1004182-12.2026.8.11.0004

Intimação

TJMT · 1ª VARA CÍVEL DE BARRA DO GARÇAS · Decisão

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 1ª VARA CÍVEL DE BARRA DO GARÇAS DECISÃO Processo: 1004182-12.2026.8.11.0004. AUTOR(A): HS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA REU: NOVA CASA BAHIA S/A, VIA VAREJO S.A. Vistos. 1. Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança e pedido de tutela de urgência ajuizada por HS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de GRUPO CASA BAHIA S/A, partes devidamente qualificadas nos autos. 2. Em sua petição inicial, narra a requerente, em síntese fática, que é legítima proprietária e possuidora do imóvel comercial situado na confluência da Avenida Ministro João Alberto com a Rua Amaro Leite, Centro, neste Município e Comarca de Barra do Garças/MT, objeto originário de contrato de locação não residencial entabulado entre a anterior proprietária e a empresa requerida. Aduz que, com a formalização da aquisição do referido bem de raiz mediante escritura pública devidamente levada a registro imobiliário, operou-se a plena sub-rogação da autora em todos os direitos e obrigações decorrentes do vínculo locatício, passando a fazer jus ao recebimento dos locativos mensais. 3. Esclarece a demandante que, nos termos das cláusulas contratuais ajustadas, o valor mensal da contraprestação locatícia foi convencionado sob a sistemática mista, correspondendo ao importe equivalente a 2,5% (dois vírgula cinco por cento) sobre o faturamento bruto mensal auferido pelo estabelecimento comercial da locatária instalado no imóvel. 4. Pontua a autora que a locatária passou a reiteradamente descumprir suas obrigações contratuais, deixando, em primeiro lugar, de encaminhar à locadora os relatórios gerenciais e demonstrativos fiscais mensais comprobatórios de seu faturamento a partir de dezembro de 2025, inviabilizando a exata conferência de eventual saldo excedente ao aluguel mínimo. Não bastasse isso, assevera que a parte demandada praticou sucessivos e contínuos atrasos no pagamento dos locativos correspondentes ao exercício de 2025, sem o devido recolhimento dos encargos moratórios contratuais e legais, culminando no inadimplemento integral das parcelas locatícias vencidas nos meses de fevereiro, março e abril de 2026, além de haver se omitido no recolhimento e reembolso do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU referente ao exercício de 2025, de sua estrita responsabilidade contratual e legal. 5. Em decorrência de tais fatos, formulou a locadora pleito de rescisão da relação contratual locatícia, decretação do despejo da demandada com a consequente desocupação e restituição do imóvel livre de pessoas e coisas, e a condenação da locatária ao pagamento do montante principal da dívida em aberto, acrescido de correção monetária, juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, multa contratual de 10% (dez por cento), honorários advocatícios convencionados em 20% (vinte por cento), e das parcelas de aluguéis e encargos tributários vincendos no curso da lide até a efetiva imissão na posse. 6. A tentativa de conciliação não foi frutífera (id. 241778821) 7. A requerida apresentou contestação (id. 244902174). Em sua peça defensiva, impugna de forma veemente a memória discriminada de cálculo acostada à petição inicial. Sustenta a existência de manifesto excesso de execução decorrente de ausência de abatimento de pagamento realizado e ausência de comprovação da quitação do IPTU pela autora. Afirma ter realizado, em 03 de março de 2026, um pagamento parcial no montante de R$ 9.880,83 (nove mil, oitocentos e oitenta reais e oitenta e três centavos), cuja quitação teria sido ignorada pela parte autora em sua planilha inaugural. No que concerne ao IPTU de 2025, aduz que a cobrança pressupõe a efetiva comprovação de prévio desembolso ou recolhimento pela proprietária, o que não teria sido demonstrado nos autos. Alega, ainda, distorção nas datas de vencimento, errônea aplicação de índices e cumulação indevida de encargos. 8. Em impugnação à contestação (id. 244931665), a autora argumentou que a pretensa dedução do valor de R$ 9.880,83 é absolutamente ineficaz perante a locadora, porquanto a transferência bancária foi direcionada a uma terceira pessoa física absolutamente estranha à relação locatícia e ao quadro societário da autora, sem qualquer demonstração de mandato, autorização ou proveito econômico à credora. Rebateu os cálculos da demandada, reafirmou a responsabilidade integral da locatária pelo IPTU e colacionou memória atualizada do débito demonstrando a evolução da dívida. 9. A parte autora formulou pedido de tutela de urgência (id. 245595104) a fim de que seja concedido o despejo do bem locado, ofertando como caução fração do seu próprio crédito locatício. 10. Na sequência, a parte requerida noticiou que se encontra em processamento de recuperação judicial perante a 2ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais da Comarca de São Paulo/SP, juízo universal que concedeu medida destina à preservação do status quo das locações operacionais, pugnando pelo indeferimento da ordem liminar de despejo (id. 245918757). 11. Após, vieram conclusos. 12. É O RELATÓRIO. DECIDO. DO PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. 13. Impende consignar que a concessão de liminar para desocupação de imóvel locado, na modalidade de tutela de urgência ou com amparo no regramento especial da Lei de Locações, demanda a estrita observância dos pressupostos legais correspondentes, notadamente a demonstração da probabilidade do direito, a ausência ou extinção cabal das garantias contratuais e a prestação de idônea caução real ou fidejussória autônoma. 14. Inicialmente, quanto à alegada incidência da decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais de São Paulo (RJ nº 4152930-18.2026.8.26.0100), não é possível, a partir dos elementos até então trazidos aos autos, afirmar que a tutela conservativa ali concedida efetivamente alcance o imóvel objeto desta demanda. 15. De um lado, a própria decisão paulista condiciona a preservação das locações operacionais à constatação prévia que identifique, caso a caso, os contratos essenciais à continuidade da atividade empresarial, providência que não vou demonstrada em relação ao estabelecimento de Barra do Garças/MT. De outro, os termos literais do dispositivo restringem a vedação de suspensão dos contratos essenciais e de decretação de vencimento antecipado às hipóteses em que tais medidas decorram "exclusivamente" do ajuizamento da recuperação judicial, o que não é o caso dos autos, já que a mora aqui discutida é anterior à distribuição do pedido recuperacional, tendo por causa o inadimplemento contratual autônomo da locatária. 16. Não obstante isso, o pedido de liminar de despejo não comporta acolhimento por fundamento diverso. O art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91 exige, para a concessão da medida, a prestação de caução correspondente a três meses de aluguel, com aptidão de efetivamente ressarcir a parte ré na hipótese de reversão da tutela. No caso, a autora não depositou numerário nem ofereceu garantia patrimonial autônoma, limitando-se a afetar parcela de crédito próprio, o que não supre a exigência legal de garantia efetivamente disponível e independente do resultado da própria demanda. 17. Some-se a isso a controvérsia estabelecida quanto à tese de extinção da fiança prestada por ocasião do contrato original, tema que, a despeito dos argumentos deduzidos pela autora, ainda reclama análise mais aprofundada, incompatível, nesse ponto, com a cognição sumária própria da tutela liminar. DISPOSITIVO: 18. Diante desse quadro, ausente a comprovação inequívoca dos requisitos do art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91, e não estando suficientemente demonstrada, em cognição sumária, a evidência do direito a autorizar a antecipação dos efeitos da tutela final, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência formulado pela parte autora, sem prejuízo do regular prosseguimento do feito e da reapreciação da matéria por ocasião da sentença. 19. Por ausência de preliminares ou irregularidade processual, DOU O FEITO POR SANEADO e FIXO como pontos controvertidos da lide: a) A evolução e o exato montante do débito locatício inadimplido, abrangendo os índices de correção monetária, juros moratórios, multa contratual e honorários convencionados, a eficácia liberatória do pagamento de R$ 9.880,83 realizado pela ré a terceira pessoa física estranha à relação locatícia e a responsabilidade pelo recolhimento do IPTU relativo ao exercício de 2025; b) O montante do faturamento bruto mensal auferido pela filial da locatária no período de locação controvertido, para fins de cálculo e apuração da parcela variável do aluguel devida; c) a subsistência ou extinção da fiança prestada no contrato originário, considerando a incorporação da sociedade afiançada e o posterior desligamento da fiadora do grupo econômico da locatária; d) o dever da ré de pagar o débito locatício apurado e a consequente configuração das hipóteses legais de rescisão contratual e despejo do imóvel. 20. INTIMEM-SE as partes para, no prazo de 15 dias, se manifestarem sobre a produção de provas, justificando-as, sob pena de indeferimento. 21. Expeça-se o necessário. Cumpra-se. Barra do Garças-MT. MICHELL LOTFI ROCHA DA SILVA JUIZ DE DIREITO