1001335-23.2026.8.13.0702

Intimação

TJMG · 1ª Unidade Jurisdicional do Juizado Especial - 5º JD da Comarca de Uberlândia · Sentença

PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL Nº 1001335-23.2026.8.13.0702/MG RÉU: IVAN NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A): PHILIPPE VIEIRA TORRES DOS SANTOS (OAB MG180830) SENTENÇA Dispensado o relatório formal, a teor do art. 38 da Lei n. 9.099 de 1995, passa-se ao relato dos aspectos relevantes à compreensão da lide. Trata-se de ação cominatória e indenizatória em que alega o autor ter locado imóvel administrado pela ré por quase cinco anos e que, ao entregar as chaves, em novembro de 2025, foi surpreendido com a cobrança de R$ 2.372,00 (dois mil, trezentos e setenta e dois reais) por supostos reparos, pelo que requer a declaração da inexigibilidade do débito e indenização por danos morais. A liminar por deferida em evento 8 para suspender a exigibilidade do débito e proibir a negativação no nome do autor ou da fiadora. A ré contestou, alegando a legitimidade da cobrança com base na vistoria de saída, a qual apontou reparos a serem feitos, e apresentou pedido contraposto de pagamento de R$ 4.518,46 (quatro mil, quinhentos e dezoito reais e quarenta e seis centavos). Impugnada a contestação em evento 31. Tendo em vista a declaração das partes constante da audiência de conciliação dispensando a produção de prova em audiência, julga-se o feito antecipadamente (CPC, art. 355, I). I – FUNDAMENTAÇÃO Restou incontroverso que o autor firmou contrato de locação com a ré em janeiro de 2021 (evento 1.4) e que realizou a entrega das chaves em novembro de 2025 (evento 1.6). O cerne da controvérsia consiste em verificar se o débito de R$ 2.372,00 (dois mil, trezentos e setenta e dois reais) cobrado pela ré a título de reparos é exigível e se há danos a serem indenizados. A regra do art. 23, III, da Lei 8.245/91 estabelece a obrigação do locatário de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal: Art. 23. O locatário é obrigado a: (...) III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; (...) A vistoria inicial do imóvel (evento 1.5) foi realizada de forma meramente descritiva, sem registros fotográficos, o que impede a comparação objetiva com o estado final do imóvel, já a vistoria de saída (evento 1.6) foi acompanhada de mais de duzentas fotos, gerando assimetria probatória que prejudica o autor. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais firmou entendimento de que ao locador incumbe o ônus de demonstrar o estado do imóvel ao início da locação para viabilizar a comparação com o estado final. APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DA LOCAÇÃO. COBRANÇA POR REPAROS NO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE VISTORIA INICIAL. IMPOSSIBILIDADE DE AFERIR DANOS POR COMPARATIVO ENTRE O INÍCIO DA LOCAÇÃO COM O SEU FIM. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO RECONHECIDA. - Na ação onde o locador busca ser ressarcido por eventuais danos do imóvel, a ele compete o ônus da prova em demonstrar o efetivo estado do imóvel ao tempo do início da locação, com apresentação do laudo inicial de vistoria aceito pelo locatário. Ausente o laudo de vistoria e não havendo elementos outros comprobatórios suficientes para tal demonstração, impõe-se o reconhecimento da improcedência do pedido de reparação. (TJMG – AC 1.0000.22.132938-6/001 – Rel. Des. Luiz Carlos Gomes da Mata – DJe 07/10/2022) Os itens apontados na vistoria de saída, como lascas, riscos, estufamentos e desgastes em armários e tampa sanitária, são compatíveis com o desgaste natural decorrente de locação de aproximadamente 5 anos. Ademais, o autor comprovou ter realizado pintura e limpeza antes da entrega, conforme nota fiscais e fotos do imóvel (evento 1.9 e seguintes), de modo que a divergência sobre a qualidade do serviço de pintura não foi acompanhada de prova eficaz. Portanto, o débito de R$ 2.372,00 a título de reparos é inexigível por ausência de prova robusta de que os danos excedem o desgaste natural, restando improcedente o pedido contraposto da ré. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE QUITAÇÃO DE OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL - DANOS MATERIAIS - AUSÊNCIA DE LAUDO DE VISTORIA INICIAL. A ausência de laudo de vistoria inicial inviabiliza a responsabilização do locatário por supostos danos ao imóvel, ante a impossibilidade de comprovação objetiva do estado do bem no início da locação. Danos decorrentes do uso normal e da ação do tempo caracterizam-se como desgaste natural e não podem ser atribuídos ao locatário, nos termos do artigo 23, inciso III, da Lei nº 8.245/91. (...) (TJMG - AC 50017840220238130480 - Rel. Des. Octávio de Almeida Neves - DJe 26/05/2025) Quanto aos danos morais, a controvérsia sobre reparos em contrato de locação, por si só, não configura ato ilícito, mas exercício do direito de cobrança, ainda que o débito discutido venha ser considerado indevido. Além disso, eventual negativação do nome do autor e de sua fiadora foi obstada pela liminar deferida em evento 8, não tendo ocorrido dano in re ipsa capaz de gerar dano moral indenizável, trando-se de hipótese de mero dissabor a descaracterizar o dano moral. A propósito, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais firmou entendimento de que a cobrança indevida sem inscrição em cadastro de inadimplentes configura mero aborrecimento: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - COBRANÇA INDEVIDA - MERO ABORRECIMENTO - DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. A cobrança indevida de valores, sem que tenha havido restrição do nome da parte autora ou mesmo qualquer cobrança vexatória, configura mero aborrecimento, pelo que inexistente o dever de indenizar. (TJMG – AC 1.0000.24.220706-6/001 – Rel. Des. José de Carvalho Barbosa – DJe 28/08/2024) II – DISPOSITIVO Posto isso, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial para, tornando definitiva a liminar (evento 8), declarar a rescisão do contrato de logação celebrado entre as partes e a inexistência do débito de R$ 2.372,00 (dois mil, trezentos e setenta e dois reais). Outrossim, julgo IMPROCEDENTE o pedido contraposto formulado pela ré, resolvendo o mérito da lide (CPC, art. 487, I). Sem condenação ao pagamento de custas e honorários advocatícios, a teor do art. 55 da Lei 9.099/1995. Publique-se. Intime-se. Após o trânsito em julgado, nada sendo requerido, arquive-se. Ricardo Augusto Salge Juiz de Direito documento assinado eletronicamente