1002224-92.2025.8.26.0655

Intimação

TJSP · 1ª Vara da Comarca de Várzea Paulista · DESPACHO/DECISÃO

Despejo por Falta de Pagamento Cumulado Com Cobrança Nº 1002224-92.2025.8.26.0655/SP AUTOR: CLOTHO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES S/A. ADVOGADO(A): MARCELO DE OLIVEIRA ROSA (OAB SP368679) RÉU: PEDRO HENRIQUE PERES BARBOSA ADVOGADO(A): FLÁVIO ROBERTO VARELA TORRES JÚNIOR (OAB GO039091) RÉU: MARIA EDUARDA PERES BARBOSA ADVOGADO(A): FLÁVIO ROBERTO VARELA TORRES JÚNIOR (OAB GO039091) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Cuida-se de AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS proposta por Clotho Empreendimentos e Participações S.A. em face de Pedro Henrique Peres Barbosa e Maria Eduarda Peres Barbosa. A autora aduz, em suma, que celebrou contrato de locação comercial da Loja 200 do Shopping Alegria, com vigência de 60 meses, a partir de 01/08/2024, ajustando-se valor de aluguel percentual ou mínimo de R$ 25.000,00 mensais. Afirma que, após realizar obras de adequação do espaço até 20/11/2024, notificou formalmente os locatários, em 23/12/2024, acerca da conclusão dos trabalhos e da vigência do prazo de carência de 90 dias para início das operações e dos pagamentos. Sustenta que os réus permaneceram inertes e inadimplentes desde março de 2025, motivo pelo qual pugna pela rescisão da locação, decretação do despejo e condenação dos réus ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos, além de multa contratual (Evento 1). Citados, os réus apresentaram contestação (Evento 36). Em sede de preliminares, suscitaram a conexão e a necessidade de julgamento conjunto com a Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores n.º 1001719-04.2025.8.26.0655, bem como pleitearam a suspensão do feito por prejudicialidade externa. No mérito, invocaram a exceção do contrato não cumprido, afirmando que a locadora não executou as obras a que se obrigou pela cláusula 8ª do pacto locatício, entregando espaço incompleto e inabitável, sem divisórias, gás, água, esgoto e infraestrutura elétrica, o que impediu a abertura da loja e inviabilizou a exigibilidade dos locativos. Requereram a improcedência dos pedidos e a condenação da autora por litigância de má-fé. A parte autora apresentou réplica (Evento 61), rechaçando as preliminares e defendendo a prevalência da autonomia da vontade em locação de shopping center, aduzindo que a obrigação de acabamento interno cabia aos locatários segundo o padrão shell contratual. Houve requerimento de penhora no rosto dos autos formalizado pela empresa Verzani & Sandrini S.A. (Evento 60), com averbação realizada nos autos (Evento 62) e cadastro da interessada (Evento 68). Instadas as partes a especificarem provas (Evento 64), a parte autora pleiteou depoimento pessoal dos réus e prova testemunhal (Evento 69), decorrendo o prazo dos réus sem nova manifestação específica (Evento 70). É a síntese do necessário. Fundamento e decido. 1. QUESTÕES PROCESSUAIS PENDENTES Inicialmente, registra-se que os presentes autos tramitam conexos e em apenso aos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores n.º 1001719-04.2025.8.26.0655, conforme redistribuição anteriormente reconhecida (Evento 3 e Evento 10). Ambas as demandas possuem a mesma causa de pedir remota (o contrato de locação do Shopping Alegria) e debatem o inadimplemento cruzado das obrigações contratuais, impondo-se a reunião para instrução e julgamento simultâneo, com fundamento no artigo 55, § 1º e § 3º, do Código de Processo Civil, a fim de evitar decisões conflitantes. Rejeita-se o pedido de suspensão do processo fundado no artigo 313, inciso V, alínea "a", do Código de Processo Civil formulado pelos réus (Evento 36). A reunião dos feitos conexos sob a condução do mesmo juízo afasta qualquer risco de decisões contraditórias ou prejudicialidade externa excludente, sendo recomendável a marcha instrutória conjunta para célere e uniforme deslinde das controvérsias. A representação processual de ambas as partes encontra-se regularizada, tendo o réu Pedro Henrique sanado a pendência documental (Evento 55). Anotou-se regularmente nos autos a penhora sobre eventuais créditos da autora deferida na execução n.º 1005005-24.2024.8.26.0655 em favor de Verzani & Sandrini S.A. (Evento 60 e Evento 62). Não havendo outras nulidades ou vícios a suprir, declaro saneado o processo, nos termos do artigo 357, inciso I, do Código de Processo Civil. 2. DELIMITAÇÃO DOS PONTOS CONTROVERTIDOS Com esteio no artigo 357, inciso II, do Código de Processo Civil, fixo como pontos controvertidos de fato relevantes para a solução do mérito: a) A efetiva extensão e a conclusão das obras e reformas estruturais a cargo da locadora na Loja 200 do Shopping Alegria, conforme previsto na Cláusula 8ª do contrato de locação (Evento 1 e Evento 36); b) As reais condições físicas, técnicas e estruturais de habitabilidade, acabamento e funcionamento em que o imóvel foi disponibilizado aos locatários na data informada como de entrega das chaves e na notificação de 23/12/2024 (Evento 1, Evento 36 e Evento 69); c) O cumprimento das obrigações acessórias assumidas pelos locatários no que tange à elaboração e submissão de projetos técnicos e à execução de benfeitorias internas (Evento 1 e Evento 36); d) A existência de culpa pelo inadimplemento contratual resolutivo, a caracterização da exceção do contrato não cumprido e a exigibilidade dos aluguéis, encargos e multa rescisória cobrados (Evento 1, Evento 36 e Evento 61). Como questões de direito relevantes (artigo 357, inciso IV, do Código de Processo Civil), delimitam-se: (i) a aplicabilidade e alcance do princípio da autonomia da vontade em locação de espaço em shopping center (artigo 54 da Lei n.º 8.245/1991); (ii) a incidência da exceção do contrato não cumprido (artigo 476 do Código Civil); (iii) os pressupostos da rescisão contratual com perdas e danos e cláusula penal (artigos 475 e 408 do Código Civil); e (iv) a configuração ou inocorrência de litigância de má-fé processual. 3. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA A distribuição do ônus da prova observará a regra estática do artigo 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil, inexistindo motivos técnicos para sua dinamização ou inversão: a) Incumbe à autora comprovar o fato constitutivo de seu direito (artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil), consistente na regular disponibilização da unidade locada em conformidade com as exigências contratuais, no decurso do prazo de carência e no inadimplemento financeiro dos aluguéis e encargos (Evento 1 e Evento 61); b) Incumbe aos réus comprovar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da autora (artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil), notadamente a alegada inexecução culposa das reformas estruturais pela locadora, a inabitabilidade do espaço e os vícios materiais que fundamentam a exceção do contrato não cumprido (Evento 36). 4. ESPECIFICAÇÃO DAS PROVAS Ante o exposto, no prazo de 15 dias, especifiquem/ratifiquem as partes eventuais provas que pretendem produzir, atentando-se aos pontos controvertidos fixados, justificando a pertinência das provas e indicados a quais fatos se relacionam, e em observância ao princípio da cooperação, da efetividade e da economia processual, a fim de otimizar a prestação jurisdicional. O silêncio será interpretado como renúncia ao direito de produção de provas. Oportunamente, tornem conclusos. Intimem-se.