusula 9ª que o prazo de 4 meses concedido à compradora para obtenção do financiamento bancário (R$ 340.000,00) passaria a fluir a partir da entrega do habite-se, certidão emitida pela municipalidade atestando a conclusão das obras. O contrato exige expressamente a certidão emitida pela Prefeitura, não mencionando o registro ou averbação cartorária. Os vendedores comprometeram-se ainda a entregar cópias da planta e documentação de praxe para viabilizar o trâmite bancário (Cláusula 12ª). Na 4ª Cláusula, foi atribuído à compradora a responsabilidade pelas "despesas com a transcrição do imóvel, a ser realizada quando da quitação do valor acertado neste instrumento". Da prova oral colhida em instrução probatória, resta cristalino que os autores providenciaram a expedição do habite-se e a documentação pertinente à edificação, cabendo à compradora a condução do financiamento junto ao banco por ela escolhido. Não consta nos documentos anexados qualquer prova documental que ateste a recusa formal ou o indeferimento do financiamento por parte da Caixa Econômica Federal (ou de outro banco) motivado especificamente pela ausência de averbação do habite-se na matrícula. A alegação de que a falta da averbação da construção na matrícula teria obstado o financiamento bancário foi tese sustentada unicamente de forma verbal/argumentativa pela ré na contestação/reconvenção. A ré não apresentou documento oficial do agente financeiro (como notificação de pendência, relatório de vistoria bancária com indeferimento de engenharia ou termo de negativa de crédito) comprovando que a exigência da CEF recaiu sobre a ausência de averbação na matrícula do imóvel. Conforme depoimentos colhidos em instrução e destacados nos autos, o desfazimento da avença relacionou-se a impasses do financiamento decorrentes do tipo de acabamento do imóvel (forro/telha), da alta das taxas de juros no período e da intenção de renegociação/desistência por parte da adquirente. Aduz a apelante que o imóvel entregue apresentava graves vícios construtivos, falhas estruturais e defeitos de acabamento, sustentando que os apelados teriam descumprido a obrigação contratual de entregar a edificação em condições adequadas de uso e habitabilidade. Para respaldar sua tese, fundamenta-se na vistoria/laudo técnico colacionado sob o Id. 108659949. Ocorre que, conforme expressamente equacionado na decisão interlocutória de Id. 342518490, o referido documento ostenta natureza jurídica de prova documental unilateral, elaborada por profissional contratado exclusivamente pela recorrente e sem a observância do contraditório e da ampla defesa. Outrossim, a realização da prova pericial técnica em juízo restou inviabilizada e declarada prejudicada (Id. 342518483). Conforme ponderado pelo Magistrado singular, o decurso de mais de 04 (quatro) anos entre a entrega/ocupação do imóvel pela requerida e a fase de instrução, aliado à informação trazida pela própria reconvinte de que promoveu a realização de reformas no imóvel, tornou inviável a constatação pericial sobre eventual depreciação ou vício na construção originária. Sob a égide da distribuição estática do ônus da prova (artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil), devidamente redefinida nos autos (Id. 342518490), competia à ré/reconvinte comprovar indubitavelmente o fato constitutivo de seu direito — qual seja, a existência de imperfeições estruturais graves originárias e atribuíveis aos apelados —, encargo do qual não se desincumbiu. Em contrapartida, os depoimentos prestados em instrução por profissionais envolvidos na obra atestaram a adequação técnica da edificação e o emprego de materiais de qualidade. Ademais, causa estranheza o comportamento da apelante que, ao constatar supostas irregularidades de tamanha gravidade, manteve-se inerte, abstendo-se de notificar ou interpelar formalmente os vendedores para a reparação dos alegados defeitos. A insurgência acerca dos vícios construtivos somente veio à tona após o suposto impasse na aprovação do financiamento bancário e o ajuizamento da presente demanda pelos autores, o que corrobora a ausência de justa causa para a rejeição do imóvel. Portanto, desprovida de suporte probatório hígido a tese de vício redibitório, descabe acolher a alegação de descumprimento contratual por parte dos promitentes vendedores. Uma vez assentada a culpa exclusiva da promitente compradora/apelante pelo desfazimento do vínculo contratual, passa-se ao exame dos consectários lógicos e financeiros do desfazimento da avença. A apelante insurge-se contra a retenção de valores e postula a condenação dos vendedores ao pagamento da multa contratual de 10% (dez por cento) prevista na Cláusula 14ª do instrumento. A pretensão não comporta provimento. Como cediço, a incidência da penalidade contratual pressupõe a prática de ato ilícito ou o descumprimento injustificado de obrigação contratual por quem deu causa à rescisão. Restando comprovado que os vendedores cumpriram suas obrigações — entregando a obra e disponibilizando os documentos necessários à obtenção do financiamento (Cláusulas 8ª, 9ª e 12ª) —, a aplicação da sanção do artigo 408 do Código Civil e da Cláusula 14ª em desfavor destes revela-se juridicamente inviável. Por outro lado, o instrumento pactuado estabeleceu parâmetros claros para a hipótese de não consolidação do financiamento bancário e desistência da compradora. A Cláusula 10ª previu que, no caso de não aprovação/liberação do financiamento de R$ 340.000,00 no prazo de 4 (quatro) meses, converter-se-ia em favor dos vendedores o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores adiantados (R$ 50.000,00) a título de taxa de fruição/aluguel pelo período em que deixaram de auferir renda com o bem. A Cláusula 13ª reforçou que, em caso de desistência por parte da compradora, restaria retida a quantia correspondente a 25% dos valores adiantados (R$ 12.500,00) para ressarcir os custos de obras e adaptações por ela solicitadas no imóvel. Tais estipulações contratuais encontram pleno respaldo no princípio da autonomia da vontade e na boa-fé objetiva (art. 422 do CC). Portanto, descabe a aplicação de multa contratual (Cláusula 14ª) em desfavor dos vendedores, porquanto estes não deram causa à rescisão. Escorreita a aplicação das retenções previstas no próprio contrato firmado entre as partes (Cláusulas 10ª e 13ª), destinadas a indenizar os custos operacionais e a fruição do imóvel durante o período de ocupação. A apelante requer a condenação dos apelados ao ressarcimento do montante de R$ 21.965,33 atinente a supostas benfeitorias úteis e necessárias, alegando o direito de retenção sobre o imóvel até a devida quitação. A insurgência descabe por completo. Consta de forma límpida na Cláusula 7ª do contrato que "somente os VENDEDORES serão responsáveis pelo acabamento da obra, ficando impossibilitado qualquer intervenção por parte da COMPRADORA". Diante dessa vedação expressa, as obras, modificações e acréscimos promovidos pela recorrente foram executados à revelia dos promitentes vendedores e sem a anuência formal destes. A teor do artigo 1.219 do Código Civil, o direito à indenização e à retenção por benfeitorias exige a demonstração da posse de boa-fé e o caráter de indispensabilidade da obra (benfeitorias necessárias) ou a autorização prévia para as úteis. Tratando-se de alterações voluntárias e de acabamento promovidas ao arrepio do pactuado e sem comprovação de que tenham trazido efetiva valorização ou indispensabilidade à estrutura originária do bem, caracterizam-se como acessões/benfeitorias voluptuárias executadas por sua conta e risco, não gerando dever de indenizar e tampouco o direito de retenção do imóvel. Por fim, no que tange ao pleito de indenização por danos morais fixados em R$ 50.000,00, a pretensão carece de pressuposto jurídico essencial. Diante da ausência de conduta ilícita por parte dos vendedores, a rescisão decorrente da não obtenção do financiamento imobiliário consubstancia desacordo comercial inerente ao negócio, incapaz de gerar lesão a direitos da personalidade. Ante o exposto, REJEITO A PRELIMINAR e, no mérito, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto por KEILA RODRIGUES DO PRADO, mantendo incólume a r. sentença de primeiro grau. Nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela apelante para o percentual de 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, observada a suspensão da exigibilidade nos termos do artigo 98, § 3º, do CPC. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 01/09/2026
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