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STJ · SPF COORDENADORIA DE PROCESSAMENTO DE FEITOS DE DIREITO PRIVADO · VISTA à(s) parte(s) agravada(s) para impugnação do Agravo Interno (AgInt)
AgInt no AgInt no REsp 2248697/SP (2025/0462809-2) RELATORA:MINISTRA DANIELA TEIXEIRA AGRAVANTE:ALESSANDRA RODRIGUES DA SILVA AGRAVANTE:FELIPE DE MOURA PEDRETTE ADVOGADOS:BRUNO CAVALARI GOMES CAMARGO - SP390509 PAULO ROBERTO CONFORTO - SP391151 AGRAVADO:MULTIPLIKE FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS - RESPONSABILIDADE LIMITADA ADVOGADO:FELIPE DO CANTO ZAGO - RS061965 INTERESSADO:SURFLAND BRASIL GAROPABA INCORPORACOES SPE LTDA ADVOGADOS:FABRYCIO DA SILVA RAUPP - SC009188 MARINA SILVA PAIVA - SC030213 Vista à(s) parte(s) agravada(s) para impugnação do Agravo Interno (AgInt).
STJ · SPF COORDENADORIA DE PROCESSAMENTO DE FEITOS DE DIREITO PRIVADO · DESPACHO / DECISÃO
AgInt no REsp 2248697/SP (2025/0462809-2) RELATORA:MINISTRA DANIELA TEIXEIRA AGRAVANTE:MULTIPLIKE FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS - RESPONSABILIDADE LIMITADA ADVOGADO:FELIPE DO CANTO ZAGO - RS061965 AGRAVADO:ALESSANDRA RODRIGUES DA SILVA AGRAVADO:FELIPE DE MOURA PEDRETTE ADVOGADOS:BRUNO CAVALARI GOMES CAMARGO - SP390509 PAULO ROBERTO CONFORTO - SP391151 INTERESSADO:SURFLAND BRASIL GAROPABA INCORPORACOES SPE LTDA ADVOGADOS:FABRYCIO DA SILVA RAUPP - SC009188 MARINA SILVA PAIVA - SC030213 DECISÃO Tendo em vista as orientações e valores destacados no Pacto Nacional do Judiciário pela Linguagem Simples, o qual está pautado em instrumentos internacionais de direitos humanos e de acesso à Justiça, adoto o relatório de fls. 708-716: Tratam-se de Recursos Especiais interpostos por MULTIPLIKE FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS - RESPONSABILIDADE LIMITADA e SURFLAND BRASIL GAROPABA INCORPORAÇÕES SPE LTDA, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra o acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim ementado (e-STJ, fls. 566-571): APELAÇÕES. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. Ação ajuizada pelos compromissários compradores pleiteando a rescisão do contrato em razão de dificuldades financeiras. Procedência parcial em primeiro grau. Inconformismo das rés. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE RECURSAL. Preparo recursal não complementado pela incorporadora, mesmo após regular intimação. Inteligência do art. 1.007, § 4º, do CPC/2015. Deserção caracterizada. LEGITIMIDADE PASSIVA. A securitizadora ostenta pertinência subjetiva. Ao adquirir os créditos e receber os pagamentos, passou a integrar o risco do negócio perante o consumidor, configurando sua legitimidade passiva e responsabilidade solidária. Sentença mantida. SUCUMBÊNCIA. Majoração da verba honorária sucumbencial, segundo as disposições do art. 85, §11, do CPC. RECURSO DA SECUTIRIZADORA NÃO PROVIDO. NÃO CONHECIDO O RECURSO DA INCORPORADORA. Segundo a parte recorrente MULTIPLIKE FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS - RESPONSABILIDADE LIMITADA, o recurso preenche os requisitos necessários ao conhecimento e provimento, sustentando negativa de vigência ao § 12º do art. 31-A da Lei nº 4.591/64, bem como aos artigos 3º, 7º, 18 e 19 do Código de Defesa do Consumidor, além de dissídio jurisprudencial. De acordo com a parte recorrente SURFLAND BRASIL GAROPABA INCORPORAÇÕES SPE LTDA., de igual modo, o recurso preenche os requisitos necessários ao conhecimento e provimento, argumentando negativa de prestação jurisdicional e nulidade do acórdão, bem como violação ao art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/1964 e divergência jurisprudencial. Intimada nos termos do art. 1.030 do Código de Processo Civil, a parte recorrida afirmou a inexistência de requisitos aptos a promover a alteração do julgado impugnado. O recurso não foi conhecido. (e-STJ Fl.708-716) As partes recorrentes apresentaram agravo interno. Houve apresentação de contrarrazões. MULTIPLIKE FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS formulou pleito incidental de efeito suspensivo. (e-STJ Fl.744-778) É o relatório. DECIDO. Nos termos do art. 259, § 3º do RISTJ: "O agravo será dirigido ao relator, que intimará o agravado para manifestar-se sobre o recurso no prazo de quinze dias, ao final do qual, não havendo retratação, o relator levá-lo-á a julgamento pelo órgão colegiado, com inclusão em pauta." Afirma a parte agravante MULTIPLIKE FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS a não incidência da Súmula nº 7 desta corte quanto à alegação de violação ao art. 31-A, § 12, da Lei 4.591/1964. Suscita, em suma, que "a controvérsia central debatida no Recurso Especial é de natureza estritamente jurídica: saber se um Fundo de Investimento em Direitos Creditórios – FIDC, que celebrou contrato de cessão de créditos com a incorporadora, pode ser responsabilizado solidariamente pela rescisão de contrato de compra e venda com consumidor, à luz do art. 31-A, §12, da Lei n.º 4.591/1964 e dos arts. 3.º, 7.º, 18 e 19 do Código de Defesa do Consumidor." Com efeito, a reanálise dos autos indica que, efetivamente, a hipótese atrai mera revaloração das provas que foram produzidas, na medida em que encontra-se estabilizado pela origem o quadro de que a parte agravante é securitizadora de créditos, constituída como FIDC, e sua participação se limitou à aquisição dos recebíveis. É o que se colhe do acórdão recorrido (e-STJ Fl. 570-571): Extrai-se da petição inicial que, em 29/10/2019, ALESSANDRA RODRIGUES DA SILVA e FELIPE DE MOURA PEDRETTE e a ré SURFLAND BRASIL GAROPABA INCORPORAÇÕES SPE LTDA. celebraram dois negócios jurídicos de compra e venda de imóveis em regime de multipropriedade, a que se referem os “Instrumentos Particulares de Compromisso de Venda e Compra de Fração de Tempo de Unidade Autônoma Fracionada, em Regime de Multipropriedade, e Outras Avenças” de fls. 19/58 e 59/102, no denominado “Condomínio Surfland Garopaba”, localizado na cidade de Garopaba/SC. (...) À MULTIPLIKE foram cedidos os direitos de crédito decorrentes do empreendimento, o que é evidenciado pelo fato de figurar como beneficiária dos boletos bancários atinentes aos pagamentos mensais efetuados pelos autores (fls. 103). Assim, inseriu-se de forma ativa na relação de consumo. Ao gerenciar e se beneficiar diretamente dos pagamentos das parcelas do empreendimento imobiliário, ainda que por intermédio de uma operação de securitização, demonstrou uma clara interligação com a atividade principal da incorporadora perante os consumidores. Portanto, a MULTIPLIKE, ao adquirir os créditos e receber os pagamentos, passou a integrar o risco do negócio perante o consumidor, configurando sua legitimidade passiva e responsabilidade solidária. Observa-se que o julgado imputou à agravante responsabilidade em razão da aplicação do parágrafo único, do art. 7º; arts. 18, 19 e parágrafos do art. 25, todos do CDC, considerando-a integrante da cadeia de consumo. Todavia, a jurisprudência da Terceira Turma pacificou-se no sentido de que "As sociedades securitizadoras de crédito imobiliário não integram a cadeia de consumo na atividade de construção e venda de bens imóveis, não podendo ser responsabilizadas por eventuais vícios que venham a dar ensejo à rescisão do contrato e à devolução das quantias pagas." (REsp n. 2.206.601/CE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 17/6/2025, DJEN de 24/6/2025.) No mesmo sentido a Quarta Turma: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. HIPOTECA EM IMÓVEL COMERCIAL E ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR HIPOTECÁRIO. APLICABILIDADE DO ART. 31-A, §12, DA LEI N. 4.591/1964 E INAPLICABILIDADE DA SÚMULA N. 308 DO STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER DO RECURSO ESPECIAL E DAR-LHE PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de prequestionamento do art. 31-A, §12, da Lei n. 4.591/1964, com aplicação das Súmulas n. 282 e n. 356 do STF. 2. A controvérsia decorre de ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais, em que se discute a validade e os efeitos de hipoteca constituída posteriormente sobre unidade comercial e a legitimidade do credor hipotecário. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau: informação não disponível no texto. 4. A Corte de origem rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva do credor hipotecário, afirmou a ineficácia da hipoteca posterior em relação ao promitente comprador de imóvel comercial, reconheceu a inaplicabilidade da Súmula n. 308 do STJ e impôs ao agente financeiro o dever de expedir carta de liberação do gravame, desprovendo a apelação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se o art. 31-A, §12, da Lei n. 4.591/1964 afasta a legitimidade passiva e a responsabilidade do credor/cessionário pelas obrigações do incorporador; (ii) saber se houve violação aos arts. 85, §§2, 3, 5 e 8, do CPC na fixação e majoração dos honorários; (iii) saber se o acórdão contrariou o art. 927 do CPC ao aplicar indevidamente a Súmula n. 308 do STJ; (iv) saber se houve afronta aos arts. 221 e 265 do CC quanto à inexistência de solidariedade e à constituição de obrigações sem previsão expressa; e (v) saber se houve negativa de prestação jurisdicional nos termos do art. 489, §1º, IV, do CPC. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. O art. 31-A, §12, da Lei n. 4.591/1964 não transfere ao cessionário as obrigações próprias do incorporador, impondo o reconhecimento da ilegitimidade passiva do agente financeiro e afastando sua responsabilidade pela liberação da hipoteca e pelos efeitos do inadimplemento da construtora. Aplica-se a orientação do STJ de que a Súmula n. 308 tem alcance restrito a imóveis residenciais, sendo inaplicável a contratos relativos a imóveis comerciais. As demais alegações (arts. 221 e 265 do CC; art. 489, §1º, IV, e arts. 85, §§2, 3, 5 e 8, e 927, do CPC) ficam prejudicadas em razão do provimento do recurso especial. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. O art. 31-A, §12, da Lei n. 4.591/1964 afasta a legitimidade passiva do agente financeiro e impede a transferência de obrigações do incorporador ao cessionário, não sendo o banco responsável pela ineficácia ou baixa da hipoteca em favor do adquirente. 2. Incide a orientação do STJ de que a Súmula n. 308 do STJ não se aplica a imóveis comerciais, preservando-se a garantia real e afastando a responsabilização do credor hipotecário. 3. Ficam prejudicadas as alegações relativas aos arts. 221 e 265 do CC e aos arts. 85, §§2, 3, 5 e 8, 927 e 489, §1º, IV, do CPC." Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, art. 31-A, §12; CF, art. 105, III, a; CPC, arts. 85, §§2, 3, 5 e 8, 927, 489, §1º, IV, 485, VI; CC, arts. 221, 265. Jurisprudência relevante citada: STJ/Súmula n. 308; STF/Súmulas n. 282, 356; STJ, REsp n. 2.141.417/SC, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22/4/2025; STJ, REsp n. 2.130.141/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 1/4/2025; STJ, AREsp n. 2.694.691/CE, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025; STJ, AgInt no REsp n. 1.702.163/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/10/2019; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no REsp n. 1.290.882/RJ, relator Ministro Lázaro Guimarães, Quarta Turma, julgado em 14/8/2018. (AREsp n. 2.501.769/RO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 12/3/2026. Grifo Acrescido) Dessa forma, constata-se efetiva violação ao comando do art. 31-A, §12, da Lei n. 4.591/1964, assim como descompasso com a jurisprudência desta corte, a indicar a necessidade de se reformar o acórdão recorrido para que seja reconhecida a ilegitimidade passiva da recorrente. Ante o exposto, reconsidero a decisão agravada quanto à recorrente MULTIPLIKE FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS para conhecer e prover o recurso especial por ela interposto a fim de reformar o acórdão recorrido e declarar a ilegitimidade passiva da recorrente MULTIPLIKE FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS. Diante do teor da reanálise recursal e da comprovação da instauração de cumprimento provisório de sentença, defiro o pleito cautelar formulado incidentalmente para emprestar ao recurso especial efeito suspensivo ativo e, consequentemente, impedir a prática de atos de constrição em desfavor da recorrente MULTIPLIKE FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS até o julgamento definitivo do presente recurso. Em razão da exclusão da recorrente do polo passivo, inverto os ônus sucumbenciais que lhe foram impostos. Publique-se. Intimem-se. Relator DANIELA TEIXEIRA
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