1001518-14.2022.8.11.0015

Intimação

TJMT · 2ª VARA CÍVEL DE SINOP

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 2ª VARA CÍVEL DE SINOP Ação Anulatória de Procedimento de Consolidação da Propriedade e Leilão Extrajudicial cumulada com Revisional de Contrato e Pedido de Tutela de Urgência Processo n.º 1001518-14.2022.811.0015 AUTOR: CARLOS BERGAMASCO JUNIOR REQUERIDO: BANCO BRADESCO S.A. SENTENÇA I - RELATÓRIO Cuida-se de Ação Anulatória de Procedimento de Consolidação da Propriedade e Leilão Extrajudicial cumulada com Revisional de Contrato e Pedido de Tutela de Urgência proposta por CARLOS BERGAMASCO JUNIOR em face de BANCO BRADESCO S.A., ambas já devidamente qualificadas, em que o autor narra ter firmado com a instituição financeira requerida o Contrato de Financiamento Imobiliário com Alienação Fiduciária nº 000961794-9, no valor originário de R$ 272.310,00, a ser adimplido em 360 parcelas, destinado à aquisição do imóvel residencial situado na Rua das Papoulas, nº 216, Jardim Paraíso, na Comarca de Sinop/MT. Alega que, em virtude dos impactos econômicos advindos da pandemia de COVID-19 sobre seu ramo profissional de gastronomia e eventos, sofreu severa crise financeira que impossibilitou o pagamento das prestações a partir do ano de 2020. Sustenta a nulidade do procedimento expropriatório extrajudicial disciplinado pela Lei nº 9.514/1997, sob o fundamento de inexistência de notificação pessoal prévia para purgação da mora, bem como de intimação pessoal quanto às datas, aos horários e aos locais designados para os leilões do bem. Argumenta também a extrapolação do prazo legal de 30 dias para a designação das praças, a ocorrência de preço vil e a necessidade de revisão contratual com base na teoria da imprevisão e na onerosidade excessiva decorrente da pandemia. Ao final, pugnou pela concessão de tutela de urgência para suspender os leilões, gratuidade de justiça e, no mérito, a declaração de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e dos leilões, com o restabelecimento do vínculo contratual ou, subsidiariamente, com a devolução dos valores pagos nos termos do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor (Id 75419638). A petição inicial veio instruída com procuração, declaração de hipossuficiência, documentos pessoais, comprovante de residência, extratos bancários e cadastrais, declaração de imposto de renda, comprovante de inscrição de pessoa jurídica e cópia do contrato de financiamento (Ids 75419639 a 75421206). Foi deferida a gratuidade da justiça para o autor e a tutela provisória de urgência para determinar a suspensão imediata dos leilões e dos atos expropriatórios, sob pena de multa diária (Id 75635555). Citada (Id 75700519), a instituição financeira requerida interpôs o Agravo de Instrumento nº 1004453-72.2022.8.11.0000 (Id. 79473318/79473319), cuja decisão monocrática da relatoria atribuiu efeito suspensivo para cessar a eficácia da liminar deferida nesta origem (Ids 79473320 e 79820534). O requerido apresentou contestação tempestiva, em que, em preliminar, impugnou o valor fixado a título de astreintes e o benefício da justiça gratuita deferido ao autor. No mérito, defendeu a plena validade do negócio jurídico pactuado e a força vinculante dos contratos (pacta sunt servanda), com a impossibilidade de alteração unilateral das cláusulas ou de imposição de renegociação forçada à instituição financeira. Afirmou a estrita legalidade do procedimento de consolidação da propriedade resolúvel, pois o oficial do Registro de Imóveis realizou diversas diligências no endereço do devedor e certificou que este se encontrava em local incerto e não sabido, fato que autorizou a intimação editalícia nos moldes do art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/1997. Asseverou a regularidade da avaliação do imóvel, a ausência de preço vil e a inaplicabilidade do art. 53 do CDC para restituição integral de parcelas pagas, ante a prevalência da regra especial do art. 27 da Lei nº 9.514/1997. Requereu a total improcedência dos pedidos formulados na inicial (Id 79473300). Juntou certidões, editais de intimação e comprovantes de despesas e tributos pagos para a consolidação (Ids 79473298 a 79473313). A audiência de conciliação restou infrutífera (Id 86687237). O autor apresentou impugnação à contestação, oportunidade em que reiterou os termos da peça vestibular e refutou a validade da intimação por edital (Id 88590389). Instadas as partes a especificarem provas (Id 138644167), o requerido manifestou desinteresse e requereu o julgamento antecipado da lide (Id 139657423), enquanto o autor pleiteou a inversão do ônus da prova e a produção de perícia contábil (Id 141437291 e 142063065). Realizada audiência de saneamento e organização do processo em formato virtual, o feito foi suspenso a pedido conjunto das partes para tentativa de composição amigável (Id 189237041). Decorrido o prazo sem celebração de acordo, o banco requerido formulou proposta final e, sucessivamente, apresentou suas alegações finais sob a forma de memoriais (Ids 197234280 e 209764714). A parte autora deixou transcorrer o prazo tanto para manifestar sobre a proposta de acordo como para apresentação de memoriais sem qualquer manifestação, conforme certificado pela Secretaria (Id 223252596). Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. Decido. II — FUNDAMENTAÇÃO II.1 — DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, haja vista que a matéria controvertida é eminentemente de direito e os elementos documentais carreados aos autos são suficientes para a formação do livre convencimento motivado deste Magistrado, de modo que se mostra desnecessária a dilação probatória ou a realização de prova pericial. Registro que o autor formulou requerimento para a inversão do ônus da prova com lastro na legislação consumerista e para a realização de perícia contábil, sob a alegação de hipossuficiência técnica e de necessidade de apuração do desequilíbrio contratual decorrente da pandemia de COVID-19 (Id 141437291 e Id 142063065). Contudo, indefiro ambos os pleitos. No tocante à inversão do ônus da prova, muito embora a relação jurídica subjacente se submeta aos ditames do Código de Defesa do Consumidor (Súmula 297 do Superior Tribunal de Justiça), a aplicação do artigo 6º, inciso VIII, da Lei nº 8.078/1990 não é automática, ope legis, mas ope judicis, e pressupõe a demonstração inequívoca da verossimilhança das alegações ou da hipossuficiência técnica, informacional ou probatória da parte postulante. Na hipótese dos autos, embora se reconheça que documentos financeiros detalhados do contrato — tais como histórico de parcelas e memória de cálculo dos encargos — encontram-se na posse exclusiva do banco requerido, essa circunstância não justifica a inversão do ônus da prova no caso concreto. A documentação essencial para a análise da higidez dos atos expropriatórios — consubstanciada no instrumento de financiamento (Id 75421206), nas certidões do Registro Geral de Imóveis, nos editais de intimação (Ids 79470789 e 79473297) e nos comprovantes de pagamento das despesas do procedimento (Ids 79473305, 79473306 e 79473313) — já se encontra acostada aos autos. As teses formuladas pelo requerente (regularidade das notificações extrajudiciais, cumprimento dos prazos do artigo 27 da Lei nº 9.514/1997 e revisão contratual com base na teoria da imprevisão) versam sobre questões predominantemente jurídicas, cuja solução decorre do exame do direito posto e dos documentos já carreados aos autos, não sendo a inversão do ônus da prova medida necessária ao deslinde da causa. De igual modo, a produção de prova pericial contábil revela-se desnecessária ao deslinde da causa. Nos termos do artigo 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil, cabe ao magistrado, como destinatário da prova, indeferir diligências inúteis ou protelatórias. A pretensão revisional está fundada em fato externo ao contrato — impactos da pandemia de COVID-19 sobre a atividade profissional do autor —, e não em irregularidade na composição das parcelas ou nas taxas de juros aplicadas. As cláusulas financeiras do mútuo são cognoscíveis a partir da simples leitura do instrumento contratual juntado aos autos (Id 75421206). A ausência de planilha de evolução do débito detalhada não prejudica o julgamento, pois a teoria da imprevisão (arts. 317 e 478 do Código Civil) exige demonstração de fato externo imprevisível — questão de direito e de prova documental —, e não apuração técnico-contábil das cláusulas financeiras. Nesse contexto, a perícia contábil não contribuiria para o esclarecimento das questões controvertidas, razão pela qual seu indeferimento não configura cerceamento de defesa. Aliás, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando o magistrado entender que o processo está suficientemente instruído para a formação de seu convencimento, sendo desnecessária a produção de outras provas. Veja: “AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PLANO DE SAÚDE. PROCEDIMENTO CIRÚRGICO. PRÓTESE MAMÁRIA. MONITÓRIA. NEGATIVA DE COBERTURA. ABUSIVIDADE. DANO MORAL RECONHECIDO. CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 83/STJ. NÃO PROVIMENTO. 1. Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, devidamente fundamentado, sem a produção de prova técnica considerada dispensável pelo juízo, uma vez que cabe ao magistrado dirigir a instrução e deferir a produção probatória que entender necessária à formação do seu convencimento. 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ). 3. O Tribunal de origem julgou nos moldes da jurisprudência desta Corte. Incide, portanto, o enunciado 83 da Súmula do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.638.733/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/11/2020, DJe de 20/11/2020.).” (grifei). Diante da plena suficiência do acervo fático-documental encartado nos autos para o deslinde das questões controvertidas, indefiro o pedido de inversão do ônus da prova e a realização de perícia contábil, e passo ao exame das preliminares e do mérito da causa. II.2. Das Questões Preliminares e Impugnações II.2.1. Da Impugnação à Justiça Gratuita O requerido impugnou a concessão dos benefícios da assistência judiciária ao autor. Todavia, a impugnação não merece acolhimento. Sucede que a documentação acostada à petição inicial (Id 75421194, Id 75421195 e Id 75421196) demonstrou a incapacidade financeira momentânea do requerente para suportar as custas e despesas processuais sem prejuízo de seu sustento, mormente em razão do déficit em conta e da existência de restrições cadastrais. Cabia ao banco impugnante trazer prova idônea e robusta da capacidade financeira do autor, ônus do qual não se desincumbiu. Assim, rejeito a impugnação e mantenho a gratuidade de justiça outrora concedida. II.2.2 Da Discussão Acerca da Multa Cominatória A matéria atinente ao valor e à periodicidade das astreintes fixadas na decisão liminar perdeu seu objeto prático no âmbito deste juízo, diante do efeito suspensivo concedido pelo Tribunal ad quem no bojo do Agravo de Instrumento nº 1004453-72.2022.8.11.0000 (Id 79820534), além do julgamento de mérito definitivo que ora se profere. II.3. Do Mérito Conforme já consignado, trata-se de Ação Anulatória de Procedimento de Consolidação da Propriedade e Leilão Extrajudicial cumulada com Revisional de Contrato e Pedido de Tutela de Urgência proposta por CARLOS BERGAMASCO JUNIOR em face de BANCO BRADESCO S.A., em que o autor narrou ter celebrado contrato de financiamento imobiliário com garantia fiduciária (nº 000961794-9), no valor de R$ 272.310,00 em 360 parcelas, destinado à aquisição do imóvel situado na Rua das Papoulas, nº 216, Jardim Paraíso, nesta Comarca, e que restou inadimplente a partir de 2020 devido aos reflexos econômicos da pandemia de COVID-19 sobre sua atividade de gastronomia e eventos. Sustentou a nulidade do procedimento expropriatório da Lei nº 9.514/1997 por ausência de notificação prévia para purgação da mora e de intimação pessoal acerca das datas dos leilões, além de extrapolação de prazo, preço vil e direito à revisão contratual pela teoria da imprevisão. Ao final, pugnou pela concessão de tutela de urgência, pela gratuidade da justiça e, no mérito, pela anulação da consolidação da propriedade e dos leilões com o restabelecimento do contrato ou, subsidiariamente, pela restituição das quantias pagas nos termos do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor (Id 75419638). II.3.1. Do Procedimento de Consolidação da Propriedade Fiduciária e dos Leilões A controvérsia cinge-se à verificação da regularidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade imobiliária e dos leilões levados a efeito com base na Lei nº 9.514/1997. O artigo 26 da Lei nº 9.514/1997 dispõe expressamente que, vencida e não paga a dívida no todo ou em parte, e constituído em mora o fiduciante, a propriedade do imóvel consolida-se em nome do fiduciário. Para a validade da constituição em mora, o devedor fiduciante deve ser intimado pessoalmente, a requerimento do credor, por meio do oficial do Registro de Imóveis competente, para satisfazer as prestações vencidas no prazo de quinze dias. Apenas quando o fiduciante, seu representante legal ou procurador se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, devidamente certificado pelo oficial encarregado da diligência, é autorizada a intimação por edital, a teor do disposto no § 4º do aludido artigo 26 da Lei nº 9.514/1997. No caso concreto, os documentos encartados pelo requerido revelam que o Oficial do Registro de Imóveis empreendeu diligências para localizar o devedor fiduciante no endereço declinado no contrato. Frustradas as tentativas e certificado expressamente que o devedor se encontrava em local incerto e não sabido, procedeu-se à publicação de editais de intimação durante três dias consecutivos na imprensa de circulação local (Ids 79470789 e 79473297). As certidões lavradas por oficiais de registros públicos gozam de fé pública e presunção juris tantum de veracidade, a qual somente pode ser derruída por prova inequívoca em contrário, ausente na espécie. Ademais, era dever contratual e legal do devedor fiduciante manter seus dados cadastrais e endereço devidamente atualizados perante o credor fiduciário. Nesse sentido, confira-se o precedente deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. TENTATIVAS FRUSTRADAS. INTIMAÇÃO POR EDITAL. VALIDADE. COMUNICAÇÃO DAS DATAS DOS LEILÕES POR CORRESPONDÊNCIA. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação anulatória de leilão extrajudicial, na qual se pretendia a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária e das hastas públicas, sob alegação de vícios nas intimações para purgação da mora e ciência das datas dos leilões. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é válida a intimação por edital para purgação da mora, diante da alegada ausência de esgotamento das diligências para localização pessoal dos devedores; (ii) saber se a ausência de intimação pessoal acerca das datas dos leilões extrajudiciais acarreta nulidade do procedimento expropriatório. III. Razões de decidir 3. A intimação por edital revela-se legítima quando demonstrado o prévio esgotamento de tentativas de localização do devedor no endereço contratual, devidamente certificado pelo oficial competente, cuja certidão goza de fé pública e presunção de veracidade. 4. O comportamento evasivo do devedor, evidenciado por reiteradas diligências infrutíferas, autoriza a aplicação do art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/1997, não havendo nulidade na constituição em mora. 5. A comunicação das datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais prescinde de intimação pessoal, sendo suficiente o envio de correspondência aos endereços físico e eletrônico constantes do contrato, nos termos do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997. 6. Demonstrado o envio de notificações por meios idôneos, inclusive eletrônicos, configura-se a ciência inequívoca dos devedores, afastando a alegação de nulidade do procedimento. 7. Observadas as formalidades legais previstas nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, mantém-se hígida a consolidação da propriedade fiduciária e a realização dos leilões extrajudiciais. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso de apelação cível desprovido. Tese de julgamento: “1. É válida a intimação por edital para purgação da mora quando frustradas as tentativas de localização pessoal do devedor no endereço contratual, devidamente certificadas pelo oficial competente. 2. A comunicação das datas dos leilões extrajudiciais dispensa intimação pessoal, sendo suficiente o envio de correspondência aos endereços indicados no contrato, inclusive eletrônico.” Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 26, §§ 1º e 4º, e 27, § 2º-A; CPC, art. 355, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp nº 2.619.522/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turma, j. 23.09.2024; STJ, AgInt no AgInt no REsp nº 2.014.740/TO. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10005943420258110003, Relator: MARCOS REGENOLD FERNANDES, Data de Julgamento: 28/04/2026, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/04/2026).” (grifei). No que tange à notificação acerca dos leilões extrajudiciais, o Superior Tribunal de Justiça consolidou a diretriz de que a ciência inequívoca do devedor fiduciante acerca dos leilões afasta a nulidade por ausência de intimação formal pessoal, em reverência ao princípio da instrumentalidade das formas e ao brocardo pas de nullité sans grief. Na hipótese dos autos, o autor ingressou com a presente demanda em 09/02/2022 (Id 75419638), indicou de forma pormenorizada as datas (09/03/2022 e 11/03/2022) e os valores das praças, instruiu a exordial com a publicidade extraída da internet (Id 75421201) e obteve provimento jurisdicional antes da realização do certame. Restou evidenciado, portanto, o conhecimento pleno das praças com antecedência necessária, fato que permitiu o exercício do contraditório e a busca da tutela jurisdicional. Confira-se o entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso sobre a matéria: “APELAÇÕES - AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUCIAL - CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - LEI 9.514/97 - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE - LEILÃO EXTRAJUDICAL EXISTOSO - IMÓVEL ARREMATADO - ALEGAÇÃO DOS AUTORES/DEVEDORES DE FALTA DE SUA INTIMAÇÃO PESSOAL QUANTO AO LEILÃO EXTRAJUDICIAL - CONJUNTO PROBATÓRIO QUE DEMONSTRA A CIÊNCIA INEQUIVOCA DOS DEVEDORES SOBRE A DATA DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL - AÇÃO JULGADA IMPRCEDENTE EM GRAU DE RECURSO - LEILÃO EXTRAJUDICIAL VÁLIDO - PEDIDO DA ARREMATANTE DE NULIDADE DA SENTENÇA POR NÃO TER INTEGRADO O POLO PASSIVO DA LIDE - NULIDADE NÃO RECONEHCIDA - PREJUÍZO DEMONSTRADO - APELAÇÃO DO BRANCO CREDOR PROVIDA INTEGRALMENTE - APELAÇÃO DA ARREMATANTE (TERCEIRA PREJUDICADA) PARCIALMENTE PROVIDA - SENTENÇA REFORMADA. O procedimento acerca da alienação de bem imóvel dado em garantia fiduciária e de seu respectivo leilão encontra-se previsto na Lei nº 9.514/97, que dá as providências para o caso de não pagamento da dívida vencida. O encaminhamento ao banco credor e antes da realização do leilão, feito pelos devedores, de duas propostas, instruídas com a propaganda do leilão e dia em que ocorreria, para quitação da dívida, inclusive, com pedido de suspensão do leilão extrajudicial, demonstra a ciência inequívoca dos devedores quanto a data do leilão do imóvel que deram como garantia de alienação fiduciária no contrato de financiamento que celebraram com a instituição financeira. As nulidades, ainda que absolutas, para serem reconhecidas, devem ser acompanhadas da demonstração do efetivo prejuízo, sem o que, não há como reconhecê-las. (Ap 35085/2018, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 27/02/2019, Publicado no DJE 15/03/2019).” (grifei). Quanto ao prazo para designação dos leilões, a inobservância do lapso de 30 (trinta) dias previsto no artigo 27 da Lei nº 9.514/1997 configura mera irregularidade administrativa que não acarreta, por si só, a anulação dos atos expropriatórios nem restaura o vínculo contratual anterior, mormente quando inexiste prejuízo comprovado ao devedor fiduciante. Nesse sentido, confira-se o posicionamento consolidado pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso: “RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL C/C REVISIONAL DE CONTRATO C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPADA DE SUSPENSÃO DE LEILÃO - INDEFERIMENTO DA LIMINAR - IMÓVEL DADO EM GARANTIA EM PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL – INADIMPLEMENTO – NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA REALIZADA PELO OFICIAL DO CARTÓRIO - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO BANCO FIDUCIÁRIO - REGULARIDADE DO ATO – ALEGAÇÃO DE FALTA DE INTIMAÇÃO ACERCA DOS LEILÕES - FATO OCORRIDO POSTERIORMENTE À LEI Nº 13.465/17 – EXIGÊNCIA DA INTIMAÇÃO - PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL - ARTIGO 27 DA LEI Nº. 9.514/1997 - 30 DIAS - IMPOSIÇÃO LEGAL INERENTE AO RITO DA EXCUÇÃO EXTRAJUDICIAL - INOBSERVÂNCIA - MERA IRREGULARIDADE - RECURSO PROVIDO EM PARTE. Comprovada a inadimplência do mutuário, a Lei nº 9514/07 autoriza o credor fiduciário a consolidar em seu nome a propriedade objeto da garantia do mútuo e proceder à realização do LEILÃO extrajudicial, muito mais ainda quando o devedor fiduciante foi regularmente intimado pelo Oficial do Cartório para purgação da mora, todavia, permaneceu inerte. Com advento da Lei nº 13.465/2017, de 11/07/2017, a partir de sua vigência em 11/09/2017, tornou-se obrigatória que as datas, horários e locais dos leilões sejam comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, com advertência que ao devedor fiduciante lhe é assegurado o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso. Inteligência dos §§ 2ª-A e 2º-B da Lei nº 9.514/79. Não comprovada essa intimação, é de ser parcialmente provido o recurso, para que sejam refeitos os leilões extrajudiciais. O prazo de 30 (trinta) dias para a promoção do leilão extrajudicial contido no artigo 27 da Lei n. 9.514/1997, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de uma imposição legal – inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia –, não é decadencial, de forma que a sua extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel nem restaura o status quo ante das partes, mas apenas mera irregularidade a impedir tão somente o agravamento da situação do fiduciante decorrente da demora imputável exclusivamente ao devedor fiduciário.- (TJ-MT 10082543020218110000 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 04/08/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/08/2021).” (grifei). No que concerne à alegação de preço vil, não se verifica, à luz dos elementos documentais indicados, irregularidade nos valores mínimos estabelecidos para as praças públicas. O art. 24, inciso VI, da Lei nº 9.514/1997 exige que o contrato de alienação fiduciária indique o valor do imóvel para fins de venda em leilão e os critérios para sua revisão (Id 75421206). Por sua vez, o art. 27, §§ 1º e 2º, da referida lei disciplina os parâmetros dos leilões e estabelece que, frustrado o primeiro certame, o segundo poderá ser realizado pelo valor da dívida somado às despesas legalmente previstas. No caso concreto, o contrato estabeleceu valor de avaliação para fins de leilão. Ademais, o imóvel foi avaliado em R$ 450.000,00 perante o Fisco Municipal para fins de consolidação e recolhimento tributário (Id 79473305, Id 79473306 e Id 79473313). O primeiro leilão foi designado pelo valor de R$ 492.568,04 — superior à avaliação indicada —, enquanto o segundo certame foi fixado em R$ 427.216,64, montante correspondente ao saldo devedor acrescido das despesas do procedimento (Id 75421201 - Pág. 1). Embora o regime da Lei nº 9.514/1997 contenha critérios próprios para os leilões, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça não exclui, de modo absoluto, a possibilidade de controle judicial de eventual alienação por preço vil. A Corte Superior admite a consideração supletiva do art. 891 do Código de Processo Civil e das normas que vedam o abuso de direito e o enriquecimento sem causa, com a utilização do patamar inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor de avaliação como parâmetro de referência. Todavia, os valores constantes dos autos não se aproximam desse parâmetro restritivo. O lance mínimo fixado para o segundo leilão corresponde a aproximadamente 94,94% da avaliação municipal, enquanto o primeiro supera integralmente esse montante. Ausente demonstração de avaliação contratual inválida, desatualização relevante ou erro na composição da dívida e das despesas, não se identifica preço vil ou violação aos parâmetros legais do procedimento, razão pela qual rejeito a alegação. A jurisprudência do STJ reconhece que a caracterização do preço vil depende das circunstâncias concretas e que incumbe à parte interessada na anulação demonstrar efetivamente a existência de desproporção ou irregularidade na avaliação. No mesmo sentido, há precedentes do TJMT afastando a alegação de preço vil quando o lance observa patamar significativamente superior à metade da avaliação e não são apresentados elementos concretos que infirmem o valor atribuído ao imóvel. STJ: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL COM ADJUDICAÇÃO E LEILÃO. AVALIAÇÃO PRÉVIA DO IMÓVEL. PREÇO VIL. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. Caso em exame1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que, com fundamento na Súmula 7 do STJ, negara provimento a agravo em recurso especial manejado contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça de Estado em ação anulatória de execução extrajudicial de contrato de mútuo do Sistema Financeiro de Habitação, garantido por hipoteca, com adjudicação consolidada do imóvel e realização de leilão. II. Questão em discussão2. Há duas questões em discussão: (i) saber se, à luz do Decreto-Lei 70/1966, é juridicamente exigível avaliação prévia do imóvel, nos moldes dos arts. 886, II, e 891, parágrafo único, do CPC/2015, para a validade da alienação extrajudicial em execução de dívida hipotecária, bem como se a não realização dessa avaliação implica nulidade do procedimento; e (ii) saber se é possível, em recurso especial, reexaminar a conclusão do Tribunal de origem acerca da inexistência de preço vil na arrematação do imóvel, diante da incidência da Súmula 7 do STJ sobre a valoração do conjunto fático-probatório. III. Razões de decidir3. O Decreto-Lei 70/1966, aplicável à execução extrajudicial de dívida hipotecária no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, não estabelece exigência de avaliação prévia do imóvel como requisito de validade da alienação extrajudicial, razão pela qual a ausência dessa etapa, por si só, não configura nulidade do procedimento (REsp n. 1.147.713/PB, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 23/11/2010, DJe de 15/12/2010). 4. À parte autora incumbe o ônus de comprovar a alegação de venda por preço vil, por se tratar de fato constitutivo do direito à anulação do leilão, não se desincumbindo desse encargo quando o acervo documental demonstra que o imóvel foi avaliado pelo leiloeiro e arrematado por valor superior ao avaliado e superior a 50% do valor unilateralmente atribuído pelos próprios autores. 5. A conclusão do Tribunal de origem no sentido de que não houve preço vil resulta da análise e valoração do conjunto probatório, de modo que eventual revisão dessa premissa demandaria reexame de fatos e provas, providência vedada na via especial pela Súmula 7 do STJ. 6. Diante da ausência de demonstração de violação direta a dispositivo legal e da incidência da Súmula 7 do STJ sobre a pretensão recursal, impõe-se a manutenção da decisão monocrática que negara provimento ao agravo em recurso especial. IV. Dispositivo7. Resultado do Julgamento: Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 00000000000002979721 MG 2025/0244503-8, Relator: Ministro LUÍS CARLOS GAMBOGI DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJMG, Data de Julgamento: 04/05/2026, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 08/05/2026).” (grifei). TJMT: “RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA DE PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL – INDEFERIMENTO DE TUTELA DE URGÊNCIA - SUSPENSÃO DE LEILÃO E MANUTENÇÃO NA POSSE – I – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC – PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE REALIZADO NOS TERMOS DA LEI 9.514/97 – DEVEDORES DEVIDAMENTE INTIMADOS PARA PURGAR A MORA – LEILÃO JÁ REALIZADO – IMÓVEL ARREMATADO POR TERCEIRO – ALEGAÇÃO DE PREÇO VIL NÃO CONFIGURADA – RECURSO DESPROVIDO. 1. A concessão da tutela de urgência demanda a presença simultânea dos requisitos previstos no art. 300 do CPC, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. 2. Não há ilegalidade no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária quando comprovada a regular intimação do devedor para purgar a mora, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, e este permanece inerte. 3. A alegação de preço vil não se sustenta no âmbito da alienação fiduciária de imóveis, regida pela Lei nº 9.514/97, que estabelece critérios próprios para a realização dos leilões, não se aplicando o parâmetro de 50% do valor da avaliação previsto no CPC. 4. Tendo o leilão já sido realizado e o imóvel arrematado por terceiro, não se justifica a concessão de tutela de urgência para suspender ato já consumado, especialmente quando não demonstrada qualquer ilegalidade no procedimento. 5. Recurso desprovido.- (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10265713720258110000, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 30/10/2025, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/10/2025).” (grifei). No caso, não há demonstração de que a avaliação contratual seja inválida, esteja significativamente desatualizada ou contenha erro capaz de comprometer o resultado do certame. Tampouco foi comprovado equívoco na composição do saldo devedor, das despesas ou dos encargos considerados para a fixação do lance mínimo. Assim, considerados os valores documentados e a expressiva proximidade do segundo lance mínimo com a avaliação municipal, não se identifica preço vil nem violação aos parâmetros legais do procedimento. Assim, impõe-se o reconhecimento da higidez de todo o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e dos atos expropriatórios praticados. II.3.2. Da Revisão Contratual pela Teoria da Imprevisão (COVID-19) A pretensão de revisão judicial do contrato e de restabelecimento forçado do vínculo, com fundamento nos artigos 317 e 478 do Código Civil e sob a invocação dos reflexos econômicos da pandemia de COVID-19, não comporta acolhimento. A aplicação da teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva exige a demonstração concreta de acontecimento extraordinário e imprevisível que provoque desproporção objetiva entre a prestação contratada e aquela exigível no momento do cumprimento, com excessiva onerosidade para uma parte e vantagem extrema para a outra. No caso concreto, contudo, não restou demonstrado que a pandemia tenha alterado objetivamente a base econômica do contrato de mútuo (Id 75421206) ou produzido vantagem extraordinária em favor da instituição financeira. A oscilação da renda ou a dificuldade financeira pessoal do devedor, desacompanhadas de elementos que evidenciem desproporção entre as prestações, não se confundem com a onerosidade excessiva exigida pela legislação civil. A jurisprudência reconhece que a pandemia, embora possa constituir evento imprevisível e extraordinário em determinadas relações jurídicas, não autoriza revisão automática. É indispensável a comprovação de impacto substancial e específico sobre a relação contratual examinada. Assim, considerado o conjunto documental produzido e a ausência de demonstração objetiva do alegado desequilíbrio, a controvérsia não exigia dilação probatória ou apuração contábil para o julgamento dos pedidos revisionais, pois os elementos necessários à análise da tese não foram apresentados pelo requerente. Ademais, consoante a Súmula nº 380 do Superior Tribunal de Justiça, a simples propositura de ação revisional não inibe a caracterização da mora. No mesmo sentido, o artigo 313 do Código Civil estabelece que o credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, não sendo possível impor-lhe parcelamento ou repactuação não previstos no contrato e não consentidos pela instituição financeira. Por fim, consolidada a propriedade fiduciária sob a vigência da Lei nº 13.465/2017 (Id 79473312), não se admite a purgação da mora após a consolidação, assegurando-se ao devedor tão somente o direito de preferência para a aquisição do imóvel até a realização do segundo leilão (art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997). Destarte, ausentes os pressupostos objetivos da teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva, bem como não verificado que as dificuldades financeiras alegadas tenham rompido a base objetiva do contrato, não há fundamento jurídico para impor à instituição financeira a repactuação da dívida ou o restabelecimento forçado da avença. A jurisprudência do TJMT afasta a revisão compulsória e o parcelamento judicial quando inexistente prova de fato extraordinário e imprevisível capaz de justificar a intervenção no contrato. “APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RERRATIFICAÇÃO CONTRATUAL C/C RENEGOCIAÇÃO DE DÍVIDA – CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE VEÍCULO – PARCELA FINAL “BALÃO” – PRETENSÃO DE PARCELAMENTO JUDICIAL – IMPOSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE FATO EXTRAORDINÁRIO E IMPREVISÍVEL – DIFICULDADES FINANCEIRAS SUPERVENIENTES QUE INTEGRAM O RISCO ORDINÁRIO DO CONTRATANTE – IMPOSSIBILIDADE DE IMPOSIÇÃO DE PRESTAÇÃO DIVERSA OU PAGAMENTO POR PARTES (ARTS. 313 E 314 DO CC)– PACTA SUNT SERVANDA – INTERVENÇÃO JUDICIAL MÍNIMA (ART. 421-A DO CC)– SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Dificuldades financeiras decorrentes de desemprego, doença ou reestruturação pessoal não configuram, por si sós, fato extraordinário e imprevisível apto a autorizar a revisão compulsória de contrato regularmente celebrado. Inexistindo abusividade ou desequilíbrio superveniente, não pode o Poder Judiciário compelir o credor a aceitar parcelamento não pactuado da parcela final do financiamento, sob pena de violação ao princípio do pacta sunt servanda. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10073504220258110041, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 04/02/2026, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/02/2026).” (grifei). II.3.3. Da Restituição de Parcelas Pagas (Artigo 53 do CDC x Artigo 27 da Lei nº 9.514/1997) O pedido subsidiário de devolução integral ou substancial das parcelas quitadas, com fundamento no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, não comporta acolhimento. Com o devido registro da garantia fiduciária na matrícula do imóvel (R.04 da matrícula nº 32.080 - Id 75421202 e Id 79473312) e a regular constituição em mora do devedor (Id 79470789 e Id 79473297), a resolução do contrato decorrente do inadimplemento submete-se com exclusividade ao procedimento especial disciplinado nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, o que afasta a incidência genérica do artigo 53 do CDC, conforme tese consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 1.095. No mesmo sentido, o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso reconhece que, uma vez registrado o contrato de financiamento imobiliário com cláusula de alienação fiduciária, não cabe ao adquirente pleitear a rescisão do negócio com a devolução imediata das quantias pagas com lastro em dificuldades financeiras, ante a prevalência do rito próprio da Lei nº 9.514/1997. Assim, eventual restituição de valores não corresponde à repetição automática das parcelas ordinárias adimplidas durante a vigência do mútuo. A teor do artigo 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997, somente haverá entrega de quantia ao devedor fiduciante na hipótese de restar saldo que sobejar o produto da alienação do bem em leilão público, após a dedução do saldo devedor integral, juros convencionais, penalidades, encargos contratuais e tributários, além das despesas cartorárias e editalícias necessárias à excussão da garantia. O STJ assenta que a entrega de valores em contratos submetidos ao regime fiduciário restringe-se estritamente à disciplina dos §§ 4º e 5º do artigo 27 da Lei nº 9.514/1997, inviável a restituição automática de parcelas em razão do inadimplemento. Portanto, ausente a demonstração de saldo remanescente em favor do devedor fiduciante, rejeito a pretensão de restituição de parcelas pagas, com a ressalva exclusiva de apuração de eventual sobra do produto da arrematação na via administrativa própria, na forma da legislação especial aplicável. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial por CARLOS BERGAMASCO JUNIOR em face de BANCO BRADESCO S.A., e declaro extinto o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Por conseguinte, REVOGO a tutela provisória de urgência deferida na decisão de Id 75635555. Em razão da sucumbência, condeno o autor ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios em favor dos patronos do requerido, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com base no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Fica suspensa, contudo, a exigibilidade dessas verbas sucumbenciais, nos termos do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil, por ser o autor beneficiário da justiça gratuita. Transitada em julgado a presente sentença e não promovida a execução dos ônus sucumbenciais no prazo legal (observada a gratuidade), arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se (datado e assinado digitalmente) Juiz(a) de Direito designado para o NAE PORTARIA CGJ N. 82/2026-GAB-CGJ