1002588-46.2021.4.01.3820

Intimação

TRF6 · 14ª Vara Federal Cível e JEF Adjunto de Belo Horizonte · DESPACHO/DECISÃO

Procedimento do Juizado Especial Cível (JEF Cível) Nº 1002588-46.2021.4.01.3820/MG AUTOR: CONDOMINIO DO RESIDENCIAL PARQUE DAS PALMEIRAS I ADVOGADO(A): PAULO ESTEVES SILVA CARNEIRO (OAB BA028559) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação de cobrança proposta pelo Condomínio do Residencial Parque das Palmeiras I em face do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), representado pela Caixa Econômica Federal. Pretende o autor o recebimento de valores referentes à taxa condominial do apartamento 303, Bloco 17, vencidos no período de 10/10/2016 a 08/04/2021, totalizando a quantia de R$3.228,42. Os autos foram redistribuídos da 3ª Vara Federal de Execução Fiscal de Contagem para os Juizados Especiais Federais, com posterior conversão da classe para o procedimento do Juizado Especial Cível e remessa à Subseção Judiciária de Belo Horizonte. Citada, a Caixa Econômica Federal apresentou resposta processual arguindo, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva ad causam, sustentando que o imóvel que originou o débito foi alienado fiduciariamente em 19/04/2012 a terceiro. Para instruir sua defesa, anexou cópia do contrato de alienação nº 171000396980 e certidão imobiliária. Intimado, o autor apontou a alienação da unidade habitacional e requereu a inclusão no polo passivo dos adquirentes EDILENE FERREIRA SILVA (ou ZALLIO) e FERNANDO ANTONIO LEONE ZALLIO, invocando a obrigação propter rem e o artigo 1.345 do Código Civil, acostando aos autos a certidão atualizada de matrícula do imóvel gerador dos débitos Deteminada a citação dos novos proprietários, A corré Edilene Ferreira Zallio foi devidamente citada por oficial de justiça (evento 70, CERT2), mas não foi possível a localização de Fernando Antonio Leoni Zallio, conforme certidões dos eventos 59, 60 e 71. O autor requereu, então, pesquisa por meio dos sistemas SISBAJUD, INFOJUD e RENAJUD para localização de possíveis endereços do proprietário. Os autos vieram conclusos para deliberação. Inicialmente, observo que o contrato de compra e venda nº 171000396980 e a Certidão de Matrícula nº 143.794 do Registro de Imóveis da Comarca de Betim/MG, apresentados pela CEF, dizem respeito ao apartamento 303 do bloco 17 do Condomínio Residencial Parque das Palmeiras II, situado na Avenida Quatro, nº 269, tendo como adquirente a senhora Vânia Lúcia dos Reis. Trata-se, portanto, de certidão relativa a imóvel inteiramente diverso do objeto da presente cobrança. Por outro lado, a certidão de inteiro teor carreada pelo condomínio autor no evento 45, DOC3, referente à matrícula nº 143.462 do Registro de Imóveis da Comarca de Betim/MG, espelha a exata realidade imobiliária do bem litigioso. Essa certidão demonstra que o apartamento 303 do bloco 17 integra expressamente o Condomínio Residencial Parque das Palmeiras I, situado na Rua Pau Brasil, nº 271, Bairro Vila das Flores, Betim/MG (matrícula nº 143.462, AV-2). O registro R-6 da referida matrícula nº 143.462 comprova que o imóvel foi objeto de Contrato de Venda e Compra Direta com Parcelamento e Alienação Fiduciária no Programa Minha Casa Minha Vida, firmado em 19/04/2012, pelo qual o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), representado pela CEF, alienou a unidade a EDILENE FERREIRA SILVA e FERNANDO ANTONIO LEONE ZALLIO. Ato contínuo, no registro R-7 da mesma matrícula, foi constituída a alienação fiduciária em garantia em favor do FAR, transferindo-se a posse indireta e a propriedade resolúvel ao credor fiduciário e mantendo-se a posse direta com os devedores fiduciantes adquirentes. Assim, está documentalmente comprovado que a unidade imobiliária geradora do débito condominial deixou a posse do ente fiduciário desde o ano de 2012, encontrando-se sob a posse direta dos compradores pessoas físicas. A obrigação de concorrer para as despesas condominiais ostenta natureza propter rem, decorrendo da titularidade do direito real ou da posse direta exercida sobre a coisa, consoante preconizam o artigo 1.336, inciso I, e o artigo 1.345, ambos do Código Civil, além do artigo 12 da Lei nº 4.591/1964. Nos termos do artigo 1.345 do Código Civil, expressamente destacado pelo condomínio exequente, o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Tratando-se de imóvel gravado com alienação fiduciária regida pela Lei nº 9.514/1997, a responsabilidade pelo custeio das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias recai com exclusividade sobre o devedor fiduciante, que ostenta a qualidade de adquirente e possuidor direto do bem. O credor fiduciário detém unicamente a propriedade fiduciária resolúvel voltada à garantia da dívida, não respondendo pelos encargos condominiais vencidos durante o período em que a posse direta permaneceu com o fiduciante, conforme o artigo 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997. A responsabilização do agente fiduciário somente se configuraria na hipótese de consolidação definitiva da propriedade plena e imissão na posse direta do imóvel, o que não ocorreu. Os débitos cobrados nesta demanda compreendem parcelas vencidas entre outubro de 2016 e novembro de 2020 (evento 1, PLAN7), período posterior à celebração do contrato de alienação fiduciária e à entrega do bem aos adquirentes Edilene Ferreira Silva e Fernando Antonio Leone Zallio, ocorrida em 19/04/2012. O próprio condomínio autor reconheceu a situação jurídica material do imóvel, tanto que requereu a inclusão dos compradores pessoas físicas na lide para que respondam pela dívida. O Superior Tribunal de Justiça firmou orientação de que o credor fiduciário não responde pelas despesas de condomínio enquanto o devedor fiduciante estiver no exercício da posse direta, como se extrai do julgamento do Recurso Especial 1.696.038/SP pela Terceira Turma: EMENTA: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante. 3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. 4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem. 5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa). 6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido. 7. Recurso especial provido. (REsp n. 1.696.038/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 28/8/2018, DJe de 3/9/2018.) Impõe-se, portanto, o reconhecimento da ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal e do Fundo de Arrendamento Residencial. Com a exclusão da Caixa Econômica Federal e do Fundo de Arrendamento Residencial, deixa de subsistir pessoa ou interesse jurídico que justifique a competência da Justiça Federal, nos termos do art. 109, I, da Constituição Federal. Reconhecida a ilegitimidade do ente federal e determinada a sua retirada do feito, os autos não devem ser extintos em relação aos demais litigantes, mas sim remetidos ao juízo estadual competente. O Superior Tribunal de Justiça pacificou essa diretriz nos conflitos de competência, como retrata o precedente da Segunda Seção no Conflito de Competência 211.533/BA: EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CONFLITO DE COMPETÊNCIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. EXCLUSÃO DA RELAÇÃO PROCESSUAL. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. CONFLITO CONHECIDO. I. Caso em exame 1. Conflito negativo de competência suscitado pelo Juízo de Direito da 4ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cível, Comercial e Registros Públicos de Vitória da Conquista/BA, tendo por suscitado o Juízo Federal da 1ª Vara Cível e Criminal de Vitória da Conquista - SJ/BA, em ação de rescisão contratual de compra e venda de imóvel, por vício redibitório, ajuizada em face do vendedor do imóvel e da Caixa Econômica Federal. 2. O Juízo Federal reconheceu a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal para figurar no polo passivo da demanda, determinando a remessa dos autos para a Justiça Estadual. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se a Justiça Federal é competente para julgar a ação de rescisão contratual de compra e venda de imóvel, considerando a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, que atuou apenas como agente financeiro. III. Razões de decidir 4. A Justiça Federal não é competente para julgar a ação, uma vez que a Caixa Econômica Federal foi excluída do polo passivo, não havendo interesse da União ou de suas autarquias que justifique a competência federal. 5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que quando a Caixa Econômica Federal atua apenas como agente financeiro não é responsável por defeito na construção do imóvel. 6. A competência para julgar a demanda é do Juízo Estadual, conforme entendimento consolidado nas Súmulas 150, 224 e 254 do STJ. IV. Dispositivo 7. Conflito conhecido para declarar competente o Juízo de Direito da 4ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cível, Comercial e Registros Públicos de Vitória da Conquista/BA. (CC n. 211.533/BA, relatora Ministra Daniela Teixeira, Segunda Seção, julgado em 10/9/2025, DJEN de 15/9/2025.) Ante o exposto, reconheço a ilegitimidade passiva da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e do FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL e determino a exclusão de ambos da relação processual, com fundamento no art. 485, VI, do Código de Processo Civil, sem extinção integral do processo, diante da subsistência da pretensão contra os corréus particulares. Em consequência, reconheço a incompetência absoluta da Justiça Federal para processar e julgar a demanda remanescente e determino a remessa integral dos autos a uma das Varas Cíveis da Justiça Estadual da Comarca de Betim, competente para apreciar a pretensão formulada contra EDILENE FERREIRA ZALLIO e FERNANDO ANTONIO LEONI ZALLIO. A Secretaria deverá promover a exclusão da Caixa Econômica Federal do polo passivo e realizar as demais alterações cadastrais necessárias. Após o decurso do prazo processual pertinente, os autos deverão ser encaminhados à Justiça Estadual da Comarca de Betim, com as cautelas devidas. Belo Horizonte, data da assinatura.