1004588-40.2025.8.26.0266

Intimação

TJSP · UPJ da 1ª a 4ª Varas da Comarca de Itanhaém · DESPACHO/DECISÃO

IMISSÃO NA POSSE Nº 1004588-40.2025.8.26.0266/SP AUTOR: AMANDA FURLANETTO FARIA E QUEIROZ ADVOGADO(A): DANILO BATISTA MARTINS NÁLIA (OAB SP291036) ADVOGADO(A): AMANDA FURLANETTO FARIA E QUEIROZ (OAB SP342933) AUTOR: EDUARDO JOSE DE QUEIROZ ADVOGADO(A): AMANDA FURLANETTO FARIA E QUEIROZ (OAB SP342933) ADVOGADO(A): GABRIELLE RITA DE LIMA RODRIGUES (OAB SP517002) ADVOGADO(A): DANILO BATISTA MARTINS NÁLIA (OAB SP291036) RÉU: MARIA DO SOCORRO SOARES ADVOGADO(A): VAGNER MASCHIO PIONORIO (OAB SP392189) RÉU: AISLAN ROBERTO LOPES ADVOGADO(A): VAGNER MASCHIO PIONORIO (OAB SP392189) DESPACHO/DECISÃO Vistos. 1 O relatório Trata-se de ação de imissão na posse c/c cobrança de alugueres ajuizada por Amanda Furlanetto Faria e Queiroz e Eduardo José de Queiroz contra Maria do Socorro Soares e Aislan Roberto Lopes, na qual a parte autora alegou, em resumo (evento n. 1), que: [a] adquiriu, em leilão extrajudicial promovido nos termos da Lei n. 9.514/97, o imóvel situado na Rua Victor Meireles, n. 1116, Jardim Belas Artes, Itanhaém-SP, objeto da matrícula n. 230.693 do Cartório de Registro de Imóveis de Itanhaém; [b] o leilão foi consolidado após a notificação dos devedores fiduciantes, ora demandados, e o registro da alienação fiduciária em favor do credor, tendo a arrematação sido formalizada conforme o R.9 da matrícula; [c] apesar da aquisição regular e do registro da propriedade, o imóvel permanece indevidamente ocupado pelos antigos proprietários devedores, que se recusam a desocupá-lo, mesmo após notificação extrajudicial; [d] os demandados utilizam o bem apenas como veraneio, pois residem em São Paulo; [e] a posse atual é injusta e configura esbulho possessório; [f] a ocupação irregular causa prejuízos materiais mensais, pois a parte autora está impedida de usar, alugar ou vender o imóvel e ainda paga as parcelas mensais de R$ 1.382,00 do financiamento bancário com que adquiriu o bem; [g] com a arrematação e o registro imobiliário adquiriu a propriedade plena, com direito à imissão na posse, na forma do art. 1.228 do Código Civil; [h] estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC, pois a propriedade está comprovada pelo registro da arrematação e a parte contrária permanece no imóvel sem título; e [i] os ocupantes utilizam o bem sem pagar qualquer valor, devendo ser condenados ao pagamento de indenização equivalente a 1% ao mês sobre o valor pago pelo imóvel, de R$ 145.000,00. Atribuiu à causa o valor de R$ 145.000,00, postulou a produção de todos os meios de prova em direito admitidos, a tutela provisória de urgência para imissão liminar na posse, com prazo de até quinze dias para desocupação voluntária sob pena de desocupação forçada com auxílio de força policial, e a procedência dos pleitos exordiais para conceder em definitivo a imissão na posse, condenar a parte ré ao pagamento de aluguéis mensais ou indenização correspondente, desde a consolidação da propriedade até a efetiva desocupação, além das custas processuais e honorários advocatícios. Juntou documentos. Em decisão inicial (evento n. 3), foi deferida a tutela provisória de urgência para imissão liminar da parte autora na posse do imóvel, determinada a intimação da parte adversa para desocupação voluntária no prazo de quinze dias, sob pena de reintegração forçada, com deferimento dos benefícios do art. 212 do CPC ao oficial de justiça, autorização de reforço policial e ordem de arrombamento, e determinada a citação dos demandados. Citada, a parte demandada apresentou contestação (evento n. 7), oportunidade em que salientou que: [a] faz jus à gratuidade da justiça, ante a sua pouca condição financeira, conforme declaração de hipossuficiência anexa; [b] o feito deve ser suspenso por prejudicialidade externa, com base no art. 313, V, "a", do CPC, ante o trâmite da Ação Desconstitutiva da Mora c/c Anulatória da Consolidação da Propriedade e Anulatória de Leilão (autos n. 1004382-26.2025.8.26.0266), ajuizada anteriormente à presente demanda contra o Banco Santander (Brasil) S/A; [c] celebrou contrato de financiamento habitacional com o referido banco, no valor de R$ 126.000,00, sob o regime de alienação fiduciária, com prazo de amortização de 420 meses; [d] durante o curso do contrato enfrentou sérios problemas financeiros e de saúde, especialmente em razão da limitação funcional adquirida por um dos contratantes, que se tornou pessoa com deficiência após cirurgia de colocação de prótese no fêmur, o que afetou a capacidade de trabalho e renda da família; [e] buscou negociar com a instituição credora, sem êxito, pois não houve proposta viável de repactuação, pausa nos pagamentos ou condições acessíveis, revelando ausência de boa-fé objetiva do banco; [f] jamais foi intimada para purgar a mora, tampouco quanto à consolidação da propriedade e à designação dos leilões, em afronta ao art. 26 da Lei n. 9.514/97, o que torna ilegal a imissão na posse; [g] existem abusividades contratuais que impedem tecnicamente a constituição da mora, cujo reconhecimento a descaracteriza; [h] o imóvel foi levado a leilão e, posteriormente, a venda direta, por R$ 145.000,00, sem a prévia realização de três avaliações independentes que assegurassem estimativa fidedigna do valor de mercado; [i] a instituição financeira também não realizou o leilão no prazo de trinta dias contados do registro da consolidação, em desacordo com o art. 27 da Lei n. 9.514/97, sendo vil o valor do segundo leilão; [j] o direito lesado é o direito fundamental à moradia, de caráter inviolável e constitucionalmente protegido, sendo o imóvel utilizado como sua residência; [k] a imissão na posse antes do julgamento da ação anulatória acarretaria prejuízos irreparáveis, devendo ser deferida tutela de urgência para sua manutenção na posse até o deslinde daquela demanda; [l] o pedido de adoção de medidas coercitivas extremas, como a cessação do fornecimento de energia elétrica e água, contraria a dignidade da pessoa humana e não encontra previsão na Lei n. 9.514/97; [m] o valor atribuído à causa, baseado no valor do contrato, não reflete o objeto litigioso, que se limita ao direito de posse, nos termos do art. 292, § 2º, do CPC; e [n] é indevida a taxa de ocupação diante da nulidade do procedimento expropriatório, e, subsidiariamente, deve ser fixada em 0,5% sobre o valor da arrematação, com termo inicial após a notificação para desocupação, não podendo ultrapassar R$ 1.000,00. Por fim, requereu a produção de todas as provas em direito admitidas, em especial a expedição de ofício ao cartório de registro de imóveis e ao leiloeiro, e a improcedência do formulado na peça vestibular, com o reconhecimento das nulidades da consolidação e do leilão, o afastamento da cobrança de taxa de ocupação e de despesas de IPTU e demais obrigações propter rem, e a condenação da parte autora aos ônus sucumbenciais. Acostou documentação. Em despacho de evento n. 9, foi determinada a manifestação da parte autora sobre a petição e os documentos apresentados pela parte adversa. Em decisão de evento n. 16, foi determinada a intimação da parte ré para, no prazo de quinze dias, comprovar a alegada hipossuficiência econômica mediante documentos idôneos, sob pena de indeferimento da gratuidade da justiça, e a certificação do prazo para réplica. Manifestação sobre a contestação ao evento n. 18, na qual a parte autora aduziu, ainda, pedido de reconhecimento de litigância de má-fé, com aplicação da multa do art. 81 do CPC, e de julgamento antecipado da lide. Intimadas sobre provas, as partes se manifestaram: a parte autora (evento n. 26) requereu o reconhecimento da desnecessidade de dilação probatória e o julgamento antecipado do mérito; a parte demandada (evento n. 27) requereu prova documental complementar, com expedição de ofícios ao credor fiduciário e ao Cartório de Registro de Imóveis, prova testemunhal e depoimento pessoal, e perícia avaliativa do imóvel para aferir eventual preço vil. Em decisão de evento n. 30, foram deferidos os benefícios da gratuidade da justiça à parte demandada, afastada, por ora, a preliminar de prejudicialidade externa, ao fundamento de que a arrematação está regularmente registrada e de que a mera existência de ação anulatória não paralisa o feito, e determinada a juntada de certidão de objeto e pé atualizada da ação n. 1004382-26.2025.8.26.0266. Ao evento n. 34, a parte autora noticiou fato novo consistente no provimento, em segundo grau, de agravo de instrumento interposto pelo credor fiduciário na ação anulatória, com reforma da tutela de urgência ali concedida, requerendo o restabelecimento da liminar de imissão na posse. Ao evento n. 36, a parte demandada informou que a certidão de objeto e pé fora solicitada e ainda não expedida, e, ao evento n. 41, procedeu à sua juntada. Em despacho de evento n. 37, determinou-se a anotação da gratuidade deferida, a ciência à parte ré e a aguarda pelo prazo de quinze dias. Ao evento n. 43, a parte demandada requereu a suspensão do feito até o julgamento definitivo do agravo de instrumento em trâmite, ou, alternativamente, que fosse postergada a análise e o cumprimento da imissão na posse. Determinada a manifestação da parte autora (evento n. 45), esta se opôs à suspensão (evento n. 47), sustentando a inexistência de interdependência entre as demandas, a validade e eficácia da arrematação registrada, nos termos do art. 903 do CPC, e a violação à duração razoável do processo. Em decisão de evento n. 51, determinou-se, ad cautelam, a aguarda por trinta dias do eventual julgamento do agravo de instrumento, com dever de a parte ré informar o resultado. Ao evento n. 55, a parte demandada noticiou o provimento do agravo de instrumento, com reforma da decisão que suspendera os efeitos da consolidação da propriedade e dos leilões, bem como a interposição de recurso especial. Em despacho de evento n. 57, determinou-se a aguarda por quinze dias de notícia sobre eventual atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Ao evento n. 61, a parte autora requereu o prosseguimento do feito e a expedição do mandado de imissão na posse, sustentando que o recurso especial não possui efeito suspensivo automático e que inexiste prejudicialidade externa. Intimada a se manifestar (evento n. 63), a parte demandada (evento n. 67) postulou a manutenção da suspensão, alegando risco de irreversibilidade fática, inexistência de autonomia absoluta da ação possessória, existência de elementos concretos de nulidade — juntando documento extraído da plataforma do leiloeiro a demonstrar que o lote foi apenas "finalizado", com alienação por envio de propostas fora do rito da Lei n. 9.514/97 —, o afastamento da litigância de má-fé e a inconsistência da alegação de urgência, ante contrato de locação de outro imóvel firmado pela parte autora com vigência até 2027; subsidiariamente, requereu prazo razoável para desocupação voluntária e a fixação da taxa de ocupação em 0,5% sobre o valor da arrematação, correspondente a R$ 725,00 mensais, a partir da efetiva notificação para desocupação, além da produção das provas já requeridas. Em decisão de evento n. 69, considerando a superação das decisões que haviam suspendido a liminar, o registro da arrematação na matrícula do imóvel (R.9 e R.10) e a orientação majoritária quanto à ausência de prejudicialidade entre a ação anulatória e a ação de imissão na posse do arrematante, terceiro de boa-fé, foi concedida a tutela provisória de imissão da parte autora na posse do imóvel, com expedição de mandado de desocupação voluntária no prazo de vinte dias, sob pena de desocupação forçada, determinando-se, após, a conclusão para saneamento. Ao evento n. 74 e, em reiteração, ao evento n. 85, a parte autora requereu a imediata expedição e o cumprimento prioritário do mandado, com autorização de força policial e ordem de arrombamento, tendo sido informado, em despacho de evento n. 76, que o feito aguardava a ordem cronológica na fila de cumprimento. Aos eventos n. 107 e 108 foram juntados substabelecimento e procuração relativos à representação processual da parte autora. Ao evento n. 110 foi juntado auto de imissão na posse, no qual o oficial de justiça certificou a imissão do procurador da parte autora na posse do imóvel, com relação dos bens que o guarneciam e nomeação de depositário. Vieram conclusos. 2 A decisão A parte demandada, devedora fiduciante, arguiu, em preliminar de contestação (evento n. 7), a existência de questão prejudicial externa, consubstanciada na Ação Desconstitutiva da Mora c/c Anulatória da Consolidação da Propriedade e Anulatória de Leilão (autos n. 1004382-26.2025.8.26.0266), ajuizada anteriormente a esta demanda em face do credor fiduciário, na qual se discute a validade da constituição em mora, da consolidação da propriedade e do procedimento de alienação extrajudicial que deu origem ao título dos autores. A preliminar foi renovada nos eventos n. 43 e 67. A matéria comporta reexame. Na decisão de evento n. 30 a preliminar foi afastada sob o fundamento de que a arrematação se encontrava regularmente registrada e de que a simples existência da ação anulatória não teria o condão de paralisar o feito. Ocorre que, naquele momento, o quadro processual era substancialmente diverso, eis que pendia de efetivação a ordem de imissão na posse, de modo que a suspensão implicaria retardar indefinidamente a entrega da tutela ao arrematante. Esse elemento não mais subsiste, pois a tutela provisória foi restabelecida na decisão de evento n. 69 e integralmente cumprida, conforme auto de imissão na posse juntado ao evento n. 110, no qual o oficial de justiça certificou a efetiva imissão do procurador da parte autora na posse do imóvel, com relação dos bens que o guarneciam e nomeação de depositário. Presente, pois, a hipótese do art. 313, V, "a", do Código de Processo Civil. A pretensão deduzida nestes autos é integralmente derivada do título aquisitivo formado no procedimento extrajudicial da Lei n. 9.514/97, sendo a causa de pedir remota da imissão na posse e da taxa de ocupação a propriedade adquirida em arrematação; e é exatamente a validade dessa cadeia que constitui o objeto principal da demanda anulatória em curso. Eventual procedência daquela ação retirará o próprio fundamento jurídico do pedido aqui formulado, o que caracteriza relação de dependência lógica entre as causas, e não mera conexão temática. A suspensão, no atual estágio, não acarreta prejuízo a nenhuma das partes. À parte autora, porque já se encontra na posse do bem por força da tutela provisória efetivada, exercendo os poderes inerentes à propriedade que alega; os fundamentos que sustentavam a urgência estão superados pelo cumprimento da ordem, e a suspensão não revoga nem enfraquece a tutela concedida, que permanece hígida durante todo o período de paralisação. À parte demandada, porque a discussão sobre a validade do procedimento expropriatório seguirá seu curso na via própria, preservando-se a utilidade de eventual provimento favorável. O que se difere é apenas a cognição exauriente sobre o mérito, providência que depende do desfecho da causa prejudicial e cuja antecipação criaria risco concreto de julgados contraditórios. Ante o exposto, acolho a preliminar de prejudicialidade externa e DETERMINO A SUSPENSÃO do presente feito, com fundamento no art. 313, V, "a", do Código de Processo Civil, até o julgamento definitivo da ação n. 1004382-26.2025.8.26.0266, observado o limite temporal do art. 313, § 4º, do mesmo diploma. Consigno, expressamente, que fica mantida a tutela provisória deferida no evento n. 69 e já efetivada conforme o auto de evento n. 110, permanecendo a parte autora na posse do imóvel durante o período de suspensão, bem como preservado o encargo de depositário dos bens ali relacionados. Deverá a parte demandada informar nestes autos, a cada seis meses, o andamento da ação prejudicial, comunicando imediatamente a superveniência de sentença ou de decisão que altere o estado da causa. Fica diferida para após a retomada do curso processual a apreciação dos requerimentos de prova formulados nos eventos n. 26 e 27, bem como o saneamento/sentenciamento antecipado do feito, conforme o caso. Intimem-se.