1002961-77.2026.8.13.0702

Intimação

TJMG · 2ª Vara Cível da Comarca de Uberlândia · Sentença

EMBARGOS DE TERCEIRO CÍVEL Nº 1002961-77.2026.8.13.0702/MG EMBARGANTE: RESIDENCIAL REALIZA EMPREENDIMENTO UBERLANDIA III SPE - LTDA ADVOGADO(A): PAULO HENRIQUE FAGUNDES COSTA (OAB MG126160) EMBARGADO: ITAU UNIBANCO S.A. ADVOGADO(A): CARLOS ALBERTO MIRO DA SILVA FILHO (OAB MG108504) ADVOGADO(A): CARLOS ALBERTO MIRO DA SILVA (OAB MG025225) SENTENÇA Vistos etc. Cuida-se de embargos de terceiro opostos por RESIDENCIAL REALIZA EMPREENDIMENTO UBERLÂNDIA III SPE – LTDA. em desfavor de BANCO ITAÚ UNIBANCO S.A., todos devidamente qualificados nos autos. Conforme consta da inicial, a embargante alegou, em suma, que o embargado apontou a ocorrência de fraude à execução na alienação do imóvel de matrícula nº 179.040, promovida pelo executado Luiz Humberto, sem demonstrar conluio ou proceder ao prévio registro de penhora ou averbação premonitória. Sustentou que vigora o princípio da concentração dos atos registrais e a presunção de boa-fé do terceiro adquirente, sendo dispensada a apresentação de certidões judiciais nos termos da legislação vigente. Acrescentou que o bem foi unificado a outros imóveis, integrado à incorporação imobiliária do empreendimento Terraço Sky e submetido ao regime de patrimônio de afetação, o qual o protege contra dívidas estranhas à incorporação. Diante disso, ao final, pugnou pelo acolhimento do pedido inicial, para o fim de reconhecer a plena eficácia da alienação realizada, afastando-se a alegação de fraude à execução e qualquer constrição sobre o imóvel, além de condenar o embargado aos ônus sucumbenciais. Juntou documentos. Devidamente citada, a ré apresentou contestação no Evento 20, alegando, em suma, que a falta de averbação premonitória não impede o reconhecimento da fraude à execução, ante a ausência de boa-fé objetiva da adquirente. Sustentou que, por se tratar de sociedade empresária atuante no ramo imobiliário, incide sobre a embargante um dever reforçado de diligência, não tendo ela demonstrado a realização de pesquisas prévias ou a obtenção de certidões em nome dos alienantes. Arguiu a ausência de prova idônea do efetivo pagamento do preço ajustado e defendeu que a posterior afetação patrimonial não possui o condão de sanar a ineficácia originária do negócio perante o exequente. Após tecer demais comentários, requereu a improcedência da pretensão autoral. Juntou documentos. Impugnação à contestação consignada no Evento 25. Instadas à especificação de provas, o embargado informou não possuir novas provas a produzir, pugnando pelo julgamento antecipado da lide no Evento 33. Alegações finais no Evento 42. Vieram-me os autos conclusos. É o necessário relatório. Decido. O processo comporta julgamento imediato do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto as provas documentais carreadas aos autos são suficientes para o deslinde da controvérsia, restando desnecessária e inútil a produção de provas em audiência (art. 370, parágrafo único, CPC). A controvérsia cinge-se à eficácia, perante o exequente embargado, da alienação do imóvel anteriormente registrado sob a Matrícula nº 179.040, atualmente unificado na Matrícula nº 250.280, realizada em 01/04/2022 entre o executado e a embargante. Historicamente, o sistema de proteção contra a fraude à execução estruturava-se de forma pulverizada, gerando acentuada insegurança jurídica, na medida em que se exigia do adquirente a realização de ampla pesquisa de certidões perante diversas comarcas e distribuidores forenses, a fim de demonstrar sua boa-fé. Esse cenário, contudo, foi substancialmente alterado com a edição da Lei nº 13.097/2015, que consolidou, no âmbito das relações imobiliárias, o Princípio da Concentração dos Atos na Matrícula Imobiliária. Segundo esse princípio, as situações jurídicas capazes de afetar o imóvel ou comprometer a eficácia de sua alienação devem constar de sua matrícula, permitindo ao terceiro de boa-fé conhecer, a partir da consulta ao registro imobiliário, a existência de eventuais ônus, restrições ou constrições incidentes sobre o bem. Esse regime jurídico foi posteriormente reforçado e aperfeiçoado pela Lei nº 14.382/2022, que conferiu nova redação ao art. 54 da Lei nº 13.097/2015, nos seguintes termos: Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: [...] § 2º Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no momento do registro do negócio jurídico ao terceiro de boa-fé, inclusive para fins de evicção, de fraude à execução ou de fraude contra credores, sendo dispensada a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais. Do referido comando normativo extrai-se premissa clara: as situações jurídicas não publicizadas na matrícula do imóvel, no momento juridicamente relevante para a aquisição, não podem, em regra, ser opostas ao terceiro adquirente de boa-fé. A legislação, ademais, dispensou expressamente a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais, afastando a imposição ao adquirente do ônus de realizar pesquisas judiciais exaustivas como requisito para a preservação de sua boa-fé. No caso concreto, é incontroverso que, na data da alienação, ocorrida em 01/04/2022, a matrícula do imóvel não continha qualquer anotação capaz de revelar a existência da execução promovida pelo Banco embargado ou de indicar constrição sobre o bem. Não havia, em particular, averbação premonitória, nos termos do art. 828 do CPC, registro de penhora ou averbação de arresto que pudesse advertir a embargante acerca da existência de pretensão executiva suscetível de atingir o imóvel. Desse modo, à luz do regime de publicidade registral e da proteção conferida ao terceiro de boa-fé, a ausência de qualquer constrição ou informação relevante na matrícula do imóvel constitui elemento central para aferir a eficácia da alienação perante o exequente embargado e, consequentemente, a própria configuração de eventual fraude à execução. A solução da controvérsia encontra amparo no entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 243 (REsp 956.943/PR) e sintetizado na Súmula 375/STJ, segundo a qual: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”. Desse entendimento decorrem duas situações distintas. A primeira ocorre quando a constrição judicial está previamente registrada na matrícula do imóvel. Nessa hipótese, a publicidade registral torna a medida oponível a terceiros, de modo que o adquirente não pode alegar desconhecimento da restrição incidente sobre o bem. A segunda, aplicável ao caso em exame, verifica-se quando não há registro da penhora ou averbação da execução na matrícula. Nessa circunstância, não se pode presumir a má-fé do terceiro adquirente. Ao contrário, cabe ao exequente demonstrar, mediante elementos concretos, que o adquirente tinha conhecimento da demanda capaz de conduzir o alienante à insolvência e, ainda assim, participou da alienação em prejuízo do credor. Em outras palavras, a ausência de publicidade registral transfere ao exequente o ônus de comprovar a má-fé do terceiro, não sendo suficiente invocar circunstâncias genéricas ou presumir que o adquirente deveria ter conhecimento da existência da execução. Sob essa perspectiva, não merece acolhimento a alegação do embargado de que a embargante, pelo simples fato de ser uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) atuante no mercado imobiliário, estaria submetida a um dever qualificado de cautela e investigação acerca da situação jurídica do imóvel, cuja inobservância seria suficiente para afastar sua boa-fé. Isso porque o art. 54, § 2º, da Lei nº 13.097/2015, não estabelece distinção quanto à natureza ou à atividade econômica do adquirente. A proteção conferida ao terceiro de boa-fé decorre do sistema de publicidade registral, que atribui relevância às informações constantes da matrícula do imóvel e dispensa, nos termos da própria lei, a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais. Assim, a condição de sociedade empresária especializada no mercado imobiliário, por si só, não autoriza presumir o conhecimento de ações judiciais que não tenham sido levadas à matrícula, tampouco permite inverter o ônus probatório estabelecido pela jurisprudência do STJ. Se o exequente dispunha de mecanismo próprio para conferir publicidade à execução, inclusive por meio da averbação prevista no art. 828 do CPC, a ausência dessa providência não pode ser suprida mediante a imposição, ao adquirente, de um dever de investigação mais amplo do que aquele previsto em lei. No caso concreto, o embargado limitou-se a invocar a atividade empresarial desenvolvida pela embargante e circunstâncias relacionadas ao pagamento do preço, sem apresentar elementos concretos capazes de demonstrar que ela tinha efetivo conhecimento da execução ou que tenha atuado em conluio com o executado para frustrar a satisfação do crédito. Portanto, ausente qualquer registro ou averbação da constrição na matrícula do imóvel e não tendo o exequente se desincumbido do ônus de comprovar a má-fé da adquirente, não se encontram preenchidos os requisitos necessários ao reconhecimento da fraude à execução, impondo-se reconhecer a eficácia da alienação em relação ao embargado. No que se refere aos ônus sucumbenciais, a Súmula 303 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, “em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios”. A aplicação do princípio da causalidade, contudo, deve ser analisada em conjunto com o entendimento firmado pelo STJ no julgamento do REsp 1.452.840/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 872). Na ocasião, a Corte Superior estabeleceu critérios específicos para a atribuição dos encargos sucumbenciais nos embargos de terceiro: Nos Embargos de Terceiro cujo pedido foi acolhido para desconstituir a constrição judicial, os honorários advocatícios serão arbitrados com base no princípio da causalidade, responsabilizando-se o atual proprietário (embargante), se este não atualizou o registro imobiliário. Nos casos em que o embargado opuser resistência aos embargos de terceiro, desafiando o mérito da pretensão do terceiro embargante, incide o princípio da sucumbência, devendo o embargado arcar com os ônus sucumbenciais. Desse entendimento resulta uma distinção relevante: se o embargado não oferece resistência à pretensão do terceiro, a responsabilidade pelos honorários deve ser definida à luz do princípio da causalidade; por outro lado, se contesta os embargos e insiste na manutenção da constrição, discutindo o próprio mérito da pretensão, passa a incidir o princípio da sucumbência. É precisamente esta última hipótese que se verifica no caso em exame. Após ser citado, o embargado apresentou contestação e resistiu expressamente ao acolhimento dos embargos de terceiro, sustentando a ocorrência de fraude à execução e defendendo a ineficácia da alienação do imóvel perante o exequente. Portanto, ainda que se cogitasse eventual discussão acerca de quem teria inicialmente dado causa à constrição, essa circunstância não afasta a consequência decorrente da resistência manifestada no curso do processo. Ao impugnar o mérito dos embargos e defender a manutenção dos efeitos da constrição sobre o imóvel adquirido pela embargante, o embargado assumiu posição processual contrária à pretensão que, ao final, deve ser reconhecida como procedente. Assim, nos termos da tese firmada pelo STJ no Tema Repetitivo 872, incide o princípio da sucumbência, razão pela qual, sendo acolhidos os embargos de terceiro, deverá o embargado suportar integralmente as custas processuais e os honorários advocatícios de sucumbência. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os Embargos de Terceiro, com resolução do mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR A PLENA EFICÁCIA do negócio jurídico de compra e venda referente ao imóvel da Matrícula originária nº 179.040 do 1º CRI de Uberlândia/MG (atual Matrícula unificada nº 250.280) perante a Execução nº 5012974-48.2018.8.13.0702, afastando de modo definitivo a tese de fraude à execução; b) DETERMINAR a desconstituição/impedimento de qualquer ato constritivo derivado do processo executivo originário sobre o imóvel que integra o Empreendimento "Terraço Sky". Em virtude da sucumbência e da resistência de mérito oferecida, condeno o embargado (Banco Itaú Unibanco S.A.) ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, c/c Tema Repetitivo 872 do STJ. Translade-se cópia desta decisão para os autos da Execução de Título Extrajudicial nº 5012974-48.2018.8.13.0702. P.R.I. Após o trânsito em julgado, arquivem-se com baixa. Uberlândia, data da assinatura eletrônica. Carlos José Cordeiro Juiz de Direito – 2ª vara cível