1001489-27.2022.8.26.0150

Intimação

TJSP · Foro de Cosmópolis - 1ª Vara Judicial

Processo 1001489-27.2022.8.26.0150 - Procedimento Comum Cível - Defeito, nulidade ou anulação - Izildinha de Fátima Rufino - - Lilian da Silva Franco - - João Paulo da Silva Franco - - Cintia Regina Silva Franco - Jacinto José Frem Aun - - Sidney José Kalil Aun Crepaldi - - Jacira Iracema Frem Aun Migueis - - Gilda Meireles Frem Aun e outro - Trata-se de ação anulatória de negócio jurídico e de cancelamento de registro imobiliário cumulada com indenização ajuizada por Izildinha de Fátima Rufino, Lilian da Silva Franco, João Paulo da Silva Franco e Cintia Regina Silva Franco contra Jacinto José Frem Aun, Sidney José Kalil Aun Crepaldi e Jacira Iracema Frem Aun Miguéis. Consta da petição inicial, em síntese, que: a coautora Izildinha de Fátima Rufino e seu falecido esposo, Vicente da Silva Franco adquiriram, mediante contrato firmado em 26/08/1979 e ratificado por escritura pública lavrada em 13/09/1990, o imóvel objeto da matrícula nº 1.735 do Oficial de Registro de Imóveis de Cosmópolis, consistente no lote 14, da quadra 154, do loteamento Vila José Kalil Aun; contudo, posteriormente, o promitente vendedor Orlando José Kalil Aun alienou novamente sua fração ideal correspondente a 25% do imóvel, por escritura pública lavrada em 23/08/2010, em favor dos réus, os quais possuíam plena ciência da alienação antecedente. Os autores requereram, ao final, o reconhecimento da propriedade do imóvel, com o cancelamento da escritura pública outorgada aos réus e do respectivo registro na matrícula imobiliária, além da condenação dos réus ao pagamento de indenização no valor de R$ 27.097,50, a título de danos morais. Citados, Jacinto José Frem Aun, Sidney José Kalil Aun Crepaldi e Jacira Iracema Frem Aun Miguéis ofereceram contestação (fls. 163/168), sustentando, em resumo, que: (a) a segunda venda não ocorreu por ato de má-fé; (b) os autores não registraram o negócio na matrícula do imóvel, contribuindo para o ocorrido; (c) nunca incomodaram os requerentes, sequer opuseram resistência à sua posse ou propriedade e, inclusive, concordam com o cancelamento do registro da escritura pública de compra e venda; (d) tentaram celebrar um acordo com os autores, mas não houve êxito em razão da elevada quantia exigida a título de danos morais, os quais não podem prevalecer, pois a situação não passou de mero dissabor; e (e), subsidiariamente, na hipótese de condenação por danos morais, o montante deverá observar os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, a fim de evitar enriquecimento indevido. Houve réplica (fls. 185/196). Houve o recebimento de emenda à inicial para inclusão de Gilda Meireles Frem Aun e Miriam Del'Alama Crepaldi no polo passivo da ação (fls. 243/244). Citadas, Gilda Meireles Frem Aun e Miriam Del'Alamo apresentaram contestação (fls. 262/267), formulando argumentos muito semelhantes àqueles deduzidos pelos demais corréus na peça de defesa de fls. 163/168. Os autores se pronunciaram novamente em réplica (fls. 275/282). Com a declaração do encerramento da instrução processual (fl. 295), as partes ofertaram razões finais escritas (fls. 299/304). É o relatório. Fundamento e decido. Promovo o julgamento antecipado do feito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porque os documentos existentes nos autos e os elementos de convicção são suficientes para o deslinde da causa, sendo desnecessária a produção de outras provas. Insta reforçar que vigora no ordenamento jurídico pátrio o princípio do livre convencimento motivado do juiz (art. 371 do Código de Processo Civil), segundo o qual o magistrado, por ser o destinatário final das provas, está autorizado a dispensar a produção daquelas reputadas inúteis ou protelatórias ao desfecho da lide, desde que o faça fundamentadamente (art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil), o que se presta a assegurar, sobretudo, a regra da razoável duração do processo, norteadora da atividade jurisdicional (art. 4º do Código de Processo Civil). Não havendo questões preliminares a serem apreciadas, passo ao exame do mérito. No mérito, a ação é parcialmente procedente. A controvérsia reside em apurar a validade da escritura pública de venda e compra da fração ideal correspondente a 25% do imóvel descrito na petição inicial, lavrada em 23/08/2010 em favor dos réus e registrada na matrícula imobiliária em 22/09/2010 (fls. 230/231), bem como o alegado direito dos autores à consolidação da propriedade e à percepção de indenização por danos morais. A prova documental contida nos autos comprova cabalmente que, em 26/08/1979, os proprietários originários, dentre os quais Orlando José Kalil Aun, Jacinto José Frem Aun, Lidia Onélia Kalil Aun Crepaldi e Jacira Iracema Frem Aun Miguéis, prometeram vender a Vicente da Silva Franco o lote 14, da quadra 154, do loteamento Vila José Kalil Aun, conforme o contrato de fls. 25/28. O referido instrumento contratual restou ratificado por meio da escritura pública de venda e compra lavrada em 13/09/1990 (fls. 29/36), oportunidade em que todos os coproprietários transmitiram expressamente ao comprador a posse, o domínio e os direitos sobre a integralidade do imóvel. Nada obstante a higidez do negócio jurídico formalizado em 13/09/1990 (fls. 29/36), o promitente vendedor Orlando José Kalil Aun outorgou, em 23/08/2010, nova escritura pública de compra e venda, alienando sua quota-parte de 25% em favor de Jacinto José Frem Aun, Sidney José Kalil Aun Crepaldi e Jacira Iracema Frem Aun Miguéis, ato levado a registro em 22/09/2010 junto à matrícula nº 1.735 do Oficial de Registro de Imóveis de Cosmópolis (fls. 230/231). Ocorre que, ao tempo da celebração da segunda avença em 2010, o alienante Orlando José Kalil Aun já havia desprovido seu patrimônio da integralidade dos direitos concernentes ao imóvel em questão, haja vista a alienação definitiva realizada anteriormente em favor de Vicente da Silva Franco, em 13/09/1990 (fls. 29/36). Configura-se, pois, típica alienação a non domino, dada a inexistência de direitos do alienante sobre o bem, circunstância que compromete a validade do negócio jurídico firmado com os réus e acarreta sua flagrante nulidade, nos termos do art. 166, inciso II, combinado com o art. 104, inciso II, ambos do Código Civil. Importante consignar, ademais, que não há como cogitar da boa-fé dos adquirentes no segundo negócio. Os corréus Jacira Iracema Frem Aun Miguéis, Jacinto José Frem Aun e sua esposa Gilda Meireles Frem Aun figuraram como outorgantes vendedores na escritura pública lavrada em 13/09/1990 (fls. 29/36), ao passo que o corréu Sidney José Kalil Aun Crepaldi atuou, na aludida ocasião, como procurador dos alienantes (fls. 29/36). Todos detinham, portanto, inequívoca ciência da alienação precedente e da posse velha e legítima exercida pelo adquirente Vicente da Silva Franco e sua esposa Izildinha de Fátima Rufino, o que afasta qualquer alegação de desconhecimento ou de boa-fé escusável. Em razão da nulidade congênita do título translativo derivado da venda a non domino, impõe-se a anulação do respectivo negócio jurídico e o consequente cancelamento do registro imobiliário dele decorrente, com fundamento no art. 1.247, caput, do Código Civil, restabelecendo a verdade registral para que os autores possam averbar o título definitivo e regularizar a cadeia dominial. Aliás, os próprios réus reconheceram, em sede de defesa (fls. 163/168 e 262/267), a validade da posse e do domínio dos autores sobre o imóvel, elemento que reforça a necessidade do acolhimento do pleito autoral declaratório e do cancelamento registral. A respeito da alienação imobiliária efetivada a non domino e da necessidade de desconstituição dos efeitos registrais, colaciono precedente do Superior Tribunal de Justiça: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TUTELA DECLARATÓRIA. NULIDADE DE ATO JURÍDICO. QUITAÇÃO. PRESCRIÇÃO OU DECADÊNCIA. DESCABIMENTO. VENDA DE IMÓVEL "A NON DOMINO". NULIDADE ABSOLUTA. IMPOSSIBILIDADE DE CONVALIDAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. "Os negócios jurídicos inexistentes e os absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco não convalescem com o decurso do tempo, de modo que a nulidade pode ser declarada a qualquer tempo, não se sujeitando a prazos prescricionais ou decadenciais" (AgRg no AREsp 489.474/MA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2018, DJe 17/05/2018). 2. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, na venda "a non domino", a propriedade transferida não produz efeito algum, havendo uma nulidade absoluta, impossível de ser convalidada pelo transcurso do tempo, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Precedentes. 3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ). 4. No caso concreto, a reforma do acórdão recorrido, quanto à ocorrência da venda "a non domino", à nulidade da quitação e à ausência de prova do pagamento, demandaria o reexame de fatos e provas, vedado em recurso especial. 5. O Tribunal de origem, com base na interpretação dos elementos de convicção anexados aos autos, concluiu pela caracterização da litigância de má-fé. A alteração das conclusões do julgado também demandaria o reexame da matéria fática. 6. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1.342.222/DF, Relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 09/11/2021). No mesmo sentido, o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo já assentou que a duplicidade de venda com ciência da cadeia pretérita culmina no cancelamento do registro imobiliário viciado: APELAÇÃO NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DUPLA ALIENAÇÃO DE IMÓVEL Sentença de improcedência Insurgência da parte autora, que pretende o reconhecimento da nulidade da cadeia dominial posterior, com cancelamento dos registros e outorga de escritura definitiva Inadmissibilidade do entendimento adotado na origem Preliminar de cerceamento de defesa afastada Julgamento antecipado da lide adequado diante da suficiência da prova documental Mérito Imóvel adquirido pelos autores em 17/06/2005, com quitação integral do preço e posse exercida desde 2007 Situação fática consolidada há quase duas décadas Posterior alienação pela construtora à corré Indala, em 27/09/2023, com subsequente transferência a terceiros Cadeia negocial marcada por irregularidades Utilização de procuração questionada, sobreposição de interesses entre procuradores e empresa adquirente, ausência de comprovação de pagamento e incongruência econômica das transações Boa-fé dos adquirentes não caracterizada Posse prolongada e ostensiva dos autores que impunha diligência mínima aos adquirentes Inaplicabilidade da proteção registral em sua forma absoluta Registro que não exprime a verdade material Inteligência do art. 1.247 do Código Civil Venda a non domino configurada Precedentes deste E. Tribunal em casos análogos envolvendo as mesmas empresas Nulidade da escritura de compra e venda entre Construtora Mendes Pereira Ltda. e Indala Empreendimentos Imobiliários Ltda. e dos atos posteriores, com cancelamento dos registros Procedência do pedido de outorga da escritura definitiva, com possibilidade de adjudicação compulsória Inversão dos ônus sucumbenciais Sentença reformada Recurso provido. (TJSP; Apelação Cível 1021409-88.2023.8.26.0008; Relator(a): Neto Barbosa Ferreira; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional VIII - Tatuapé - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/05/2026; Data de Registro: 14/05/2026). Diversa solução, contudo, merece a pretensão indenizatória por danos morais. A caracterização da responsabilidade civil subjetiva e do dever de indenizar pressupõe a coexistência de três requisitos essenciais, previstos nos artigos 186 e 927 do Código Civil: a conduta ilícita, dolosa ou culposa, o dano efetivo e o nexo de causalidade. Em matéria de direitos da personalidade, o dano moral pressupõe afronta grave à dignidade, à honra, à integridade psicológica ou à intimidade da pessoa humana, não se confundindo com meros transtornos patrimoniais, dissabores inerentes à vida em sociedade ou percalços decorrentes de relações jurídicas contratuais. No caso vertente, conquanto demonstrada a irregularidade da lavratura e do registro da segunda escritura pública em 2010, extrai-se dos autos que os autores permaneceram na posse mansa, pacífica e desembaraçada do imóvel desde sua aquisição mediante a escritura pública lavrada no ano de 1990 (fls. 29/36). Em momento algum, segundo consta, os requeridos criaram embaraços fáticos à ocupação, praticaram atos de turbação ou esbulho ou reivindicaram a posse direta do bem. Restou evidenciado, ainda, que os próprios autores deixaram de proceder ao registro da escritura de compra e venda perante o Cartório de Imóveis por décadas, mantendo a matrícula em situação de descompasso formal com a realidade possessória e contratual. Embora tal omissão não convalide a alienação posterior a non domino, contribuiu para a ocorrência da sobreposição registral e para a necessidade de regularização documental por ocasião da abertura da sucessão hereditária com o falecimento do adquirente Vicente da Silva Franco. Em suma, a parte requerida reconheceu o equívoco e jamais apresentou oposição à propriedade da parte autora, sendo certo que a própria parte autora contribuiu com o equívoco em questão ao não tomar as devidas diligências para registrar a aquisição na matrícula do imóvel, resistindo a resolução da controvérsia por perseguir reparação ao dano moral que se reputa inexistente. Nesse contexto, os transtornos suportados pelos autores inserem-se na esfera dos dissabores e aborrecimentos inerentes à vida civil em sociedade, sendo desprovidos, por si sós, de aptidão para configurar lesão aos direitos da personalidade. Não há demonstração de circunstância excepcional de humilhação, vexame ou abalo anímico de intensidade suficiente para justificar a pretendida verba compensatória a título de dano moral, tampouco no montante de R$ 27.097,50 (fl. 11). Conforme se depreende do entendimento assentado pelo Superior Tribunal de Justiça (a exemplo do AgInt no REsp 1.827.064/SP, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/03/2020), a ocorrência de imbróglio de natureza patrimonial, vício ou descumprimento contratual, desacompanhada de circunstância extraordinária com repercussão gravosa na esfera íntima, configura mero dissabor, incapaz de ensejar dano moral indenizável. De rigor, por conseguinte, o afastamento do pedido de indenização por danos morais. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ação, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR a nulidade da escritura pública de venda e compra lavrada em favor dos réus em 23/08/2010 e registrada na matrícula do imóvel em 22/09/2010 (fls. 230/231), relativa à fração ideal de 25% do imóvel constituído pelo lote 14, da quadra 154, do loteamento Vila José Kalil Aun, descrito na matrícula nº 1.735 do Oficial de Registro de Imóveis de Cosmópolis; b) DETERMINAR o cancelamento do R.01 (Prenotação nº 3265, de 14/09/2010) lançado na matrícula nº 1.735 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Cosmópolis, com o consequente restabelecimento da situação dominial anterior, a fim de possibilitar a regularização registral do imóvel em favor dos autores e sucessores de Vicente da Silva Franco; c) REJEITAR o pedido de indenização por danos morais. Em virtude da sucumbência recíproca, cada parte arcará com a metade das custas e despesas processuais. No que tange aos honorários advocatícios sucumbenciais, à luz do princípio da causalidade, condeno os réus, de forma solidária, ao pagamento de honorários advocatícios, em favor do patrono dos autores, que fixo em 10% sobre o proveito econômico obtido com a anulação registral, o que se equipara a 50% do valor atribuído à causa, com fundamento no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Condeno os requerentes, por sua vez, ao pagamento de honorários advocatícios, em favor do patrono dos requeridos, que arbitro em 10% sobre o montante pleiteado a título de danos morais (R$ 27.097,50), em relação ao qual decaíram integralmente, nos moldes do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, expeça-se o competente mandado de cancelamento de registro ao Oficial de Registro de Imóveis de Cosmópolis, instruindo-o com as cópias necessárias ao cumprimento. A fim de evitar a interposição de embargos de declaração desnecessários, registre-se que ficam preteridas todas as demais alegações das partes, por incompatíveis com a linha de raciocínio adotada para a resolução da lide Ficam as partes cientes de que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com caráter meramente infringente acarretará a imposição da multa prevista no artigo 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. Oportunamente, após as anotações de praxe e o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. - ADV: HEITOR VILLELA VALLE (OAB 276052/SP), JANAINE MORAES GUIMARÃES (OAB 371982/SP), NUNZIO D'ERI (OAB 156067/SP), NUNZIO D'ERI (OAB 156067/SP), NUNZIO D'ERI (OAB 156067/SP), BEATRIZ MEIRELES FREM AUN (OAB 184029/SP), BEATRIZ MEIRELES FREM AUN (OAB 184029/SP), BEATRIZ MEIRELES FREM AUN (OAB 184029/SP), HEITOR VILLELA VALLE (OAB 276052/SP), HEITOR VILLELA VALLE (OAB 276052/SP), JANAINE MORAES GUIMARÃES (OAB 371982/SP), TÁRSIS RAFAEL PORTELA DE ARRUDA GOMES (OAB 489622/SP), IVANIA MARIA BÁRBARA DE CAMARGO (OAB 384434/SP), IVANIA MARIA BÁRBARA DE CAMARGO (OAB 384434/SP), IVANIA MARIA BÁRBARA DE CAMARGO (OAB 384434/SP), IVANIA MARIA BÁRBARA DE CAMARGO (OAB 384434/SP), JANAINE MORAES GUIMARÃES (OAB 371982/SP), TÁRSIS RAFAEL PORTELA DE ARRUDA GOMES (OAB 489622/SP), TÁRSIS RAFAEL PORTELA DE ARRUDA GOMES (OAB 489622/SP), TÁRSIS RAFAEL PORTELA DE ARRUDA GOMES (OAB 489622/SP), JANAINE MORAES GUIMARÃES (OAB 371982/SP)