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TJMT · Quinta Câmara de Direito Privado · Acórdão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1003817-12.2024.8.11.0041 Classe: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689) Assunto: [Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] Relator: Des(a). MARCOS REGENOLD FERNANDES Turma Julgadora: [DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA] Parte(s): [WELLIGTON FERNANDO FERREIRA GOMES - CPF: 021.658.271-75 (EMBARGADO), RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - CPF: 333.986.298-22 (ADVOGADO), JANAINE RENATA RONDON - CPF: 045.573.161-66 (EMBARGADO), LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 01.318.705/0001-14 (EMBARGANTE), TALITA OLIVEIRA DE SANT ANA - CPF: 026.897.961-80 (ADVOGADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS. E M E N T A DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. LEI DO DISTRATO. RETENÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO. IPTU E ENCARGOS. CLÁUSULA PENAL. ALEGADA OMISSÃO. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO NO ACÓRDÃO. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. PREQUESTIONAMENTO. EMBARGOS REJEITADOS. I. Caso em exame 1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que deu parcial provimento à sua apelação em ação envolvendo a rescisão, por iniciativa dos compradores, de compromisso de compra e venda de lote celebrado em 17/12/2020. O acórdão reconheceu o direito à retenção integral da comissão de corretagem, no valor de R$ 7.200,00, e manteve a sentença quanto à retenção de 10% dos valores pagos, à restituição em parcela única e ao afastamento da taxa de fruição, do IPTU, dos demais encargos e de nova incidência da cláusula penal. 2. A embargante sustenta a existência de omissões quanto à aplicação da Lei nº 13.786/2018, aos arts. 26-A e 32-A da Lei nº 6.766/1979, à taxa de fruição e à autonomia das rubricas contratuais, além de buscar o prequestionamento da matéria. II. Questão em discussão 3. Há duas questões em discussão: (i) saber se o acórdão contém omissão, contradição ou obscuridade quanto ao regime jurídico aplicável ao distrato e às parcelas passíveis de retenção pela vendedora; e (ii) saber se os embargos de declaração podem ser acolhidos para fins de prequestionamento quando inexistente qualquer dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC. III. Razões de decidir 4. Os embargos de declaração destinam-se a sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material e não constituem meio adequado para reexaminar matéria já decidida ou modificar o resultado do julgamento em razão do mero inconformismo da parte. 5. O acórdão embargado examinou expressamente a incidência da Lei nº 13.786/2018, considerando que o contrato foi celebrado durante sua vigência, e solucionou a controvérsia à luz das alterações introduzidas na Lei nº 6.766/1979, sem afastar a aplicação das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. 6. A taxa de fruição foi expressamente afastada porque o objeto contratual consiste em lote não edificado. O acórdão também consignou que a retenção de 10% dos valores pagos possui natureza indenizatória, de modo que sua cumulação, no caso concreto, com taxa de fruição sobre terreno sem edificação habitável configuraria dupla compensação e desequilíbrio contratual. 7. As demais rubricas foram examinadas individualmente. A comissão de corretagem foi admitida porque discriminada no contrato e prevista sua dedução na hipótese de rescisão imputável aos compradores. A retenção de IPTU e demais encargos foi afastada diante da ausência de prova da efetiva posse pelos compradores e do desembolso das respectivas despesas pela vendedora. Nova incidência da cláusula penal foi rejeitada porque a sentença já autorizara a retenção de 10% dos valores pagos a esse título, sendo incabível dupla compensação pelo mesmo fato gerador. 8. O julgador não está obrigado a examinar individualmente todos os dispositivos legais, argumentos ou precedentes invocados pela parte quando apresenta fundamentação suficiente para solucionar as questões relevantes da controvérsia. A existência de precedente em sentido diverso daquele adotado pelo Colegiado não caracteriza, por si só, omissão. 9. A pretensão da embargante objetiva nova apreciação da matéria e a prevalência da interpretação jurídica que considera mais adequada, providências incompatíveis com a finalidade integrativa dos embargos de declaração. 10. Para fins de prequestionamento, o art. 1.025 do CPC considera incluídos no acórdão os elementos suscitados pelo embargante, ainda que os embargos sejam rejeitados, caso o tribunal superior reconheça a existência de erro, omissão, contradição ou obscuridade. IV. Dispositivo e tese 11. Embargos de declaração rejeitados. Acórdão embargado mantido sem alteração. Tese de julgamento: “1. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão de matéria expressamente examinada e fundamentadamente decidida, quando ausentes os vícios previstos no art. 1.022 do CPC. 2. A ausência de referência individualizada a todos os dispositivos legais e precedentes invocados pela parte não configura omissão quando o acórdão apresenta fundamentação suficiente para solucionar as questões relevantes da controvérsia. 3. Para fins de prequestionamento, aplica-se o disposto no art. 1.025 do CPC.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022 e 1.025; CC, art. 413; CDC, art. 51, IV; Lei nº 6.766/1979, arts. 26-A e 32-A; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: Súmula nº 543/STJ; STJ, EDcl no REsp 1.435.687/MG, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, j. 23.06.2015, DJe 30.06.2015; STJ, REsp nº 2.223.396/RS, Terceira Turma, j. 25.08.2025; STF, AI 466.622 AgR-ED-ED-ED-ED/SP, Rel. Min. Celso de Mello, Segunda Turma, DJe 28.11.2012. R E L A T Ó R I O EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR) Egrégia Câmara: Trata-se de embargos de declaração opostos por LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA, em face do v. acórdão proferido em sede de Apelação Cível, no qual esta 5ª Câmara de Direito Privado, à unanimidade, proveu parcialmente o recurso interposto pelo embargante. A embargante sustenta, em síntese, que, embora o acórdão tenha reconhecido que o contrato foi celebrado em 17/12/2020, já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, deixou de se manifestar acerca do entendimento firmado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 2.104.086/SP, expressamente invocado nas razões recursais, segundo o qual a referida legislação não distingue lotes edificados e não edificados para fins de incidência da taxa de fruição, sendo possível sua retenção quando houver previsão contratual expressa e forem observados os requisitos legais. Afirma que o acórdão se fundamentou no REsp nº 2.223.396/RS, da Terceira Turma, sem enfrentar a existência de precedente em sentido diverso nem justificar a prevalência daquele entendimento. Alega, ainda, omissão quanto à aplicação do artigo 32-A, incisos I, II, IV e V, da Lei nº 6.766/1979, afirmando que as diferentes rubricas nele previstas possuem pressupostos e finalidades jurídicas autônomas, de modo que a cumulação da cláusula penal, taxa de fruição, comissão de corretagem e débitos tributários não configuraria bis in idem. Defende, assim, que o acórdão, ao tratar tais retenções como dupla penalização, teria deixado de aplicar o regime jurídico instituído pela Lei nº 13.786/2018. Aponta, também, ausência de manifestação acerca do artigo 26-A, V e § 2º, da Lei nº 6.766/1979, especialmente quanto ao cumprimento das exigências de transparência, previsão das consequências do desfazimento contratual e anuência prévia e específica do adquirente, requisitos que afirma estarem demonstrados nos autos. Ao final, requer o acolhimento dos embargos para suprir as omissões apontadas, com manifestação expressa acerca dos dispositivos legais e precedentes invocados e reconhecimento da negativa de vigência ao artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979. Caso mantido o resultado do julgamento, postula o prequestionamento dos artigos 26-A, V e § 2º, e 32-A, I, II, IV e V, da Lei nº 6.766/1979, bem como dos artigos 1.022, II, e 1.025 do Código de Processo Civil, para fins de eventual interposição de Recurso Especial. O recurso é tempestivo (id. 390000384). É o relatório. Inclua-se em pauta. V O T O R E L A T O R EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR). Egrégia Câmara: É cediço que para o acolhimento do Recurso de Embargos de Declaração, faz-se necessária a demonstração de alguma das hipóteses elencadas no art. 1.022 do CPC, quais sejam: obscuridade, contradição, omissão ou erro material. O recurso de Embargos se destina ao esclarecimento/aclaramento de questões postas na decisão, não se prestando à reanálise ou rediscussão da matéria já decidida, de forma que o mero inconformismo da parte não tem o condão de gerar a reconsideração da decisão, razão pela qual “Não são cabíveis os embargos de declaração cujo objetivo é ver reexaminada a controvérsia.” (EDcl no REsp 1435687/MG, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 23/06/2015, DJe 30/06/2015). Contudo, apesar do esforço argumentativo da embargante, o v. acórdão embargado tratou de forma clara e detalhada a matéria devolvida para análise deste Eg. Sodalício, conforme excerto do voto a seguir: “(...)Inicialmente, necessário esclarecer que a relação jurídica estabelecida entre as partes se caracteriza como relação de consumo, nos termos dos art. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o apelado, na condição de adquirente, é destinatário final do bem, enquanto a apelante figura como fornecedora do produto. Conforme relatado, consta dos autos que as partes celebraram contrato de compromisso de compra e venda do lote n.º 07, quadra 03, setor B, Loteamento Santa Terezinha, em Cuiabá/MT, pelo valor total de R$ 154.627,20, convencionando o pagamento em 180 parcelas, sendo a primeira parcela no valor de R$819,04. Verifica-se que os compromissários compradores adimpliram as 35 primeiras parcelas do ajuste, totalizando R$ 34.148,80, deixando de cumprir as obrigações contratuais a partir da 36ª prestação, ocasião que realizaram o pedido administrativo de rescisão contratual e, após, na presente ação. Assim, não há controvérsia de que a resolução contratual decorreu da vontade dos compromissários compradores, circunstância que atrai a incidência da orientação consolidada na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, nas hipóteses em que o desfazimento do contrato ocorre por culpa do adquirente, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer apenas de forma parcial, admitindo-se a retenção de parcela dos valores adimplidos como forma de compensar os prejuízos suportados pelo vendedor. No caso concreto, o contrato foi celebrado em 17/12/2020, já sob a vigência da Lei n.º 13.786/2018, razão pela qual a controvérsia deve ser solucionada à luz das alterações promovidas pela denominada Lei do Distrato na Lei n.º 6.766/1979, sem prejuízo da incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. Conforme se extrai do instrumento contratual, convencionou-se cláusula penal para a hipótese de inadimplemento do comprador, prevendo retenção de 10% calculada sobre o valor efetivamente pago pelos compradores. Nessa perspectiva, correta a conclusão adotada na sentença ao aplicar a incidência da cláusula penal ao percentual de 10% sobre os valores efetivamente adimplidos pelo comprador, solução que prestigia a preservação do equilíbrio contratual e se mostra compatível com os arts. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor e 413 do Código Civil. Também adequada a sentença ao determinar que a restituição ocorra em parcela única, solução que se harmoniza com a orientação consolidada na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor. No tocante à comissão de corretagem, o recurso da apelante merece provimento. O contrato individualiza a verba (id. 379759350, fls. 03/04), ao estabelecer que, do preço total do imóvel, o importe de R$ 7.200,00 corresponde à comissão de corretagem paga pela vendedora à imobiliária/corretor que intermediou a venda. Veja-se: (...)Além disso, a cláusula contratual relativa ao desfazimento prevê expressamente a dedução integral da comissão de corretagem em caso de rescisão motivada por inadimplemento ou solicitação da compradora (id. 379759350, fl. 04): (...)Assim, considerando que a rescisão decorre de culpa exclusiva dos autores, deve ser autorizada a retenção integral da comissão de corretagem, no importe de R$ 7.200,00, além da retenção de 10% sobre os valores pagos. Diversamente ocorre em relação à taxa de fruição. Ocorre que a jurisprudência deste Sodalício e do STJ se consolidou no sentido de que, em se tratando de lote não edificado (terreno vazio no momento da venda), é indevida a cobrança de taxa de ocupação. (...)Ademais, a lógica jurídica é a de que a retenção de percentual sobre as parcelas pagas (no caso, fixada em 10%) já possui natureza indenizatória ampla, cobrindo despesas administrativas e eventuais perdas e danos pela indisponibilidade do bem, de modo que cumular essa retenção com a taxa de fruição sobre um terreno que não possuía edificação habitável à época da venda configuraria bis in idem e desequilíbrio contratual. No tocante ao IPTU e demais encargos, igualmente não prospera a insurgência. Além de inexistir prova de que os compradores exerceram efetiva posse do imóvel durante o período contratual, a apelante deixou de comprovar o efetivo pagamento dos tributos e encargos cuja retenção pretende ver reconhecida. A mera previsão contratual não dispensa a demonstração do prejuízo efetivamente suportado pela vendedora, sobretudo quando se pretende reduzir os valores a serem restituídos ao consumidor. (...)Assim, ausente prova mínima do desembolso alegado, correta a sentença ao afastar essa dedução. No que se refere à cláusula penal, igualmente não assiste razão à apelante. Embora sustente que a multa contratual de 10% prevista na Cláusula Quinta, inciso II, deveria ser aplicada cumulativamente às demais retenções, verifica-se que a própria sentença já autorizou a retenção de 10% dos valores efetivamente pagos, justamente a título de cláusula penal e despesas administrativas. Assim, o percentual fixado corresponde à multa contratualmente convencionada, inexistindo qualquer prejuízo à apelante nesse particular. Ademais, admitir nova incidência da cláusula penal, além da retenção já autorizada, configuraria evidente bis in idem, pois a retenção de 10% possui exatamente a finalidade de compensar os custos administrativos e os prejuízos decorrentes da resolução contratual imputável aos compradores. A cumulação pretendida acarretaria dupla compensação pelo mesmo fato gerador, em afronta aos princípios da razoabilidade e do equilíbrio contratual, além de possibilitar enriquecimento sem causa da vendedora. Desse modo, correta a sentença ao limitar a retenção ao percentual de 10% dos valores efetivamente pagos, afastando a incidência cumulativa da cláusula penal com outras verbas de idêntica natureza. Ante o exposto, conheço e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao apelo interposto por LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA para reformar parcialmente a sentença, a fim de reconhecer a legitimidade da retenção da comissão de corretagem, diante da expressa previsão contratual e da discriminação do respectivo valor, mantendo, no mais, a sentença por seus próprios fundamentos. Deixo de majorar os honorários recursais (art. 85, § 11, do CPC), uma vez que condicionada ao improvimento ou não conhecimento do recurso da parte contrária, sendo, portanto, incabível quando for provida a apelação, ainda que parcialmente, como na espécie (STJ, Tema n. 1.059, REsp n. 1.864.633/RS, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, Corte Especial, j. 09/11/2023, DJe 21/12/2023). É como voto.” (ID. 386032368) À vista disso, resta evidente a ausência de omissão, contradição ou obscuridade no v. acórdão, pois, as matérias foram expressamente analisadas, cabendo pontuar que a análise do contexto probatório enveredou em sentido oposto ao pretendido pela embargante. Com efeito, o acórdão embargado delimitou expressamente a controvérsia recursal, consignando que, por ter o contrato sido celebrado em 17/12/2020, já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, a questão deveria ser solucionada à luz das alterações promovidas pela denominada Lei do Distrato na Lei nº 6.766/1979, sem prejuízo da incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. Portanto, diversamente do que sustenta a embargante, o regime jurídico introduzido pela Lei nº 13.786/2018 não foi ignorado pelo Colegiado, mas expressamente considerado na solução da controvérsia. Do mesmo modo, a questão relativa à taxa de fruição foi objeto de pronunciamento específico e fundamentado. O acórdão consignou expressamente que, diversamente da comissão de corretagem, a taxa de fruição não seria devida, por se tratar de lote não edificado, adotando, para tanto, o entendimento segundo o qual é incabível a cobrança de taxa de ocupação nessa hipótese. Inclusive, foi expressamente citado o REsp nº 2.223.396/RS, da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, julgado em 25/08/2025, no qual se assentou a impossibilidade da cobrança de taxa de fruição quando o objeto da promessa de compra e venda consiste em lote urbano não edificado. Além disso, o julgado apresentou fundamento autônomo para afastar a pretensão, consignando que a retenção de 10% sobre as parcelas pagas já possuía natureza indenizatória, abrangendo despesas administrativas e eventuais perdas e danos decorrentes da indisponibilidade do bem, de modo que sua cumulação com taxa de fruição incidente sobre terreno sem edificação habitável configuraria bis in idem e desequilíbrio contratual. Também não há falar em omissão quanto à autonomia das demais rubricas previstas contratualmente. O acórdão examinou individualmente as parcelas cuja retenção era pretendida pela então apelante. Quanto à comissão de corretagem, reconheceu expressamente sua legitimidade, porque o contrato individualizou o valor de R$ 7.200,00 e previu sua dedução integral em caso de rescisão motivada pelo inadimplemento ou por solicitação dos compradores, razão pela qual o recurso foi provido nesse ponto. Em relação ao IPTU e demais encargos, o pedido foi afastado não pela ausência abstrata de autorização legal, mas porque não havia prova de que os compradores exerceram efetiva posse do imóvel, tampouco demonstração do pagamento dos tributos e encargos pela vendedora, assentando-se que a mera previsão contratual não dispensava a comprovação do prejuízo efetivamente suportado. Por fim, quanto à cláusula penal, o acórdão também foi expresso ao consignar que a própria sentença já havia autorizado a retenção de 10% dos valores efetivamente pagos justamente a esse título e para cobertura das despesas administrativas, inexistindo prejuízo à vendedora. Acrescentou que admitir nova incidência da cláusula penal implicaria dupla compensação pelo mesmo fato gerador e, consequentemente, bis in idem. Percebe-se, portanto, que todas as questões essenciais ao deslinde da controvérsia foram devidamente examinadas. O fato de o acórdão não ter feito referência expressa a cada inciso dos artigos 26-A e 32-A da Lei nº 6.766/1979 ou ao REsp nº 2.104.086/SP não caracteriza omissão, uma vez que o julgador não está obrigado a rebater individualmente todos os argumentos, dispositivos legais ou precedentes invocados pelas partes, desde que apresente fundamentação suficiente para justificar a conclusão adotada, como ocorreu na espécie. Em verdade, sob o argumento de existência de omissão, a embargante pretende provocar nova apreciação da matéria e fazer prevalecer o entendimento jurisprudencial que reputa mais adequado à sua pretensão, finalidade incompatível com a estreita via dos embargos declaratórios. A circunstância de existir precedente invocado pela parte em sentido diverso daquele adotado no julgamento não transforma a opção fundamentada do Colegiado em omissão. O acórdão adotou expressamente orientação jurisprudencial para solucionar a questão da taxa de fruição e apresentou, ainda, fundamento próprio relacionado às particularidades do caso concreto. Portanto, não há como acolher a pretensão da embargante na medida em que o recurso de embargos de declaração não se presta para a rediscussão da matéria. Ressalta-se que “revelam-se incabíveis os embargos de declaração, quando inexistentes os vícios que caracterizam os pressupostos legais de embargabilidade (CPC, art. 535) tal recurso, com desvio de sua específica função jurídico-processual, vem a ser utilizado com a finalidade de instaurar, indevidamente, uma nova discussão sobre a controvérsia jurídica já apreciada pelo Tribunal” (STF, AI 466.622 AgR-ED-ED-ED-ED/SP, Segunda Turma, Rel. Min. Celso de Mello, DJe 28/11/2012). Quanto ao prequestionamento, é certo que não há violação de nenhum dos dispositivos legais suscitados, bem como tendo o v. acórdão apreciado os fatos apresentados e as razões pelas quais se chegou a tal julgamento, ficam plenamente satisfeitos os requisitos exigidos para que a parte possa levar às instâncias superiores o seu eventual inconformismo. Além disso, cumpre destacar que o art. 1.025, do CPC, prevê: “Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade.” Desta feita, não há falar, no caso, na presença de qualquer das hipóteses previstas no artigo 1.022, do Código de Processo Civil, o que mostra a total impertinência do recurso aviado, razão pela qual, os embargos devem ser rejeitados. Ante o exposto, não havendo demonstração de omissão, contradição ou obscuridade no acórdão, REJEITO os Embargos de Declaração opostos por LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 01/09/2026
TJMT · Quinta Câmara de Direito Privado · Acórdão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1003817-12.2024.8.11.0041 Classe: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689) Assunto: [Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] Relator: Des(a). MARCOS REGENOLD FERNANDES Turma Julgadora: [DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA] Parte(s): [WELLIGTON FERNANDO FERREIRA GOMES - CPF: 021.658.271-75 (EMBARGADO), RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - CPF: 333.986.298-22 (ADVOGADO), JANAINE RENATA RONDON - CPF: 045.573.161-66 (EMBARGADO), LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 01.318.705/0001-14 (EMBARGANTE), TALITA OLIVEIRA DE SANT ANA - CPF: 026.897.961-80 (ADVOGADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS. E M E N T A DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. LEI DO DISTRATO. RETENÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO. IPTU E ENCARGOS. CLÁUSULA PENAL. ALEGADA OMISSÃO. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO NO ACÓRDÃO. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. PREQUESTIONAMENTO. EMBARGOS REJEITADOS. I. Caso em exame 1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que deu parcial provimento à sua apelação em ação envolvendo a rescisão, por iniciativa dos compradores, de compromisso de compra e venda de lote celebrado em 17/12/2020. O acórdão reconheceu o direito à retenção integral da comissão de corretagem, no valor de R$ 7.200,00, e manteve a sentença quanto à retenção de 10% dos valores pagos, à restituição em parcela única e ao afastamento da taxa de fruição, do IPTU, dos demais encargos e de nova incidência da cláusula penal. 2. A embargante sustenta a existência de omissões quanto à aplicação da Lei nº 13.786/2018, aos arts. 26-A e 32-A da Lei nº 6.766/1979, à taxa de fruição e à autonomia das rubricas contratuais, além de buscar o prequestionamento da matéria. II. Questão em discussão 3. Há duas questões em discussão: (i) saber se o acórdão contém omissão, contradição ou obscuridade quanto ao regime jurídico aplicável ao distrato e às parcelas passíveis de retenção pela vendedora; e (ii) saber se os embargos de declaração podem ser acolhidos para fins de prequestionamento quando inexistente qualquer dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC. III. Razões de decidir 4. Os embargos de declaração destinam-se a sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material e não constituem meio adequado para reexaminar matéria já decidida ou modificar o resultado do julgamento em razão do mero inconformismo da parte. 5. O acórdão embargado examinou expressamente a incidência da Lei nº 13.786/2018, considerando que o contrato foi celebrado durante sua vigência, e solucionou a controvérsia à luz das alterações introduzidas na Lei nº 6.766/1979, sem afastar a aplicação das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. 6. A taxa de fruição foi expressamente afastada porque o objeto contratual consiste em lote não edificado. O acórdão também consignou que a retenção de 10% dos valores pagos possui natureza indenizatória, de modo que sua cumulação, no caso concreto, com taxa de fruição sobre terreno sem edificação habitável configuraria dupla compensação e desequilíbrio contratual. 7. As demais rubricas foram examinadas individualmente. A comissão de corretagem foi admitida porque discriminada no contrato e prevista sua dedução na hipótese de rescisão imputável aos compradores. A retenção de IPTU e demais encargos foi afastada diante da ausência de prova da efetiva posse pelos compradores e do desembolso das respectivas despesas pela vendedora. Nova incidência da cláusula penal foi rejeitada porque a sentença já autorizara a retenção de 10% dos valores pagos a esse título, sendo incabível dupla compensação pelo mesmo fato gerador. 8. O julgador não está obrigado a examinar individualmente todos os dispositivos legais, argumentos ou precedentes invocados pela parte quando apresenta fundamentação suficiente para solucionar as questões relevantes da controvérsia. A existência de precedente em sentido diverso daquele adotado pelo Colegiado não caracteriza, por si só, omissão. 9. A pretensão da embargante objetiva nova apreciação da matéria e a prevalência da interpretação jurídica que considera mais adequada, providências incompatíveis com a finalidade integrativa dos embargos de declaração. 10. Para fins de prequestionamento, o art. 1.025 do CPC considera incluídos no acórdão os elementos suscitados pelo embargante, ainda que os embargos sejam rejeitados, caso o tribunal superior reconheça a existência de erro, omissão, contradição ou obscuridade. IV. Dispositivo e tese 11. Embargos de declaração rejeitados. Acórdão embargado mantido sem alteração. Tese de julgamento: “1. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão de matéria expressamente examinada e fundamentadamente decidida, quando ausentes os vícios previstos no art. 1.022 do CPC. 2. A ausência de referência individualizada a todos os dispositivos legais e precedentes invocados pela parte não configura omissão quando o acórdão apresenta fundamentação suficiente para solucionar as questões relevantes da controvérsia. 3. Para fins de prequestionamento, aplica-se o disposto no art. 1.025 do CPC.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022 e 1.025; CC, art. 413; CDC, art. 51, IV; Lei nº 6.766/1979, arts. 26-A e 32-A; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: Súmula nº 543/STJ; STJ, EDcl no REsp 1.435.687/MG, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, j. 23.06.2015, DJe 30.06.2015; STJ, REsp nº 2.223.396/RS, Terceira Turma, j. 25.08.2025; STF, AI 466.622 AgR-ED-ED-ED-ED/SP, Rel. Min. Celso de Mello, Segunda Turma, DJe 28.11.2012. R E L A T Ó R I O EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR) Egrégia Câmara: Trata-se de embargos de declaração opostos por LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA, em face do v. acórdão proferido em sede de Apelação Cível, no qual esta 5ª Câmara de Direito Privado, à unanimidade, proveu parcialmente o recurso interposto pelo embargante. A embargante sustenta, em síntese, que, embora o acórdão tenha reconhecido que o contrato foi celebrado em 17/12/2020, já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, deixou de se manifestar acerca do entendimento firmado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 2.104.086/SP, expressamente invocado nas razões recursais, segundo o qual a referida legislação não distingue lotes edificados e não edificados para fins de incidência da taxa de fruição, sendo possível sua retenção quando houver previsão contratual expressa e forem observados os requisitos legais. Afirma que o acórdão se fundamentou no REsp nº 2.223.396/RS, da Terceira Turma, sem enfrentar a existência de precedente em sentido diverso nem justificar a prevalência daquele entendimento. Alega, ainda, omissão quanto à aplicação do artigo 32-A, incisos I, II, IV e V, da Lei nº 6.766/1979, afirmando que as diferentes rubricas nele previstas possuem pressupostos e finalidades jurídicas autônomas, de modo que a cumulação da cláusula penal, taxa de fruição, comissão de corretagem e débitos tributários não configuraria bis in idem. Defende, assim, que o acórdão, ao tratar tais retenções como dupla penalização, teria deixado de aplicar o regime jurídico instituído pela Lei nº 13.786/2018. Aponta, também, ausência de manifestação acerca do artigo 26-A, V e § 2º, da Lei nº 6.766/1979, especialmente quanto ao cumprimento das exigências de transparência, previsão das consequências do desfazimento contratual e anuência prévia e específica do adquirente, requisitos que afirma estarem demonstrados nos autos. Ao final, requer o acolhimento dos embargos para suprir as omissões apontadas, com manifestação expressa acerca dos dispositivos legais e precedentes invocados e reconhecimento da negativa de vigência ao artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979. Caso mantido o resultado do julgamento, postula o prequestionamento dos artigos 26-A, V e § 2º, e 32-A, I, II, IV e V, da Lei nº 6.766/1979, bem como dos artigos 1.022, II, e 1.025 do Código de Processo Civil, para fins de eventual interposição de Recurso Especial. O recurso é tempestivo (id. 390000384). É o relatório. Inclua-se em pauta. V O T O R E L A T O R EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR). Egrégia Câmara: É cediço que para o acolhimento do Recurso de Embargos de Declaração, faz-se necessária a demonstração de alguma das hipóteses elencadas no art. 1.022 do CPC, quais sejam: obscuridade, contradição, omissão ou erro material. O recurso de Embargos se destina ao esclarecimento/aclaramento de questões postas na decisão, não se prestando à reanálise ou rediscussão da matéria já decidida, de forma que o mero inconformismo da parte não tem o condão de gerar a reconsideração da decisão, razão pela qual “Não são cabíveis os embargos de declaração cujo objetivo é ver reexaminada a controvérsia.” (EDcl no REsp 1435687/MG, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 23/06/2015, DJe 30/06/2015). Contudo, apesar do esforço argumentativo da embargante, o v. acórdão embargado tratou de forma clara e detalhada a matéria devolvida para análise deste Eg. Sodalício, conforme excerto do voto a seguir: “(...)Inicialmente, necessário esclarecer que a relação jurídica estabelecida entre as partes se caracteriza como relação de consumo, nos termos dos art. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o apelado, na condição de adquirente, é destinatário final do bem, enquanto a apelante figura como fornecedora do produto. Conforme relatado, consta dos autos que as partes celebraram contrato de compromisso de compra e venda do lote n.º 07, quadra 03, setor B, Loteamento Santa Terezinha, em Cuiabá/MT, pelo valor total de R$ 154.627,20, convencionando o pagamento em 180 parcelas, sendo a primeira parcela no valor de R$819,04. Verifica-se que os compromissários compradores adimpliram as 35 primeiras parcelas do ajuste, totalizando R$ 34.148,80, deixando de cumprir as obrigações contratuais a partir da 36ª prestação, ocasião que realizaram o pedido administrativo de rescisão contratual e, após, na presente ação. Assim, não há controvérsia de que a resolução contratual decorreu da vontade dos compromissários compradores, circunstância que atrai a incidência da orientação consolidada na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, nas hipóteses em que o desfazimento do contrato ocorre por culpa do adquirente, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer apenas de forma parcial, admitindo-se a retenção de parcela dos valores adimplidos como forma de compensar os prejuízos suportados pelo vendedor. No caso concreto, o contrato foi celebrado em 17/12/2020, já sob a vigência da Lei n.º 13.786/2018, razão pela qual a controvérsia deve ser solucionada à luz das alterações promovidas pela denominada Lei do Distrato na Lei n.º 6.766/1979, sem prejuízo da incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. Conforme se extrai do instrumento contratual, convencionou-se cláusula penal para a hipótese de inadimplemento do comprador, prevendo retenção de 10% calculada sobre o valor efetivamente pago pelos compradores. Nessa perspectiva, correta a conclusão adotada na sentença ao aplicar a incidência da cláusula penal ao percentual de 10% sobre os valores efetivamente adimplidos pelo comprador, solução que prestigia a preservação do equilíbrio contratual e se mostra compatível com os arts. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor e 413 do Código Civil. Também adequada a sentença ao determinar que a restituição ocorra em parcela única, solução que se harmoniza com a orientação consolidada na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor. No tocante à comissão de corretagem, o recurso da apelante merece provimento. O contrato individualiza a verba (id. 379759350, fls. 03/04), ao estabelecer que, do preço total do imóvel, o importe de R$ 7.200,00 corresponde à comissão de corretagem paga pela vendedora à imobiliária/corretor que intermediou a venda. Veja-se: (...)Além disso, a cláusula contratual relativa ao desfazimento prevê expressamente a dedução integral da comissão de corretagem em caso de rescisão motivada por inadimplemento ou solicitação da compradora (id. 379759350, fl. 04): (...)Assim, considerando que a rescisão decorre de culpa exclusiva dos autores, deve ser autorizada a retenção integral da comissão de corretagem, no importe de R$ 7.200,00, além da retenção de 10% sobre os valores pagos. Diversamente ocorre em relação à taxa de fruição. Ocorre que a jurisprudência deste Sodalício e do STJ se consolidou no sentido de que, em se tratando de lote não edificado (terreno vazio no momento da venda), é indevida a cobrança de taxa de ocupação. (...)Ademais, a lógica jurídica é a de que a retenção de percentual sobre as parcelas pagas (no caso, fixada em 10%) já possui natureza indenizatória ampla, cobrindo despesas administrativas e eventuais perdas e danos pela indisponibilidade do bem, de modo que cumular essa retenção com a taxa de fruição sobre um terreno que não possuía edificação habitável à época da venda configuraria bis in idem e desequilíbrio contratual. No tocante ao IPTU e demais encargos, igualmente não prospera a insurgência. Além de inexistir prova de que os compradores exerceram efetiva posse do imóvel durante o período contratual, a apelante deixou de comprovar o efetivo pagamento dos tributos e encargos cuja retenção pretende ver reconhecida. A mera previsão contratual não dispensa a demonstração do prejuízo efetivamente suportado pela vendedora, sobretudo quando se pretende reduzir os valores a serem restituídos ao consumidor. (...)Assim, ausente prova mínima do desembolso alegado, correta a sentença ao afastar essa dedução. No que se refere à cláusula penal, igualmente não assiste razão à apelante. Embora sustente que a multa contratual de 10% prevista na Cláusula Quinta, inciso II, deveria ser aplicada cumulativamente às demais retenções, verifica-se que a própria sentença já autorizou a retenção de 10% dos valores efetivamente pagos, justamente a título de cláusula penal e despesas administrativas. Assim, o percentual fixado corresponde à multa contratualmente convencionada, inexistindo qualquer prejuízo à apelante nesse particular. Ademais, admitir nova incidência da cláusula penal, além da retenção já autorizada, configuraria evidente bis in idem, pois a retenção de 10% possui exatamente a finalidade de compensar os custos administrativos e os prejuízos decorrentes da resolução contratual imputável aos compradores. A cumulação pretendida acarretaria dupla compensação pelo mesmo fato gerador, em afronta aos princípios da razoabilidade e do equilíbrio contratual, além de possibilitar enriquecimento sem causa da vendedora. Desse modo, correta a sentença ao limitar a retenção ao percentual de 10% dos valores efetivamente pagos, afastando a incidência cumulativa da cláusula penal com outras verbas de idêntica natureza. Ante o exposto, conheço e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao apelo interposto por LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA para reformar parcialmente a sentença, a fim de reconhecer a legitimidade da retenção da comissão de corretagem, diante da expressa previsão contratual e da discriminação do respectivo valor, mantendo, no mais, a sentença por seus próprios fundamentos. Deixo de majorar os honorários recursais (art. 85, § 11, do CPC), uma vez que condicionada ao improvimento ou não conhecimento do recurso da parte contrária, sendo, portanto, incabível quando for provida a apelação, ainda que parcialmente, como na espécie (STJ, Tema n. 1.059, REsp n. 1.864.633/RS, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, Corte Especial, j. 09/11/2023, DJe 21/12/2023). É como voto.” (ID. 386032368) À vista disso, resta evidente a ausência de omissão, contradição ou obscuridade no v. acórdão, pois, as matérias foram expressamente analisadas, cabendo pontuar que a análise do contexto probatório enveredou em sentido oposto ao pretendido pela embargante. Com efeito, o acórdão embargado delimitou expressamente a controvérsia recursal, consignando que, por ter o contrato sido celebrado em 17/12/2020, já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, a questão deveria ser solucionada à luz das alterações promovidas pela denominada Lei do Distrato na Lei nº 6.766/1979, sem prejuízo da incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. Portanto, diversamente do que sustenta a embargante, o regime jurídico introduzido pela Lei nº 13.786/2018 não foi ignorado pelo Colegiado, mas expressamente considerado na solução da controvérsia. Do mesmo modo, a questão relativa à taxa de fruição foi objeto de pronunciamento específico e fundamentado. O acórdão consignou expressamente que, diversamente da comissão de corretagem, a taxa de fruição não seria devida, por se tratar de lote não edificado, adotando, para tanto, o entendimento segundo o qual é incabível a cobrança de taxa de ocupação nessa hipótese. Inclusive, foi expressamente citado o REsp nº 2.223.396/RS, da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, julgado em 25/08/2025, no qual se assentou a impossibilidade da cobrança de taxa de fruição quando o objeto da promessa de compra e venda consiste em lote urbano não edificado. Além disso, o julgado apresentou fundamento autônomo para afastar a pretensão, consignando que a retenção de 10% sobre as parcelas pagas já possuía natureza indenizatória, abrangendo despesas administrativas e eventuais perdas e danos decorrentes da indisponibilidade do bem, de modo que sua cumulação com taxa de fruição incidente sobre terreno sem edificação habitável configuraria bis in idem e desequilíbrio contratual. Também não há falar em omissão quanto à autonomia das demais rubricas previstas contratualmente. O acórdão examinou individualmente as parcelas cuja retenção era pretendida pela então apelante. Quanto à comissão de corretagem, reconheceu expressamente sua legitimidade, porque o contrato individualizou o valor de R$ 7.200,00 e previu sua dedução integral em caso de rescisão motivada pelo inadimplemento ou por solicitação dos compradores, razão pela qual o recurso foi provido nesse ponto. Em relação ao IPTU e demais encargos, o pedido foi afastado não pela ausência abstrata de autorização legal, mas porque não havia prova de que os compradores exerceram efetiva posse do imóvel, tampouco demonstração do pagamento dos tributos e encargos pela vendedora, assentando-se que a mera previsão contratual não dispensava a comprovação do prejuízo efetivamente suportado. Por fim, quanto à cláusula penal, o acórdão também foi expresso ao consignar que a própria sentença já havia autorizado a retenção de 10% dos valores efetivamente pagos justamente a esse título e para cobertura das despesas administrativas, inexistindo prejuízo à vendedora. Acrescentou que admitir nova incidência da cláusula penal implicaria dupla compensação pelo mesmo fato gerador e, consequentemente, bis in idem. Percebe-se, portanto, que todas as questões essenciais ao deslinde da controvérsia foram devidamente examinadas. O fato de o acórdão não ter feito referência expressa a cada inciso dos artigos 26-A e 32-A da Lei nº 6.766/1979 ou ao REsp nº 2.104.086/SP não caracteriza omissão, uma vez que o julgador não está obrigado a rebater individualmente todos os argumentos, dispositivos legais ou precedentes invocados pelas partes, desde que apresente fundamentação suficiente para justificar a conclusão adotada, como ocorreu na espécie. Em verdade, sob o argumento de existência de omissão, a embargante pretende provocar nova apreciação da matéria e fazer prevalecer o entendimento jurisprudencial que reputa mais adequado à sua pretensão, finalidade incompatível com a estreita via dos embargos declaratórios. A circunstância de existir precedente invocado pela parte em sentido diverso daquele adotado no julgamento não transforma a opção fundamentada do Colegiado em omissão. O acórdão adotou expressamente orientação jurisprudencial para solucionar a questão da taxa de fruição e apresentou, ainda, fundamento próprio relacionado às particularidades do caso concreto. Portanto, não há como acolher a pretensão da embargante na medida em que o recurso de embargos de declaração não se presta para a rediscussão da matéria. Ressalta-se que “revelam-se incabíveis os embargos de declaração, quando inexistentes os vícios que caracterizam os pressupostos legais de embargabilidade (CPC, art. 535) tal recurso, com desvio de sua específica função jurídico-processual, vem a ser utilizado com a finalidade de instaurar, indevidamente, uma nova discussão sobre a controvérsia jurídica já apreciada pelo Tribunal” (STF, AI 466.622 AgR-ED-ED-ED-ED/SP, Segunda Turma, Rel. Min. Celso de Mello, DJe 28/11/2012). Quanto ao prequestionamento, é certo que não há violação de nenhum dos dispositivos legais suscitados, bem como tendo o v. acórdão apreciado os fatos apresentados e as razões pelas quais se chegou a tal julgamento, ficam plenamente satisfeitos os requisitos exigidos para que a parte possa levar às instâncias superiores o seu eventual inconformismo. Além disso, cumpre destacar que o art. 1.025, do CPC, prevê: “Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade.” Desta feita, não há falar, no caso, na presença de qualquer das hipóteses previstas no artigo 1.022, do Código de Processo Civil, o que mostra a total impertinência do recurso aviado, razão pela qual, os embargos devem ser rejeitados. Ante o exposto, não havendo demonstração de omissão, contradição ou obscuridade no acórdão, REJEITO os Embargos de Declaração opostos por LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 01/09/2026
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