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TJSP · Foro de Mirandópolis - 1ª Vara
Processo 1001475-02.2025.8.26.0356 - Procedimento Comum Cível - Sistema Financeiro Imobiliário - Paulo Rafael Fogassa de Sousa - - Michele Cristina Ivaldi Fogassa - BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. - Vistos. Os embargos de declaração de fls. 488/494 devem ser rejeitados, eis que ausentes os vícios indicados no art. 1.023 do CPC. Com efeito, dispõe o art. 1.023 do CPC que os embargos serão opostos, no prazo de 5 (cinco) dias, em petição dirigida ao juiz, com indicação do erro, obscuridade, contradição ou omissão, e não se sujeitam a preparo. Evidente, portanto, que tratam os embargos de declaração de recurso vinculado, de sorte que é exigível a presença de uma das quatro espécies normativas de vício constantes do rol legal do art. 1.023. In casu,porém, a embargante pretende nitidamente rediscutir o mérito da sentença e atribuir interpretação diversa ao art. 26-A da Lei n. 9.514/97 daquela que foi dada por este Juízo, evidenciando não haver necessidade de Juízo de integração, mas pretensão de alteração de resultado, o que deve ser feito pela via recursal própria. Assim, ausentes os vícios do art. 1.023 do CPC, de rigor a rejeição dos presentes embargos. Em face do exposto, REJEITO OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Int. - ADV: CRISTIANA FRANÇA CASTRO BAUER (OAB 250611/SP), ALTAIR ALECIO DEJAVITE (OAB 144170/SP), ALTAIR ALECIO DEJAVITE (OAB 144170/SP)
TJSP · Foro de Mirandópolis - 1ª Vara
Processo 1001475-02.2025.8.26.0356 - Procedimento Comum Cível - Sistema Financeiro Imobiliário - Paulo Rafael Fogassa de Sousa - - Michele Cristina Ivaldi Fogassa - BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. - Vistos. Trata-se de ação de anulação de procedimento e ato de consolidação de propriedade imobiliária c/c convalescimento de instrumento particular de compra e venda de imóvel urbano ajuizada por PAULO RAFAEL FOGASSA DE SOUZA E OUTRA em face de BANCO SANTANDER BRASIL S.A., via da qual pleiteia a suspensão do leilão do imóvel indicado na inicial, obstando a consolidação da venda do imóvel, e a anulação do procedimento administrativo e do ato de consolidação da propriedade do imóvel de matrícula 14.229 junto ao CRI de Mirandópolis, com declaração de nulidade dos atos posteriores, por arrastamento. Afirmam os autores que (i) deram início às tratativas junto ao Banco credor para renegociação do saldo devedor correspondente às parcelas vencidas, fazendo-o desde a data em que receberam a referida notificação; (ii) o boleto enviado incluía valores maiores aos originalmente devidos; (iii) as mensagens enviadas pelo escritório de advocacia dava conta da plena ciência do Banco de que não havia sido consolidada a transferência da propriedade e que era possível a negociação para purgação da mora; (iv) a conduta do réu afrontou o devido processo legal, eis que consolidada a propriedade antes do prazo legal, sem a devida notificação do devedor. Contestação a fls. 177/203, via da qual assevera o réu que (i) a gratuidade da justiça concedida ao autor deve ser revogada; (ii) o requerente tinha pleno conhecimento das condições pactuadas em contrato, incluindo as consequências do inadimplemento; (iii) foi regularmente cumprido o procedimento da Lei n. 9.514/97 para a purgação da mora e consolidação da propriedade; (iv) é impossível a purgação da mora após a consolidação da propriedade; (v) é incabível a consignação em pagamento dos valores devidos. Réplica a fls. 401/417. Foi determinado o pedido de produção de provas, especificamente, a expedição de ofício para fornecer a íntegra das gravações realizadas para viabilizar as cobranças (fls. 447). Tal ofício, embora expedido, não foi respondido a este Juízo. É o relatório. Fundamento e decido. Chamo o feito à ordem, eis que, melhor analisando os autos, verifico que a prova postulada apenas reforça a tese autoral, que pode ser acolhida com base nos demais elementos probatórios dos autos. Assim, e ciente de que a ré postulou pelo julgamento antecipado de mérito, passo ao julgamento do feito (art. 355, I, CPC). Rejeito a impugnação à gratuidade da justiça, eis que demonstrada, em concreto, a hipossuficiência do autor, não havendo elementos que infirmem a conclusão anterior do Juízo. O pedido é procedente. Consta da Lei n. 9.514/97 (art. 26, §1), que "o devedor e, se for o caso, pelo terceiro fiduciante, serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação". Contudo, o caso em tela não se amolda ao regramento geral daquela norma, eis que se trata de imóvel residencial, aplicando-se, à espécie, o regramento específico do art. 26-A, que dispõe diversamente sobre a matéria, a saber: § 1oA consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1odo art. 26 desta Lei. § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. Verifica-se, portanto, que o autor possuía o prazo de trinta dias após o prazo da purgação da mora para pagar as parcelas vencidas e demais despesas para ver convalescido o contrato de alienação fiduciária, o que se trata de direito do devedor fiduciário, sendo, consequentemente, dever do credor que aguardasse o transcurso daquele prazo para consolidar a propriedade fiduciária. Tal situação não ocorreu no caso em tela. Com efeito, os prints de whatsapp juntados aos autos, que não foram impugnados, demonstram de maneira inequívoca que os representantes legais da instituição financeira tinham plena ciência da ausência de consolidação da propriedade, tanto que indicaram ao réu que "é de extrema importância que o pagamento seja efetuado na presente data, para que não haja avanço no procedimento extrajudicial" (fls. 06 - mensagem de 24/02/2025). O problema é que, naquela data, a consolidação da propriedade não havia ocorrido e tampouco ocorreria naquela data, o que veio a ocorrer em 27/02/2025 (trinta dias a contar da intimação para purgação da mora, ocorrida em 27/01/2025 - fls. 185), evidenciando a má-fé do representante jurídico da credora fiduciária, que induziu os autores a erro quanto à data de consolidação da propriedade fiduciária; além disso, o devedor buscou por diversas vezes contato para quitação da dívida dentro do prazo subsequente de trinta dias, não obtendo resposta alguma, a saber: (i) dia 28/02/2025 (as 11h49m03s, ligação que perdurou por 12m49s; as 14h47m47s, ligação que perdurou por 09m48s; as 15h51m46s, ligação que perdurou por 02m18s; as 16h18m55s, ligação que perdurou por 09m36s), 06/03/2025 (as 14h16m04s, ligação que perdurou por 04m54s) e 07/03/2025 (as 11h07m22s, ligação que perdurou por 09m e as 11h22m52s, ligação que perdurou por 02m30s). Observo, ainda, que a contestação nem sequer versou sobre tais ligações, não havendo impugnação específica sobre o tema. Assim, resta evidente que a instituição financeira, ao deixar de responder às tentativas de contato do devedor, negou-se a assegurar o direito à satisfação das parcelas vencidas e demais despesas dentro do prazo de convalescimento, medida que se mostra ilegal e, portanto, sujeita à anulação pela via jurisdicional. Deste modo, resta afastada a tese defensiva aventada na contestação, que se funda na aplicação da regra geral do art. 26, nada versando sobre o procedimento específico do art. 26-A, com necessidade de se anular o procedimento administrativo a partir da data de consolidação da propriedade fiduciária, reabrindo-se o prazo de 30 (trinta) dias para pagamento com finalidade de ver convalescido o contrato, restando nulos, por arrastamento, todos os atos praticados a partir daquela data. Em face do exposto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO, extinguindo o feito com exame do mérito, para anular o procedimento administrativo a partir da data da consolidação da propriedade fiduciária, declarando-se a nulidade, por arrastamento, de todos os atos processuais posteriores. Custas e despesas pelo réu. Honorários fixados em 10% do valor atualizado da causa. Fica ainda concedida a medida cautelar para que o leilão seja imediatamente suspenso, tendo em vista a iminência de sua realização, valendo a presente sentença, por cópia impressa digitada, como ofício, bastando ao patrono do requerente apresentá-la ao leiloeiro, dispensada intimação específica pela Serventia Judicial. Asseguro, ainda, ao autor o direito de depositar em Juízo o valor das parcelas vencidas, acrescidas dos encargos contratuais e despesas com as custas e emolumentos pagos pelo réu, assim como as parcelas vencidas no curso do processo, nos termos do requerido em item "iii" de fls. 353. Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. P.I.C. - ADV: ALTAIR ALECIO DEJAVITE (OAB 144170/SP), ALTAIR ALECIO DEJAVITE (OAB 144170/SP), CRISTIANA FRANÇA CASTRO BAUER (OAB 250611/SP)
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