2026-09-16 · TJSP
Processo 1005677-20.2024.8.26.0077 - Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais - Associação dos Proprietarios do Condominio Orla Um - Herminio dos Santos Brito - - Andreza Elvira Colontoni Brito - Vistos. Cuida-se de execução de título extrajudicial em que os executados impugnaram o laudo pericial de avaliação do imóvel da matrícula nº 15.924 do CRI de Buritama/SP (Lote 14, Quadra B, Condomínio Residencial Orla Um), acostado às fls. 402/416, seguindo-se manifestações do perito (fls. 450/454 e 469/477) e a reiteração da impugnação pelos executados (fls. 459/463 e 481/482). Dentre os pontos suscitados, merece enfrentamento prévio e prioritário a questão relativa ao objeto da avaliação, a saber, se o valor apurado corresponde à integralidade do imóvel ou, especificamente, aos direitos penhorados nestes autos. Decido. A análise da cadeia decisória revela a necessidade de precisão quanto ao objeto da constrição. Com efeito, a penhora foi inicialmente deferida sobre 100% (cem por cento) do imóvel objeto da matrícula nº 15.924 (decisão de fls. 253/254). Posteriormente, contudo, tal decisão foi complementada, passando a constar o deferimento da penhora sobre 100% (cem por cento) dos direitos aquisitivos do imóvel objeto da matrícula nº 15.924 do CRI de Buritama/SP (decisão de fl. 302), providência coerente com a circunstância de não haver registro de titularidade do bem em nome dos executados, mas sim documentação a indicar a existência de negócio jurídico não formalizado acerca da propriedade. Assim, o que efetivamente se constringiu nestes autos foram os direitos aquisitivos dos executados sobre o imóvel, e não a propriedade plena do bem. Nessa quadra, assiste razão aos executados quanto à necessidade de que a avaliação recaia especificamente sobre o objeto da penhora. O laudo pericial de fls. 402/416, embora tecnicamente estruturado, apurou o valor de mercado do imóvel em sua integralidade mediante a soma de terreno, edificações e benfeitorias , sem enfrentar, de forma autônoma, a avaliação dos direitos aquisitivos efetivamente constritos. A distinção não é meramente formal: a avaliação deve refletir o real valor econômico do bem ou dos direitos penhorados, justamente porque dela poderão decorrer os atos expropriatórios subsequentes. Antes, portanto, de deliberar sobre a homologação do laudo e sobre os demais fundamentos da impugnação, impõe-se sanar tal ponto, mostrando-se de rigor a complementação do trabalho pericial. Ante o exposto, DETERMINO nova intimação do perito judicial para que, no prazo de 15 (quinze) dias, complemente o laudo apresentado, apresentando a avaliação dos direitos aquisitivos do imóvel objeto da matrícula nº 15.924 do CRI de Buritama/SP, que foram objeto de constrição nestes autos (fl. 302), esclarecendo, de forma fundamentada, se o valor anteriormente apurado corresponde à integralidade do bem ou aos direitos penhorados e, sendo o caso, procedendo à avaliação autônoma destes últimos. Com a resposta, dê-se vista às partes para manifestação também pelo prazo de 15 (quinze) dias. Após, tornem os autos conclusos para deliberação acerca da homologação e dos demais pontos da impugnação. Intime-se. - ADV: JOÃO VITOR ANDREAZE (OAB 241213/SP), ANDREZA ELVIRA COLONTONI BRITO (OAB 384352/SP), ANDREZA ELVIRA COLONTONI BRITO (OAB 384352/SP)