1004537-88.2025.8.26.0408

Intimação

TJSP · Foro de Ourinhos - 3ª Vara Cível

Processo 1004537-88.2025.8.26.0408 - Procedimento Comum Cível - Interpretação / Revisão de Contrato - Enrique Vidal Santos - - Luciana de Paula Vidal - Residencial Ville de France III Empreendimentos Imobiliários Ltda - Vistos. 1- Inviável tentativa de conciliação nesta etapa, passo a proferir decisão de saneamento, com fundamento no art. 357 do CPC vigente. 2- As partes não apresentaram pedido de homologação de delimitação de questões (art. 357, §2º, CPC). Não sendo complexa a causa em apreço, torna-se desnecessária designação de audiência prevista no art. 357, §3º, do CPC. 3- Das preliminares ao mérito 3.1 - Da inépcia da inicial (fls. 200/203) A ré arguiu a inépcia da inicial sob o argumento de que a narrativa fática seria confusa ou de que haveria incongruência lógica com a conclusão. A petição inicial observa os requisitos dos artigos 319 e 330 do CPC, expondo de forma clara os fatos, a causa de pedir e os pedidos, permitindo o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa. Ademais, forma discriminadas as obrigações que se pretende controverter e os valores incontroversos, viabilizando o pleno exercício da ampla defesa pela requerida. A alegação de que os autores pretenderiam beneficiar-se de sua própria torpeza, bem como as teses fundadas na cláusula contratual invocada pela requerida e no artigo 3º da LINDB, dizem respeito ao próprio mérito da controvérsia, confundindo-se com a análise da validade das cobranças impugnadas, razão pela qual serão apreciadas oportunamente. 3.2 - Da impugnação ao valor da causa (fls. 203/205) De igual modo, a impugnação ao valor da causa deve ser integralmente rejeitada. O valor atribuído de R$ 53.743,63 (fls. 30) atende rigorosamente ao artigo 292 do CPC, uma vez que representa a soma dos pedidos cumulados: a diferença das parcelas balão do Lote 16 (R$ 37.208,29), acrescida da diferenças cobradas retroativamente sobre o Lote 17 depositadas em juízo (R$ 6.535,34) e da indenização por danos morais (R$ 10.000,00). 4- Não há outras questões processuais pendentes. Estão presentes os pressupostos processuais e as condições da ação. Declaro saneado o feito. 5 - Passo a organizar o processo, delimitando as questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória. Os autores alegaram que firmaram com a ré, em 19/06/2015, dois contratos de promessa de compra e venda de imóvel com parcelamento de preço e alienação fiduciária em garantia, referentes aos Lotes 16 e 17, Quadra 7 do Residencial Ville de France III. Que os lotes possuem a mesma dimensão e localização contígua, tendo sido negociados em instrumentos substancialmente equivalentes, com parcelas mensais e anuais (balões) de valor nominal de R$ 1.200,00, juros de 1% a.m. e correção pelo IPCA. Ocorre que o faturamento das parcelas do Lote 17 passou a ser administrado por outra empresa, enquanto o faturamento do Lote 16 permaneceu sob gestão da ré. A partir de 2017, as parcelas intermediárias do Lote 16 sofreram aumentos muito superiores, culminando na cobrança do montante de R$ 6.789,85 em junho/2025 para cada lote, o que consideram abusivo. Sustentaram, que em 2022 foram surpreendidos com a alegação de que os pagamentos de 2017 a 2021 do lote 17 foram feitos a menor, embora tenham honrado com os pagamentos dos boletos emitidos pela própria ré. Sob a alegação de inadimplência, a ré inscreveu o nome da coautora Luciana junto ao Serasa pelo débito contestado de R$ 27.468,83. Em face das irregularidades, os autores realizaram depósitos judiciais dos valores incontroversos (fls. 154/159 e 168/170) e requereram a revisão dos contratos, com a readequação dos reajustes anuais e a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais e morais. Com a inicial (fls. 1/30), foram juntados documentos (fls. 31/149). Foi deferida a tutela de urgência para excluir o nome da autora dos cadastros de Serasa e para que a ré se abstivesse de de protestar o débito (fls. 171/173). A ré contestou (fls. 196/232). Defendeu a legalidade das cobranças. Argumentou que as cláusulas do instrumento contratual (CAMPOS 3, 4 e 5) são claras quanto à incidência de correção monetária pelo IPCA e de juros moratórios e remuneratórios segundo a Tabela Price mensal, inexistindo anatocismo ou abusividade. Aduziu que o débito cobrado decorre da inadimplência dos autores e que a inscrição restritiva constitui exercício regular de direito, pugnando pela total improcedência dos pedidos. Juntou documentos (fls. 233/275). Em réplica, os autores rechaçaram as preliminares arguidas em contestação e reiteraram os termos da inicial (fls. 286/294). Instados a especificarem as provas que pretendem produzir, a ré pediu o julgamento antecipado (fls. 298), ao passo que os autores requereram a prova pericial contábil e determinação de exibição incidental de documentos pela ré (fls. 299/302). Os autores noticiaram o vencimento das parcelas intermediárias de 2026 no importe de R$ 7.995,77 cada, vindo a juízo requerer a autorização e comprovar a realização de novos depósitos judiciais das parcelas de 2026 no valor total incontroverso de R$ 2.832,16 (fls. 303/317). 6- Dos fatos incontroversos Para fins de organização da instrução, reputam-se incontroversos os seguintes fatos: a) a celebração, em 19/06/2015, dos contratos de promessa de compra e venda referentes aos Lotes 16 e 17 do empreendimento Residencial Ville de France III; b) a atualização monetária pelo IPCA e incidência de juros remuneratórios; c) a emissão das cobranças relativas às parcelas intermediárias ("balões"); d) a realização de depósitos judiciais dos valores incontroversos pelos autores; e) a inscrição do nome da coautora em cadastro de inadimplentes. 7- Das questões controvertidas a) Questões de direito Constituem questões jurídicas relevantes para julgamento: a) a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor; b) a interpretação das cláusulas relativas à atualização monetária e juros; c) a possibilidade jurídica da cobrança de diferenças decorrentes de suposto erro administrativo da requerida após emissão e quitação dos boletos correspondentes; d) a legitimidade da incidência de encargos moratórios sobre tais diferenças; e) a configuração dos alegados danos materiais e morais. 8- Questões de fato Constituem questões fáticas que demandam produção de prova: a) a evolução financeira dos contratos desde sua celebração; b) a metodologia efetivamente empregada pela ré para atualização das parcelas intermediárias; c) a correspondência entre os critérios matemáticos utilizados e aqueles previstos contratualmente; d) a existência ou não de capitalização de juros ou de outros encargos eventualmente incompatíveis com as cláusulas pactuadas; e) a composição do débito posteriormente apontado em desfavor da coautora perante os órgãos de proteção ao crédito. 9- Da distribuição do ônus da prova Em juízo próprio desta fase processual, verifico que a controvérsia decorre de relação jurídica que, em princípio, revela características de relação de consumo. Além disso, a documentação apresentada pelos autores indica plausibilidade das alegações quanto à divergência dos critérios de cálculo empregados pela ré. Outrossim, as informações técnicas relativas à evolução dos contratos permanecem sob disponibilidade da ré. Diante desse cenário, presentes os requisitos previstos no artigo 6º, inciso VIII, do CDC, defiro a inversão do ônus da prova, sem prejuízo da reapreciação da matéria por ocasião do julgamento do mérito, caso sobrevenham elementos em sentido diverso. 10- Da necessidade de prova pericial A controvérsia instaurada envolve matéria eminentemente técnica, consistente na verificação da metodologia utilizada para atualização do saldo devedor, incidência de juros e evolução das parcelas contratuais, circunstâncias que exigem conhecimento especializado incompatível com o julgamento antecipado. Assim, defiro a realização de prova pericial contábil e nomeio como perito Cássio Shimabukuro Miasato, fixando o prazo de 30 (trinta) dias para sua realização, a contar da disponibilização dos documentos deliberada no tópico seguinte. Decorrido o prazo do artigo 465, parágrafo 1º, do CPC, o que deverá ser certificado, ciência ao perito para apresentar proposta de honorários. Com a proposta, manifestem-se as partes. Nos termos do que estabelece o Provimento CG nº 03/2021, o currículo do perito e a prova de especialização estão disponíveis para consulta somente em Cartório (art. 36, § 12º, NSCGJ). 11- Da exibição de documentos Para adequada realização da perícia, mostra-se necessária a apresentação de documentos que permanecem sob a posse da requerida. Assim, com fundamento nos artigos 396 e seguintes do CPC, determino que a ré apresente, no prazo de 15 (quinze) dias, sob as penas da lei: a) histórico financeiro completo dos contratos; b) planilhas de evolução dos respectivos saldos devedores; c) memória de cálculo utilizada para atualização das parcelas intermediárias entre os anos de 2016 e 2026; d) demonstrativo analítico do débito posteriormente encaminhado para cobrança. 12- Da tutela provisória Os autores noticiaram a realização de novos depósitos judiciais relativamente às parcelas posteriormente vencidas, circunstância documentalmente comprovada (fls. 303/317). Em cognição sumária, os elementos atualmente constantes dos autos revelam a manutenção da controvérsia acerca do efetivo valor devido, bem como demonstram que os autores vêm depositando judicialmente os valores que entendem incontroversos, circunstâncias que justificam a preservação da utilidade do processo até o julgamento definitivo da lide. Dessa forma, mantenho a tutela provisória anteriormente deferida e estendo seus efeitos para determinar que a requerida se abstenha, enquanto perdurar a presente demanda, de: a) promover nova inscrição dos autores em cadastros restritivos relativamente aos débitos objeto desta ação; b) efetuar protesto dos títulos discutidos nestes autos; c) instaurar ou prosseguir procedimento destinado à consolidação da propriedade fiduciária dos imóveis objeto dos contratos discutidos nesta demanda, exclusivamente em razão dos valores controvertidos. Em caso de descumprimento, fixo multa diária de R$ 500,00, limitada inicialmente ao montante de R$ 30.000,00, sem prejuízo de posterior revisão, caso necessário. Intime-se. - ADV: MAXWELL LADIR VIEIRA (OAB 411772/SP), ELIANA APARECIDA DE PAULA BARREIRA (OAB 270455/SP), ITALO AUGUSTO FAIS (OAB 294916/SP), ITALO AUGUSTO FAIS (OAB 294916/SP), ELIANA APARECIDA DE PAULA BARREIRA (OAB 270455/SP)