1002394-58.2025.8.26.0366

Intimação

TJSP · Foro de Mongaguá - 2ª Vara

Processo 1002394-58.2025.8.26.0366 - Procedimento Comum Cível - Aquisição - Gilberto Ferreira de Araujo - - Sonia Maria Rosa de Lima Araujo - Satochi Matsuda - Vistos. Trata-se de Ação Declaratória de Posse e Reconhecimento de Propriedade c/c Obrigação de Fazer ajuizada por Gilberto Ferreira de Araújo e Sonia Maria Rosa de Lima Araújo em face de Satochi Matsuda. Os autores alegaram ter adquirido, em 06/04/2023, o imóvel situado na Avenida Agenor de Campos, nº 2106, Jardim Columbia, Mongaguá/SP, matriculado sob o nº 175.487, pelo valor ajustado e quitado de R$ 125.000,00. Sustentaram que, a despeito do exercício ininterrupto da posse e do pagamento integral, o imóvel permanece registrado em nome do réu, fato que impede a plena fruição da propriedade e a regularização registral (f. 1/9 e 35/37). O juízo proferiu decisão determinando a emenda à inicial para recategorização de documentos no sistema e comprovação da hipossuficiência financeira (f. 95/96). Os requerentes apresentaram petição de emenda à inicial para adequação do feito (f. 100/101). Na sequência, os autores peticionaram informando fato novo e requerendo prioridade na tramitação do feito, instruindo o pedido com laudos médicos que diagnosticam o coautor Gilberto com neoplasia maligna (f. 118/123). A decisão de f. 124 recebeu a emenda, concedeu a gratuidade da justiça aos autores e determinou a citação da parte ré. Devidamente citado e intimado, o réu apresentou manifestação (f. 130/136), na qual confirmou ter vendido o imóvel a terceiros no ano de 2006 e recebido o respectivo valor. O requerido declarou desconhecer os autores e o vendedor imediato apontado na inicial, porém informou expressamente que não se opõe à presente demanda (f. 132). Os autores apresentaram réplica à contestação, requerendo o julgamento antecipado da lide ante o reconhecimento do pedido pelo réu, arrolando testemunhas por cautela e noticiando a existência de ação possessória conexa (f. 142/145). É o relatório. Fundamento e decido. Trata-se de ação declaratória de posse e reconhecimento de propriedade c.c. obrigação de fazer ajuizada por Gilberto Ferreira de Araújo e Sonia Maria Rosa de Lima Araújo em face de Satochi Matsuda, objetivando o reconhecimento da aquisição do imóvel matriculado sob nº 175.487 do Cartório de Registro de Imóveis competente e a regularização registrária do bem. Inicialmente, defiro a prioridade na tramitação do feito, diante da comprovação de que o coautor é portador de doença grave, conforme documentação médica de fls. 120/123, procedendo-se às anotações necessárias. Verifica-se dos autos que os autores afirmam ter adquirido o imóvel mediante instrumento particular firmado em 06/04/2023 (fls. 35/37), enquanto o requerido, proprietário tabular, informou ter alienado o bem a terceiros ainda no ano de 2006 (fls. 133/135), esclarecendo não conhecer os autores nem o vendedor imediato indicado na petição inicial, embora não tenha manifestado oposição ao pedido. Apesar da concordância externada pelo requerido, não se mostra possível, neste momento processual, o julgamento antecipado do mérito. Isso porque a documentação apresentada revela aparente ruptura na cadeia de transmissão dos direitos aquisitivos do imóvel. Observa-se que o titular registral informou ter alienado o imóvel a terceiros em momento muito anterior à negociação celebrada pelos autores. Entretanto, não foram juntados aos autos documentos aptos a demonstrar a sequência das cessões ou alienações ocorridas entre o adquirente originário referido pelo requerido e os autores, de forma a estabelecer a cadeia jurídica necessária à transferência da propriedade. A mera ausência de resistência do proprietário registral não supre a necessidade de comprovação dos requisitos materiais exigidos para a tutela pretendida. Com efeito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade da adjudicação compulsória e da regularização dominial fundada em compromisso de compra e venda não registrado, mas exige a demonstração da origem dos direitos aquisitivos e da legitimidade da cadeia negocial. Nesse sentido: "A adjudicação compulsória exige a demonstração da legitimidade da cadeia de cessões de direitos aquisitivos, sendo inviável a procedência da demanda quando inexistente prova da vinculação entre o adquirente final e o titular registral do imóvel." (STJ, AgInt no AREsp 1.660.946/SP). "A sentença substitutiva da vontade do vendedor somente pode servir de título registrável quando comprovada a origem e continuidade dos direitos transmitidos até o adquirente final." (STJ, REsp 1.172.747/SP). O STJ também possui entendimento consolidado de que a adjudicação compulsória pode ser requerida independentemente do registro do compromisso de compra e venda, conforme dispõe a Súmula 239, mas permanece indispensável a comprovação da sucessão dos direitos aquisitivos quando houver alienações intermediárias. A propósito: Súmula 239 do STJ: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis." Todavia, a dispensa do registro não afasta a necessidade de demonstração da cadeia de transmissão dos direitos derivados do compromisso originário. A jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo igualmente tem exigido prova suficiente da cadeia negocial para possibilitar a transferência registrária: "DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em Exame Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente o pedido de adjudicação compulsória contra CDHU. O apelante adquiriu imóvel por compromisso de venda e compra, quitou o saldo devedor, mas a CDHU recusou-se a outorgar a escritura definitiva. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em (i) a alegação de cerceamento de defesa por julgamento antecipado da lide e (ii) a possibilidade de adjudicação compulsória sem anuência formal da CDHU, considerando a quitação do financiamento e a posse consolidada. III. Razões de Decidir 3. A arguição de cerceamento de defesa foi rejeitada, pois o julgamento antecipado é permitido quando os elementos documentais são suficientes para a formação do convencimento do julgador. 4. A adjudicação compulsória exige demonstração de cadeia dominial regular e contínua. A ausência de inventário ou partilha dos bens do mutuário falecido impede a transmissão válida dos direitos ao apelante. A ausência de comprovação da cadeia sucessória impede a transmissão válida dos direitos sobre o bem. IV. Dispositivo e Tese 5. Rejeito a preliminar e nego provimento ao recurso de apelação, mantendo a sentença de primeiro grau. Legislação Citada: Código de Processo Civil, art. 370, art. 355, inciso I, art. 373, inciso I, art. 85, §11. Código Civil, art. 1.784, art. 1.791, art. 1.417, art. 1.418. Lei nº 6.015/1973, art. 195. Jurisprudência Citada: TJSP, Apelação Cível 1022183-88.2023.8.26.0309, Rel. Ramon Mateo Júnior, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 19/05/2026." (TJSP; Apelação Cível 1007331-37.2025.8.26.0132; Relator (a):Wagner Carvalho Lima; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Foro de Catanduva -1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/08/2026; Data de Registro: 08/08/2026) "APELAÇÃO - Adjudicação compulsória - Cessão de direitos sobre imóveis - Ausência de comprovação dos elos intermediários da cadeia negocial - Ônus que incumbia aos autores, porquanto se trata de cautela mínima a ser adotada no momento da aquisição dos bens - Observância ao princípio da continuidade registral - Sentença de improcedência mantida - Obrigação de os apelantes efetuarem a complementação do preparo, sob pena de inscrição do débito na dívida ativa - Recurso não provido." (TJSP; Apelação Cível 1003614-16.2017.8.26.0126; Relator (a):Mônica de Carvalho; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Caraguatatuba -3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/07/2026; Data de Registro: 30/07/2026) Portanto, subsiste questão de fato relevante e controvertida consistente na efetiva demonstração da sucessão dos direitos aquisitivos incidentes sobre o imóvel matriculado sob nº 175.487, circunstância que impede o julgamento imediato da demanda. Nos termos do artigo 357 do Código de Processo Civil, passo ao saneamento do feito. I. Delimitação das questões de fato controvertidas Constitui questão fática controvertida a ser esclarecida: a) a existência e regularidade da cadeia de transmissão dos direitos aquisitivos do imóvel desde a alienação realizada pelo proprietário registral até a aquisição alegada pelos autores; b) a legitimidade dos cedentes e adquirentes intermediários para transmissão dos direitos relacionados ao imóvel objeto da lide; c) a existência de documentos aptos a demonstrar a continuidade da cadeia negocial. II. Delimitação das questões de direito. Discute-se o preenchimento dos requisitos legais necessários ao reconhecimento da aquisição da propriedade e à expedição de título judicial hábil ao registro imobiliário, especialmente diante da necessidade de demonstração da cadeia dos direitos aquisitivos derivada do negócio originário. III. Ônus da prova. Nos termos do artigo 373, inciso I, do CPC, compete aos autores comprovar os fatos constitutivos do direito alegado, especialmente mediante a apresentação dos instrumentos de cessão, contratos de compra e venda, recibos, declarações e demais documentos aptos a demonstrar a sequência das transmissões ocorridas entre o adquirente indicado pelo réu e os demandantes. IV. Produção de provas. Determino a produção de prova documental complementar pela parte autora. Intimem-se os autores para que, no prazo de 30 (trinta) dias: Apresentem os documentos aptos a demonstrar integralmente a cadeia de transmissão dos direitos aquisitivos do imóvel, desde a alienação realizada pelo requerido em favor de terceiro até a aquisição narrada na petição inicial; Esclareçam a identidade dos adquirentes intermediários e a relação jurídica existente entre cada uma das transmissões ocorridas; Requeiram, se necessário, a expedição de ofícios ou a adoção de outras medidas destinadas à obtenção dos documentos faltantes. Após a manifestação da parte autora, dê-se vista à parte ré pelo prazo de 15 (quinze) dias. Sem prejuízo, faculto às partes, no mesmo prazo, especificar eventual necessidade de outras provas, justificando concretamente sua pertinência, sob pena de preclusão. Indefiro a prova oral postulada pela parte autora porque incompatível com o direito pretendido. Cumpridas as determinações, tornem conclusos para análise da suficiência do conjunto probatório e eventual julgamento do mérito. Intimem-se. - ADV: KARLA DA CONCEIÇÃO IVATA VASCUNHANA (OAB 183881/SP), CARINA APARECIDA DA ROCHA SILVA (OAB 492017/SP), CARINA APARECIDA DA ROCHA SILVA (OAB 492017/SP)