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TRF1 · 3ª Vara Federal Cível da SJGO · Sentença Tipo A
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária de Goiás 3ª Vara Federal Cível da SJGO SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1004683-22.2024.4.01.3504 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: VITOR HUGO DA SILVA e outros REPRESENTANTES POLO ATIVO: ROBSON BORGES DE MATOS - GO30165 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF REPRESENTANTES POLO PASSIVO: ALCIDES NEY JOSE GOMES - MS8659 SENTENÇA 1. Trata-se de demanda sob o procedimento comum, ajuizada por Vitor Hugo da Silva e Ana Paula de Souza Silva em face da Caixa Econômica Federal – CEF, com pedido de tutela de urgência, objetivando a suspensão dos leilões extrajudiciais indicados para 19/08/2024 e 28/08/2024, ambos às 10h. Alternativamente, postularam que eventual valor decorrente da arrematação fosse depositado em conta judicial, sem transferência do imóvel, bem como a comunicação da existência da ação aos interessados e a averbação da demanda na matrícula do bem. No mérito, requereram a procedência da demanda para cancelar a averbação da consolidação da propriedade em favor da CEF, sob fundamento de nulidade do procedimento extrajudicial, com retorno das partes ao status quo. Postularam, ainda, a apuração e declaração do saldo devedor de R$ 91.073,11 para fins do exercício do direito de preferência. 2. Alegam os autores que celebraram, em 30/12/2016, contrato de financiamento habitacional no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, no valor financiado de R$ 106.320,00, tendo por objeto imóvel situado na Rua Balduino de Souza, Qd. 42, Lt. 22, Casa 1, Rosa dos Ventos, Aparecida de Goiânia/GO. Sustentam que a CEF promoveu procedimento extrajudicial destinado à consolidação da propriedade fiduciária do bem em razão da existência de prestações inadimplidas. 3. Narram que, antes da consolidação, procuraram a instituição financeira com a finalidade de realizar o pagamento das parcelas em aberto e purgar a mora, ocasião em que funcionário da instituição teria informado não ser mais possível receber as prestações vencidas. Argumentam que, considerando a data da contratação, possuíam direito à purgação da mora até a consolidação da propriedade e que a recusa ao recebimento das parcelas teria acarretado vício no procedimento extrajudicial. 4. Afirmam, ainda, que o procedimento de consolidação não teria observado as disposições da Lei nº 9.514/97 relativas à intimação dos fiduciantes. Na inicial, invocaram, entre outros dispositivos expressamente indicados, os arts. 26-A e 27 da Lei nº 9.514/97, disposições do Decreto nº 70/1966, bem como normas do Código de Defesa do Consumidor e do Código de Processo Civil, defendendo também a inversão do ônus da prova. 5. Também questionaram o montante exigido pela CEF para o exercício do direito de preferência. Segundo a inicial, embora o financiamento originário tenha sido de R$ 106.320,00 e tenham sido pagas parcelas durante período superior a oito anos, a instituição financeira teria indicado o valor de R$ 191.064,56 para o exercício do referido direito. Sustentaram, com base nos cálculos apresentados na própria peça, que o saldo devedor corresponderia a R$ 91.073,11. 6. A inicial veio acompanhada de documentos; requereram a gratuidade de justiça. 7. Determinada a intimação da CEF para, no prazo de 72 horas, fornecer cópia do processo administrativo de consolidação da propriedade, estabelecendo que, após o cumprimento da providência, os autos fossem conclusos para apreciação do pedido liminar, pelo que sobreveio petição intercorrente apresentada pela CEF, informando a juntada dos documentos anexos em atendimento à determinação judicial. 8. Proferida decisão indeferindo o pedido de antecipação da tutela. Determinou-se, ainda, a emenda da inicial, no prazo de quinze dias, para que fossem formulados no mesmo feito todos os pedidos cautelares e principais pertinentes à controvérsia, com posterior citação da ré e apresentação de réplica. 9. Em aditamento à inicial, os autores afirmaram que o pedido principal já havia sido formulado conjuntamente com o pedido cautelar, com fundamento no art. 308, § 1º, do CPC. Não obstante, explicitaram a pretensão de declaração de nulidade da consolidação do imóvel matriculado sob o nº 28.240, o retorno das partes ao status quo, tomando como marco a data do requerimento encaminhado pela instituição financeira ao cartório para início da consolidação, a reiteração dos pedidos da inicial e o julgamento antecipado da lide. 10. Citada, a Caixa Econômica Federal – CEF apresentou contestação, na qual defendeu a regularidade do procedimento extrajudicial. Sustentou que os autores foram constituídos em mora pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Aparecida de Goiânia/GO e intimados para pagamento da dívida no prazo legal, sem que houvesse purgação da mora. Alegou, assim, inexistirem nulidades na notificação ou na posterior consolidação da propriedade. Afirmou que os atos praticados pelo Registro de Imóveis são dotados de fé pública e que os documentos indicados no id. 2147187914 comprovariam o cumprimento das normas procedimentais previstas na Lei nº 9.514/97. Aduziu que, diante da inadimplência e da ausência de purgação da mora, teria surgido o direito de promover a consolidação da propriedade fiduciária, sustentando ter atuado em conformidade com as disposições legais e contratuais pertinentes. Ao final, requereu a improcedência da ação e protestou pela produção dos meios de prova admitidos em direito, especialmente documental. 11. Os autores apresentaram impugnação à contestação, oportunidade em que reiteraram a alegação de nulidade do procedimento de consolidação e sustentaram que a CEF não teria comprovado a realização das diligências necessárias à intimação pessoal antes da utilização da intimação por edital. Argumentaram, especificamente, que não teria sido observado o procedimento previsto no art. 26, § 3º-A, da Lei nº 9.514/97, afirmando que a certidão utilizada pela instituição financeira indicaria que o intimando se encontrava em local incerto ou não sabido, sem demonstrar as diligências que, segundo a parte autora, deveriam anteceder a intimação editalícia. Com base nisso, reiteraram a tese de nulidade da consolidação e dos atos dela decorrentes. 12. É o que há de relevante para relatar. Passo a decidir. 13. De início, foi proferida decisão indeferitória do pedido de tutela de urgência, em 26/09/2024 (Id 2150002687), cujas razões reporto-me, in verbis: [...] Nos termos do art. 300 do novo CPC, a concessão da tutela de urgência depende da verificação da presença de dois requisitos, quais sejam, o da probabilidade do direito e o do perigo na demora. Buscam os autores a suspensão dos leilões designados para os dias 19/08/2024 e 28/08/2024, ambos às 10:00, atinentes ao imóvel matriculado sob o n. 28.240, com endereço à Rua Balduino de Souza, Qd. 42 Lt. 22, Casa 1, Rosa dos Ventos, Aparecida de Goiania-GO, objeto do contrato de financiamento em testilha, e, subsidiariamente, provimento jurisdicional para que seja oficiado ao leiloeiro, para que, caso haja arrematação do imóvel, o valor seja depositado em conta judicial vinculada a este processo, sendo proibido efetuar a transferência do imóvel, com comunicação a este Juízo, sob a argumentação de que possui a efetiva intenção de purgar a mora, não tendo, no entanto, sido notificado para tal desiderato. Na hipótese, em análise perfunctória – própria das medidas de urgência –, tenho que a tese articulada na inicial não se reveste de plausibilidade jurídica. Em relação às arguições de ausência de notificação dos requerentes para purgarem a mora e de suas intimações a respeito da realização dos leilões, tem-se que, tal qual o STF já firmara entendimento quanto à recepção da execução extrajudicial prevista no Decreto-Lei 70/66 (STF, 1ª Turma, RE 223.075/DF, Rel. Min. ILMAR GALVÃO, DJU de 06/11/98), igual reconhecimento aplica-se à Lei 9.514/97, até porque esse diploma legal não afasta o controle jurisdicional sobre o procedimento executório extrajudicial, mas apenas posterga a intervenção judicial para a eventual fase de imissão forçada do adjudicante na posse do imóvel. Nesse sentido, veja-se: ADMINISTRATIVO. SFH. CEF. MÚTUO HABITACIONAL. PROVA PERICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI N. 9.514/97. PES. SALDO DEVEDOR. TR. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. AMORTIZAÇÃO NEGATIVA. JUROS IMPAGOS. SUCUMBÊNCIA. 1. A matéria relativa a contratos habitacionais com regramento em legislação especial, não reclama produção de prova pericial. 2. O contrato foi celebrado na vigência do art. 1º da Medida Provisória 1671, de 24.6.98 (atual MP 2197-43, de 24.8.01), pelo que não é juridicamente relevante o pedido de utilização do plano de equivalência salarial. O STF entende que a execução extrajudicial prevista no Decreto-Lei 70/66 é constitucional, assim como a consolidação da propriedade em alienação fiduciária de coisa móvel (HC 81319, pleno, julgado em 24.4.02). Com igual razão, é constitucional a consolidação da propriedade na forma do art. 26 da Lei 9.514/97. O autor também deixou de depositar ou pagar os valores incontroversos, na forma do art. 50, §1º, da Lei 10931/04. Na ausência de depósito, não pode ser deferida a antecipação de tutela, conforme tem entendido o TRF da 4ª Região (TRF4, AG 2005.04.01.057826-0, Terceira Turma, Relator Vânia Hack de Almeida, publicado em 07/06/2006) e nem discriminou ou depositou os valores controversos, na forma do §2º do referido artigo. (...) 8. Mantenho integralmente a sentença. (TRF/4ª Região, Processo: 200671080089787/RS; Órgão Julgador: Terceira Turma; Relator Carlos Eduardo Thompson Flores Lenz; Fonte D.E. de 03/10/2007 ). Trata-se, in casu, de alienação fiduciária de bem imóvel atinente ao Contrato de Compra e Venda de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no Sistema Financeiro de Habitação – Carta de Crédito Individual FGTS/ Programa Minha Casa Minha Vida – CCFGTS/ PMCMV – SFH de nº 8.4444.1354373-1 (Id 2143271193) – embora não carreado o respectivo contrato -, sendo certo que, consoante posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, no âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, sendo possível a purgação da mora até a arrematação. Lado outro, é certo que é possível a renegociação da dívida desde que as duas partes estejam de acordo, não podendo o Poder Judiciário se imiscuir nessa relação para impor as condições convenientes ao mutuário se não há demonstração de qualquer abuso ou ilegalidade. A renegociação dos termos contratuais é uma liberalidade do agente financeiro. De início, tem-se que a dação em pagamento, que sequer foi ofertada pelo autor, demanda aquiescência da instituição financeira credora, nos termos do art. 356 do Código Civil, mostrando-se incabível qualquer determinação direcionada à instituição financeira ré no sentido de aceitar bem diverso do pactuado, nos termos do art. 313 do Código Civil, que assim dispõe: Art. 313. O credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, ainda que mais valiosa. Na alienação fiduciária o devedor ou fiduciante transmite a propriedade ao credor ou fiduciário, constituindo em favor deste uma propriedade resolúvel, nos termos do art. 22 da referida lei. Ocorrendo o inadimplemento do contrato e decorrido o prazo para a purgação da mora, a propriedade é consolidada em nome do credor/fiduciário. É o que determina o art. 26 da Lei 9.514/97: Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível: (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) No caso em apreço, verifica-se que foi informado, em 21/12/2023, pelo Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Aparecida de Goiânia, que não foi efetuado pelos autores, no prazo legal, o pagamento das prestações vencidas e vincendas até aquela data, referente ao contrato em testilha, apesar de devidamente intimados para tal desiderato (Id 2147872429 e Id 2146912615), razão pela qual restou consolidada a propriedade do aludido imóvel em favor da CEF em 11/03/2024 (Id 2143271193). No caso em testilha, decerto aplica-se à hipótese a previsão contida no Decreto-lei de nº 70/66, art. 31, §1º, tem-se que, recebida a solicitação da execução da dívida, o agente fiduciário, nos dez dias subseqüentes, promoverá a notificação do devedor, por intermédio de Cartório de Títulos e Documentos, concedendo-lhe o prazo de vinte dias para a purgação da mora. (Redação dada pela Lei nº 8.004, de 14.3.1990). Neste ponto, tem-se que “as razões pelas quais se considera regular a consolidação da propriedade pelo rito da Lei 9.514/97 são semelhantes àquelas que fundamentam a regularidade da execução extrajudicial pelo Decreto-lei 70/66. Ademais, o artigo 39, I da Lei 9.514/97 faz expressa referência aos artigos 29 a 41 do Decreto-lei 70/66, com a ressalva de que a posição do mutuário na alienação fiduciária em garantia é mais precária que na hipoteca. Por essa razão, no âmbito do SFH e do SFI, as discussões em torno da execução extrajudicial pelos referidos diplomas legais se confundem”, sendo que “desde a aprovação da Lei 13.465/17, se houver suspeita motivada de ocultação, há ainda a possibilidade de intimação por hora certa por meio de qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho ou funcionário da portaria (art. 26, § 3º-A e § 3º-B da Lei 9.514/97). A partir da mesma Lei 13.465/17, quanto às datas, horários e locais de realização dos leilões, há apenas previsão de comunicação do devedor por meio do envio de correspondência aos endereços constantes do contrato mensagem por endereço eletrônico (art. 27, § 2º-A da Lei 9.514/97). É de se salientar que o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. Em outras palavras, cabe ao devedor que pretende anular a execução extrajudicial comprovar que efetivamente tem condições de purgar a mora.” (ApCiv 5000001-43.2016.4.03.6102; Rel. Juiz Federal Convocado NOEMI MARTINS DE OLIVEIRA, TRF3 - 1ª Turma, Dje em 21/02/2020). Ademais, tal como resta consubstanciado no entendimento exarado pelo STJ no AgInt no Resp nº 1889403/PR, tem-se que, in verbis: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO AGRAVADO. 1. No âmbito do Decreto-Lei nº 70/1966, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997. (AgInt no AREsp 1286812 /SP, TERCEIRA TURMA, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 10/12/2018, Dje 14/12/2018). 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 1889403 – PR; STJ; Quarta Turma; Rel. Min. MARCO BUZZI; Dje em 25/10/2021). Assim, afere-se que a certidão carreada pela CEF, emitida pelo Registro de Imóveis da Comarca de Aparecida de Goiânia, goza de presunção relativa de veracidade, não ilidida documentalmente pela parte autora, que não carreou aos autos a cópia integral do aludido procedimento, bem como não demonstrou que os solicitou perante o cartório competente, ônus que lhe incumbia (art. 373, I, do CPC), tudo a ressoar, ao menos em sede de cognição sumária, plausível a alegação da ré no tocante à observância aos ditames legais para a consolidação da propriedade do imóvel, que, consoante se verifica, foi averbada em 11/03/2024. Ademais, tal como exposto linhas acima, o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. Em outras palavras, cabe ao devedor que pretende anular a execução extrajudicial comprovar que efetivamente tem condições de purgar a mora. Neste ponto, verifica-se que não restou demonstrado que o devedor tem efetivamente condições de purgar a mora, uma vez que esta deverá ser efetivada no valor integral do débito, acrescida de seus consectários legais, tal como demonstrado linhas acima. Portanto, ausente a probabilidade do direito invocado, resta prejudicada a análise sobre o periculum in mora. Do exposto, INDEFIRO o pedido de antecipação da tutela. [...] 14. Já na fase de sentença, não há elementos aptos a afastar as razões ali expostas, considerando-se, inclusive, que, diante da certidão carreada, verifica-se que a consolidação da propriedade em favor da CEF ocorreu em 11/03/2024 (Id 2143271193), tendo sido informado, em 21/12/2023, pelo Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Aparecida de Goiânia, que não foi efetuado pelos autores, no prazo legal, o pagamento das prestações vencidas e vincendas até aquela data, referente ao contrato em testilha, apesar de devidamente intimados para tal desiderato (Id 2147872429 e Id 2146912615). 15. Não há, portanto, ilegalidade ou nulidade no procedimento, uma vez que a intimação foi realizada na forma legal, e a parte autora não trouxe aos autos elementos capazes de infirmar a validade dos atos praticados. 16. Quanto ao argumento de que os ocupantes do imóvel não teriam sido notificados para fins do exercício do direito de preferência previsto no art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei nº 9.514/97, é de se observar que, embora não haja comprovação a respeito da arrematação do imóvel, foram realizados os dois leilões públicos, ocorridos em 19/08 e 28/08/2024 (Id 2143271234), e, portanto, restou escoado in albis o prazo para o exercício do direito de preferência previsto no art. 27 da Lei nº 9.514/97. A própria natureza do procedimento afasta a aplicação estrita do direito de preferência nesses moldes, especialmente diante da ausência de comprovação, pela parte autora, de que teria manifestado interesse na recompra nos termos exigidos pela legislação. Tampouco há prova de que tenha havido prejuízo concreto ou cerceamento de defesa. 17. Neste ponto, tem-se que “as razões pelas quais se considera regular a consolidação da propriedade pelo rito da Lei 9.514/97 são semelhantes àquelas que fundamentam a regularidade da execução extrajudicial pelo Decreto-lei 70/66. Ademais, o artigo 39, I da Lei 9.514/97 faz expressa referência aos artigos 29 a 41 do Decreto-lei 70/66, com a ressalva de que a posição do mutuário na alienação fiduciária em garantia é mais precária que na hipoteca. Por essa razão, no âmbito do SFH e do SFI, as discussões em torno da execução extrajudicial pelos referidos diplomas legais se confundem”, sendo que “desde a aprovação da Lei 13.465/17, se houver suspeita motivada de ocultação, há ainda a possibilidade de intimação por hora certa por meio de qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho ou funcionário da portaria (art. 26, § 3º-A e § 3º-B da Lei 9.514/97). A partir da mesma Lei 13.465/17, quanto às datas, horários e locais de realização dos leilões, há apenas previsão de comunicação do devedor por meio do envio de correspondência aos endereços constantes do contrato mensagem por endereço eletrônico (art. 27, § 2º-A da Lei 9.514/97). É de se salientar que o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. Em outras palavras, cabe ao devedor que pretende anular a execução extrajudicial comprovar que efetivamente tem condições de purgar a mora.” (Ap-Civ 5000001-43.2016.4.03.6102; Rel. Juiz Federal Convocado NOEMI MARTINS DE OLIVEIRA, TRF3 - 1ª Turma, Dje em 21/02/2020). 18. Destaco que a alegação de que a parte autora não foi regularmente notificada para purgar a mora ou intimada acerca das datas dos leilões não é verossímil, pois, em regra, a CEF observa esta obrigação e prova que deu ciência ao devedor das providências para execução extrajudicial da garantia contratual. 19. Assim, não há nos autos qualquer comprovação de conduta ilícita ou desvio de finalidade por parte da instituição financeira, sendo, portanto, incabível a imputação de responsabilidade objetiva por eventual dano decorrente de procedimento conduzido nos estritos termos legais. 20. Por fim, em relação ao questionamento lançado pela parte autora, no tocante ao montante exigido pela CEF para o exercício do direito de preferência, sob a argumentação de que o financiamento originário teria sido de R$ 106.320,00 e de que teriam sido pagas parcelas durante período superior a oito anos, e de que a instituição financeira teria indicado o valor de R$ 191.064,56 para o exercício do referido direito, embora, com base nos cálculos apresentados na própria peça, o saldo devedor correspondesse a R$ 91.073,11, assinala-se que a parte autora, ao firmar os contratos de financiamento pelas regras da alienação fiduciária, assumiu o risco de, em se tornando inadimplente, consolidar-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, por meio de regular execução extrajudicial, razão pela qual estava, perfeitamente, ciente das consequências que o inadimplemento pode acarretar, ainda mais, se tratando de pessoa jurídica da área que lida corriqueiramente com o mercado imobiliário. 21. Nesse cenário, diante da consolidação da propriedade averbada, restaria à parte autora o exercício da faculdade (direito de preferência) prevista no art. 27, § 2º-B da Lei 9.514/97, na redação dada pela Lei 13.465/17: “§ 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos”. 22. Já o art. 27, §3º, da Lei 9.514/97 esclarece: “Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.” 23. Assim, sobre o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, nos termos acima expostos, devem ser acrescidos os demais encargos contratuais, além dos juros convencionais, penalidades e as despesas custeadas pela instituição financeira, não sendo, portanto, legítima a indicação do valor do débito constante na exordial. 24. Demais disso, a situação de desemprego involuntário ou de redução da renda do mutuário não implica rompimento da base objetiva do negócio jurídico, pois que o fato superveniente ora alegado, qual seja, a diminuição da renda do autor, não altera a equação econômico-financeira do contrato, tampouco afeta a relação de equivalência entre as prestações. 25. Observe-se que os fatos específicos e relacionados a uma situação particular de um consumidor determinado, à época dos fatos, como é o caso do desemprego, do divórcio, do nascimento de filhos, não são suficientes, em princípio, para romper a base objetiva do negócio jurídico, porque incapazes de produzir qualquer benefício em favor do prestador de serviços. 26. Logo, não há razão para que aos atos executórios sejam suspensos, e, assim, tem-se que a improcedência da pretensão autoral é medida que se impõe, pelas razões acima declinadas. 27. Ante o exposto, rejeito os pedidos formulados na petição inicial (art. 487, I, CPC). 28. Diante da sucumbência, condeno a parte autora nas custas processuais e em honorários de advogado, que fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC; esta obrigação ficará suspensa pelo prazo de cinco anos, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, em virtude do benefício da assistência judiciária gratuita. 29. Opostos embargos de declaração à sentença prolatada, dentro do prazo legal, dê-se vista dos autos à Parte embargada, vindo-me, após, os autos à conclusão. 30. Interposta(s) que seja(m) apelação(ções) à sentença, intime(m)-se a(s) Parte(s) apelada(s) a oferecer(em) contrarrazões de apelação no prazo legal; havendo, pelo apelado, apelação adesiva ou questões suscitadas em preliminar de contrarrazões (art. 1.009, § 2º e 1.010, § 2º, CPC), o apelante deverá ser intimado a responder em 15 (quinze) dias, observado, se for o caso, o direito ao prazo em dobro. 31. Decorrido(s) que seja(m) o(s) prazo(s), remetam-se os autos ao TRF da 1ª Região, com as cautelas de estilo (art. 1.010, § 3º, CPC). 32. Inocorrente(s) recurso(s) de apelação, bem por isso transitada em julgado, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. 33. Publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Goiânia, (data conforme assinatura eletrônica). Juiz Federal RAFAEL BRANQUINHO 3ª Vara Federal da SJGO
TRF1 · 3ª Vara Federal Cível da SJGO · Sentença Tipo A
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária de Goiás 3ª Vara Federal Cível da SJGO SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1004683-22.2024.4.01.3504 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: VITOR HUGO DA SILVA e outros REPRESENTANTES POLO ATIVO: ROBSON BORGES DE MATOS - GO30165 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF REPRESENTANTES POLO PASSIVO: ALCIDES NEY JOSE GOMES - MS8659 SENTENÇA 1. Trata-se de demanda sob o procedimento comum, ajuizada por Vitor Hugo da Silva e Ana Paula de Souza Silva em face da Caixa Econômica Federal – CEF, com pedido de tutela de urgência, objetivando a suspensão dos leilões extrajudiciais indicados para 19/08/2024 e 28/08/2024, ambos às 10h. Alternativamente, postularam que eventual valor decorrente da arrematação fosse depositado em conta judicial, sem transferência do imóvel, bem como a comunicação da existência da ação aos interessados e a averbação da demanda na matrícula do bem. No mérito, requereram a procedência da demanda para cancelar a averbação da consolidação da propriedade em favor da CEF, sob fundamento de nulidade do procedimento extrajudicial, com retorno das partes ao status quo. Postularam, ainda, a apuração e declaração do saldo devedor de R$ 91.073,11 para fins do exercício do direito de preferência. 2. Alegam os autores que celebraram, em 30/12/2016, contrato de financiamento habitacional no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, no valor financiado de R$ 106.320,00, tendo por objeto imóvel situado na Rua Balduino de Souza, Qd. 42, Lt. 22, Casa 1, Rosa dos Ventos, Aparecida de Goiânia/GO. Sustentam que a CEF promoveu procedimento extrajudicial destinado à consolidação da propriedade fiduciária do bem em razão da existência de prestações inadimplidas. 3. Narram que, antes da consolidação, procuraram a instituição financeira com a finalidade de realizar o pagamento das parcelas em aberto e purgar a mora, ocasião em que funcionário da instituição teria informado não ser mais possível receber as prestações vencidas. Argumentam que, considerando a data da contratação, possuíam direito à purgação da mora até a consolidação da propriedade e que a recusa ao recebimento das parcelas teria acarretado vício no procedimento extrajudicial. 4. Afirmam, ainda, que o procedimento de consolidação não teria observado as disposições da Lei nº 9.514/97 relativas à intimação dos fiduciantes. Na inicial, invocaram, entre outros dispositivos expressamente indicados, os arts. 26-A e 27 da Lei nº 9.514/97, disposições do Decreto nº 70/1966, bem como normas do Código de Defesa do Consumidor e do Código de Processo Civil, defendendo também a inversão do ônus da prova. 5. Também questionaram o montante exigido pela CEF para o exercício do direito de preferência. Segundo a inicial, embora o financiamento originário tenha sido de R$ 106.320,00 e tenham sido pagas parcelas durante período superior a oito anos, a instituição financeira teria indicado o valor de R$ 191.064,56 para o exercício do referido direito. Sustentaram, com base nos cálculos apresentados na própria peça, que o saldo devedor corresponderia a R$ 91.073,11. 6. A inicial veio acompanhada de documentos; requereram a gratuidade de justiça. 7. Determinada a intimação da CEF para, no prazo de 72 horas, fornecer cópia do processo administrativo de consolidação da propriedade, estabelecendo que, após o cumprimento da providência, os autos fossem conclusos para apreciação do pedido liminar, pelo que sobreveio petição intercorrente apresentada pela CEF, informando a juntada dos documentos anexos em atendimento à determinação judicial. 8. Proferida decisão indeferindo o pedido de antecipação da tutela. Determinou-se, ainda, a emenda da inicial, no prazo de quinze dias, para que fossem formulados no mesmo feito todos os pedidos cautelares e principais pertinentes à controvérsia, com posterior citação da ré e apresentação de réplica. 9. Em aditamento à inicial, os autores afirmaram que o pedido principal já havia sido formulado conjuntamente com o pedido cautelar, com fundamento no art. 308, § 1º, do CPC. Não obstante, explicitaram a pretensão de declaração de nulidade da consolidação do imóvel matriculado sob o nº 28.240, o retorno das partes ao status quo, tomando como marco a data do requerimento encaminhado pela instituição financeira ao cartório para início da consolidação, a reiteração dos pedidos da inicial e o julgamento antecipado da lide. 10. Citada, a Caixa Econômica Federal – CEF apresentou contestação, na qual defendeu a regularidade do procedimento extrajudicial. Sustentou que os autores foram constituídos em mora pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Aparecida de Goiânia/GO e intimados para pagamento da dívida no prazo legal, sem que houvesse purgação da mora. Alegou, assim, inexistirem nulidades na notificação ou na posterior consolidação da propriedade. Afirmou que os atos praticados pelo Registro de Imóveis são dotados de fé pública e que os documentos indicados no id. 2147187914 comprovariam o cumprimento das normas procedimentais previstas na Lei nº 9.514/97. Aduziu que, diante da inadimplência e da ausência de purgação da mora, teria surgido o direito de promover a consolidação da propriedade fiduciária, sustentando ter atuado em conformidade com as disposições legais e contratuais pertinentes. Ao final, requereu a improcedência da ação e protestou pela produção dos meios de prova admitidos em direito, especialmente documental. 11. Os autores apresentaram impugnação à contestação, oportunidade em que reiteraram a alegação de nulidade do procedimento de consolidação e sustentaram que a CEF não teria comprovado a realização das diligências necessárias à intimação pessoal antes da utilização da intimação por edital. Argumentaram, especificamente, que não teria sido observado o procedimento previsto no art. 26, § 3º-A, da Lei nº 9.514/97, afirmando que a certidão utilizada pela instituição financeira indicaria que o intimando se encontrava em local incerto ou não sabido, sem demonstrar as diligências que, segundo a parte autora, deveriam anteceder a intimação editalícia. Com base nisso, reiteraram a tese de nulidade da consolidação e dos atos dela decorrentes. 12. É o que há de relevante para relatar. Passo a decidir. 13. De início, foi proferida decisão indeferitória do pedido de tutela de urgência, em 26/09/2024 (Id 2150002687), cujas razões reporto-me, in verbis: [...] Nos termos do art. 300 do novo CPC, a concessão da tutela de urgência depende da verificação da presença de dois requisitos, quais sejam, o da probabilidade do direito e o do perigo na demora. Buscam os autores a suspensão dos leilões designados para os dias 19/08/2024 e 28/08/2024, ambos às 10:00, atinentes ao imóvel matriculado sob o n. 28.240, com endereço à Rua Balduino de Souza, Qd. 42 Lt. 22, Casa 1, Rosa dos Ventos, Aparecida de Goiania-GO, objeto do contrato de financiamento em testilha, e, subsidiariamente, provimento jurisdicional para que seja oficiado ao leiloeiro, para que, caso haja arrematação do imóvel, o valor seja depositado em conta judicial vinculada a este processo, sendo proibido efetuar a transferência do imóvel, com comunicação a este Juízo, sob a argumentação de que possui a efetiva intenção de purgar a mora, não tendo, no entanto, sido notificado para tal desiderato. Na hipótese, em análise perfunctória – própria das medidas de urgência –, tenho que a tese articulada na inicial não se reveste de plausibilidade jurídica. Em relação às arguições de ausência de notificação dos requerentes para purgarem a mora e de suas intimações a respeito da realização dos leilões, tem-se que, tal qual o STF já firmara entendimento quanto à recepção da execução extrajudicial prevista no Decreto-Lei 70/66 (STF, 1ª Turma, RE 223.075/DF, Rel. Min. ILMAR GALVÃO, DJU de 06/11/98), igual reconhecimento aplica-se à Lei 9.514/97, até porque esse diploma legal não afasta o controle jurisdicional sobre o procedimento executório extrajudicial, mas apenas posterga a intervenção judicial para a eventual fase de imissão forçada do adjudicante na posse do imóvel. Nesse sentido, veja-se: ADMINISTRATIVO. SFH. CEF. MÚTUO HABITACIONAL. PROVA PERICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI N. 9.514/97. PES. SALDO DEVEDOR. TR. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. AMORTIZAÇÃO NEGATIVA. JUROS IMPAGOS. SUCUMBÊNCIA. 1. A matéria relativa a contratos habitacionais com regramento em legislação especial, não reclama produção de prova pericial. 2. O contrato foi celebrado na vigência do art. 1º da Medida Provisória 1671, de 24.6.98 (atual MP 2197-43, de 24.8.01), pelo que não é juridicamente relevante o pedido de utilização do plano de equivalência salarial. O STF entende que a execução extrajudicial prevista no Decreto-Lei 70/66 é constitucional, assim como a consolidação da propriedade em alienação fiduciária de coisa móvel (HC 81319, pleno, julgado em 24.4.02). Com igual razão, é constitucional a consolidação da propriedade na forma do art. 26 da Lei 9.514/97. O autor também deixou de depositar ou pagar os valores incontroversos, na forma do art. 50, §1º, da Lei 10931/04. Na ausência de depósito, não pode ser deferida a antecipação de tutela, conforme tem entendido o TRF da 4ª Região (TRF4, AG 2005.04.01.057826-0, Terceira Turma, Relator Vânia Hack de Almeida, publicado em 07/06/2006) e nem discriminou ou depositou os valores controversos, na forma do §2º do referido artigo. (...) 8. Mantenho integralmente a sentença. (TRF/4ª Região, Processo: 200671080089787/RS; Órgão Julgador: Terceira Turma; Relator Carlos Eduardo Thompson Flores Lenz; Fonte D.E. de 03/10/2007 ). Trata-se, in casu, de alienação fiduciária de bem imóvel atinente ao Contrato de Compra e Venda de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no Sistema Financeiro de Habitação – Carta de Crédito Individual FGTS/ Programa Minha Casa Minha Vida – CCFGTS/ PMCMV – SFH de nº 8.4444.1354373-1 (Id 2143271193) – embora não carreado o respectivo contrato -, sendo certo que, consoante posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, no âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, sendo possível a purgação da mora até a arrematação. Lado outro, é certo que é possível a renegociação da dívida desde que as duas partes estejam de acordo, não podendo o Poder Judiciário se imiscuir nessa relação para impor as condições convenientes ao mutuário se não há demonstração de qualquer abuso ou ilegalidade. A renegociação dos termos contratuais é uma liberalidade do agente financeiro. De início, tem-se que a dação em pagamento, que sequer foi ofertada pelo autor, demanda aquiescência da instituição financeira credora, nos termos do art. 356 do Código Civil, mostrando-se incabível qualquer determinação direcionada à instituição financeira ré no sentido de aceitar bem diverso do pactuado, nos termos do art. 313 do Código Civil, que assim dispõe: Art. 313. O credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, ainda que mais valiosa. Na alienação fiduciária o devedor ou fiduciante transmite a propriedade ao credor ou fiduciário, constituindo em favor deste uma propriedade resolúvel, nos termos do art. 22 da referida lei. Ocorrendo o inadimplemento do contrato e decorrido o prazo para a purgação da mora, a propriedade é consolidada em nome do credor/fiduciário. É o que determina o art. 26 da Lei 9.514/97: Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível: (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) No caso em apreço, verifica-se que foi informado, em 21/12/2023, pelo Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Aparecida de Goiânia, que não foi efetuado pelos autores, no prazo legal, o pagamento das prestações vencidas e vincendas até aquela data, referente ao contrato em testilha, apesar de devidamente intimados para tal desiderato (Id 2147872429 e Id 2146912615), razão pela qual restou consolidada a propriedade do aludido imóvel em favor da CEF em 11/03/2024 (Id 2143271193). No caso em testilha, decerto aplica-se à hipótese a previsão contida no Decreto-lei de nº 70/66, art. 31, §1º, tem-se que, recebida a solicitação da execução da dívida, o agente fiduciário, nos dez dias subseqüentes, promoverá a notificação do devedor, por intermédio de Cartório de Títulos e Documentos, concedendo-lhe o prazo de vinte dias para a purgação da mora. (Redação dada pela Lei nº 8.004, de 14.3.1990). Neste ponto, tem-se que “as razões pelas quais se considera regular a consolidação da propriedade pelo rito da Lei 9.514/97 são semelhantes àquelas que fundamentam a regularidade da execução extrajudicial pelo Decreto-lei 70/66. Ademais, o artigo 39, I da Lei 9.514/97 faz expressa referência aos artigos 29 a 41 do Decreto-lei 70/66, com a ressalva de que a posição do mutuário na alienação fiduciária em garantia é mais precária que na hipoteca. Por essa razão, no âmbito do SFH e do SFI, as discussões em torno da execução extrajudicial pelos referidos diplomas legais se confundem”, sendo que “desde a aprovação da Lei 13.465/17, se houver suspeita motivada de ocultação, há ainda a possibilidade de intimação por hora certa por meio de qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho ou funcionário da portaria (art. 26, § 3º-A e § 3º-B da Lei 9.514/97). A partir da mesma Lei 13.465/17, quanto às datas, horários e locais de realização dos leilões, há apenas previsão de comunicação do devedor por meio do envio de correspondência aos endereços constantes do contrato mensagem por endereço eletrônico (art. 27, § 2º-A da Lei 9.514/97). É de se salientar que o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. Em outras palavras, cabe ao devedor que pretende anular a execução extrajudicial comprovar que efetivamente tem condições de purgar a mora.” (ApCiv 5000001-43.2016.4.03.6102; Rel. Juiz Federal Convocado NOEMI MARTINS DE OLIVEIRA, TRF3 - 1ª Turma, Dje em 21/02/2020). Ademais, tal como resta consubstanciado no entendimento exarado pelo STJ no AgInt no Resp nº 1889403/PR, tem-se que, in verbis: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO AGRAVADO. 1. No âmbito do Decreto-Lei nº 70/1966, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997. (AgInt no AREsp 1286812 /SP, TERCEIRA TURMA, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 10/12/2018, Dje 14/12/2018). 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 1889403 – PR; STJ; Quarta Turma; Rel. Min. MARCO BUZZI; Dje em 25/10/2021). Assim, afere-se que a certidão carreada pela CEF, emitida pelo Registro de Imóveis da Comarca de Aparecida de Goiânia, goza de presunção relativa de veracidade, não ilidida documentalmente pela parte autora, que não carreou aos autos a cópia integral do aludido procedimento, bem como não demonstrou que os solicitou perante o cartório competente, ônus que lhe incumbia (art. 373, I, do CPC), tudo a ressoar, ao menos em sede de cognição sumária, plausível a alegação da ré no tocante à observância aos ditames legais para a consolidação da propriedade do imóvel, que, consoante se verifica, foi averbada em 11/03/2024. Ademais, tal como exposto linhas acima, o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. Em outras palavras, cabe ao devedor que pretende anular a execução extrajudicial comprovar que efetivamente tem condições de purgar a mora. Neste ponto, verifica-se que não restou demonstrado que o devedor tem efetivamente condições de purgar a mora, uma vez que esta deverá ser efetivada no valor integral do débito, acrescida de seus consectários legais, tal como demonstrado linhas acima. Portanto, ausente a probabilidade do direito invocado, resta prejudicada a análise sobre o periculum in mora. Do exposto, INDEFIRO o pedido de antecipação da tutela. [...] 14. Já na fase de sentença, não há elementos aptos a afastar as razões ali expostas, considerando-se, inclusive, que, diante da certidão carreada, verifica-se que a consolidação da propriedade em favor da CEF ocorreu em 11/03/2024 (Id 2143271193), tendo sido informado, em 21/12/2023, pelo Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Aparecida de Goiânia, que não foi efetuado pelos autores, no prazo legal, o pagamento das prestações vencidas e vincendas até aquela data, referente ao contrato em testilha, apesar de devidamente intimados para tal desiderato (Id 2147872429 e Id 2146912615). 15. Não há, portanto, ilegalidade ou nulidade no procedimento, uma vez que a intimação foi realizada na forma legal, e a parte autora não trouxe aos autos elementos capazes de infirmar a validade dos atos praticados. 16. Quanto ao argumento de que os ocupantes do imóvel não teriam sido notificados para fins do exercício do direito de preferência previsto no art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei nº 9.514/97, é de se observar que, embora não haja comprovação a respeito da arrematação do imóvel, foram realizados os dois leilões públicos, ocorridos em 19/08 e 28/08/2024 (Id 2143271234), e, portanto, restou escoado in albis o prazo para o exercício do direito de preferência previsto no art. 27 da Lei nº 9.514/97. A própria natureza do procedimento afasta a aplicação estrita do direito de preferência nesses moldes, especialmente diante da ausência de comprovação, pela parte autora, de que teria manifestado interesse na recompra nos termos exigidos pela legislação. Tampouco há prova de que tenha havido prejuízo concreto ou cerceamento de defesa. 17. Neste ponto, tem-se que “as razões pelas quais se considera regular a consolidação da propriedade pelo rito da Lei 9.514/97 são semelhantes àquelas que fundamentam a regularidade da execução extrajudicial pelo Decreto-lei 70/66. Ademais, o artigo 39, I da Lei 9.514/97 faz expressa referência aos artigos 29 a 41 do Decreto-lei 70/66, com a ressalva de que a posição do mutuário na alienação fiduciária em garantia é mais precária que na hipoteca. Por essa razão, no âmbito do SFH e do SFI, as discussões em torno da execução extrajudicial pelos referidos diplomas legais se confundem”, sendo que “desde a aprovação da Lei 13.465/17, se houver suspeita motivada de ocultação, há ainda a possibilidade de intimação por hora certa por meio de qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho ou funcionário da portaria (art. 26, § 3º-A e § 3º-B da Lei 9.514/97). A partir da mesma Lei 13.465/17, quanto às datas, horários e locais de realização dos leilões, há apenas previsão de comunicação do devedor por meio do envio de correspondência aos endereços constantes do contrato mensagem por endereço eletrônico (art. 27, § 2º-A da Lei 9.514/97). É de se salientar que o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. Em outras palavras, cabe ao devedor que pretende anular a execução extrajudicial comprovar que efetivamente tem condições de purgar a mora.” (Ap-Civ 5000001-43.2016.4.03.6102; Rel. Juiz Federal Convocado NOEMI MARTINS DE OLIVEIRA, TRF3 - 1ª Turma, Dje em 21/02/2020). 18. Destaco que a alegação de que a parte autora não foi regularmente notificada para purgar a mora ou intimada acerca das datas dos leilões não é verossímil, pois, em regra, a CEF observa esta obrigação e prova que deu ciência ao devedor das providências para execução extrajudicial da garantia contratual. 19. Assim, não há nos autos qualquer comprovação de conduta ilícita ou desvio de finalidade por parte da instituição financeira, sendo, portanto, incabível a imputação de responsabilidade objetiva por eventual dano decorrente de procedimento conduzido nos estritos termos legais. 20. Por fim, em relação ao questionamento lançado pela parte autora, no tocante ao montante exigido pela CEF para o exercício do direito de preferência, sob a argumentação de que o financiamento originário teria sido de R$ 106.320,00 e de que teriam sido pagas parcelas durante período superior a oito anos, e de que a instituição financeira teria indicado o valor de R$ 191.064,56 para o exercício do referido direito, embora, com base nos cálculos apresentados na própria peça, o saldo devedor correspondesse a R$ 91.073,11, assinala-se que a parte autora, ao firmar os contratos de financiamento pelas regras da alienação fiduciária, assumiu o risco de, em se tornando inadimplente, consolidar-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, por meio de regular execução extrajudicial, razão pela qual estava, perfeitamente, ciente das consequências que o inadimplemento pode acarretar, ainda mais, se tratando de pessoa jurídica da área que lida corriqueiramente com o mercado imobiliário. 21. Nesse cenário, diante da consolidação da propriedade averbada, restaria à parte autora o exercício da faculdade (direito de preferência) prevista no art. 27, § 2º-B da Lei 9.514/97, na redação dada pela Lei 13.465/17: “§ 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos”. 22. Já o art. 27, §3º, da Lei 9.514/97 esclarece: “Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.” 23. Assim, sobre o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, nos termos acima expostos, devem ser acrescidos os demais encargos contratuais, além dos juros convencionais, penalidades e as despesas custeadas pela instituição financeira, não sendo, portanto, legítima a indicação do valor do débito constante na exordial. 24. Demais disso, a situação de desemprego involuntário ou de redução da renda do mutuário não implica rompimento da base objetiva do negócio jurídico, pois que o fato superveniente ora alegado, qual seja, a diminuição da renda do autor, não altera a equação econômico-financeira do contrato, tampouco afeta a relação de equivalência entre as prestações. 25. Observe-se que os fatos específicos e relacionados a uma situação particular de um consumidor determinado, à época dos fatos, como é o caso do desemprego, do divórcio, do nascimento de filhos, não são suficientes, em princípio, para romper a base objetiva do negócio jurídico, porque incapazes de produzir qualquer benefício em favor do prestador de serviços. 26. Logo, não há razão para que aos atos executórios sejam suspensos, e, assim, tem-se que a improcedência da pretensão autoral é medida que se impõe, pelas razões acima declinadas. 27. Ante o exposto, rejeito os pedidos formulados na petição inicial (art. 487, I, CPC). 28. Diante da sucumbência, condeno a parte autora nas custas processuais e em honorários de advogado, que fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC; esta obrigação ficará suspensa pelo prazo de cinco anos, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, em virtude do benefício da assistência judiciária gratuita. 29. Opostos embargos de declaração à sentença prolatada, dentro do prazo legal, dê-se vista dos autos à Parte embargada, vindo-me, após, os autos à conclusão. 30. Interposta(s) que seja(m) apelação(ções) à sentença, intime(m)-se a(s) Parte(s) apelada(s) a oferecer(em) contrarrazões de apelação no prazo legal; havendo, pelo apelado, apelação adesiva ou questões suscitadas em preliminar de contrarrazões (art. 1.009, § 2º e 1.010, § 2º, CPC), o apelante deverá ser intimado a responder em 15 (quinze) dias, observado, se for o caso, o direito ao prazo em dobro. 31. Decorrido(s) que seja(m) o(s) prazo(s), remetam-se os autos ao TRF da 1ª Região, com as cautelas de estilo (art. 1.010, § 3º, CPC). 32. Inocorrente(s) recurso(s) de apelação, bem por isso transitada em julgado, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. 33. Publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Goiânia, (data conforme assinatura eletrônica). Juiz Federal RAFAEL BRANQUINHO 3ª Vara Federal da SJGO
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