1001846-34.2025.8.26.0495

Intimação

TJSP · Foro de Registro - 2ª Vara

Processo 1001846-34.2025.8.26.0495 - Procedimento Comum Cível - Vícios de Construção - Eliza de Lima Nagata - CDHU - Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - Vistos. Cuida-se de ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada por Eliza de Lima Nagata em face da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - CDHU (fls. 1/18). A autora narra que foi contemplada com a unidade habitacional nº 0077/01, localizada na Rua Hum, nº 541, Quadra B, Lote 001, do Conjunto Habitacional Registro E, na comarca de Registro/SP, mediante contrato de financiamento habitacional firmado com a requerida em 11 de dezembro de 2024 (fls. 1/18). Sustenta que, logo após o recebimento das chaves e o início da ocupação do imóvel, a edificação passou a apresentar diversos vícios construtivos, entre os quais infiltrações generalizadas, trincas e fissuras estruturais, falhas graves de impermeabilização na alvenaria e no banheiro, pisos manchados e descolados, irregularidades em portas e janelas, problemas na rede elétrica e de escoamento de esgoto, além de ausência de mureta divisória e embutimento inadequado de tubulações na alvenaria estrutural (fls. 2/5). Alega que buscou a solução administrativa perante a requerida em janeiro de 2025, ocasião em que apenas reparos pontuais e insuficientes foram efetuados, persistindo os danos estruturais mais graves (fls. 4/5). Requereu a concessão da gratuidade da justiça, a inversão do ônus da prova e a procedência dos pedidos para condenar a ré ao pagamento de indenização por danos materiais e compensação por danos morais (fls. 17/18). O benefício da gratuidade da justiça foi deferido à autora, oportunidade em que se determinou a citação da ré e foram recebidas as primeiras emendas (fls. 111/116 e 140/141). Subsequentemente, às fls. 115/116, a parte autora aditou a petição inicial para readequar o valor pleiteado a título de danos materiais para o importe certo de R$ 31.201,61, com base em novo laudo técnico juntado aos autos, ajustando o valor da causa para R$ 51.201,61 e desistindo do pleito pericial cautelar antecedente (fls. 115/116). Citada eletronicamente (fls. 146), a requerida apresentou contestação tempestiva (fls. 147/171). Preliminarmente, arguiu a falta de interesse de agir por recusa da autora aos reparos da construtora, a invalidade do laudo técnico por se tratar de prova unilateral sem contraditório e sem anotação de responsabilidade técnica, a existência de indícios de litigância predatória com pedido de sobrestamento do feito nos termos do Comunicado CG nº 424/2024, a ilegitimidade passiva "ad causam" sob a alegação de responsabilidade exclusiva da construtora contratada Terra Nova Engenharia e Construções Ltda., a denunciação da lide à referida empreiteira e a necessidade de litisconsórcio passivo necessário, bem como litisconsórcio ativo necessário em relação ao cônjuge da requerente, Tiago Takemitsu Nagata (fls. 148/156). No mérito, defendeu a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a inexistência de culpa e de nexo causal, a ausência de comprovação idônea dos danos materiais, a inocorrência de danos morais por caracterização de mero aborrecimento cotidiano e, subsidiariamente, postulou a conversão da condenação em obrigação de fazer ou a compensação de créditos com as parcelas contratuais vencidas (fls. 156/170). Houve réplica da autora refutando todas as preliminares e reiterando os termos do pedido inicial (fls. 270/287). Instadas a especificarem provas (fls. 292), a requerida informou expressamente que não possuía outras provas a produzir além dos documentos juntados e manifestou desinteresse na audiência de conciliação (fls. 295), enquanto a autora também declarou a desnecessidade de dilação probatória complementar e pugnou pelo julgamento antecipado do mérito (fls. 296/300). Por decisão de saneamento (fls. 302/303), foram afastadas as questões atinentes à inclusão do cônjuge no polo ativo e à denunciação da lide da construtora, postergando-se a análise das demais preliminares para a sentença e fixando-se os pontos controvertidos (fls. 302/303). As partes apresentaram alegações finais por memoriais (fls. 308/312 e 317), vindo os autos conclusos para julgamento. É o breve relatório. Fundamento e decido. O processo comporta julgamento imediato do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria controvertida é essencialmente de direito e os fatos relevantes encontram-se satisfatoriamente demonstrados pela prova documental carreada, tendo ambos os litigantes postulado expressamente o encerramento da fase instrutória sem produção de novas provas (fls. 295 e 296/300). As preliminares arguidas pela requerida não comportam acolhimento. No tocante à alegação de carência da ação por falta de interesse de agir e à tese de litigância predatória com pedido de sobrestamento do feito (Comunicado CG nº 424/2024), observa-se que a autora comprovou documentalmente haver provocado a via administrativa da CDHU para noticiar as patologias do imóvel logo após o recebimento das chaves, formalizando reclamações e trocas de mensagens eletrônicas com o setor de pós-obra (fls. 32/38 e 205). A resistência manifestada em contestação evidencia a existência de inequívoca lide e pretensão resistida, incidindo na espécie o princípio da inafastabilidade do controle jurisdicional (artigo 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal). Ademais, a petição inicial encontra-se devidamente individualizada, instruída com contrato, termo de recebimento de chaves e laudo técnico específico da unidade, sem traços de abusividade ou padronização genérica que justifiquem a excepcional medida de sobrestamento (fls. 1/18, 63/93 e 117/139). A impugnação à validade do laudo técnico particular elaborado por profissional habilitada confunde-se com a própria valoração da prova documental no mérito, não ensejando o desentranhamento do parecer (artigo 369 do Código de Processo Civil). No tocante à legitimidade passiva da CDHU, o pedido de reconhecimento de ilegitimidade não subsiste. A requerida celebrou diretamente com a adquirente o contrato de venda e compra de unidade habitacional e figurou como gestora e promotora do empreendimento imobiliário, integrando incontestavelmente a cadeia de fornecimento (fls. 44/63). Eventual contratação da construtora Terra Nova Engenharia e Construções Ltda. para a execução material das obras constitui ajuste "inter alios acta" perante a consumidora, sendo a responsabilidade da promitente vendedora e gestora habitacional de ordem solidária (artigos 7º, parágrafo único, 18 e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor ). A questão atinente à denunciação da lide e à pretendida formação de litisconsórcio passivo necessário com a construtora já restou superada e indeferida por este Juízo na decisão saneadora irrecorrida (fls. 302/303), valendo registrar que nas relações de consumo vigora a vedação expressa à denunciação da lide para salvaguarda da celeridade processual em benefício do consumidor vulnerável (artigo 88 da Lei nº 8.078/1990). De igual modo, a presença do cônjuge no polo ativo é prescindível por versar a lide sobre direito estritamente obrigacional e indenizatório derivado de vícios construtivos, não incidindo o artigo 73 do Código de Processo Civil (fls. 140 e 302). Rejeitam-se, pois, todas as matérias preliminares. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E ÔNUS PROBATÓRIO A relação jurídica existente entre a compromissária compradora e a CDHU rege-se integralmente pelas normas protetivas da Lei nº 8.078/1990. A requerida, conquanto empresa pública promotora de programas sociais de moradia, atua como fornecedora habitual de unidades imobiliárias no mercado de habitação popular, enquadrando-se com perfeição no artigo 3º do Código de Defesa do Consumidor, restando a mutuária caracterizada como consumidora final (artigo 2º da mesma lei ). A hipossuficiência técnica e informacional da adquirente frente à complexidade dos métodos de construção civil impõe a facilitação da defesa dos direitos do consumidor, conforme preconiza o artigo 6º, inciso VIII, do diploma consumerista. A jurisprudência do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo corrobora a incidência da legislação de consumo e a legitimidade passiva da CDHU em litígios idênticos: EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em Exame Ação de indenização em que a parte autora alega que adquiriu imóvel da CDHU, apresentando diversos vícios construtivos após a entrega das chaves. Os autores requereram indenização por danos materiais e morais. II. Questão em Discussão A questão em discussão consiste em (i) a responsabilidade da CDHU pelos vícios construtivos do imóvel, (ii) a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, (iii) a legitimidade passiva da ré, e (iv) o prazo prescricional aplicável à hipótese. III. Razões de Decidir A CDHU é considerada fornecedora, estabelecendo-se relação de consumo, conforme os artigos 2º e 3º do CDC. A responsabilidade da CDHU pelos vícios construtivos foi comprovada por laudo pericial, que identificou falhas de execução e projeto. A aplicação do prazo prescricional decenal do art. 205 do CC foi confirmada. IV. Dispositivo Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1001094-15.2023.8.26.0404; Relator (a): Enéas Costa Garcia; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Orlândia - 2ª Vara; Data do Julgamento: 23/01/2026; Data de Registro: 23/01/2026) VÍCIOS CONSTRUTIVOS E DEVER DE REPARAÇÃO MATERIAL No mérito, restou suficientemente comprovada a existência de expressivos vícios de projeto e de execução na unidade habitacional entregue à requerente (Rua Hum, nº 541, Quadra B, Lote 001, Registro/SP). O imóvel foi formalmente entregue em dezembro de 2024 (fls. 43 e 94), tendo a parte autora apresentado laudo técnico circunstanciado, elaborado por arquiteta e perita devidamente habilitada (fls. 117/139). A vistoria técnica e o detalhado relatório fotográfico demonstraram a existência de anomalias construtivas endógenas graves, destacando-se: (i) tubulações hidráulicas embutidas diretamente em paredes de alvenaria estrutural em desconformidade com a ABNT NBR 15575 e NBR 15812, acarretando inviabilidade de manutenção rotineira e risco à estabilidade (fls. 123 e 135/137); (ii) descolamento e quebra de ralos e revestimentos cerâmicos decorrentes de severas falhas na impermeabilização de áreas molhadas e falta de estanqueidade (fls. 124/126 e 131); (iii) trincas e fissuras em alvenaria por deficiência de vergas e contravergas (fls. 125 e 129); (iv) desaprumo e falta de calafetação adequada nos batentes de portas e esquadrias de janelas (fls. 122, 126, 127 e 130); (v) desarmamento frequente de disjuntores por irregularidades nas instalações elétricas (fls. 121); e (vi) ausência de muro divisório e deficiência de drenagem externa (fls. 133/134). A requerida, a quem incumbia o ônus de comprovar a inexistência dos vícios ou a ocorrência de culpa exclusiva da consumidora (artigo 12, § 3º, incisos II e III, do Código de Defesa do Consumidor ), limitou-se a produzir impugnações genéricas ao parecer técnico da autora (fls. 147/171 e 308/312). Embora devidamente instada a indicar provas (fls. 292), a requerida declinou expressamente da produção de perícia judicial ou de contraprova pericial (fls. 295), operando-se a preclusão e tornando incontroversa a existência fática dos defeitos apontados no laudo técnico carreado aos autos. Configurada a falha construtiva no prazo legal de garantia previsto no artigo 618 do Código Civil e caracterizado o vício de qualidade e segurança (artigos 12 e 18 do Código de Defesa do Consumidor ), exsurge a responsabilidade objetiva da CDHU em indenizar os prejuízos materiais suportados pela compradora (artigos 186 e 927 do Código Civil ). Quanto ao montante indenizatório, a autora postulou em emenda à petição inicial o ressarcimento da quantia estimada de R$ 31.201,61 (fls. 115/116), amparada em planilha orçamentária detalhada que adotou índices oficiais da tabela SINAPI do Estado de São Paulo para orçar materiais, mão de obra, recomposição de alvenarias, impermeabilização, revestimentos cerâmicos, instalações hidrossanitárias, pintura e taxa regular de BDI (fls. 137/138). Não tendo a ré apresentado elementos objetivos capazes de desconstituir os quantitativos e custos oficiais descritos na planilha, acolhe-se integralmente o valor de R$ 31.201,61 a título de danos materiais. Afasta-se o pedido da requerida de conversão compulsória da obrigação de indenizar em obrigação de fazer. Não há respaldo legal para impor à consumidora a realização das reformas pela própria entidade que negligenciou a entrega inicial da habitação e que não executou com presteza e integralidade os reparos na esfera extrajudicial (fls. 32/38 e 205). O pagamento em pecúnia assegura à adquirente a faculdade de contratar profissionais habilitados e recompor o imóvel conforme a sua conveniência e as normas técnicas pertinentes. Sobre a matéria, assim já decidiu o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. CDHU. RECURSOS DESPROVIDOS. 1.- Ação de indenização por danos materiais e morais julgada parcialmente procedente, sendo a ré condenada ao pagamento de R$ 22.085,42 por danos materiais. 2.- A questão em discussão consiste em aferir (i) a responsabilidade da ré pelos vícios construtivos no imóvel adquirido pela autora; (ii) a existência e extensão dos danos materiais e morais suportados pela autora. 3.- A responsabilidade da CDHU é objetiva, conforme o CDC, devido à relação de consumo entre as partes. 4.- Legitimidade passiva da ré reconhecida por esta C. Câmara em julgamento de Agravo de Instrumento, indeferida a inclusão da construtora no polo passivo e sua denunciação da lide. 5.- Vícios construtivos confirmados por prova pericial, inviável a conversão dos danos materiais para obrigação de fazer. 6.- Dano moral não caracterizado. 7.- Recursos desprovidos. (TJSP; Apelação Cível 1005441-86.2023.8.26.0438; Relator (a): Alexandre Marcondes; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Penápolis - 3ª Vara; Data do Julgamento: 23/09/2025; Data de Registro: 23/09/2025). INOCORRÊNCIA DE DANOS MORAIS Diversa é a sorte do pedido de indenização por danos morais. A reparação por danos extrapatrimoniais em decorrência de defeitos na construção civil não decorre de mera presunção, exigindo a demonstração inequívoca de situações extraordinárias que vilipendiem os direitos da personalidade, gerem abalo psíquico grave, coloquem a vida e a segurança dos moradores em risco imediato de desabamento ou imponham a interdição do imóvel. No caso dos autos, conquanto indiscutíveis os transtornos e o descontentamento derivados da constatação de falhas nos acabamentos, nas esquadrias, nas tubulações e na impermeabilização da residência, os elementos probatórios demonstram que a unidade habitacional permaneceu ocupada e apta à moradia (fls. 24/25 e 117/139). Não houve interdição do imóvel pela Defesa Civil, desabamento ou exposição da requerente a perigo concreto contra sua integridade física. A jurisprudência do E. Tribunal de Justiça de São Paulo firmou diretriz no sentido de que os vícios construtivos que não obstam o uso da moradia consubstanciam inadimplemento contratual gerador de mero aborrecimento e dissabor do cotidiano, inaptos a deflagrar o dever de indenizar por dano moral: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - VÍCIOS CONSTRUTIVOS - INDENIZATÓRIA - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - DECISÃO REJEITOU IMPUGNAÇÃO COM PEDIDO DE COMPENSAÇÃO DE VALORES - RECURSO DA EXECUTADA - COMPENSAÇÃO - A PRETENSÃO DA CDHU É COMPENSAR OS VALORES EXEQUENDOS COM A DÍVIDA DA PARTE EXECUTADA (SALDO DEVEDOR EM CONTRATO DE MÚTUO) - INVIABILIDADE - COMPENSAÇÃO QUE NÃO CONSTA DO TÍTULO EXECUTIVO JUDICIAL - AUSÊNCIA DE REQUISITO PREVISTO NO ART. 369 DO CÓDIGO CIVIL, COM CERTEZA E LIQUIDEZ DO CRÉDITO - DECISÃO MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; AGRAVO DE INSTRUMENTO 2039435-73.2025.8.26.0000; RELATOR (A): JANE FRANCO MARTINS; ÓRGÃO JULGADOR: 2ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO; FORO DE LUCÉLIA - 1ª VARA; DATA DO JULGAMENTO: 06/06/2025; DATA DE REGISTRO: 11/06/2025) De conseguinte, impõe-se a improcedência do pedido deduzido a título de indenização por danos morais. DESCABIMENTO DA COMPENSAÇÃO DE CRÉDITOS A requerida pugnou, em caráter subsidiário, pela compensação do montante indenizatório com supostas parcelas em atraso do mútuo imobiliário, indicando a existência de 2 prestações vencidas em planilha juntada às fls. 204. O pleito não merece guarida. A compensação legal exige, nos termos dos artigos 368 e 369 do Código Civil, a concorrência de dívidas líquidas, vencidas e de coisas fungíveis entre si. O contrato de financiamento imobiliário possui rito específico e mecanismos próprios de purgação da mora, execução da garantia e cobrança (Lei Federal nº 9.514/1997 e Cláusula Décima Sexta do instrumento contratual - fls. 50/54). Ademais, a verba ora reconhecida em favor da mutuária possui natureza estritamente indenizatória e finalidade específica de permitir a recomposição da solidez, habitabilidade e segurança da edificação residencial, sendo inadmissível autorizar o abatimento indiscriminado de haveres que retiraria da consumidora os recursos financeiros destinados à execução das obras urgentes no próprio imóvel. Nesse sentido, confira-se o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: EMENTA: APELAÇÃO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CDHU VÍCIOS CONSTRUTIVOS. Decisão que acolheu a impugnação, deferindo o pedido de compensação de créditos consistentes em parcelas atrasadas do financiamento imobiliário. Insurgência da exequente. Admissibilidade. COMPENSAÇÃO DE VALORES. Descabimento. Inadimplemento de contrato de alienação fiduciária que comporta cobrança por meios específicos. Saldo devedor que não configura dívida líquida. Cálculos unilaterais. Ausência dos requisitos legais (CC, arts. 368 e 369). Ademais, a redução da indenização devida em virtude de vícios construtivos impediria que a exequente levasse a efeito a correção destes. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 0000951-98.2024.8.26.0439; Relator (a): Salles Rossi; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro de Pereira Barreto - 2ª Vara Judicial; Data do Julgamento: 11/04/2025; Data de Registro: 11/04/2025) Rejeita-se, portanto, o pedido de compensação formulado pela demandada. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na petição inicial, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) CONDENAR a requerida, Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - CDHU, a pagar à autora, Eliza de Lima Nagata, a título de indenização por danos materiais, o valor de R$ 31.201,61 (trinta e um mil, duzentos e um reais e sessenta e um centavos); b) Determinar que o montante supra seja corrigido monetariamente pela variação do IPCA (artigo 389, parágrafo único, do Código Civil) a partir da data de elaboração do orçamento pericial acolhido (julho de 2025 - fls. 138), e acrescido de juros de mora legais na forma do artigo 406 do Código Civil (taxa SELIC deduzida a variação do IPCA, com observância da Lei nº 14.905/2024) a contar da citação (13/10/2025 - fls. 146); c) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais formulado na inicial. Em razão da sucumbência recíproca (artigo 86, caput, do Código de Processo Civil), as partes arcarão proporcionalmente com o pagamento das custas e despesas processuais, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para a autora e 50% (cinquenta por cento) para a ré. Condeno a requerida ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da autora, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor total atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos da requerida, fixados em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pela ré (equivalente ao valor postulado e rejeitado a título de danos morais, R$ 20.000,00, corrigido monetariamente pelo IPCA desde o ajuizamento da ação), com base no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, observando-se, contudo, a suspensão da exigibilidade das verbas sucumbenciais em relação à autora por ser beneficiária da gratuidade da justiça (artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil). P.I.C. - ADV: RENATA MOÇO (OAB 163748/SP), JOÃO ANTONIO BUENO E SOUZA (OAB 166291/SP), RENATA PRADA (OAB 198291/SP), FRANCIANE GAMBERO (OAB 218958/SP)