1004132-36.2023.8.26.0048

Intimação

TJSP · Foro de Atibaia - 1ª Vara Cível

Processo 1004132-36.2023.8.26.0048 (apensado ao processo 1001492-94.2022.8.26.0048) - Embargos à Execução - Inexequibilidade do Título / Inexigibilidade da Obrigação - Andriws Cesar Ferreira dos Santos - - Vanessa Catarina de Barros do Prado Ferr - Alex Yoshida Borghi - VISTOS. Vanessa Catarina de Barros Prado Ferreira e Andriws Cesar Ferreira dos Santos opuseram embargos à execução em face de Alex Yoshida Borghi, por dependência aos autos da execução de título extrajudicial nº 1001492-94.2022.8.26.0048. Alegaram, em síntese, que a execução está fundada em contrato de locação residencial e que o embargado não seria proprietário do imóvel, tampouco estaria autorizado pelos legítimos titulares a locá-lo. Sustentaram, por isso, a nulidade do negócio jurídico e a ilegitimidade ativa do exequente. Aduziram, ainda, a ilegitimidade passiva do embargante Andriws Cesar Ferreira dos Santos, sob o argumento de que ele não figuraria como locatário no instrumento apresentado com a execução. No mérito, alegaram excesso de execução. Impugnaram a cobrança retroativa da diferença mensal de R$ 500,00, correspondente à bonificação concedida no valor do aluguel, os aluguéis e encargos posteriores à entrega das chaves, a multa contratual e os honorários advocatícios incluídos na planilha do exequente. Sustentaram que as chaves foram entregues em 22 de janeiro de 2021 e apresentaram cálculo pelo qual reconheceram, subsidiariamente, a quantia de R$ 8.963,06, correspondente à multa contratual atualizada. A planilha que acompanhou a execução contemplou, entre outros lançamentos, a cobrança mensal da diferença de R$ 500,00, aluguéis posteriores à desocupação, multa e honorários contratuais, alcançando inicialmente R$ 52.205,23. Os embargantes também impugnaram a gratuidade concedida ao embargado, requereram a concessão de efeito suspensivo aos embargos e postularam a condenação da parte contrária por litigância de má-fé. A gratuidade foi deferida aos embargantes. Os embargos foram recebidos sem efeito suspensivo, por ausência de garantia do juízo. Posteriormente, a gratuidade do embargado foi estendida a estes autos. A reconvenção formulada pelo embargado, por meio da qual pretendia indenização por danos morais, teve seu processamento indeferido. A gratuidade dos embargantes foi mantida por decisão posterior. O embargado apresentou impugnação. Sustentou que detinha posse legítima sobre o imóvel locado e que o imóvel objeto da contratação não se confundiria com aquele discutido em ação de reintegração de posse. Afirmou, ainda, que Andriws Cesar Ferreira dos Santos assinou o contrato e aditivos posteriores. Defendeu que a bonificação mensal de R$ 500,00 estava condicionada à realização de obras e que, como os locatários não concluíram os serviços, tornou-se exigível a restituição integral do abatimento. Alegou que a simples desocupação não encerrou a locação, pois os embargantes permaneceram com cópia das chaves para concluir as obras. Apresentou, no curso do processo, novos cálculos, elevando a cobrança para R$ 135.957,75, mediante inclusão de aluguéis, IPTU, água, energia elétrica e restituição da bonificação. Realizada audiência de instrução e julgamento, foram colhidos os depoimentos pessoais das partes e ouvidas as testemunhas Luana Aparecida de Oliveira e Suellen Maiara Lopes Martins Veiga. A testemunha Luana Aparecida de Oliveira, que trabalhou na administradora, declarou que os locatários saíram no início de 2021, que houve vistoria, que posteriormente as chaves foram devolvidas ao embargado e que existiam débitos locativos, embora não soubesse indicar seu valor ou quantidade. Afirmou, ainda, que foram levantadas apenas as paredes do cômodo que os locatários haviam se comprometido a construir. A testemunha Suellen Maiara Lopes Martins Veiga declarou que o imóvel era administrado pela imobiliária, que realizava cobranças dos locatários e que Andriws Cesar Ferreira dos Santos permaneceu por determinado período com cópia das chaves para concluir as obras, as quais não foram finalizadas. Não soube, contudo, precisar os valores devidos, a avaliação dos serviços nem a data exata da entrega definitiva das chaves. Em depoimento pessoal, Andriws Cesar Ferreira dos Santos reconheceu que inicialmente figurou no contrato e que o deixou posteriormente por restrições existentes em seu nome. Admitiu que o cômodo adicional não foi concluído, mas afirmou que entregou as chaves diretamente ao embargado e que não conseguiu posteriormente acessar o imóvel para finalizar a obra e retirar uma televisão e uma mesa de bilhar. Vanessa Catarina de Barros Prado Ferreira reconheceu sua assinatura e a de Andriws Cesar Ferreira dos Santos no instrumento que lhe foi exibido em audiência. Confirmou a desocupação, a entrega das chaves e a existência de acordo para construção de um quarto, embora não tenha sabido precisar a data nem quais obras foram efetivamente concluídas. O embargado, em seu depoimento, reconheceu expressamente que os embargantes não permanecem no imóvel e que as chaves lhe foram entregues, embora tenha afirmado que isso ocorreu depois de período no qual os locatários mantiveram uma cópia para concluir as reformas. Não soube precisar a data da entrega, indicando, de forma aproximada, fevereiro de 2021 ou de 2022, nem soube esclarecer se havia aluguéis em atraso até aquele momento. Encerrada a instrução, as partes apresentaram alegações finais. É o relatório. FUNDAMENTO E DECIDO. Julgo o feito no estado em que se encontra, já que mais do que suficientes as provas acostadas aos autos. O feito comporta julgamento, pois encerrada a instrução, com produção das provas documentais, pessoais e testemunhais requeridas pelas partes. A gratuidade dos embargantes foi mantida por decisão proferida no curso do processo, após apresentação dos documentos determinados pelo Juízo. Também foi estendida ao embargado a gratuidade deferida nos autos principais. As alegações posteriormente reiteradas pelo embargado não vieram acompanhadas de prova nova suficientemente idônea para afastar a conclusão já adotada. A circunstância de os embargantes exercerem atividade empresarial, por si só, não demonstra capacidade atual para suportar as despesas processuais. Mantenho, portanto, os benefícios concedidos às partes. Legitimidade ativa do embargado e validade da locação A alegação de nulidade do contrato pelo simples fato de o embargado não figurar como proprietário registral não procede. A locação tem por objeto a cessão temporária do uso e gozo do bem, e não a transferência do domínio. Por isso, a condição de proprietário não constitui requisito indispensável para que alguém figure como locador. Também pode celebrar a locação aquele que detenha legitimamente a posse e disponibilidade fática do imóvel. No caso concreto, é incontroverso que o embargado disponibilizou o imóvel aos embargantes, que nele residiram por período prolongado e pagaram aluguéis em decorrência da relação contratual. Os depoimentos pessoais confirmaram que o embargado se apresentava como titular da posse e administrava a locação, diretamente ou por meio de imobiliária. A controvérsia quanto à titularidade registral de área contígua, utilizada como acesso ao imóvel, não torna ilícito o objeto da locação nem elimina, retroativamente, a relação obrigacional efetivamente executada pelas partes. Mesmo que parte do acesso ou das instalações estivesse situada em área pertencente a terceiro, isso poderia caracterizar inadimplemento ou limitação do uso, a depender da prova, mas não nulidade absoluta, sobretudo quando os locatários permaneceram no imóvel e dele usufruíram. Rejeito, assim, as alegações de nulidade do contrato e de ilegitimidade ativa do embargado. Legitimidade passiva de Andriws Cesar Ferreira dos Santos Também não procede a alegação de ilegitimidade passiva. Embora um dos instrumentos tenha indicado Vanessa Catarina de Barros Prado Ferreira e Gabriel Cabral Ferreira dos Santos como locatários, foram juntados instrumentos e aditamentos assinados também por Andriws Cesar Ferreira dos Santos. Em depoimento pessoal, o próprio embargante reconheceu que inicialmente integrou a locação e assinou documento para sua posterior retirada. Vanessa Catarina de Barros Prado Ferreira, ao ser confrontada com o instrumento em audiência, reconheceu sua assinatura e também a assinatura aposta em nome de Andriws Cesar Ferreira dos Santos. Além disso, Andriws Cesar Ferreira dos Santos reconheceu que residia no imóvel, tratava diretamente com o locador, negociava aluguéis, assumiu a obrigação de concluir o cômodo e realizou pessoalmente a devolução das chaves. Esse conjunto demonstra sua participação direta na relação contratual e nas renegociações posteriores. Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva. Restituição do imóvel e termo final dos aluguéis A prova produzida demonstra que houve efetiva desocupação do imóvel e restituição das chaves ao embargado. As partes divergem quanto à data exata. Os embargantes indicam 22 de janeiro de 2021. A testemunha Luana Aparecida de Oliveira afirmou que a saída ocorreu no início de 2021. O embargado, por sua vez, não conseguiu indicar data precisa, mencionando fevereiro de 2021 ou de 2022, mas reconheceu que recebeu as chaves. O documento elaborado por terceiro e não submetido ao contraditório em audiência não é suficiente, isoladamente, para fixar o dia 22 de janeiro de 2021. Entretanto, os depoimentos do próprio embargado e das testemunhas confirmam que a desocupação e a restituição das chaves ocorreram no início de 2021. Mais importante, o embargado não apresentou recibo, protocolo da imobiliária ou outro documento apto a indicar data diversa e posterior, embora admitisse a realização de vistoria e o recebimento definitivo das chaves. A circunstância de os locatários terem conservado, durante algum tempo, cópia das chaves para eventual conclusão de obras não autoriza a cobrança indefinida de aluguéis. Depois de restituída a disponibilidade do bem ao locador, eventuais danos, reparos ou obras inacabadas devem ser cobrados segundo sua efetiva extensão, não por meio da artificial manutenção da locação. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reafirmou que o encerramento da locação não pode ser impedido em razão de alegadas avarias no imóvel, as quais devem ser objeto de pretensão indenizatória própria e adequadamente comprovada. No caso, o próprio embargado declarou que retomou as chaves, tentou apresentar o imóvel a terceiros e manteve controle exclusivo sobre ele. Tais circunstâncias são incompatíveis com a alegação de que a posse locatícia teria permanecido com os embargantes. Assim, não são exigíveis aluguéis ou encargos periódicos correspondentes a período posterior à entrega definitiva das chaves. Diante da imprecisão probatória quanto ao dia exato, mas considerando que a própria testemunha encarregada da administração situou a saída entre fevereiro e março de 2021, fixo o término da responsabilidade por aluguéis em 31 de março de 2021, data mais favorável ao credor dentro do intervalo confirmado pela prova testemunhal. Obras não concluídas e bonificação mensal Os próprios embargantes admitiram que assumiram a obrigação de construir um cômodo adicional e que a obra não foi concluída. Andriws Cesar Ferreira dos Santos declarou que foram levantadas as paredes, mas que ainda não havia laje nem piso. Vanessa Catarina de Barros Prado Ferreira também reconheceu que a construção ficou inacabada. As testemunhas ouvidas confirmaram que o abatimento mensal estava relacionado à realização das obras e que estas permaneceram incompletas. O descumprimento da obrigação autoriza, em princípio, a recomposição patrimonial do locador. Entretanto, a restituição integral de todos os descontos mensais exige demonstração clara da condição resolutiva e do período de incidência, além da dedução do valor correspondente às obras efetivamente realizadas. Ainda que incompleto, o cômodo teve paredes levantadas e houve emprego de materiais e serviços. A cobrança integral da bonificação, sem qualquer avaliação do proveito incorporado ao imóvel, implicaria desconsiderar a execução parcial da obrigação e poderia gerar enriquecimento sem causa. Além disso, a execução deve permanecer limitada ao pedido e ao demonstrativo inicialmente apresentados. Não se admite, após a citação e a oposição dos embargos, transformar a atualização do débito em inclusão de obrigações novas, períodos posteriores ou rubricas não abrangidas pela pretensão executiva originária, especialmente sem concordância da parte executada. Consequentemente, a diferença mensal de R$ 500,00 somente poderá subsistir nos limites em que já constava da memória inicial, devendo ser abatido o valor econômico das obras comprovadamente incorporadas ao imóvel. Como não houve avaliação técnica ou orçamento idôneo que permita quantificar esse abatimento nesta fase, a cobrança integral dessa rubrica não dispõe, no estado atual, da liquidez necessária ao prosseguimento da execução. Deverá, portanto, ser excluída da execução, sem prejuízo de eventual cobrança pelo procedimento adequado, mediante demonstração do prejuízo efetivo e dedução das obras realizadas. Água, energia elétrica e IPTU Os encargos relativos ao uso do imóvel são exigíveis dos locatários quando previstos no contrato e correspondentes ao período de ocupação. Todavia, documentos de débitos posteriores não demonstram, por si sós, que o consumo ou o fato gerador sejam imputáveis aos antigos locatários. Com a restituição das chaves e retomada da disponibilidade pelo locador, cessa a responsabilidade por encargos decorrentes de consumo ou posse posteriores. Serão mantidas somente as parcelas de água, energia elétrica e IPTU: expressamente previstas no contrato; vencidas até 31 de março de 2021; individualizadas documentalmente; e já incluídas no demonstrativo que instruiu a execução originária. Devem ser excluídos lançamentos posteriores, cobranças genéricas e obrigações acrescidas apenas por ocasião da impugnação aos embargos ou da alegada emenda da execução. Multa contratual A rescisão ou desocupação do imóvel antes do cumprimento integral do prazo contratual pode ensejar multa, desde que prevista no instrumento e calculada proporcionalmente ao período restante, na forma do art. 4º da Lei nº 8.245/1991. Os próprios embargantes reconheceram subsidiariamente a incidência da multa correspondente a três aluguéis, embora tenham impugnado sua atualização e as demais parcelas. A multa é, portanto, exigível, mas deverá observar: o valor do aluguel vigente na data da desocupação; a proporcionalidade em relação ao período restante do contrato; a vedação à cumulação com outra penalidade fundada no mesmo fato; e os índices de atualização e juros previstos no contrato, sem duplicidade. Não cabe, contudo, simplesmente homologar o valor unilateral de R$ 8.963,06, pois a memória deverá ser refeita em conjunto com as demais exclusões determinadas nesta sentença. Honorários contratuais incluídos no cálculo A verba honorária contratualmente prevista para hipótese de cobrança extrajudicial ou judicial não se confunde, em tese, com os honorários sucumbenciais fixados no processo. No entanto, sua inclusão no título executivo exige cláusula expressa, base de cálculo determinada e ausência de duplicidade com outras penalidades. No caso, a planilha incluiu honorários de 10%, enquanto as manifestações posteriores mencionaram percentual de 20%, o que evidencia inconsistência na composição do débito. Diante da falta de clareza quanto ao percentual aplicável e da alteração sucessiva do cálculo, a verba deverá ser excluída da presente execução, sem prejuízo dos honorários sucumbenciais ora fixados. Ampliação posterior do valor executado A execução foi inicialmente proposta pelo valor de R$ 52.205,23. Posteriormente, o exequente apresentou cálculos que alcançaram R$ 135.957,75 e, segundo os embargantes, R$ 193.913,53, mediante inclusão de novas parcelas e períodos. A atualização do débito originalmente executado é admissível. Não se admite, porém, sob essa denominação, a alteração da causa de pedir, a inclusão de prestações substancialmente novas ou a ampliação do período de cobrança depois da estabilização da demanda, sem observância do contraditório e das limitações do art. 329 do CPC. Por isso, a execução deverá permanecer limitada às obrigações constantes da petição inicial e da memória de cálculo que a acompanhou, observadas as exclusões determinadas nesta sentença. Pedido de indenização por danos morais O pedido indenizatório formulado pelo embargado não comporta apreciação. A reconvenção teve seu processamento expressamente indeferido por decisão proferida no curso do processo, com determinação de cancelamento da respectiva anotação. As alegações de dano moral posteriormente reiteradas em impugnação e memoriais não substituem a reconvenção regularmente deduzida. Tampouco existe pedido autônomo pendente de julgamento. Nada há, portanto, a decidir a esse respeito. Litigância de má-fé A litigância de má-fé exige demonstração de conduta dolosa enquadrável nas hipóteses do art. 80 do CPC. A existência de versões divergentes sobre a configuração física do imóvel, a data da entrega das chaves, o alcance das obras e a composição do débito não basta para caracterizar alteração intencional da verdade. As partes exerceram o direito de apresentar suas respectivas interpretações dos fatos e das provas. Também não se aplica a multa do art. 1.026, § 2º, do CPC, invocada pelo embargado, porque o dispositivo se refere a embargos de declaração manifestamente protelatórios, e não a embargos à execução. Rejeito os pedidos recíprocos de condenação por litigância de má-fé. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os embargos opostos por Vanessa Catarina de Barros Prado Ferreira e Andriws Cesar Ferreira dos Santos contra Alex Yoshida Borghi, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) reconhecer a validade da relação locatícia e a legitimidade ativa do embargado; b) rejeitar a alegação de ilegitimidade passiva de Andriws Cesar Ferreira dos Santos; c) reconhecer o excesso de execução e determinar a exclusão: dos aluguéis posteriores a 31 de março de 2021; dos encargos de água, energia elétrica e IPTU posteriores a essa data; dos encargos não individualizados ou não incluídos no demonstrativo originário; da cobrança integral e retroativa da bonificação mensal de R$ 500,00, por ausência de liquidez quanto ao prejuízo efetivo e ao abatimento pelas obras parcialmente realizadas; dos honorários advocatícios contratuais incluídos na memória de cálculo; de todas as parcelas e rubricas acrescentadas posteriormente que não constituam mera atualização das obrigações constantes da inicial da execução; d) reconhecer a exigibilidade da multa contratual, desde que calculada proporcionalmente ao período restante do contrato e sem cumulação com penalidade fundada no mesmo fato; e) determinar que a execução nº 1001492-94.2022.8.26.0048 prossiga somente pelo saldo remanescente, a ser apurado mediante nova memória discriminada e atualizada, em conformidade com os critérios desta sentença; f) rejeitar os pedidos de condenação por litigância de má-fé; g) manter a gratuidade da justiça concedida às partes. A nova memória de cálculo deverá ser apresentada pelo exequente nos autos da execução, acompanhada dos documentos correspondentes a cada encargo mantido, facultada aos executados a impugnação. Diante da sucumbência recíproca, mas em maior proporção do embargado, condeno-o ao pagamento de 70% das custas e despesas processuais, cabendo aos embargantes os 30% restantes. Fixo os honorários advocatícios em 10% sobre o proveito econômico obtido por cada parte, assim compreendido, para os embargantes, o montante excluído da execução e, para o embargado, o saldo que nela vier a ser mantido, distribuídos na mesma proporção de 70% e 30%, vedada a compensação, nos termos do art. 85, §§ 2º e 14, do CPC. A exigibilidade das verbas de sucumbência fica suspensa em relação aos beneficiários da gratuidade, observado o art. 98, § 3º, do CPC. Traslade-se cópia desta sentença aos autos da execução nº 1001492-94.2022.8.26.0048. Com o trânsito em julgado, certifique-se nos autos principais e arquivem-se estes embargos, observadas as formalidades legais. P.I.C. Atibaia, 04 de setembro de 2026. - ADV: SALVADORA APARECIDA JACINTO YOSHIDA BORGHI (OAB 146943/SP), GUILHERME GARCIA DE OLIVEIRA (OAB 348596/SP), GUILHERME GARCIA DE OLIVEIRA (OAB 348596/SP), BRUNO MARCEL MARTINS LONEL (OAB 307886/SP), BRUNO MARCEL MARTINS LONEL (OAB 307886/SP)