1002493-98.2025.8.26.0666

Intimação

TJSP · Foro de Artur Nogueira - 1ª Vara Judicial da Comarca de Artur Nogueira

Processo 1002493-98.2025.8.26.0666 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Jean Gabriel Alves - Samuel José Arcanjo - - Imobiliária Conquista - Vistos. Cuida-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de valores proposta por Jean Gabriel Alves em face de Samuel José Arcanjo e A. Chaves dos Santos Imobiliária Ltda. (Imobiliária Conquista), na qual o autor sustenta ter sofrido prejuízos decorrentes do desapossamento judicial do imóvel objeto do contrato particular de fls. 64/66, pleiteando o ressarcimento da quantia paga pela aquisição de um imóvel (lote e casa de alvenaria) situado em Artur Nogueira. O autor alega que, após ter adquirido o imóvel em 2011, foi surpreendido por uma sentença (em processo diverso nº 1001922-64.2024.8.26.0666) que determinou a imissão na posse da herdeira legítima do antigo vendedor, resultando na perda da posse do bem pelo autor, extraindo de tal fato pretensão fundada na garantia da evicção. Pois bem. Passo ao saneamento e a organização do feito, nos termos do artigo 357 do CPC. Inicialmente, a preliminar de ilegitimidade passiva não comporta acolhimento. Consoante a teoria da asserção, a legitimidade das partes deve ser aferida à luz das afirmações deduzidas na petição inicial. No caso concreto, o autor atribui à imobiliária corré responsabilidade pelos prejuízos alegadamente suportados, em razão de suposta falha nos deveres de diligência, cautela e informação inerentes à atividade de intermediação imobiliária. Nessas circunstâncias, a aferição da efetiva responsabilidade da requerida demanda exame do conjunto probatório e se confunde com o mérito da controvérsia, razão pela qual rejeito a preliminar. A prejudicial de prescrição suscitada pelos requeridos, ao fundamento de que o contrato foi celebrado em 02/08/2011 e a presente ação ajuizada apenas em 20/08/2025, não comporta acolhimento A pretensão deduzida em juízo não decorre de mero inadimplemento contratual relacionado ao negócio celebrado em 2011, mas de alegado prejuízo originado do desapossamento judicial do imóvel objeto da avença, circunstância da qual o autor extrai a incidência da garantia da evicção prevista nos artigos 447 e seguintes do CC. Nos termos do artigo 189 do Código Civil e do princípio da actio nata, o prazo prescricional tem início a partir da violação do direito subjetivo, vale dizer, quando o titular adquire ciência inequívoca da lesão ou quando esta se concretiza. No caso concreto, o alegado prejuízo somente se materializou em 2025, por ocasião da ordem judicial de desapossamento proferida nos autos da Ação de Imissão na Posse nº 1001922-64.2024.8.26.0666. Tendo a presente ação sido proposta em 20/08/2025, não há falar em prescrição. Afasto, portanto, a prejudicial arguida. Nos termos do artigo 357, II, do Código de Processo Civil, declaro controvertidas as seguintes questões fáticas: a) se a corré intermediadora observou os deveres de diligência, cautela, esclarecimento e informação inerentes à atividade de intermediação imobiliária; b) se o autor possuía pleno conhecimento da situação jurídica e registral do imóvel por ocasião da celebração do negócio jurídico; c) se houve ciência do adquirente quanto aos riscos de eventual perda do bem e às circunstâncias relacionadas à situação registral do imóvel; d) se houve conduta omissiva do autor apta a configurar culpa concorrente ou exclusiva pelos prejuízos alegados; e) a extensão dos danos materiais eventualmente suportados em decorrência do desapossamento judicial do imóvel. Constituem questões jurídicas relevantes para julgamento: a) a eventual incidência do Código de Defesa do Consumidor à relação estabelecida entre o autor e a empresa intermediadora; b) a aplicabilidade e a extensão da garantia da evicção; c) a eventual configuração da responsabilidade civil da empresa intermediadora; d) os parâmetros jurídicos aplicáveis à quantificação dos prejuízos eventualmente indenizáveis ou passíveis de restituição. e) a existência ou não dos requisitos caracterizadores da evicção, bem como seus efeitos jurídicos. Quanto ao ônus da prova, aplica-se ao caso a regra geral prevista no artigo 373 do Código de Processo Civil. Incumbe ao autor a prova dos fatos constitutivos de seu direito, especialmente: a) a celebração do negócio jurídico; b) o pagamento dos valores cuja restituição pretende; c) a ocorrência do alegado desapossamento judicial do imóvel; d) os prejuízos que afirma ter suportado. Incumbe aos réus a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito autoral, notadamente: a) a adequada prestação de informações por ocasião da intermediação do negócio; b) eventual ciência prévia e específica do adquirente quanto ao risco de perda do bem; c) a existência de cláusula de exclusão da garantia da evicção acompanhada de elementos aptos a demonstrar que o adquirente assumiu conscientemente o risco correspondente, nos termos da legislação civil. Considerando as manifestações já apresentadas pelas partes: a) DEFIRO a juntada de documentos, observadas as hipóteses previstas no artigo 435 do Código de Processo Civil, no prazo comum de 15 (quinze) dias; b) DEFIRO a produção de prova oral, consistente na oitiva das testemunhas tempestivamente arroladas (fls. 317/318 e 319/320 e 321/322) Declaro preclusa a oportunidade para novas indicações ou substituições de testemunhas, ressalvadas as hipóteses excepcionais previstas no artigo 451 do CPC. Designo audiência de instrução e julgamento para o dia 31 de março de 2027, às 14:30 horas, por videoconferência, nos termos do Comunicado CG Nº 284/2020 e Provimento CSM nº 2564/2020. A Audiência será virtual e realizada com utilização da ferramenta Microsoft Teams. Não obstante a entrada em vigor da Resolução nº 481/2022 do CNJ, determinando a retomada da audiência presencial como regra, considerando a ausência de prejuízo às partes, a economicidade, a celeridade processual e a possibilidade de participação remota de todos os envolvidos, mantenho-a no formato virtual. Faculto, porém, às partes o prazo de 05 (cinco) dias para requererem que a audiência seja realizada presencialmente, caso em que os autos deverão retornar conclusos para deliberação, observando que, ainda que presencial, caso não exista óbice, eventual participante poderá ingressar por videoconferência se assim o desejar, em homenagem ao princípio do amplo acesso à Justiça. Os patronos deverão, ainda, intimar as testemunhas que arrolaram, por carta com aviso de recebimento ou mediante comunicação escrita entregue diretamente, colhendo-lhes a ciência e comprovando-se nos autos com antecedência mínima de 3 (três) dias da audiência (art. 455, CPC), sob pena de se presumir a desistência da oitiva, ressalvado o art. 455, § 4º, CPC. No mesmo prazo acima, as partes deverão fornecer meios de contato eletrônicos (e-mail) e número de celular de todas as pessoas que participarão da audiência, inclusive as testemunhas, sob pena de preclusão da prova. Desde já consigno que não será admitida a oitiva de partes e testemunhas mediante utilização do mesmo link de acesso disponibilizado ao procurador ou a parte interessada, sob pena de comprometimento da incomunicabilidade das testemunhas prevista no artigo 456 do CPC. O link de acesso à audiência virtual será enviado até 2 (duas) horas antes da audiência por e-mail institucional de servidor lotado nesta unidade, de procedência do E. Tribunal de Justiça, ou seja, no formato nomeservidor@tjsp.jus.br. Os participantes deverão ficar disponíveis no horário acima mencionado, em trajes adequados, em ambiente silencioso e com documento com foto em mãos. Concedo às partes o prazo comum de cinco dias para eventual pedido de esclarecimento ou ajuste desta decisão, nos termos do artigo 357, § 1º, do Código de Processo Civil. Intime-se. - ADV: CARLOS EDUARDO VALLIM DE CASTRO (OAB 73623/SP), DEISY APARECIDA REDONDO (OAB 179062/SP), CARLOS EDUARDO VALLIM DE CASTRO (OAB 73623/SP)