1004059-14.2025.8.26.0236

Intimação

TJSP · Foro de Ibitinga - 2ª Vara Cível

Processo 1004059-14.2025.8.26.0236 - Cumprimento de sentença - DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO TRABALHO-Liquidação / Cumprimento / Execução-Obrigação de Fazer / Não Fazer - Luis Fabiano Siqueira Junior - Bruna Alves Pinheiro - Vistos. Trata-se de cumprimento de sentença fundado em título executivo judicial decorrente de acordo homologado perante o Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania. A executada apresentou impugnação ao laudo de avaliação de p. 171, sustentando que o valor atribuído ao imóvel de matrícula nº 51.402 do Cartório de Registro de Imóveis de Ibitinga, fixado em R$ 80.000,00 pela Oficiala de Justiça, estaria substancialmente defasado em relação ao mercado imobiliário local, motivo pelo qual requereu a realização de nova perícia por profissional especializado, com amparo no art. 873 do Código de Processo Civil (p. 175/177). O exequente manifestou-se contrariamente ao pleito de reavaliação, apontando ausência de elementos probatórios capazes de infirmar o trabalho do Auxiliar do Juízo (p. 179/189). Decido. No tocante à impugnação ao laudo de avaliação, a pretensão da executada não comporta acolhimento, visto que a avaliação judicial realizada por Oficial de Justiça constitui a regra processual expressamente albergada pelos arts. 154, V, e 870 do Código de Processo Civil. A Oficiala de Justiça realizou diligência presencial no local, vistoriou pormenorizadamente o imóvel e descreveu com exatidão as suas características estruturais e o seu padrão construtivo modesto, consignando tratar-se de edificação residencial simples, dotada de dois dormitórios, sala, cozinha, banheiro e lavanderia pequena, com piso cerâmico e laje, muro frontal sem reboco, portão de madeira reaproveitado, varanda com telhas de fibrocimento e quintal acimentado, atribuindo-lhe o valor de R$ 80.000,00 com base em pesquisa praticada no mercado local (p. 171). A reavaliação de bens é medida excepcional e restrita às hipóteses taxativas do art. 873 do Código de Processo Civil, exigindo a demonstração fundamentada de erro ou dolo do avaliador, modificação superveniente de valor ou dúvida substancial e motivada do magistrado. A executada limitou-se a invocar inconformismo genérico e a citar supostos anúncios extraídos da rede mundial de computadores, sem juntar laudo técnico, Anotação de Responsabilidade Técnica ou documento emitido por corretor habilitado com metodologia comparativa aplicável ao padrão da edificação vistoriada, sendo certo que a mera discordância subjetiva da parte desprovida de elementos concretos não possui aptidão para desconstituir a presunção de legitimidade e a fé pública do ato judicial. Nesse sentido, o E. Tribunal de Justiça de São Paulo entende pela higidez da avaliação realizada por oficial de justiça quando ausente impugnação técnica concreta: Agravo de instrumento. Cumprimento de sentença. Recurso interposto contra decisão que rejeitou a impugnação à avaliação realizada por Oficial de Justiça, afastando a pretensão para realização de avaliação por perito. Inconformismo. Descabimento. Avaliação por Oficial de Justiça. Observância aos critérios do art. 872 do CPC. Desnecessidade de perícia para avaliação do valor do imóvel. Conhecimento técnico específico dispensável. Impugnação de forma genérica, sem elementos concretos que desabonem a avaliação realizada ou o preço obtido. Não configuração das hipóteses para nova avaliação (art. 873, CPC). Decisão mantida. Recurso não provido (TJSP; Agravo de Instrumento 2079451-06.2024.8.26.0000; Relator (a):Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro de Itápolis -1ª Vara; Data do Julgamento: 22/04/2024; Data de Registro: 22/04/2024). De igual forma, o C. Superior Tribunal de Justiça assenta a prevalência do laudo confeccionado por oficial de justiça em face de impugnações genéricas desprovidas de demonstração de erro: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO. PREVALÊNCIA DO LAUDO DO OFICIAL DE JUSTIÇA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 473, § 2º, 411, 422, § 1º, E 873, INCISO I, DO CPC. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. A negativa de prestação jurisdicional não se configura quando o Tribunal de origem aprecia, de forma clara e fundamentada, todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário ao interesse da parte, afastando-se a alegada afronta ao art. 1.022 do CPC. 2. O laudo de avaliação elaborado por oficial de justiça, dotado de fé pública e presunção de imparcialidade, prevalece sobre os pareceres de assistentes técnicos, salvo comprovação de erro ou dolo, circunstância não demonstrada no caso concreto. O exame de eventual desrespeito às normas da ABNT exigiria reexame do acervo probatório, o que encontra óbice na Súmula 7/STJ. 3. A aceitação de anúncios de imóveis extraídos da internet como parâmetros de mercado foi considerada válida pelo Tribunal de origem, que entendeu compatíveis os valores apresentados com o laudo oficial. A revisão desse entendimento demandaria incursão no conjunto fático-probatório, hipótese vedada pela Súmula 7/STJ. 4. A rejeição do pedido de nova avaliação apoiou-se na inexistência de vícios aptos a infirmar o laudo oficial. A reapreciação dessa conclusão igualmente demandaria reexame de provas, inviável em recurso especial, à luz da Súmula 7/STJ. 5. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido (AREsp n. 2.670.633/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 23/10/2025). Destarte, rejeito a impugnação ofertada pela executada e homologo a avaliação judicial constante do auto de p. 171, fixando o valor de mercado do imóvel matriculado sob o nº 51.402 perante o Cartório de Registro de Imóveis de Ibitinga no montante de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais). Superada a fase avaliatória, impõe-se a definição dos parâmetros para a extinção da comunhão de direitos e satisfação do título judicial, tendo em vista que a executada já comprovou a impossibilidade fática e material de transferir o financiamento habitacional perante a Caixa Econômica Federal para seu nome exclusivo por ausência de capacidade financeira e margem de crédito bancário, tendo disponibilizado o bem à venda (p. 121/132). Diante dessa circunstância, este Juízo reconheceu, por decisão preclusa, o direito de preferência do exequente para a aquisição da quota-parte do bem, na condição de comunheiro e devedor fiduciante no contrato nº 844441871106, nos termos do art. 504 do Código Civil (p. 154/156). Cumpre pontuar que as partes não detêm a propriedade plena e livre do imóvel, mas direitos aquisitivos decorrentes de contrato de alienação fiduciária firmado junto à Caixa Econômica Federal, remanescendo saldo devedor superior a R$ 102.000,00 a ser amortizado em 268 meses (p. 143/153). Em relações condominiais originadas de partilha em dissolução de união estável sobre imóvel financiado, a liquidação dos haveres não pode se dar pela totalidade do valor de mercado sem abater o gravame fiduciário, sob pena de enriquecimento sem causa, devendo ter por base o montante das prestações efetivamente adimplidas, conforme diretriz do art. 884 do Código Civil. A análise individualizada das prestações adimplidas registradas pelo agente financeiro demonstra a liquidação regular dos encargos mensais, compostos por amortização, juros e seguros contratuais, cuja soma aritmética de todas as parcelas efetivamente quitadas totaliza R$ 34.852,08 (trinta e quatro mil, oitocentos e cinquenta e dois reais e oito centavos), quantia esta que reflete o investimento econômico agregado ao patrimônio comum durante o período de ocupação e pagamento (p. 143/153). Por outro lado, o acordo judicial homologado estabeleceu que a executada pagaria ao exequente o valor de R$ 19.200,00 (dezenove mil e duzentos reais) a título de compensação pelos bens e créditos da dissolução quando da quitação ou em caso de alienação antecipada do imóvel (p. 17). Com a adjudicação e consolidação da integralidade dos direitos aquisitivos nas mãos do exequente, opera-se a alienação antecipada e a liquidação do condomínio, implementando-se a condição resolutiva e tornando plenamente exigível o crédito de R$ 19.200,00 a seu favor. Sendo os litigantes reciprocamente credor e devedor de prestações líquidas e fungíveis, incide a regra do art. 368 do Código Civil, extinguindo-se as obrigações até o limite em que se compensam. Operada a dedução do crédito do exequente (R$ 19.200,00) sobre o montante despendido pela executada (R$ 34.852,08), remanesce o saldo líquido de R$ 15.652,08 (quinze mil, seiscentos e cinquenta e dois reais e oito centavos) a favor dela. A solução apresentada atende à celeridade e efetividade processual, assegurando que o exequente assuma com exclusividade o financiamento habitacional do qual já consta como mutuário principal perante a instituição financeira e liberando a executada de qualquer responsabilidade patrimonial pelo saldo devedor futuro, viabilizando o encerramento do litígio. Por conseguinte, após o trânsito em julgado dessa decisão, em virtude de haver controvérsia e para possibilitar que a parte executada, se quiser, se utilize dos recursos cabíveis, fica autorizado o exequente a efetuar, no prazo de 15 (quinze) dias, o depósito judicial da quantia líquida de R$ 15.652,08 (quinze mil, seiscentos e cinquenta e dois reais e oito centavos), comprovando o recolhimento nestes autos. Efetivado e comprovado o depósito judicial, declarar-se-ão consolidados e adjudicados todos os direitos aquisitivos sobre o imóvel a favor do exequente, porquanto foi quem demonstrou interesse na aquisição (conforme decisão de páginas 154/156, repisa-se) expedindo-se ofício à Caixa Econômica Federal e ao Cartório de Registro de Imóveis para as anotações pertinentes. Ato contínuo à comprovação do depósito, manifestem-se as partes em termos de prosseguimento, inclusive quanto à satisfação da obrigação. Tornam-se prejudicadas as astreintes cominadas para a transferência do financiamento, tendo em vista a conversão prática da tutela específica na adjudicação pelo coproprietário em virtude da recusa administrativa da entidade bancária. Sem novas verbas honorárias. Intimem-se e cumpra-se. - ADV: ESVALDI DONIZETE DE MARQUI (OAB 227854/SP), TAMIRES CAZOTTI VENTURINI (OAB 389771/SP)