1002932-94.2026.8.13.0518

Intimação

TJMG · 2ª Vara Cível da Comarca de Poços de Caldas · Sentença

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 1002932-94.2026.8.13.0518/MG AUTOR: IAGO GONZAGA DA SILVA ADVOGADO(A): MATEUS GOMES MARTINS COELHO (OAB MG205413) AUTOR: LORRAINE CREMONINI PEREIRA ADVOGADO(A): MATEUS GOMES MARTINS COELHO (OAB MG205413) RÉU: LIBERTY ARRAIAL DO CABO CONSTRUCOES E INCORPORACOES SPE LTDA ADVOGADO(A): DIEGO AUGUSTO VALIM DIAS (OAB PR044555) ADVOGADO(A): JEFFERSON ALVES DE SOUZA (OAB RJ203760) SENTENÇA Vistos. Iago Gonzaga da Silva e Lorraine Cremonini Pereira ajuizaram a presente ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, com pedido de tutela de urgência em face de Liberty Arraial do Cabo Construções e Incorporações SPE Ltda. Os requerentes alegaram que celebraram contrato de aquisição de cotas de unidade imobiliária em regime de multipropriedade com a requerida, contudo não possuem mais condições financeiras de adimplir as prestações, sustentando a abusividade das cláusulas contratuais que disciplinam a retenção dos valores pagos em caso de rescisão. Requereram a concessão de tutela de urgência para determinar a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas e a abstenção de inscrição de seus nomes nos cadastros de inadimplentes. No mérito, pleiteiaram a rescisão do contrato, com a restituição da maior parte dos valores pagos, bem como o reconhecimento da abusividade da retenção da comissão de corretagem. A tutela de urgência teve sua apreciação postergada. A requerida ofereceu contestação arguindo preliminares de incompetência territorial e ilegitimidade passiva quanto ao pedido de restituição da comissão de corretagem. No mérito, sustentou que a rescisão decorreu exclusivamente da inadimplência dos demandantes, defendendo a validade das cláusulas contratuais, a aplicação da Lei nº 13.786/2018, com retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos. Impugnando a contestação, a parte demandante reafirmou seu direito afastando os argumentos defensivos. Proferida decisão saneadora, foi afastada a preliminar de incompetência territorial e deferida a inversão do ônus da prova. Não sendo o caso de produção de outras provas, vieram os autos conclusos para julgamento. Fundamento e decido. I – Do objeto do julgamento A controvérsia cinge-se ao desfazimento do contrato de aquisição de cotas de unidade imobiliária em regime de multipropriedade celebrados entre as partes, bem como aos efeitos patrimoniais decorrentes da rescisão, especialmente quanto ao percentual de retenção dos valores pagos e à restituição da comissão de corretagem. II – Do Mérito II.1 -Da rescisão contratual No caso trata-se de rescisão decorrente de iniciativa dos próprios adquirentes, por razões pessoais e econômicas, circunstância que não autoriza a transferência integral à requerida dos prejuízos decorrentes do desfazimento. A Súmula nº 543 do STJ estabelece que, quando o comprador dá causa ao desfazimento do negócio, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma parcial. No mesmo sentido, o art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/64, incluído pela Lei nº 13.786/2018, admite a retenção de percentual dos valores pagos pelo adquirente, observados os limites legais. In casu, as partes pactuaram uma cláusula penal de 50% sobre o valor total pago e, embora a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) admita a retenção de até 50% dos valores pagos em empreendimentos com patrimônio de afetação, tal penalidade pode ser reduzida quando se mostrar manifestamente excessiva, nos termos do art. 413 do CC. Assim, considerando os custos administrativos suportados pela requerida e, de outro lado, a possibilidade de nova comercialização das cotas, reputo razoável a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, suficiente para compensar os prejuízos decorrentes do desfazimento sem impor ônus excessivo aos requerentes. A redução judicial da penalidade, portanto, não implica afastamento da cláusula contratual, mas apenas adequação de seus efeitos às particularidades do caso concreto, em observância aos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e equilíbrio contratual. Assim, a requerida deverá restituir 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos, na forma prevista na Súmula 543 do STJ, imediatamente. II.2 – Da comissão de corretagem Conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema Repetitivo nº 938, é válida a transferência da obrigação de pagamento da comissão de corretagem ao consumidor quando o preço total do imóvel e o valor correspondente à comissão forem previamente informados e destacados. No caso, os documentos demonstram que a comissão foi apresentada de forma prévia e destacada, não havendo irregularidade ou violação ao dever de informação que justifique sua restituição. III – Dispositivo Diante do conjunto probatório e à luz dos dispositivos constitucionais e legais aplicáveis, a parcial procedência dos pedidos iniciais é medida que se impõe. Isso posto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, julgo extinto o feito com resolução de mérito, confirmo a tutela concedida e procedentes os pedidos iniciais para: a) declarar rescindido o contrato de aquisição de cotas de unidade imobiliária em regime de multipropriedade celebrado entre as partes, por iniciativa dos requerentes, sem atribuição de culpa à requerida; b) condenar a requerida à restituição de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, autorizada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do montante pago, excluídos da base de cálculo os valores correspondentes à comissão de corretagem, acrescidos de correção monetária pelos índices da Corregedoria-Geral de Justiça de Minas Gerais desde cada desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação, ambos até a data de 27/08/2024; A partir de 28/08/2024, os juros de mora serão calculados pela taxa SELIC, deduzido o percentual correspondente ao IPCA e a correção monetária será calculada com base no IPCA, nos termos da Lei nº 14.905/2024. Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento de custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido, na proporção de 30% (trinta por cento) para a parte requerente e 70% (setenta por cento) para a requerida. Por fim, de modo a evitar a interposição de embargos de declaração desnecessários, preterem-se todas as demais alegações das partes, por incompatíveis com a linha de raciocínio ora adotada, observando que os pedidos foram apreciados e julgados nos exatos limites em que formulados. Partes cientes de que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com caráter meramente infringente acarretará a imposição da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC. De acordo, ainda, com o art. 1.010, § 3º, do CPC, o juízo de admissibilidade recursal deve ser feito apenas pela Instância Superior. Assim, se eventualmente for apresentado recurso de apelação por alguma das partes, independentemente de conclusão dos autos, dê-se vista à parte contrária para contrarrazões, no prazo legal. Após, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça com as nossas homenagens de estilo. Arquivem-se os autos oportunamente. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se.