1001892-52.2026.8.13.0106

Intimação

TJMG · 1ª Vara Cível, Criminal e da Infância e da Juventude da Comarca de Cambuí · Sentença

DÚVIDA Nº 1001892-52.2026.8.13.0106/MG REQUERENTE: REGISTRO DE IMOVEIS, TITULOS E DOCUMENTOS E PESSOAS JURIDICAS DE CAMBUI ADVOGADO(A): DIANA DOS SANTOS ALCANTARA (OAB MG172672) ADVOGADO(A): PEDRO HENRIQUE FINAMOR (OAB MG245034) INTERESSADO: LUCELIA APARECIDA DA SILVA ADVOGADO(A): THIALES WILSON FERREIRA (OAB MG120838) SENTENÇA Trata-se de procedimento administrativo de suscitação de dúvida registral instaurado pelo Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Pessoas Jurídicas de Cambuí/MG, Oficial Fabio Seabra de Oliveira, em face de Lucélia Aparecida da Silva, todos qualificados nos autos, em razão de divergência quanto ao cálculo dos emolumentos devidos para o registro de Formal de Partilha relativo ao imóvel objeto da Matrícula nº 28.518, situado na Rua Antônio Luiz Fernandes, nº 139, Vila Santo Antônio, Cambuí/MG. Em síntese, narra o suscitante que a interessada pretende o registro do Formal de Partilha de edificação com 03 (três) pavimentos, tipo misto, cuja construção se encontra devidamente averbada no ato AV-4 da matrícula nº 28.518, conforme Evento 1 (doc 9). Ao proceder à qualificação do título e ao cálculo dos emolumentos, o Cartório adotou como parâmetro o valor declarado para cada uma das 03 (três) unidades imobiliárias existentes no local — duas residenciais e uma comercial, com inscrições municipais distintas —, em conformidade com o art. 10, § 3º, inciso XX, e Nota IX da Tabela 4 da Lei Estadual nº 15.424/2004, com redação dada pela Lei Estadual nº 25.367/2025, chegando ao valor total de R$ 19.124,29 (dezenove mil, cento e vinte e quatro reais e vinte e nove centavos), conforme Orçamento nº 1.981 juntado aos autos em Evento 16 (doc 6). A interessada não se conformou com a exigência, sustentando que a cobrança deveria ocorrer pelo valor global do imóvel, como ato único, nos termos da Nota VI da Tabela 4. Requer, ao final, a procedência da dúvida para manutenção da exigência e condenação da interessada nas custas, nos termos do art. 207 da Lei nº 6.015/1973. Tudo conforme a suscitação em Evento 1 (doc 1). Inicialmente, o feito tramitou perante a 2ª Vara, que determinou a remessa ao Juízo Diretor do Foro, por ser este o competente para apreciar o procedimento administrativo de suscitação de dúvida, conforme Evento 5 (doc 1). Regularmente processado o feito, foi determinada a notificação da interessada para apresentar impugnação no prazo de 15 (quinze) dias, conforme Evento 8 (doc 1), com a respectiva notificação certificada em Evento 10 (doc 1). A interessada apresentou impugnação tempestiva, sustentando, em síntese: (i) que o imóvel é juridicamente uno, sob matrícula única, sem instituição formal de condomínio edilício, sem frações ideais e sem abertura de matrículas autônomas; (ii) que o cadastro tributário municipal de IPTU não equivale a unidade imobiliária registral, pois, nos termos do art. 1.331 do Código Civil e da Lei nº 4.591/1964, a autonomia jurídica de unidades imobiliárias somente se constitui com o registro da instituição de condomínio; (iii) que a Nota IX da Tabela 4 se refere a "imóveis contíguos", não a pavimentos de edificação vertical, sendo vedada a analogia para agravar a cobrança (art. 108, § 1º, do CTN); e (iv) que o ITCMD e a própria averbação anterior (AV-4) consideraram o imóvel como unidade global, o que reforçaria a aplicação da Nota VI da Tabela 4. Requereu a improcedência da dúvida e o recálculo do orçamento como ato único, conforme Evento 16 (doc 1). O suscitante manifestou-se sobre a impugnação, rebatendo as alegações e reiterando o pedido inicial, conforme Evento 17 (doc 1). Com vista, o Ministério Público opinou pela procedência da dúvida, reconhecendo a regularidade do cálculo individualizado dos emolumentos, nos termos do art. 10, § 3º, inciso XX, c/c a Nota IX da Tabela 4 da Lei Estadual nº 15.424/2004, com redação dada pela Lei Estadual nº 25.367/2025, conforme Evento 20 (doc 2). Por fim, o suscitante juntou aos autos sentença proferida em caso análogo pela 2ª Vara Cível da Comarca de Varginha/MG, reiterando o pedido de procedência, conforme Evento 22 (doc 1) e Evento 23 (doc 1). É o relatório. Fundamento e Decido. I. DA COMPETÊNCIA E DA REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO A competência deste Juízo Diretor do Foro para processar e julgar o presente procedimento decorre do art. 198 e seguintes da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos — LRP), c/c o art. 135, § 1º, III, do Provimento Conjunto nº 93/2020 da CGJ/TJMG, que atribui ao Juiz Diretor do Foro a apreciação das dúvidas registrais, conforme reconhecido no despacho de remessa em Evento 5 (doc 1). O procedimento de dúvida tem por finalidade verificar a legalidade da exigência formulada pelo Oficial de Registro quando o apresentante do título não se conforma com a qualificação ou com as condições impostas para a prática do ato registral (art. 198 da Lei nº 6.015/1973, com redação dada pela Lei nº 14.382/2022). Trata-se de procedimento de natureza administrativa, instrumentalizado por jurisdição voluntária, de modo que a decisão, conquanto denominada sentença, não produz coisa julgada material, conforme orientação consolidada na jurisprudência invocada na sentença paradigma juntada aos autos em Evento 23 (doc 1) — referência a conferir pelo magistrado na fonte oficial. Verifico que o feito se encontra em ordem, com contraditório regularmente assegurado — notificação da interessada (Evento 10 (doc 1)), impugnação (Evento 16 (doc 1)), manifestação do suscitante (Evento 17 (doc 1)) e parecer ministerial (Evento 20 (doc 2)) —, inexistindo nulidades ou irregularidades a sanar. Passo ao exame do mérito. II. DO MÉRITO II.1. Delimitação da controvérsia A questão a ser dirimida é estritamente jurídica: definir se, para fins de cálculo dos emolumentos devidos pelo registro do Formal de Partilha relativo ao imóvel objeto da matrícula nº 28.518, deve ser adotado o critério do valor global do imóvel (Nota VI da Tabela 4 da Lei Estadual nº 15.424/2004, tese da interessada) ou o critério do valor por unidade imobiliária (art. 10, § 3º, inciso XX, c/c Nota IX da Tabela 4, com redação da Lei Estadual nº 25.367/2025, tese do suscitante e do Ministério Público). II.2. Do quadro fático-documental Os autos revelam o seguinte quadro fático, extraído dos documentos juntados: A edificação existente no imóvel foi averbada na matrícula nº 28.518 como prédio com 03 (três) pavimentos, tipo misto, com área construída de 300m², conforme AV-4 registrada em Evento 1 (doc 9) e Evento 16 (doc 2). A própria procuradora da proprietária, ao requerer a averbação da construção, declarou os valores de mercado de forma individualizada por pavimento: "1º e 2º Pavimentos: R$ 460.229,01; e 3º Pavimento: R$ 230.079,98", conforme requerimento em Evento 1 (doc 6), o que evidencia o reconhecimento, pela própria interessada, da individualidade das unidades. Ademais, há nos autos três certidões de valor venal expedidas pela Prefeitura Municipal de Cambuí, cada uma com inscrição/cadastro distinto e indicação de destinação específica: inscrição nº 9.414 ("1ª Casa em comum", residencial), inscrição nº 9.425 ("2ª Casa em comum", residencial) e inscrição nº 9.300 ("Comércio em comum", comercial), conforme Evento 1 (doc 10), Evento 1 (doc 11) e Evento 1 (doc 12). Cada inscrição corresponde a uma área de terreno de aproximadamente 33,33m² e área edificada de 100,00m², totalizando os 300m² de área construída averbada. Não há, nos autos, registro de instituição de condomínio edilício, atribuição de frações ideais ou abertura de matrículas autônomas para as unidades. II.3. Do regime jurídico dos emolumentos registrais Os emolumentos devidos pelos serviços notariais e de registro têm fundamento constitucional no art. 236, § 2º, da Constituição Federal, que atribui aos Estados a competência para fixá-los por lei. No Estado de Minas Gerais, essa competência foi exercida por meio da Lei Estadual nº 15.424/2004, que estabelece as normas gerais para fixação, contagem, cobrança e pagamento de emolumentos pelos serviços notariais e de registro, com as tabelas atualizadas anualmente por portaria da Corregedoria-Geral de Justiça do TJMG — no exercício de 2026, pela Portaria nº 8.664/CGJ/2025, conforme mencionado na sentença paradigma juntada em Evento 23 (doc 1). O art. 10 da Lei Estadual nº 15.424/2004 classifica os atos notariais e registrais em: (i) atos relativos a situações jurídicas sem conteúdo financeiro; e (ii) atos relativos a situações jurídicas com conteúdo financeiro, cujo enquadramento observa faixas de valores mínimos e máximos. Para os atos com conteúdo financeiro, o § 3º do art. 10 estabelece os parâmetros de valor a serem considerados para fins de enquadramento nas tabelas. II.4. Da alteração legislativa promovida pela Lei Estadual nº 25.367/2025 e sua aplicação ao caso A Lei Estadual nº 25.367, publicada em 21 de julho de 2025 e em vigor a partir de 1º de agosto de 2025, promoveu alteração substancial na Lei Estadual nº 15.424/2004, acrescentando o inciso XX ao § 3º do art. 10, com a seguinte redação, transcrita nas peças dos autos: "XX – o valor declarado pela parte interessada em relação a unidades imobiliárias constantes da mesma matrícula, mesmo sem a respectiva instituição de condomínio, para aplicação da nota IX da Tabela 4, constante no Anexo desta lei." A Nota IX da Tabela 4, por sua vez, dispõe: "No registro de transações imobiliárias relacionadas a imóveis contíguos pertencentes a um mesmo proprietário e registrados em uma mesma matrícula, o valor para enquadramento nesta tabela, para efeito de cobrança de emolumentos e respectiva Taxa de Fiscalização Judiciária, será o correspondente a cada unidade imobiliária." A leitura conjunta do inciso XX do § 3º do art. 10 com a Nota IX da Tabela 4 revela que o legislador estadual, ao editar a Lei nº 25.367/2025, pacificou expressamente a controvérsia que existia sobre a possibilidade de cobrança individualizada por unidade imobiliária na ausência de instituição formal de condomínio. A norma é clara ao determinar que, havendo unidades imobiliárias constantes da mesma matrícula, o parâmetro de enquadramento será o valor declarado para cada unidade, independentemente da prévia formalização do condomínio edilício. Trata-se, portanto, de critério objetivo estabelecido pelo legislador estadual, que não comporta interpretação extensiva nem restritiva: a existência de unidades imobiliárias identificadas — ainda que sob matrícula única e sem condomínio registrado — é suficiente para a incidência do critério por unidade. II.5. Rejeição dos argumentos da interessada a) Sobre a inexistência de condomínio edilício e o princípio da unitariedade matricial A interessada sustenta que, sem a instituição formal de condomínio edilício e sem a abertura de matrículas autônomas, o imóvel seria juridicamente uno, invocando o art. 1.331 do Código Civil, a Lei nº 4.591/1964 e o princípio da unitariedade matricial (art. 176, § 1º, I, da Lei nº 6.015/1973), conforme Evento 16 (doc 1). O argumento não prospera. O princípio da unitariedade matricial e as normas do direito condominial dizem respeito à estrutura jurídico-real do imóvel — à sua existência como objeto de direito real autônomo —, e não ao critério de cálculo dos emolumentos registrais. O legislador estadual, ao editar a Lei nº 25.367/2025, não criou unidades imobiliárias autônomas para fins de direito real; apenas estabeleceu um parâmetro objetivo de enquadramento tarifário para a cobrança dos emolumentos, fundado na realidade fática e cadastral das unidades existentes. São planos normativos distintos, que não se confundem. b) Sobre o alcance da Nota IX ("imóveis contíguos") A interessada argumenta que a Nota IX se referiria apenas a "imóveis contíguos" (lotes ou casas térreas na mesma matrícula), e não a pavimentos de edificação vertical, sendo vedada a analogia para agravar a cobrança (art. 108, § 1º, do CTN), conforme Evento 16 (doc 1). Também esse argumento não merece acolhimento. A leitura isolada da Nota IX, sem considerar o inciso XX do § 3º do art. 10 — acrescentado pela Lei nº 25.367/2025 —, é metodologicamente inadequada. O inciso XX é norma posterior e específica, que expressamente contempla "unidades imobiliárias constantes da mesma matrícula, mesmo sem a respectiva instituição de condomínio", remetendo à Nota IX para fins de enquadramento. A norma posterior e específica prevalece sobre a interpretação restritiva anterior, não havendo que se falar em analogia: a hipótese de incidência está expressamente prevista em lei. Ademais, como bem pontuou o Ministério Público, a individualização das unidades no caso concreto não decorre apenas da divisão física em pavimentos, mas da existência de três inscrições imobiliárias municipais distintas, com destinações diferentes (duas residenciais e uma comercial), conforme demonstrado pelas certidões de valor venal juntadas aos autos (Evento 1 (doc 10), Evento 1 (doc 11) e Evento 1 (doc 12)), e da caracterização da edificação como "tipo misto" no habite-se averbado na AV-4 (Evento 1 (doc 9)), conforme Evento 20 (doc 2). c) Sobre a inaplicabilidade da Nota VI da Tabela 4 A Nota VI da Tabela 4, invocada pela interessada, destina-se à hipótese de "um único imóvel, assim considerado aquele que configure uma unidade residencial ou comercial indivisível, a ser registrado no nome de várias pessoas, em regime de condomínio". A situação dos autos é diversa: o imóvel não configura unidade residencial ou comercial indivisível, mas edificação de tipo misto, com três unidades de destinações distintas (duas residenciais e uma comercial), materialmente individualizadas e com cadastros municipais próprios. A Nota VI, portanto, não se aplica ao caso concreto, conforme também concluiu o Ministério Público em Evento 20 (doc 2). d) Sobre a alegada coerência com o ITCMD e com a AV-4 A interessada sustenta que o ITCMD e a própria averbação da construção (AV-4) teriam considerado o imóvel como unidade global, o que imporia coerência sistêmica ao cálculo dos emolumentos, conforme Evento 16 (doc 1) e certidão de ITCD em Evento 16 (doc 5). O argumento não prospera. O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) e os emolumentos registrais possuem fundamentos jurídicos, fatos geradores e bases de cálculo distintos, submetidos a regimes normativos independentes. O ITCMD incide sobre o fato jurídico da transmissão patrimonial causa mortis, tendo como base de cálculo o valor venal dos bens transmitidos, nos termos da Lei Estadual nº 14.941/2003 e do Decreto nº 43.981/2005 (RITCD). Os emolumentos, por sua vez, constituem remuneração pela prática do ato registral, com base de cálculo definida objetivamente pela Lei Estadual nº 15.424/2004. Não há, no ordenamento jurídico, norma que imponha identidade ou vinculação entre os critérios de apuração dessas duas rubricas, conforme também pontuado pelo suscitante em Evento 17 (doc 1) e pelo Ministério Público em Evento 20 (doc 2). Quanto à AV-4, o fato de a averbação da construção ter sido processada com base no valor global declarado não vincula o critério de cálculo dos emolumentos do ato registral subsequente (registro da partilha), que é regido por norma própria e posterior (Lei nº 25.367/2025). II.6. Do precedente juntado aos autos O suscitante juntou aos autos sentença proferida pela 2ª Vara Cível da Comarca de Varginha/MG, nos autos de procedimento de dúvida análogo, na qual se manteve a exigência de cobrança de emolumentos por unidade imobiliária constante da mesma matrícula, mesmo sem instituição formal de condomínio, com fundamento no art. 10, § 3º, inciso XX, c/c a Nota IX da Tabela 4 da Lei Estadual nº 15.424/2004, conforme Evento 23 (doc 1). Embora não se trate de precedente vinculante nos termos do art. 927 do CPC, o julgado corrobora, como reforço argumentativo, a interpretação adotada neste julgamento, demonstrando a convergência do entendimento no âmbito do TJMG sobre a matéria. Naquela oportunidade, consignou-se que "muito embora estejam as unidades imobiliárias unificadas, sendo que para efeitos de cobrança de títulos municipais, se encontram devidamente individualizados como unidades imobiliárias distintas", o que se amolda com precisão ao quadro fático dos presentes autos. Registra-se, ainda, que a sentença paradigma invocou ementa do Conselho da Magistratura do TJMG (Recurso Administrativo nº 1.0000.21.202987-0/000, Relator Des. Octavio Augusto De Nigris Boccalini, julgamento em 09/03/2022), no sentido de que o cálculo dos emolumentos relativos ao registro de imóvel com mais de uma unidade imobiliária deve ser efetuado com base na Tabela 4 — referência a conferir pelo magistrado na fonte oficial. II.7. Conclusão Diante do quadro fático-documental — edificação de tipo misto com três inscrições imobiliárias municipais distintas, de destinações diferenciadas, com valores declarados individualmente pela própria proprietária por ocasião da averbação da construção — e da disciplina legal aplicável (art. 10, § 3º, inciso XX, c/c Nota IX da Tabela 4 da Lei Estadual nº 15.424/2004, com redação dada pela Lei Estadual nº 25.367/2025), conclui-se pela legalidade e regularidade da exigência formulada pelo Oficial de Registro, razão pela qual a dúvida deve ser julgada procedente, em consonância com o parecer ministerial. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada pelo Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Pessoas Jurídicas de Cambuí/MG, para reconhecer a regularidade e legalidade da exigência formulada pela serventia, determinando-se que o cálculo dos emolumentos para o registro do Formal de Partilha relativo ao imóvel objeto da matrícula nº 28.518 seja apurado por unidade imobiliária, nos termos do art. 10, § 3º, inciso XX, c/c a Nota IX da Tabela 4 da Lei Estadual nº 15.424/2004, com redação dada pela Lei Estadual nº 25.367/2025, mantendo-se o valor apurado no Orçamento nº 1.981. Custas pela parte interessada, se houver, nos termos do art. 207 da Lei nº 6.015/1973. Transitadas as providências cabíveis, arquivem-se os autos com baixa. P.R.I. Cambuí/MG, 09 de setembro de 2026.