2026-09-16 · TJSP
Processo 1005598-87.2025.8.26.0309 - Procedimento Comum Cível - Base de Cálculo - Azevedo e Associados Empreendimentos Imobiliários Eireli - Vistos. 1) A autora está qualificada na petição inicial como "Azevedo Negócios Imobiliários Eireli", ao passo que a autuação registra "Azevedo e Associados Empreendimentos Imobiliários Eireli". Nenhuma das denominações corresponde à atual. Extrai-se da matrícula nº 168.129 (AV.02, fl. 60) que a sociedade originariamente denominada Azevedo Associados Empreendimentos Imobiliários Ltda. foi transformada, em 26 de fevereiro de 2019, em empresa individual de responsabilidade limitada, passando a girar sob a denominação Azevedo Negócios Imobiliários EIRELI. Posteriormente, por força do art. 41 da Lei nº 14.195/2021 que determinou a transformação automática das EIRELI em sociedades limitadas unipessoais, independentemente de alteração do ato constitutivo , a pessoa jurídica passou a denominar-se AZEVEDO NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA., conforme ficha cadastral da JUCESP de fl. 18, que traz a anotação expressa "transformada automaticamente para LTDA art. 41 da Lei 14.195 de 26/08/2021". Cuida-se, pois, de mera alteração de denominação e de tipo societário operada ex lege, preservados o mesmo CNPJ (04.197.127/0001-01) e o mesmo NIRE (35.6.0255926-9). Não há alteração subjetiva da relação processual, tampouco nulidade a sanar, impondo-se apenas a correção do registro. Assim, retifique a z. serventia a qualificação da autora junto ao sistema para que conste AZEVEDO NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA., inscrita no CNPJ sob nº 04.197.127/0001-01. 2) Verifico vício na representação da autora. A procuração de fls. 8/9 foi outorgada por "Azevedo Negócios Imobiliários EIRELI, representada pelo Condomínio Residencial Flores do Lago", tendo o síndico do condomínio subscrito tanto a linha destinada à sociedade quanto a destinada ao próprio condomínio. O único título invocado para tal representação é o Termo de Responsabilidade, Compromisso e de Autorização de fl. 17, firmado por Alfredo Azevedo Pinto Junior, em 09 de agosto de 2016, por meio do qual se autorizou o condomínio a promover a "regularização de pendências da pessoa jurídica", com a expressa e delimitada "finalidade de possibilitar a obtenção de certidões negativas". O instrumento é particular, anterior à própria instituição do condomínio (registro nº 11 da matrícula nº 92.534, de 14/11/2018), não contém cláusula ad judicia e destina-se a finalidade estranha ao objeto desta demanda. Já a procuração de fl. 453 foi outorgada exclusivamente pelo Condomínio Residencial Flores do Lago, em nome próprio, nada acrescentando quanto à representação da sociedade autora. Assim, nos termos do art. 76 do Código de Processo Civil, concedo à parte autora o prazo de 15 dias para sanar o vício, juntando aos autos procuração ad judicia outorgada pelo representante legal de Azevedo Negócios Imobiliários Ltda., acompanhada do respectivo ato constitutivo atualizado, sob pena de extinção do processo sem resolução do mérito (art. 76, § 1º, inciso I, do CPC). 3) Determinou o item 3 da decisão de fls. 440/441 que a parte autora se manifestasse sobre a necessidade de integração dos 48 condôminos à relação processual. Em resposta, a autora requereu a inclusão, no polo ativo, do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL FLORES DO LAGO, "na qualidade de representante dos condôminos", invocando deliberação assemblear. O pedido não comporta acolhimento. Primeiro, porque a ata de fls. 11/16 não veicula o que dela se pretende extrair. A Assembleia Geral Ordinária de 07 de fevereiro de 2024 realizou-se em segunda chamada precisamente "ante o não comparecimento do quórum mínimo de 50% dos votos totais do condomínio", e as deliberações foram tomadas "por unanimidade dos presentes" o que está longe de equivaler à anuência dos 48 titulares. Segundo, porque o item 9 da ordem do dia aprovou a "continuidade da individualização do IPTU e forma de custeio da despesa", autorizando dispêndio de até R$ 30.000,00 do Fundo de Reserva. Trata-se de deliberação sobre despesa e contratação, não de outorga de poderes para litigar sobre direito individual de cada condômino, nem de anuência à alteração das frações ideais. Terceiro, porque a legitimação do condomínio, na pessoa do síndico (art. 1.348, inciso II, do CC, e art. 75, inciso XI, do CPC), circunscreve-se à defesa dos interesses comuns. O objeto desta ação não é interesse comum: discute-se o coeficiente de proporcionalidade de cada unidade autônoma e, por consequência, a obrigação tributária individual de cada proprietário tabular. O provimento pretendido produzirá efeitos divergentes entre os condôminos, ampliando a base de cálculo de uns e reduzindo a de outros. Desse modo, não se pode presumir convergência de interesses, tampouco admitir que o ente condominial substitua processualmente titulares que sequer foram cientificados da demanda. Acresce que a própria autora não é proprietária de nenhuma das 48 unidades autônomas. Seu interesse jurídico esgota-se em não figurar como contribuinte do cadastro imobiliário nº 25.018.0042, o que não lhe confere título para postular, isoladamente, a individualização de cadastros em favor de terceiros. Indefiro, pois, o pedido de fls. 451/453 quanto à inclusão do condomínio como representante dos condôminos. Reconheço, de outro lado, a existência de litisconsórcio ativo (ou passivo, conforme a adesão de cada um) necessário e unitário, nos termos do art. 114 do CPC. Assim, com fundamento no art. 115, parágrafo único, do CPC, determino que a parte autora, no prazo de 15 dias, emende a petição inicial para promover a integração à lide de todos os titulares das 48 unidades autônomas, com a respectiva qualificação e endereço, sob pena de extinção do processo sem resolução do mérito. Deverá a autora atentar para as unidades gravadas com alienação fiduciária, hipótese em que o proprietário tabular é a instituição financeira credora, que igualmente deverá ser integrada. 4) Fls. 470/471: Pretende a autora seja novamente oficiada a serventia extrajudicial, para que declare, de modo conclusivo, se há irregularidade na soma dos coeficientes atribuídos às unidades, qual a inconsistência e qual a correção aritmética cabível. Indefiro. O Ofício nº E-137/2026 (fls. 463/464) respondeu, de forma suficiente, aquilo que se poderia legitimamente exigir da serventia: esclareceu que a alteração de incorporação foi averbada sob nº AV.09, em 07 de junho de 2018, estritamente com base nos documentos técnicos apresentados sob o protocolo nº 400.199 (planta e memoriais descritivos), e que os coeficientes e áreas lançados na matrícula refletem fielmente tais documentos, inexistindo erro da serventia no processamento do registro ou na transposição dos dados. A eventual inconsistência aritmética não é vício registral, mas defeito do documento técnico que instruiu a averbação. O Oficial de Registro não é perito nem auxiliar do juízo para refazer memorial descritivo elaborado por terceiro, nem lhe compete emitir juízo técnico de engenharia sobre peça que se limitou a qualificar e transcrever. O ônus da prova do fato constitutivo do direito alegado é da autora (art. 373, inciso I, do CPC). Ademais, ainda que confirmado o erro, sua correção não se opera por ofício, mas por retificação do registro, na forma dos arts. 212 e 213 da Lei nº 6.015/73, com a participação dos interessados o que remete, uma vez mais, ao capítulo anterior desta decisão. 5) Indefiro o pedido formulado no item 2 de fl. 6. A causa versa sobre pretensão de conteúdo patrimonial e disponível, entre pessoa jurídica de direito privado e ente municipal, não se enquadrando em nenhuma das hipóteses do art. 178 do Código de Processo Civil. A simples presença da Fazenda Pública no polo passivo não configura interesse público primário apto a justificar a intervenção ministerial. 6) Verifico que a, a partir da fl. 456, passou a constar a anotação de "tramitação prioritária". Todavia, não há nos autos decisão que tenha deferido o benefício processual e nem causa que o sustente. Assim, retire a z. Serventia a referida anotação, podendo certificar eventual causa que justifique a tramitação prioritária. 7) Oportunamente, tornem conclusos. Int. - ADV: LUCAS MURBACH MATEUS SILVA (OAB 363664/SP)