1005411-12.2025.8.26.0008

Intimação

TJSP · UPJ da 1ª a 5ª Varas da Cíveis - Regional VIII - Tatuapé · Sentença

RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO Nº 1005411-12.2025.8.26.0008/SPAUTOR: YIHIYA ALI SAROUT - MOVEIS ADVOGADO(A): AHMED ALI EL KADRI (OAB SP080344) RÉU: TERESINHA MARTIRE CACHARO ADVOGADO(A): VIVIANE GUADAGNOLI (OAB SP290448) SENTENÇA V I S T O S. YIHIYA ALI SAROUT MÓVEIS ME, qualificada nos autos, ajuizou a presente Ação Renovatória de Locação Comercial cumulada com Revisional de Aluguel e Pedido de Tutela Provisória contra TERESINHA MARTIRE CACHARO alegando, em síntese, que mantém contrato de locação comercial para exploração do ramo de comércio e móveis no salão térreo situado na Rua Tumucumaque, nº 144, Vila Nova Manchester, nesta Capital (fls. 12/15), pelo prazo determinado de cinco anos, com início em 01/11/2020 e término em 01/11/2025. Afirmou que cumpre regularmente todas as obrigações contratuais e fiscais. Destacou que o imóvel pertencia originariamente em condomínio a terceiros e à ré, sendo que a fração ideal de 25% foi penhorada e adjudicada nos autos da execução nº 0340083-06.1996.8.26.0008, vindo a ser posteriormente adquirida pelo sócio titular da empresa autora, com registro regular no fólio real (R.07 da matrícula nº 148.742 do 9º Registro de Imóveis da Capital). Em decorrência dessa consolidação subjetiva, sustentou que os aluguéis devidos à ré devem corresponder exclusivamente à cota-parte remanescente de 75% da locação, montante este que vinha sendo depositado judicialmente por força de ordem de penhora emanada daquele juízo executivo. Por isso, ajuizou a presente ação com pedido de tutela para fixação de aluguel provisório no montante proporcional de R$ 6.375,00, correspondente a 75% da locação comercial. Ao final, requereu a citação e a total procedência da ação para: a) renovar a locação comercial pelo prazo de 60 (sessenta) meses, com vigência de 01/11/2025 a 01/11/2030; b) fixar o novo aluguel definitivo de mercado pelo valor proporcional de 75%, no importe de R$ 6.375,00 mensais, mantendo-se o reajuste anual pelo índice IGP-M/FGV ; c) manter as demais cláusulas e condições contratuais pactuadas ; e d) condenar a ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais . A petição inicial veio acompanhada de A decisão inicial indeferiu a fixação de aluguel provisório e determinou a citação da ré (fls. 188). Em sede de defesa, a ré requereu a concessão da gratuidade da justiça (fls. 218). No mérito, alegou que a aquisição de 25% da propriedade pelo sócio da autora é objeto de litígio na ação anulatória nº 1016182-88.2021.8.26.0008, pendente de recurso especial, motivo pelo qual a locação deveria ser considerada sobre a integralidade de 100% (fls. 206/208). Afirmou que a autora reduziu o valor locativo de modo unilateral e arbitrário. Impugnou o montante proposto na petição inicial, aduzindo que o valor de mercado para o salão comercial gira entre R$ 14.000,00 e R$ 16.000,00 mensais. Informou que a penhora de locativos foi suspensa pelo juízo da execução em 03/09/2025 (fls. 212/213). Formulou pedido de tutela provisória para compelir ao pagamento direto dos locativos e requereu a improcedência dos pedidos da autora, a fixação do aluguel renovado no importe de mercado de R$ 14.000,00 a R$ 16.000,00 e a condenação da autora ao pagamento das diferenças vencidas desde a citação (fls. 214/215). Juntou documentos. Foram deferidos os benefícios da assistência judiciária gratuita à requerida (fls. 238). Foi apresentada réplica. A decisão de saneamento deferiu a produção de prova pericial e nomeou a perita judicial (fls. 392). O laudo pericial definitivo foi encartado aos autos (fls. 424/507), apurando o valor locativo integral do salão comercial térreo em R$ 10.370,00 para a data-base de novembro de 2025, correspondendo a fração ideal de 75% ao valor mensal de R$ 7.777,50 (fls. 443). A ré impugnou o laudo pericial postulando a elevação do valor (fls. 520/524). A autora, por sua vez, apresentou parecer técnico de seu assistente e nota técnica complementar pretendendo a redução do montante apurado (fls. 525/573). A perita judicial prestou esclarecimentos técnicos pormenorizados, ratificando integralmente as conclusões avaliatórias (fls. 587/594). Sobre os esclarecimentos periciais, manifestaram-se a ré e a autora com manifestação técnica de seu assistente. É o relatório. D E C I D O. A pretensão renovatória deduzida pela parte autora preenche os requisitos legais cumulativos exigidos pelos artigos 51 e 71 da Lei nº 8.245/1991. Com efeito, a relação locatícia comercial em apreço encontra-se amparada em contrato escrito com prazo determinado de 5 (cinco) anos, com vigência estipulada de 01/11/2020 a 01/11/2025, atendendo perfeitamente ao disposto no artigo 51, incisos I e II, da Lei nº 8.245/1991. Outrossim, restou incontroverso nos autos que a empresa locatária explora no imóvel locado o mesmo ramo comercial, consistente no comércio varejista de móveis e montagem correspondente, há mais de três anos ininterruptos, atendendo ao comando do artigo 51, inciso III, da legislação de regência, conforme comprovam o contrato social e os registros cadastrais acostados aos autos. No que tange ao prazo decadencial, a presente ação foi distribuída em 03/04/2025 (fls. 01), portanto dentro do exato interregno legal estabelecido pelo artigo 51, parágrafo 5º, da Lei do Inquilinato, compreendido entre um ano e seis meses antes do termo final da avença em vigor (que se encerra em 01/11/2025). A parte requerida, a seu turno, não invocou nenhuma das exceções legítimas de retomada previstas no artigo 52 da Lei nº 8.245/1991. Portanto, o direito à renovação compulsória do liame locatício pelo prazo idêntico de 60 (sessenta) meses, a contar de 01/11/2025 até 01/11/2030, impõe-se de forma inafastável. A controvérsia fulcral instaurada entre os litigantes diz respeito à base econômica da locação renovada: enquanto a autora pretende a renovação e a fixação de aluguel adstrito à proporção de 75% do imóvel, a ré sustenta que o locativo deve ser fixado e pago sobre a integralidade de 100% do bem. A solução jurídica da questão assenta-se na análise dos títulos de domínio regularmente inscritos perante o fólio real competente. Conforme se extrai da matrícula nº 148.742 do 9º Registro de Imóveis da Capital, a cota-parte de 25% (1/4 ideal) pertencente originariamente à ré e ao seu cônjuge foi adjudicada nos autos da execução de título extrajudicial nº 0340083-06.1996.8.26.0008 em favor de Abraham Paulo Hacham (R.02/148.742), tendo a penhora antecedente sido cancelada (Av.03/148.742). Posteriormente, o adjudicante alienou os referidos 25% do imóvel a Alberto de Oliveira Martins Filho (R.05/148.742), o qual, por sua vez, transmitiu regularmente a mesma fração ideal de 25% a Yihiya Ali Sarout, casado sob o regime da comunhão parcial de bens com Samara Khaled Aragi Sarout, mediante escritura pública devidamente registrada em 25/11/2021 (R.07/148.742). Os direitos reais sobre bens imóveis constituem-se e transmitem-se mediante o registro dos respectivos títulos no Registro de Imóveis. A matrícula imobiliária comprova a transmissão definitiva do domínio da fração de 25% ao sócio e representante legal da empresa autora. Por outro lado, a ação anulatória de compra e venda ajuizada pela ré (processo nº 1016182-88.2021.8.26.0008, que tramitou perante a 3ª Vara Cível local) (fls. 372/380, 585/600) foi julgada integralmente improcedente em primeiro grau de jurisdição, decisão que restou confirmada por acórdão unânime proferido pela 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo. A eventual interposição de recurso para os Tribunais Superiores não é dotada de efeito suspensivo ope legis e não desconstitui a higidez e a presunção de veracidade e eficácia que emanam do registro público imobiliário, consoante estabelece o artigo 1.252 do Código Civil. Sob o prisma obrigacional, ao adquirir 25% da propriedade do bem, operou-se na pessoa do titular da locatária a qualidade de comproprietário da coisa locada, gerando inequívoca confusão parcial patrimonial e obrigacional. Dessa forma, a locadora ré ostenta legitimidade para exigir tão somente a remuneração proporcional correspondente ao seu quinhão de copropriedade, que perfaz exatamente 75% da totalidade do bem locado, descabendo exigir locativos integrais sobre fração que não mais integra sua esfera patrimonial. No tocante ao arbitramento do valor do novo aluguel, foram amplamente assegurados o contraditório técnico e a ampla defesa, com a realização de perícia técnica definitiva de engenharia civil pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado . A perita oficial avaliou o imóvel em conformidade rigorosa com as diretrizes das Normas ABNT NBR 14.653-2 e do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE/SP), coletando 10 (dez) dados amostrais contemporâneos de imóveis comerciais no mesmo polo geoeconômico, aplicando fatores dedutivos de homogeneização para equalizar as variáveis de oferta, localização (fator de transposição fiscal), padrão construtivo, acessibilidade e depreciação física pelo método Ross-Heidecke. Com base em tratamento técnico consistente, classificado com Grau de Fundamentação III e Grau de Precisão III, a perita judicial apurou o valor unitário de R$ 42,85/m², alcançando o valor locativo total do salão comercial em R$ 10.370,00 (dez mil, trezentos e setenta reais) para a data-base de novembro de 2025 (fls. 443). Consequentemente, a cota-parte proporcional de 75% cabível à requerida perfaz a quantia mensal de R$ 7.777,50 (sete mil, setecentos e setenta e sete reais e cinquenta centavos) (fls. 443). O laudo do perito judicial, profissional equidistante dos interesses dos litigantes, elaborado com método científico e devidamente fundamentado, deve prevalecer como parâmetro seguro e imparcial para a definição do justo valor locativo de mercado. Nos termos expressos do artigo 69 e do artigo 73 da Lei nº 8.245/1991, o novo aluguel fixado na ação renovatória e revisional retroage à data da citação da ré, sendo que as diferenças apuradas entre o valor fixado e os valores pagos ou depositados no curso da lide são exigíveis e executáveis nos próprios autos do processo. Tendo a citação da requerida ocorrido validamente em 20 de agosto de 2025 (Evento n. 21), os locativos devidos a partir dessa data passam a observar o valor fixado proporcional de R$ 7.777,50 mensais. Assiste à requerida o direito ao recebimento das diferenças apuradas mês a mês, correspondentes à subtração entre o valor ora fixado (R$ 7.777,50) e as quantias efetivamente depositadas ou pagas diretamente, com incidência de correção monetária pelo índice contratual (IGP-M/FGV) a partir de cada vencimento e juros de mora legais a contar da citação quanto às parcelas anteriores e a partir do respectivo vencimento quanto às posteriores. Por fim, diante da decisão proferida pelo juízo da 1ª Vara Cível nos autos da execução nº 0340083-06.1996.8.26.0008 que suspendeu a penhora de locativos (fls. 235/237), os aluguéis mensais vincendos deverão continuar a ser pagos pela autora diretamente na conta bancária de titularidade da requerida, prática que inclusive já passou a ser adotada espontaneamente pelas partes a partir de outubro de 2025. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação ajuizada por YIHIYA ALI SAROUT MÓVEIS ME contra TERESINHA MARTIRE CACHARO, com resolução do mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECRETAR A RENOVAÇÃO do contrato de locação comercial celebrado entre as partes, referente ao salão térreo situado na Rua Tumucumaque, nº 144, Vila Nova Manchester, São Paulo/SP, pelo prazo determinado de 60 (sessenta) meses (5 anos), com início em 01 de novembro de 2025 e término em 01 de novembro de 2030, mantidas as demais cláusulas e condições da avença originária não modificadas por esta sentença; b) FIXAR O NOVO ALUGUEL DEFINITIVO da locação, na proporção de 75% pertencente à ré, no valor mensal de R$ 7.777,50 (sete mil, setecentos e setenta e sete reais e cinquenta centavos), válido para a data-base de novembro de 2025, mantendo-se o reajuste anual pelo índice pactuado no contrato (IGP-M/FGV); c) CONDENAR a autora a pagar à ré as diferenças entre o aluguel proporcional ora fixado (R$ 7.777,50) e os valores efetivamente depositados ou pagos no curso da lide desde a data da citação (20/08/2025), corrigidas monetariamente pelo índice contratual (IGP-M/FGV) e acrescidas de juros moratórios legais a contar de cada vencimento, a serem apuradas em liquidação e executadas nos próprios autos, na forma do artigo 73 da Lei nº 8.245/1991; e d) DETERMINAR que os pagamentos dos aluguéis vincendos sejam realizados pela autora diretamente em favor da locadora ré, mediante depósito em sua conta bancária, nos termos da fundamentação. Diante da sucumbência recíproca (artigo 86, caput, do CPC), considerando que o aluguel fixado situou-se em patamar intermediário entre as pretensões deduzidas por ambas as partes, as custas e despesas processuais (incluídos os honorários periciais já recolhidos) serão rateadas na proporção de 50% para cada polo. Condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos patronos da ré, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação referente às diferenças de aluguéis apuradas, com fulcro no artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil. Condeno a ré ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos patronos da autora, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido (correspondente à diferença entre o valor postulado em contestação e o montante efetivamente fixado para o período renovado), com fulcro no artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil, observando-se, contudo, a suspensão da exigibilidade de tais verbas em relação à ré em razão da gratuidade da justiça a ela concedida (artigo 98, parágrafo 3º, do CPC). P. R. I.