1003425-04.2026.8.13.0702

Intimação

TJMG · 1ª Unidade Jurisdicional do Juizado Especial - 2º JD da Comarca de Uberlândia · Sentença

PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL Nº 1003425-04.2026.8.13.0702/MG RÉU: SAMUEL ANTONIO SANTANA ADVOGADO(A): VITOR CIENCIA APOSTOLO (OAB MG182053) ADVOGADO(A): GUILHERME ALEIXO HONORATO (OAB MG184246) RÉU: ROGERIO MOURA DE FREITAS ADVOGADO(A): JAIRE FERREIRA DO CARMO (OAB MG038908) RÉU: THAINE FERREIRA DA SILVA FREITAS ADVOGADO(A): JAIRE FERREIRA DO CARMO (OAB MG038908) SENTENÇA 1. RELATÓRIO Dispensado o relatório formal com esteio no art. 38, caput, da Lei nº 9.099/1995, faz-se uma síntese dos atos processuais relevantes. Trata-se de Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem ajuizada por ALCATEIA CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA em face de ROGÉRIO MOURA DE FREITAS, THAINE FERREIRA DA SILVA FREITAS e SAMUEL ANTÔNIO SANTANA (Evento 1, INIC1). Sustenta a autora, em síntese, que os réus compradores a procuraram em outubro de 2025 para aquisição de imóvel residencial, tendo a corretora preposta Valkíria Santana realizado a intermediação para compra do imóvel localizado na Rua José Eurípedes Duarte, nº 254, Bairro Segismundo Pereira, de propriedade do réu Samuel. Afirma que localizou o proprietário, agendou visitas, prestou assessoria e conduziu análises perante instituições financeiras, mas que as partes concluíram o negócio diretamente em janeiro de 2026 para excluir a comissão. Requereu a condenação solidária dos réus ao pagamento de R$ 20.000,00, correspondente a 5% do negócio intermediado (Evento 1, INIC1). Designada audiência de conciliação, o ato realizou-se no Evento 15 (ATAUDCON1), não ocorrendo acordo entre as partes, tendo sido registrado o desejo das partes na produção de provas em audiência de instrução e julgamento (Evento 15, ATAUDCON1). Os réus ROGÉRIO MOURA DE FREITAS e THAINE FERREIRA DA SILVA FREITAS apresentaram contestação com pedido contraposto no Evento 21 (CONT1). Suscitaram, em preliminar, a inépcia da petição inicial e a ausência de documentos indispensáveis, alegando falta de contrato e imprestabilidade probatória dos documentos. No mérito, alegaram que a autora não logrou êxito na viabilização do financiamento, tendo havido negativa perante o Banco Itaú em razão de pendências de averbação da edícula e obras no passeio, sobrevindo a desistência das tratativas. Aduziram que o negócio foi concretizado por intermédio da corretora Maria Abadia Gonçalves Ferreira, a quem pagaram a comissão de R$ 12.000,00. Em pedido contraposto, pugnaram pela condenação da autora ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 20.000,00 e danos materiais no importe de R$ 3.000,00 decorrentes dos honorários advocatícios contratuais, além de litigância de má-fé (Evento 21, CONT1). O réu SAMUEL ANTÔNIO SANTANA apresentou contestação no Evento 22 (CONTESTOUT1). Suscitou, expressamente em sede preliminar: a) a inépcia da petição inicial por falta de conclusão lógica (CPC, art. 330, § 1º, III); b) a ilegitimidade ativa ad causam sob o fundamento de ausência de prova da relação contratual entre a pessoa jurídica autora e a corretora atuante e ausência de contratação formal com os réus; c) a carência de ação por ausência de documentos indispensáveis (CPC, art. 320); e d) a preclusão temporal quanto à juntada de áudios em pen drive mencionados na inicial. No mérito, sustentou que jamais contratou serviços da autora, inexistindo cláusula de exclusividade ou atuação eficaz determinante para a venda, pugnando pela improcedência dos pedidos (Evento 22, CONTESTOUT1). A parte autora apresentou impugnação às contestações e aos pedidos contrapostos nos Eventos 26 e 27 (IMPUGNACAO1 e MANIF1), acompanhada da juntada de mídias e documentos no Evento 24, refutando integralmente as preliminares e o mérito das defesas (Eventos 24, 26 e 27). Os réus manifestaram-se sobre os documentos nos Eventos 34 e 35. Realizada audiência de instrução e julgamento no Evento 64 (ATAUDAIJ1), foi colhido o depoimento pessoal da representante da autora, a oitiva do informante arrolado pela autora e a oitiva da testemunha Maria Abadia Gonçalves Ferreira, arrolada pelos réus, vindo os autos conclusos para sentença (Evento 64, ATAUDAIJ1, e Evento 65). 2. FUNDAMENTAÇÃO O processo encontra-se em ordem, após regular processamento em audiência de instrução e julgamento, veio os autos conclusos para sentença. Inicialmente, há que se observar que em primeiro grau de jurisdição não há condenação de custas, taxas ou despesas, nos termos do art. 54 da Lei 9.099/95, cabendo à Turma Recursal, se for o caso, desta comarca, a análise do pedido de justiça gratuita. 2.1. Das preliminares Passo ao exame pormenorizado das preliminares suscitadas pelos contestantes. 2.1.1. Da alegação de inépcia da petição inicial Rejeito a preliminar de inépcia da petição inicial. A petição inicial preenche integralmente os requisitos legais e atende aos princípios da simplicidade e informalidade que regem o rito sumaríssimo. Da narração fática decorre logicamente a conclusão jurídica de cobrança de honorários de corretagem, permitindo o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa por todos os réus. A verificação da efetiva prestação dos serviços e do direito à remuneração é matéria atinente ao mérito. 2.1.2. Da alegação de ilegitimidade ativa ad causam Rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa deduzida pelo réu Samuel. A pessoa jurídica autora juntou comprovante de inscrição cadastral (Evento 1, DOCCOMPROV8) e alteração contratual devidamente registrada na Junta Comercial (Evento 46, CJUN3), além de carta de preposição em favor da corretora atuante Valkíria Aparecida Soares Santana (Evento 46, CJUN2). Os atos de intermediação foram exercidos em nome e no interesse da empresa imobiliária autora, ostentando esta plena pertinência subjetiva para figurar no polo ativo da demanda e pleitear o crédito decorrente da atividade negocial desenvolvida. 2.1.3. Da alegação de carência de ação e ausência de documentos indispensáveis Rejeito a preliminar de carência de ação por ausência de documentos indispensáveis. O contrato de corretagem imobiliária não exige solenidade formal e admite contratação verbal e consensual (Código Civil, art. 722). A autora instruiu a exordial com elementos documentais que reputou suficientes à demonstração dos fatos alegados, consistentes em registros de tratativas, laudos e comunicações (Evento 1). A suficiência de tais elementos para embasar o decreto condenatório constitui o próprio mérito da demanda. 2.1.4. Da alegação de preclusão e intempestividade da prova documental e mídias Rejeito a impugnação de preclusão referente às mídias e documentos carreados aos autos. No procedimento da Lei nº 9.099/1995 vigora o princípio da busca da verdade real e da informalidade. Os elementos de áudio e registros eletrônicos foram expressamente referidos na petição inicial e devidamente depositados no curso da instrução (Eventos 24, 26 e 27), tendo sido franqueado aos réus o exercício do contraditório e da ampla defesa (Eventos 28, 34 e 35), sem qualquer prejuízo processual. 2.2. Da delimitação da controvérsia e da relação jurídica A controvérsia jurídica central consiste em definir: a) se houve efetiva prestação de serviços de corretagem pela autora consistente na aproximação útil das partes; b) se a celebração do contrato de compra e venda decorreu dos trabalhos desempenhados pela autora, a despeito de formalizado com intervenção posterior de terceira corretora; c) a quem incumbe a obrigação de adimplir a comissão de corretagem; e d) se procedem os pleitos formulados em sede de pedido contraposto. A relação jurídica material posta em juízo é regida pelos artigos 722 a 729 do Código Civil, que disciplinam o contrato de corretagem. Pela definição legal, o corretor obriga-se a obter negócios para o contratante, aproximando compradores e vendedores para a realização da transação. 2.3. Do mérito da pretensão autoral O ordenamento civil estabelece, no art. 725 do Código Civil, que a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação. Complementando essa disciplina, o art. 727 do Código Civil preceitua que, se o dono do negócio dispensar o corretor e o negócio se realizar posteriormente como fruto de sua mediação, a corretagem lhe será devida: Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor. Cotejando a prova oral colhida em audiência de instrução e julgamento (Evento 64) e a prova documental carreada aos autos, constata-se com clareza fática que a autora foi a responsável direta pela aproximação dos compradores em relação ao vendedor e ao imóvel transacionado. Restou incontroverso que os réus compradores, Rogério e Thaine, procuraram a corretora Valkíria, preposta da autora, e solicitaram os serviços de intermediação imobiliária (Evento 1, INIC1, e Evento 21, CONT1). Foi a autora quem obteve os dados de contato do proprietário Samuel, agendou e acompanhou as visitas ao imóvel situado na Rua José Eurípedes Duarte, nº 254 (Evento 1, DOCCOMPROV5, e Evento 26, IMPUGNACAO1). Além disso, a autora prestou assistência detalhada aos adquirentes, realizou simulações e aprovação de crédito, organizou certidões da matrícula imobiliária (Evento 1, DOCCOMPROV5 e DOCCOMPROV6) e acompanhou a vistoria presencial realizada pelo engenheiro avaliador no local (Evento 1, DOCCOMPROV7). Embora tenha ocorrido um entrave técnico momentâneo perante o Banco Itaú em virtude de divergência cadastral da área construída (Evento 21, DOCUMENTOS4), tal circunstância não apagou o trabalho de aproximação já consolidado. Os compradores manifestaram expressa intenção de descontinuidade momentânea (Evento 1, DOCCOMPROV5, p. 17, e Evento 26, p. 15), mas, logo em seguida, em 06/01/2026, firmaram instrumento de promessa de compra e venda e, em 12/01/2026, celebraram o contrato definitivo de financiamento com o mesmo vendedor Samuel, sobre o exato imóvel apresentado pela autora (Evento 21, DOCUMENTOS2 e DOCUMENTOS5). Ouvida em audiência de instrução e julgamento, a testemunha Maria Abadia Gonçalves Ferreira, arrolada pelos próprios réus, esclareceu que atuou unicamente na fase burocrática de montagem e lavratura do contrato habitacional perante a Caixa Econômica Federal, informando expressamente que não foi a responsável pela aproximação das partes. Desse modo, ficou plenamente demonstrado que a autora realizou a aproximação das partes e prestou os esclarecimentos e diligências indispensáveis, de modo que a venda definitiva concretizou-se como fruto direto de seus trabalhos iniciais, incidindo o disposto no art. 727 do Código Civil. Sobre o tema, é firme a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - PRETENSÃO DE COBRANÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - INTERMEDIAÇÃO DA VENDA - DEMONSTRAÇÃO - CONCRETIZAÇÃO EM MOMENTO POSTERIOR - IRRELEVÂNCIA. É devida a comissão de corretagem, quando demonstrada a prestação do serviço, consistente na efetiva aproximação e intermediação útil das partes, que tenha propiciado a compra e venda do imóvel, ainda que concretizada em momento posterior, nos termos do art. 727 do Código Civil. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.159465-4/001, Relator(a): Des.(a) Marcelo de Oliveira Milagres , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/04/2024, publicação da súmula em 30/04/2024) Com relação à responsabilidade pelo pagamento da comissão, a prova documental e oral evidencia que foram os compradores Rogério e Thaine quem solicitaram originariamente os serviços da imobiliária autora, demandando a busca e a localização do bem. Por outro lado, não há nos autos qualquer prova de contratação, ajuste de exclusividade ou assunção de obrigação de pagamento por parte do vendedor Samuel perante a autora. Ao revés, o instrumento contratual demonstra que o vendedor assumiu obrigação autônoma de honorários com a despachante e corretora que atuou perante a instituição financeira (Evento 21, DOCUMENTOS5, Cláusula Sétima). Assim, a obrigação de pagar a comissão de corretagem deve ser imputada exclusivamente aos compradores Rogério Moura de Freitas e Thaine Ferreira da Silva Freitas, inexistindo fundamento fático ou jurídico para impor condenação solidária ao vendedor Samuel Antônio Santana. Quanto ao valor da comissão, tendo sido o imóvel adquirido pelo montante de R$ 372.000,00 no contrato particular (Evento 21, DOCUMENTOS5) e R$ 400.000,00 na escritura definitiva com alienação fiduciária (Evento 21, DOCUMENTOS2), e demonstrado o ajuste de honorários no percentual praxe de 5% sobre a transação de R$ 400.000,00 (Evento 1, DOCCOMPROV4 e DOCCOMPROV5), afigura-se devida a quantia pleiteada de R$ 20.000,00 a cargo exclusivo dos corréus adquirentes. 2.4. Do pedido contraposto e da litigância de má-fé O pedido contraposto formulado pelos réus compradores (Evento 21) não comporta acolhimento. O ajuizamento da ação de cobrança e o envio prévio de notificação extrajudicial representam exercício regular de direito (Código Civil, art. 188, I) fundado em prestação efetiva de serviços. Não houve ilicitude na conduta da autora, nem demonstração de ofensa a direitos da personalidade que justifique indenização por danos morais. De igual modo, descabe a condenação por danos materiais relativos a honorários advocatícios contratuais firmados pelos réus com seu patrono (Evento 21, CONTRATOHON3). Os custos com contratação de advogado para atuação em juízo integram a defesa da parte e não caracterizam dano material indenizável pela parte adversa, notadamente sob o rito sumaríssimo da Lei nº 9.099/1995. Por fim, afasta-se a alegação de litigância de má-fé deduzida contra a autora, pois a pretensão autoral assenta-se em fundamentação jurídica legítima e fatos comprovados, não restando configurada nenhuma das hipóteses taxativas do art. 80 do Código de Processo Civil. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, resolvo o mérito e: a) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial formulado por ALCATEIA CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA em face de ROGÉRIO MOURA DE FREITAS e THAINE FERREIRA DA SILVA FREITAS, para CONDENAR os réus Rogério Moura de Freitas e Thaine Ferreira da Silva Freitas, solidariamente entre si, a pagarem à autora a quantia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a título de comissão de corretagem, corrigida monetariamente pelo IPCA a partir da data da celebração do contrato definitivo (12/01/2026) e acrescida de juros de mora legais (taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia deduzida a variação do IPCA, nos termos do art. 406 do Código Civil, com redação dada pela Lei nº 14.905/2024), contados a partir da citação; b) JULGO IMPROCEDENTE o pedido inicial formulado pela autora em face do corréu SAMUEL ANTÔNIO SANTANA; c) JULGO IMPROCEDENTE o pedido contraposto formulado por ROGÉRIO MOURA DE FREITAS e THAINE FERREIRA DA SILVA FREITAS em face de ALCATEIA CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios nesta fase de primeiro grau de jurisdição, por expressa vedação do art. 55, caput, da Lei nº 9.099/1995. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado e inexistindo novos requerimentos, arquivem-se os autos com as devidas baixas. Uberlândia/MG, 02 de setembro de 2026.