1001705-24.2026.8.13.0145

Intimação

TJMG · 3ª Vara Cível da Comarca de Juiz de Fora · Sentença

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 1001705-24.2026.8.13.0145/MG AUTOR: ANTONIA DE FATIMA OLIVEIRA PAULA ADVOGADO(A): FABIO GOUVEA SILVA (OAB MG145375) RÉU: TERRAS DO SOL INCORPORADORA LTDA. ADVOGADO(A): PAULA CAMPOS THEVENET AMARAL (OAB MG165159) ADVOGADO(A): FLÁVIA BOMTEMPO BOTTI WERNECK (OAB MG165649) ADVOGADO(A): MARTA ELIZABETH DE SOUZA MENDES RESENDE (OAB MG163595) SENTENÇA Vistos etc. ANTÔNIA DE FÁTIMA OLIVEIRA PAULA, qualificada na inicial, ajuizou a presente “AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL” em face de TERRAS DO SOL INCORPORADORA LTDA., também nos autos identificada. Alegou a Autora, em síntese, que, em 03 de abril de 2023, celebrou contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária com a Ré, referente à aquisição do lote nº 10, quadra K, do empreendimento denominado "Recanto das Cachoeiras Condomínio Clube". Relatou que o valor total pactuado foi de R$ 145.000,00 (cento e quarenta e cinco mil reais), a ser pago mediante uma entrada de R$ 14.500,00 (quatorze mil e quinhentos reais) e o saldo remanescente em 120 parcelas mensais, consecutivas e reajustáveis. Ainda segundo a Autora, embora tenha adimplido regularmente suas obrigações contratuais, efetuando o pagamento das parcelas pontualmente, jamais pôde usufruir do imóvel adquirido, uma vez que o prazo para a entrega não foi cumprido pela Ré. Aduziu que, mesmo após o término do prazo contratual para entrega (incluindo a tolerância de 180 dias), o empreendimento permanecia inacabado e sem a infraestrutura essencial, como energia elétrica definitiva. Alegou, ainda, que o projeto entregue divergiu substancialmente do que foi ofertado, notadamente pela existência de apenas uma portaria e pela constatação de que o acesso ao condomínio e à cachoeira não seria privativo, fatos que geraram insatisfação e a quebra da confiança. Desse modo, pugnou pela rescisão do contrato por culpa exclusiva da Ré, com a aplicação, por inversão, da cláusula penal em seu desfavor, bem como pela condenação desta ao ressarcimento integral dos valores pagos. Com a inicial vieram documentos. Decisão evento 32, DOC1 deferiu parcialmente o pedido de tutela antecipada. A Ré apresentou contestação no evento 55, DOC1. No mérito, bateu-se pela improcedência dos pedidos, argumentando, em suma, que não houve atraso na entrega do empreendimento, o qual estaria apto para construção desde janeiro de 2025, e que a rescisão contratual, na verdade, configura desistência por parte da compradora, devendo observar a retenção de valores a título de despesas administrativas, taxa de fruição e multas, nos termos do contrato e da Lei nº 13.786/2018. Sustentou, ainda, a regularidade da relação contratual e a prévia ciência da Autora sobre as condições de acesso ao empreendimento. Por fim, discorreu sobre a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, da inversão do ônus da prova e da inversão da cláusula penal. Impugnação no evento 62, DOC1. Determinadas as partes a especificarem as provas, ambas requereram o julgamento antecipado da lide. Relatório no que interessa D E C I D O. Não vislumbro a necessidade de outras provas além das constantes nos autos. É caso de julgamento antecipado da lide, a teor do disposto no art. 355, I do CPC. Passo à análise do mérito. A matéria é de pouca complexidade. A Autora pretende rescindir o contrato formalizado com a Ré, alegando culpa desta pelo atraso na entrega do empreendimento, de modo que a questão controvertida cinge-se em saber se a referida empresa incorreu em inadimplemento contratual, a ensejar a incidência da cláusula penal, bem como a condenação à restituição integral dos valores pagos. Pois bem. A partir da análise detida dos autos, entendo que restou caracterizada conduta antijurídica da parte Ré, ao descumprir o prazo para a entrega do empreendimento previsto no contrato. O prazo final, já computada a cláusula de tolerância de 180 dias, expirou em 30 de setembro de 2025. A defesa da Ré de que a entrega ocorreu em janeiro de 2025 é frontalmente contrariada pelas provas dos autos. A ata da primeira assembleia (evento 55, DOC2) demonstra que os próprios adquirentes se recusaram a aceitar a entrega do empreendimento diante das diversas pendências de infraestrutura. De forma ainda mais contundente, a própria Ré, em contranotificação datada de maio de 2025 (evento 11, DOC13), confessou expressamente que “o empreendimento ainda não foi entregue aos adquirentes”, tornando sua tese defensiva insustentável. Tal atraso, que se estendeu por período desarrazoado, revela a falha na prestação do serviço e o descumprimento das cláusulas contratuais, não havendo que se falar em inadimplemento da Autora, que, por sua vez, foi privada da fruição do imóvel adquirido. O art. 475 do CC garante a possibilidade de o contratante lesado resolver o contrato diante de seu descumprimento. Vejamos: “Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.” Nesse panorama, tem-se que o inadimplemento causado pela parte Ré tem como consequência natural a resolução contratual, já que, com sua atitude, acabou por gerar insegurança na Autora e atingir o próprio negócio jurídico celebrado, o qual pressupõe, como cediço, reciprocidade entre a prestação de uma parte e a contraprestação de outra. Dessa forma, a declaração de rescisão do negócio jurídico firmado entre as partes é medida que se impõe, garantindo-se à Autora a restituição integral da quantia paga, qual seja R$ 53.564,97 (cinquenta e três mil, quinhentos e sessenta e quatro reais e noventa e sete centavos), conforme entendimento consolidado pelo STJ no enunciado de Súmula 543, in verbis: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Além disso, reconhecida a culpa da Ré pela resolução contratual decorrente do atraso na entrega do empreendimento, é cabível a incidência da multa prevista na Cláusula Décima Terceira, em favor da Autora, conforme entendimento firmado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça em recurso submetido ao rito repetitivo: '‘no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor’' (Tema 971). Isso posto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial para declarar a resolução do negócio jurídico formalizado pelas partes, relativo à aquisição lote nº 10, quadra K, no empreendimento denominado “Recanto das Cachoeiras Condomínio Clube”. Ante o reconhecimento da rescisão contratual por culpa da Ré, ratifico a decisão que deferiu parcialmente a tutela de urgência, registrada no documento evento 32, DOC1, para, em consequência, tornar definitiva a suspensão da exigibilidade das parcelas do financiamento do lote objeto do contrato. Também condeno a Ré ao ressarcimento do valor pago pela Autora, R$ 53.564,97 (cinquenta e três mil, quinhentos e sessenta e quatro reais e noventa e sete centavos), que deverá ser corrigido monetariamente, pela tabela da CGJ/MG, desde o desembolso, bem como acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação. Condeno a Ré, ainda, ao pagamento do valor correspondente a 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato a título de multa, corrigido monetariamente pelos índices da Tabela da CGJ/MG a partir do ajuizamento da ação e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados da citação. Outrossim, condeno a Ré ao pagamento das custas e demais despesas processuais, bem como da verba honorária, que estabeleço em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. P. R. I. José Alfredo Jünger JUIZ DE DIREITO