1001219-70.2022.8.26.0451

Intimação

TJSP · Foro de Piracicaba - 1ª Vara Cível

Processo 1001219-70.2022.8.26.0451 - Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais - Condominio Edificio Residencial Sofia - Valdirene Cristina Damasco Tegon Minin - - Dorival Tegon Filho e outros - Vistos. Fls. 425/431: Trata-se de impugnação à penhora oposta pela coexecutada Valdirene Cristina Damasco Tegon Minin, nestes autos de execução de título extrajudicial fundada em despesas condominiais que lhe move o Condomínio Edifício Residencial Sofia, na qual se argui a impenhorabilidade do apartamento nº 402, objeto da matrícula nº 81.927 do 2º Oficial de Registro de Imóveis desta Comarca, constrito na proporção de 50% por força da decisão de fls. 389/390. Sustenta a impugnante que a proteção do art. 1º da Lei 8.009/1990 constitui matéria de ordem pública, arguível a qualquer tempo e até a arrematação, e que alcança o imóvel residencial ainda quando a constrição recaia sobre fração ideal, motivo por que pede o reconhecimento da impenhorabilidade e o consequente cancelamento da penhora. Subsidiariamente, alega desproporção entre a dívida, que estima em R$ 12.815,88, e a constrição de fração ideal de bem imóvel residencial, invocando o art. 805 do Código de Processo Civil para requerer a substituição da medida por meio executivo menos gravoso e o prosseguimento da execução por essa via. Intimado, o exequente manifestou-se às fls. 469/478. Aduz que a extensão da constrição já foi apreciada às fls. 389/390 e ratificada às fls. 399/400, sendo objeto do agravo de instrumento por ele próprio interposto; que a dívida exequenda decorre de despesas condominiais da própria unidade penhorada, o que atrai a exceção do art. 3º, IV, da Lei 8.009/1990 e a orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça quanto à natureza propter rem da obrigação; e que a impugnante não indicou meio executivo algum apto a substituir a penhora, além de partir de valor defasado, pois o débito, atualizado até 15/05/2026 e já deduzido o levantamento de fls. 322, alcança R$ 20.812,12. Requer a rejeição da impugnação, a manutenção da penhora e o prosseguimento dos atos expropriatórios. É o relatório. Decido. A arguição é admissível. A impenhorabilidade do bem de família constitui matéria de ordem pública, subtraída à preclusão temporal e suscetível de alegação enquanto não consumada a arrematação. Tampouco incide, na espécie, a preclusão consumativa, porquanto as decisões de fls. 389/390 e 399/400 versaram exclusivamente sobre a extensão da penhora à fração ideal do Espólio de Dorival Tegon, matéria hoje devolvida ao Egrégio Tribunal de Justiça pelo agravo de instrumento nº 2034298-76.2026.8.26.0000, processado apenas no efeito devolutivo conforme fls. 419/421 e 422; a proteção da Lei 8.009/1990, por sua vez, foi deduzida pela primeira vez às fls. 425/431 e nunca foi objeto de deliberação deste Juízo. Conheço, pois, da impugnação, cujo mérito, todavia, não socorre a impugnante. Com efeito, o crédito exequendo compõe-se integralmente de contribuições condominiais vencidas e não pagas, relativas à própria unidade constrita, acrescidas das custas do processo, como se extrai do demonstrativo de fls. 478, que discrimina as parcelas vencidas de 15/08/2021 a 15/05/2026. Cuida-se, portanto, de obrigação propter rem, que adere à coisa e por ela responde, e que se ajusta com precisão à exceção do art. 3º, IV, da Lei 8.009/1990, dispositivo que afasta a impenhorabilidade "para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar". A orientação do Superior Tribunal de Justiça é firme quanto à penhorabilidade do bem de família na execução de despesas condominiais do próprio imóvel, como ilustram os julgados coligidos às fls. 471/474, entre eles o AgInt no AREsp n. 2.030.636/PR, da Quarta Turma. Vale dizer: ainda que se tivesse por demonstrada a afetação do apartamento à moradia da entidade familiar, a constrição subsistiria, porque a lei expressamente ressalva da proteção a dívida que o próprio bem gerou. Fixada essa premissa, cumpre registrar que a impugnante também não se desincumbiu do encargo que lhe tocava quanto ao fato constitutivo da proteção invocada. O ponto controvertido é a afetação do imóvel constrito à moradia da entidade familiar, e não a exclusividade da titularidade, pois o art. 1º da Lei 8.009/1990 alcança o imóvel residencial de que os proprietários sejam titulares "e nele residam". Sendo a impenhorabilidade fato impeditivo do direito do exequente à constrição, a demonstração incumbia a quem a alega, a teor do art. 373, II, do Código de Processo Civil, por documentos ordinários e de acesso imediato, tais como faturas de consumo de água, energia elétrica ou telefonia, lançamento do imposto predial ou correspondência bancária em seu nome e no endereço da unidade; não se lhe cobrava, registre-se, prova de que não possui outros imóveis. A petição de fls. 425/431, contudo, veio desacompanhada de qualquer elemento nesse sentido, limitando-se a afirmar a natureza residencial do bem. E os elementos dos autos apontam majoritariamente em sentido diverso: no R-7/81.927, de fls. 374, a impugnante está qualificada como residente e domiciliada na Rua Luigi Camolesi nº 304, Jardim Itamaracá, endereço que igualmente consta de sua qualificação na petição inicial e ao qual o próprio condomínio dirigia os boletos da unidade 2-402, conforme fls. 113 e 115; no mesmo registro, os demais coproprietários figuram domiciliados em endereços diversos do apartamento penhorado. Diversa não é a sorte do pedido subsidiário. A menor onerosidade de que trata o art. 805 do Código de Processo Civil não confere ao executado a faculdade de eleger o bem que responderá pela dívida, pois o parágrafo único do dispositivo atribui a quem alega ser a medida mais gravosa o encargo de indicar outros meios mais eficazes e menos onerosos, sob pena de manutenção dos atos executivos já determinados. A impugnante não indicou bem algum, tampouco meio executivo alternativo, o que basta à rejeição. Some-se que o pedido de substituição do bem penhorado se sujeita ao prazo de dez dias contados da intimação da penhora e à demonstração de que a substituição será menos onerosa e não trará prejuízo ao exequente, nos termos do art. 847 do Código de Processo Civil, exigências não atendidas em nenhum dos dois planos: a impugnante foi intimada da penhora pela publicação de fls. 392/393, disponibilizada em 21/10/2025, e somente veio aos autos em 15/05/2026, sem indicar bem substitutivo. Acresce que a alegada desproporção sequer encontra base concreta. A impugnante parte de R$ 12.815,88, valor atualizado até 25/04/2025 e consignado na decisão de fls. 389/390, ao passo que o demonstrativo de fls. 478 aponta débito de R$ 20.812,12 em 15/05/2026, já deduzido o levantamento de fls. 322. Não há, ademais, avaliação do imóvel nos autos, de sorte que a comparação entre o valor do bem e o do crédito, sobre a qual se assenta toda a tese de excesso, carece de termo de referência. Por fim, a constrição recai apenas sobre a fração ideal pertencente aos executados, resguardado o coproprietário alheio à execução, cuja quota-parte recairá sobre o produto da alienação, na forma do art. 843 do Código de Processo Civil. De rigor, portanto, a manutenção da penhora, com o regular prosseguimento da execução, que se realiza no interesse do exequente, a teor do art. 797 do Código de Processo Civil. Registro, por fim, que a pendência do agravo de instrumento nº 2034298-76.2026.8.26.0000, interposto pelo exequente e processado apenas no efeito devolutivo, conforme o despacho da Relatora de fls. 419/421 e a decisão de fls. 422, não obsta o julgamento desta impugnação nem o prosseguimento da execução, a teor do art. 995, caput, do Código de Processo Civil. O objeto devolvido ao Egrégio Tribunal de Justiça é a extensão da constrição à fração ideal do Espólio de Dorival Tegon, ao passo que a impugnação versa a impenhorabilidade do bem e a onerosidade da medida, matérias diversas; a penhora ora mantida é exatamente aquela deferida às fls. 389/390, sem ampliação nem redução, de modo que nada se delibera a respeito do ponto submetido ao órgão recursal. A determinação de aguardo do julgamento, constante de fls. 422, tinha por pressuposto a inexistência de questão pendente de apreciação e restou superada pela impugnação de fls. 425/431. Ante o exposto, REJEITO a impugnação de fls. 425/431, mantendo a penhora de 50% do imóvel objeto da matrícula nº 81.927 do 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Piracicaba, tal como deferida às fls. 389/390, e indeferindo o pedido de substituição do bem constrito, sem condenação em honorários advocatícios, porquanto a execução prossegue integralmente. Prosseguindo a execução, determino: 1. Comprove o exequente, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, a averbação da penhora na matrícula nº 81.927, na forma já determinada às fls. 389/390. 2. Retifique-se o termo de penhora de fls. 389/390 para que a unidade seja descrita, tal como consta da matrícula de fls. 370/374, como apartamento nº 402, localizado no 4º pavimento do Bloco 02 do Edifício Condomínio Residencial Sofia, situado na Rua São João nº 1.451, e não "bloco 025", a fim de evitar exigência na qualificação registrária. Cuida-se de inexatidão material, corrigível de ofício e a qualquer tempo, nos termos do art. 494, I, do Código de Processo Civil, sem alteração do conteúdo da decisão agravada. 3. Providencie o exequente, no mesmo prazo de 15 (quinze) dias úteis, recolhidas as despesas, a intimação pessoal das coexecutadas Rosana Maria Damasco Tegon e Rosangela Aparecida Tegon acerca da penhora, porquanto não representadas nos autos, nos termos do art. 841, §2º, do Código de Processo Civil. 4. Expeça-se mandado de avaliação do imóvel em sua integralidade, a ser cumprido por oficial de justiça avaliador, na forma do art. 870, caput, do Código de Processo Civil, recolhendo o exequente a diligência em 15 (quinze) dias úteis. A avaliação da totalidade do bem é necessária à apuração do equivalente à quota-parte do coproprietário alheio à execução, nos termos do art. 843, §§1º e 2º, do Código de Processo Civil. 5. Reitere-se o item 2 da decisão de fls. 389/390, devendo o exequente comprovar, em 15 (quinze) dias úteis, a pesquisa a respeito de débitos fiscais e condominiais incidentes sobre o bem, que integrarão o edital, a teor do art. 886, VI, do Código de Processo Civil. 6. Oportunamente, antes da alienação, providencie-se a intimação do Espólio de Dorival Tegon, coproprietário de fração ideal alheia à execução, na forma do art. 889, II, do Código de Processo Civil. Não se cogita da intimação de que trata o art. 842 do Código de Processo Civil, porquanto os coexecutados figuram no R-7/81.927 como solteiros e separada judicialmente. 7. Ultimada a avaliação, tornem os autos conclusos, oportunidade em que se deliberará sobre os atos de alienação, à vista do estado de julgamento do agravo de instrumento nº 2034298-76.2026.8.26.0000. Int. - ADV: LARISSA SOARES DE CARVALHO (OAB 410852/SP), LEANDRO MANOEL JUSTINO (OAB 409861/SP), ANDRE FERREIRA ZOCCOLI (OAB 131015/SP), JULIANA SPAZZIANI PENNACHIONI GALLO (OAB 270945/SP)